Агентите на недвижими имоти

Тук агентите имат доста повече задължения и отговорности, отколкото в България. Ако става въпрос за терен, например, агента  е този, който трябва да знае или да провери дали и какво в общи линии може да се строи. Носят финансова отговорност и затова в техен интерес е да  проверят и кажат предварително всички плюсове и минуси на даден имот. Ако се стигне до съд, цената е прекалено висока след това.
Няма нужда от юридическа помощ, защото нотариуса е този, който събира всички документи за собствеността, за банковите кредити и т.н. и проверява дали всичко е наред.

Съвсем наскоро си купихме апартамент и ще ти разкажа как мина при нас. Приятели ни препоръчаха агентка (българка), обадихме й се и тя дойде направо у нас за да се разберем какво и къде търсим, на какви критерии да отговаря. С мъжът ми си бяхме подготвили списък с изисквания към жилището (в кой район, с колко стаи, колко тоалетни, да има климатик, да не е близо до асансьор и шахта за боклук, до каква цена и т.н.) и й го дадохме, като допълнително обсъдихме доколко сме склонни да правим компромиси с изискванията си. Два часа по-късно по мейла получихме всички продажби, които отговарят на нашите изисквания, като всеки ден агентката ни изпращаше новопоявилите се. Още при първия оглед харесахме жилище, отговарящо напълно на критериите ни. Агентката ни веднага се свърза с агентката на продавача и уреди среща за следващия ден, когато сключихме предварителен договор + оставихме 5000$ капаро. Следваща стъпка - намирихме финансов агент, който от своя страна намери банка, която се съгласи да ни отпусне заем. Тук, в Канада, когато купуваш апартамент, имаш право да поискаш всички документи на сградата, включващи бюджет за настоящата година, предстоящи по-голями разходи за ремонти и т.н. Ние изискахме тези документи (получават се срещу 100$) и ги предадохме на адвокат. И тук - изненада - сградата хубава, апартамента прекрасен, но мениджмънта не разполага почти с никакъв финансов запас и се очаква повишение на мейнтенанса + средно по 10 000$ кеш на апартамент за попълване на запаса + неизвършени препоръчани ремонти, с вероятност сградата да бъде обявена за незаконна. Според адвоката ни, в такъв момент, много от собствениците предпочитат да си продадат жилищата, което води до падане на цената, а и бъдещето на самата сграда - несигурно. Препоръча ни да не купуваме това жилище, както и сторихме. Пак тръгнахме по огледи и тъкмо когато се бях отчаяла, попаднахме на сегашния ни апатрамент. Пак сключихме предварителен договор с продавачите, писмо от банката, проверка на документите на сградата от адвокат, изготвянето на всички необходими документи от адвокат и финализиране на сделката, превеждане от нас на даунпеймънта + остатъка от банката и получването на ключовете от жилището.
На агентката, която ни намери жилището не сме плащали нищо - получва комисионна от 2,5% от стойността на жилището, платими от продавача. На финансовия агент също не сме плащали нищо - той получва комисионна от банката, която ни отпусна кредита. На адвоката платихме 800$.
Май доста излишна информация дадох

Снежи, хиляди благодарности за отговора ! Честно казано тайничко се надявах (и все още се надявам ) да пуснеш една такава тема с описание на процедурата по покупката на жилището Ви, така както направи чудесно описание на бремеността и раждането си в www.bgcanada.com. Информацията, която даваш винаги е точна и много полезна .

Агентите по недвижими имоти са регистрирани в организация, чрез която минават всички продажби, освен ако собствениците не решат да продават сами имота (без агенти).
Тази организация публикува всички имоти за продажба от агенти, като агента на продавача регистрира имота, описва всичките му характеристики, в повечето случаи има снимки на имота - всичко може  да се види в уебсайта на организацията. Поема задължение да рекламира имота чрез публикации в списания, вестници, брошури, организира отворен оглед на имота (в определен ден всеки може да влезе и разгледа).

Агентът на купувача търси имот според изискванията на купувача и заедно обикалят на оглед. За целта агента поема всякаква отговорност в случай на изчезнали вещи при огледа. Нерядко собствениците на имота не са си в къщи, а оставят ключ в затворена с код метална кутийка на вратата.

Когато купувача се спре на даден имот, неговият агент праща предварителен договор за покупко-продажба на агента на продавача, като всичко се регистрира в организацията. Агентите договарят условията по договора (цена, в какво състояние ще се предаде имота, колко пъти купувача има право да прави допълнителен оглед, дали ще прави професионална инспекция на имота и др.)

След това адвокатите на двете страни поемат своята част от сделката. Проверяват законовата страна на имота, занимават се с прехвърлянето на собствеността, проверяват за евентуални задължения към имота и носят отговорност ако след продажбата започнат да идват сметки за неплатени стари данъци на имота напр. В миналото адвокатите са прехвърляли сметките за ток, вода, газ и т.н. на името на новия собственик, но вече компаниите изискват да се обаждаш лично и затова не го правят. В деня на продажба адвокатите си разменят ключовете на имота и чека и предават съответно на клиентите си (купувача и продавача).

С две думи агентите се занимават с цялата сделка от а до я. На практика купувача само оглежда имоти и си избира. Агентите обикновено работят в екипи с адвокати, финансови агенти за уреждане на ипотеката, инспектори на физическото състояние на имота. Купувача само праща необходимите документи  за доходите си (за изтегляне на заема), подписва и си прибира ключа 

Що се отнася до плащането - агентите по недвижими имоти получават 5% от стойността на сделката, които се приспадат от продавача. Делят си по 2.5%.
 
По мои наблюдения агентите не биха рискували с измами или укриване на информация, защото за да работят като такива плащат ежегоден членски внос, постоянно посещават курсове за опресняване на знанията, държат изпити за нови и нови сертификати, т.е. носят отговорност пред организацията си.

И при нас в Англия е доста подобно само дето може да се договориш за процентите които ще платиш на агента и на адвоката.От 1.01.2007 има нови изисквания първо трябва да си подготвиш документите за къщата и да ги изпратиш при адвоката/застраховки,сертификати за остъклението,електричеството,водата и др./това щяло да намали времето за покупко продажба в момента е около 8-10 седмици.При оглед на къщтата избрана от теб можеш да вземеш архитект или строител или който си искаш за да огледа и да те посаветва дали си заслужава или не.При нас не се плаща капаро след като си избереш дадения имот всичко се плаща накрая от банката ако копуваш с кредит.Същто така банката си изпращта човек който оценява имота защото ако не можеш да го изплатиш банката ти го взема и го продава за да си вазвърне парите.Ами май това е от нашия край ако някой се сети още нещо да пише или да пита.

В Гърция, взимат 2% от стойността без ДДС. Проверките за имота не са в задълженията им. Те се извършват от адвоката, който всеки е задължен да наеме при извършването на покупко-продажба, техния процент е 1,5% от стойността на имота.

Огромно благодаря за отговорите !

Боже боже ние даже не сме на светлинни години – ние живеем в друго измерение. Като прочетох че агентите консултират клиента си за цената и изгодността на офертата … онемях!

Тук и двете страни плащат комисионна 2,5-3% на един агент (той представлява и продавач и купувач), но това са си бели кахъри. Мен проблема ми е че са толкова неинформирани че редовно бичим по 70-90км (търсим вила) за да се окаже че въобще не е това което са ни казали (примерно къща на вътрешна замазка и шпакловка всъщност е недовършен строеж). Една събота обикаляхме дворове – агента имаше 1 ключ от общо 5 имота за гледане !
Частните обяви са 10-тина % защото лешоядите, даже продавача да не е съгласен предлагат офертата му като своя. В интернет една и съща оферта я има поне от 2 агенции с разлика в цените естествено…. Ох абе какво да разказвам, няма и ЕС да ни оправи!
Още по голяма болка са ми незаконността на сградите – първо собственика гледа да те измами, а после агента да потули нещата че бързо да приключва и да си взима комисионната. Наели сме си един нотариус и една позната юрист консулт – за всичко ние си плащаме и се грижим. В един момент се оказа че ние си търсим офертите, ние с нашата кола ги разхождаме по хорските дворове, ние правим проверките и си защитаваме интересите .. и накрая трябва да дам на един лольо 2000евро? ….
…
Забравих да питам – има ли такова чудо като незаконно строителство при вас?

Като гледам цялата работа си я вършите сами. В такъв случай задължени ли сте да използвате агент? След като агента не поема елементарни отговорности не може ли да се договорите директно с продавача за приключването на сделката? Как стои този въпрос?

Понеже при нас подписваш договор с агента, че в рамките на 6 месеца ще купуваш/продаваш само и единствено чрез него. Ще те съди ако междувременно си си харесал и купил друг имот, макар и той да не ти го е намерил. Или пък ако продаваш имот и си намериш сам купувач. И тъй като всички продажби се регистрират - не можеш да измамиш.

Ами принудени сме  – първата им работа е да те накарат да подпишеш договор. Сега например сме подписали такъв, които се прекъсва само до 5 дни след изтичането му, в писмен вид (иначе автоматично се продължава безсрочно ).

Понеже в БГ агенциите нямат никаква асоциация/сдружение, съответно и организация договорите им са написани творчески и често неграмотно (не само юридически ами и граматически), виждала съм 4-5 договора – всеки си е писал каквото му скимне.

А без агент не можеш да се свържеш със собственик, както казах окупирали са пазара - няма искам няма не искам 

Тук такова нещо като незаконо строителство няма.Трябва ти сертификат за троеж за който по области се чака различно,ние чакахме около 8 седмици.После има агент от общината който идва и следи дали се изпълнява проекта по закон в смисъл изолация,мерки и други.Много са взискателни към стандарта.Същия този агент при завършване на обекта идва прави оглед и ако е доволен тидава документ за качество.Без този документ не можеш да продадеш имота.Ако евентуално имаш нелегална престройка могат да те накарат да я събориш.Ако е над 10год.няма проблем да се озакуни.Ами май тоева е покрай бизнеса на мажлето как съм си научикла урока само

така е защото всеки който иска в БГ става агент.Там условието е да може да лъже.
Тук за да работиш като агент на недвижими имото трябва да имаш диплома. Учиш за нея 2 години. Издава се от IPAV и единствено тя ти дава право да работиш като агент.

2г. учат!!! имат и диплома ....