5 Март, 2012 18:08 49 764 22

За капаните, които крие отдаването под наем

  • адвокат христо трандев-
  • караните-
  • отдаването под наем
За капаните, които крие отдаването под наем - 1
Снимка: в. Строител
ФАКТИ публикува мнения с широк спектър от гледни точки, за да насърчава конструктивни дебати.

Интервю на в. "Строител" с адвокат  Христо Трандев
 

Адвокат Трандев, напоследък зачестяват случаите, в които некоректни наематели създават редица проблеми на наемодателите си. Не плащат сметки, не плащат наем, изнасят се, без да са уредили задълженията си. Стига се и до драстични случаи, в които собственикът не може да влезе в имота си, защото ще бъде обвинен в самоуправство. Какво може да направи човек, за да защити правата си в тези случаи?

Преди всичко трябва да се има предвид, че когато се сключва договор за наем и отдаваш свой имот на някой наемател, най-съществено е да провериш и да установиш дали този човек е подходящият, на когото трябва да предоставиш имота си. Обикновено хората сключват договори с непознати хора, дори с такива, които трудно могат да бъдат издирени по адресна регистрация. Липсват добре направени договори за наем с визирано обезпечение при неизпълнение като например плащане на депозит в размер на 2-3 наема предварително.
На практика проблемите са в две насоки. Първата е, когато при нарушение на договора от страна на наемателя той трябва да бъде отстранен от имота, т.нар. опразване на имота. И второто е как собственикът да събере парите от неплатени наеми, неплатени разноски за консумативи – ток, вода, телефон и евентуални обезщетения за повреди по жилището.
По съществуващата съдебна процедура има няколко начина за опразване. Най-разпространен е исковият ред – бързо производство или обикновен общ исков процес пред съдилищата. Това означава обаче, че ако искате да заведете бързо производство по чл. 410 от ГПК, при най-добрия случай изваждането на наемателя не може да стане по-рано от 3 месеца. И то при условие че не се обжалва първоинстанционното решение. Това е оптималният вариант. В това бързо производство за опразване на нает имот не може да предявите претенции за заплащане на наем и разноски, защото бързото производство е свързано само с опразване.
Другото производство, стандартният, общият исков процес е по-дълъг. Преимуществото е, че там може да потърсите и заплащане на евентуални вреди по апартамента, обезщетение за неплатени наеми и накрая да осъдите неизправния наемател да напусне. Това, което според мен се е наложило в последните няколко години при едни по-стриктни наемодатели, е да заверят нотариално договорите си за наем. Което дава възможност по моя преценка при оптимална бързина на съда, адвоката и на частния съдебен изпълнител в рамките на месец, месец и половина наемателят да бъде изваден от имота. Това в общи линии е най-добрият начин и това, което лично ние препоръчваме на нашите клиенти, които отдават имоти, предимно магазини в центъра. Съветваме ги да работят по този начин с нотариална заверка, с депозит в рамките на около два месечни наема, които биха покрили вредите на наемодателя за неплатени наеми или неплатени консумативи или евентуално някакви вреди по имота.

 

Не се ли оказва, че всъщност законът е написан така, че защитава тотално правото на наемателя. Наемодателят е поставен в ситуация да не може да влезе в собствения си имот, принуден е да води съдебни дела, да си къса нервите…
Законът не е съобразен със социалните взаимоотношения, които възникнаха в последните 10-15 години с отпадането на жителството в големите градове, с развитието на икономиката, с новото строителство… Не е предвидена процедура, по която прекратяването на договорите и опразването на жилищата да стават по един по-бърз и енергичен начин. Дори и да тръгнеш да съдиш някого по исков ред, иска се предявяване по постоянното местожителство на ответника. Например ако някой от Варна е наемател на моя апартамент в София и няма адресна регистрация на него, а има постоянен адрес във Варна – на адреса на моето жилище, където вече живее като наемател, реално не може да бъде намерен.
И ще се принудя да водя дела във Варненския районен съд, за да опразня апартамента ми в центъра на София! Просто някои неща не са съобразени в закона.

 

Добре, но какво може да се направи?
Хората трябва да имат предвид няколко неща, когато дават жилището си под наем. Първо би трябвало да поискат от лицето, което ще бъде наемател, да си направи нова адресна регистрация в общината по т.нар. настоящ адрес – в жилището, в което е наемател. Това дава възможност лицето да бъде откриваемо. Защото по действащия ГПК призовките се връчват по настоящ адрес. Второто нещо, което трябва да се направи, е да се получи депозит в определен размер, например за 2 вноски предварително. Ако приемем, че съдебната процедура ще приключи за 2-3 месеца, то този депозит е абсолютно реален. Ако обаче наемателят няма финансовата възможност да предплати, то ние трябва да преценим дали да поемем риска или не. Третото, което е най-важно, че е необходима промяна относно отговорностите на брокерските фирми. Сега те действат като посредници с цел единствено да свържат наемателя и наемодателя и да получат някакво възнаграждение в рамките на един или на два месечни наема. Това е абсолютно неправилно, непрофесионално и противоречи на добрите европейски търговски практики.
Докато за застрахователни брокери или кредитни посредници има определени изисквания – ценз, лицензи и т.н., то за брокерите на недвижими имоти няма такива критерии. И в общи линии целта на един такъв брокер, без да обиждам многото добри професионалисти, които познавам, единственото е да следи в интернет какво се търси и какво се предлага. В другите страни от ЕС не е така. Добрите практики са брокерската фирма или компания да подбират подходящи хора както за наемодатели, така и за наематели. И ако трябва да вземете жилище в Лондон, там ще трябва да представите удостоверение, че работите, какви доходи имате, ще поискат гаранция, удостоверение от банката, че притежавате поне една минимално определена сума в банката. Във Виена брокерската фирма ще ви накара да попълните формуляр, в който ще посочите къде работите, какви възнаграждения получавате, ще поискат най-различна друга информация. Но във всички случаи сключвате договор за наем едва когато се извърши проверка от фирмата. Във Франция, при условие че удостоверите, че имате доход 1000 евро на месец, не може да си вземете апартамент за 800 евро с уговорката, че ще живеете по-пестеливо с 200 евро. Просто ще ви предложат да наемете друг апартамент, примерно до 300 евро. А при нас какво се получава? Пристига наемателят Х с нула доходи и казва, че някъде работи… Това не се проверява, той няма регистрация, получава един ключ, нанася се. Наемодателят е щастлив, прибира един-два наема и оттук нататък започва драмата.
Според мене брокерските фирми трябва да интервюират наемателя и наемодателя, да разберат кой какъв доход има, къде работи, как ще се плаща този наем. Трябва да извършат проверка, да се свържат по телефона с работодателя, да разберат какъв е този човек, на постоянен договор ли е, или е нает за един месец… И когато наемодателят трябва да пусне някой да живее в апартамента му, да има избор от две или три възможности – дали да бъдат студенти, дали да бъде строителният работник, който е дошъл за един месец по граждански договор, или пък някой друг. Ако наемателят е някакво търговско дружество или търговец – няма никакъв проблем да се провери в търговския регистър съществува ли такова дружество, какви са му финансовите отчети, въобще работи ли това дружество. Така че не трябва да прехвърляме цялата тежест върху несъвършенството на процедурата по опразване, а трябва да намерим оптималния баланс между бързото опразване въз основа на нотариално заверен договор, добрата брокерска компания, която ще подбере подходящия човек, и нашата алчност – да не се стремим към най-високия наем, а към най-подходящия човек за получаване на наема продължително и безпроблемно.

 

А в случай че наемодателят сам тръгне да упражнява правото си да извади наемателя не по надлежния съдебен ред?
Това е самоуправство, престъпление от общ характер.

 

Но той все пак иска да влезе в собственото си жилище?
Независимо от това самоуправството е престъпление по Наказателния кодекс, който забранява да упражняваме правата си не по предвидения ред. А в действащото законодателство опразването се извършва по съдебен ред.

Какво се случва, когато имаме наематели, които изчезват и оставят огромни сметки неплатени?
Хората в тези случаи са принудени да плащат натрупаните чужди сметки – за парно, за електричество, за топла вода, режийните, т.е. сметките на недобросъвестния, който освен това е оставил апартамента ти в лошо състояние. Затова при по-продължителен договор, който е в рамките на година или повече от 6 месеца, ако става дума за зимния отоплителен сезон, препоръчително е партидите в „Топлофикация” да бъдат прехвърлени на името на наемателя.

Има ли, адвокат Трандев, клаузи, които можете да препоръчате, когато се сключват договори за наем, които да дадат гаранция, че наемодателите ще могат да се защитят?
Няма универсални лекарства, защото така или иначе това е в областта на гражданското право и там се цели да има известна равнопоставеност между страните.
Не можеш да искаш от наемателя примерно да си плати наема за три години напред. Това е абсурдно. Но това, което може да се направи, е да се изисква задължителна регистрация по настоящ адрес. Задължително депозит по преценка на наемодателя, който би покрил разходите му за два месеца неплатен наем плюс и за консумативите. Както и да бъдат включени възможности за прекратяване на договора при неплащане на примерно един наем. Или два, не повече. Договорът да е изготвен от юрист и нотариално заверен. Това са задължителните неща, които ще ни спестят нервите в момента, в който се констатира, че нещата не са коректни, и трябва да се върви към приключване на договора.


Поставете оценка:
Оценка 4.3 от 3 гласа.


Напиши коментар:

ФAКТИ.БГ нe тoлeрирa oбидни кoмeнтaри и cпaм. Нeкoрeктни кoмeнтaри щe бъдaт изтривaни. Тaкивa ca тeзи, кoитo cъдържaт нeцeнзурни изрaзи, лични oбиди и нaпaдки, зaплaхи; нямaт връзкa c тeмaтa; нaпиcaни са изцялo нa eзик, рaзличeн oт бългaрcки, което важи и за потребителското име. Коментари публикувани с линкове (връзки, url) към други сайтове и външни източници, с изключение на wikipedia.org, mobile.bg, imot.bg, zaplata.bg, auto.bg, bazar.bg ще бъдат премахнати.

КОМЕНТАРИ КЪМ СТАТИЯТА

  • 1 liana

    4 2 Отговор
    Все пак сме в България, и да не забравяме, че при нас всичко е наопаки. И какво като го провериме къде работи, и колко получава, утре като спре да плаща какво правиме
  • 2 Камелия Ботева

    1 0 Отговор
  • 3 гост

    12 1 Отговор
    Трябва да пуснат такава застраховка. При сключването на договор за наем, се сключва и застраховка за неизрядни наематели и ако това се случи, подкрепено с документи разбира се, отиваш и искаш пари от застрахователя за неплатените сметки и за всеки ден просричие на наема, до изгонването от апартамента. Известно е че застрахователните компании имат ефикасни методи да си събират вземанията
  • 4 Владимир Йосифов

    8 0 Отговор
    Кауза : http://www.causes.com/causes/606792-
    Моля Ви, кажете : "ДА, Нужен е Закон за отношенията между наемодател и наемател" !
    ---
    Когато коментираме проблеми при отдаване под наем трябва да говорим за гаранция. На всеки мой клиент предлагам да поиска по-нисък наем, но да има гаранция за коректност. Гаранцията няма нищо общо с депозит или с предплата.
    Освен това сметките трябва да се плащат / контролират от Наемодателя !!!
    Ако собственикът живее в чужбина или друг град на България може да наеме агенция или брокер, за контрол на сметките и видео / снимки доклади на имота .
    Има много неща, които може да се направят, ако има желание да се плати за УСЛУГАТА !!!
    Отдаването на имот под наем е УСЛУГА - работа, а не услуга - мерси .
    Владимир Йосифов,
    маркетинг и реклама на апартаменти, офиси и магазини
  • 5 Петър Т. [Remax Plus]

    4 0 Отговор
    Според мен идеята за интервюиране на наематели е добра, но много хора са наплашени да издават личните си данни, да не говорим за месторабота и доходи. Липсва вяра в професионализма на агенциите, като посредници и само от нас зависи дали това ще се промени!
  • 6 2-3 наема капаро - друг път

    0 5 Отговор
    условия поставя Силната страна -
    Наемодателите бяха силна страна до 2005 год !
    Някога в Младост ми искаха 130 $ наем за панелна гарсониера - защото Нямаше жилища - Сега е обратното!

    сега 2-3 месеца БЕЗ наем защото наематели те са много по-малко от Наемодателите
  • 7 аз

    4 2 Отговор
    Много смело е да се прави сравнение с другите европейски страни. Първо като стандарт сме доста далеч, а и какво от това, че сме получили препоръка, като утре може да сменим работата си. Гаранция няма, всичко е манталитет и ценностна система. А това да се правят интервюта е просто излишно, защота ще трябва да присъства и психоаналитик. Х ората които искат да излъжат се представят най-добре при провеждането на интервю.
  • 8 Наемател

    3 6 Отговор
    Какви механизми имат наемателите да защитават правата си пред некоректни наемодатели ???
    Какво се случва, ако наемодателя не върне депозита на коректния си наемател ??? Нима ще се съдим ???
    Защо комисионната за агенцията се разпределя 50/50 между наемател и наемодател ??? На кого върши услуга агенцията ??? И дали изобщо върши нещо ???
    Обзаведено жилище ли е жилището, в което наемодателя си е складирал старите мебели ???
    Необзаведения апартамент трябва ли да има корнизи за пердета на прозорците и душ в банята .. например ??? Коректен ли е довода на наемодателя в този случай "... връщаш ми го както си го получил" ???
    ... има още :)
    Последен въпрос за размисъл:
    Луд ли е наемателя, за да плати два .. че и три наема депозит ????
  • 9 Някой си

    6 0 Отговор
    Ами да - животът е пълен с капани... ако разчитаме само на адвокатчетата да ни опазят, жална ни майка!
  • 10 красимир миланов

    2 1 Отговор
    КОМЕНТАР №4
  • 11 Този коментар е премахнат от модератор.

  • 12 бивш наемодател

    5 2 Отговор
    В България пазарът на наеми е пародия. Наемателите са предимно мизерници, гледащи да платят възможно най-малко и да не пипнат нищо в имота да не се минат ( даже и да не чистят ако може) а в някои случаи си тръгват заедно с бойлера и мивките.
    Наемодателите от своя страна са.... същите мизерници, които изобщо не поддържат имота си, гледат да мине от наемателя, да не влагат нищо а само да прибират, та даже и данък да не плащат ако може, та затова без договор. Разбира се има и изключения, но когато изключение от единия вид попадне на не-изключение от другия, то изключението решава да излезе от пазара ( ако е наемател - да си купи със заем, ако е наемодател, да продаде). По всички критерии, купуването на имот с цел отдаване под наем в България е неизгодно, поради което няма такава услуга. Хората отдават старите си жилища, откъдето са се изнесли от немай къде и затова дереджето е такова.
    В чужбина да наемеш жилище е цяла сделка, 2 наема депозит, един наем предплата и 1 до 3 наема комисионна за брокера. Ако като наемодател поставя такива условия в България, ще намеря наематели на кукуво лято. Така че... бегай далече от пазара на наеми поне докато не се вдигнат наемите или не паднат цените на имотите
  • 13 Гост

    5 0 Отговор
    Опитът ми показва, че какъвто и договор за наем да имаш, най-важно е добрата воля на страните за изпълнение на задълженията.
    Опита ми показва:
    1. за да опазиш имуществото си при по-луксозен имот - направи му добра застраховка. Застрахователната вноска е максимум един наем.
    2. Всеки месец взимай наема си лично и на място от имота - така своевременно ще следиш какво му е състоянието.
    3. Клауза в договора за наем, че при неплащане на една наемна вноска от страна на наемателя, наемодателят има право да влезе в имота.
    Накрая - запали свещ и се помоли поразиите които ще ти остави наемателя да се покрият от размера на депозита :-)
  • 14 ЛИЛИ

    3 1 Отговор
    предупреждавам цяла стара стара загора за една такава нахална и нагла жена сменила е много квартири казва се РАДКА СТАЙКОВА СТАЙКОВА,сервитьорка е на 40 години
  • 15 Този коментар е премахнат от модератор.

  • 16 Мария Стоянова

    0 2 Отговор
    Адвокат Трандев , има ли закон, който пази другите собственици на жилища в дадена кооперация. Какво се случва ако те са против отдаването под наем на даден апартамент в техния вход? Какви законови мерки могат да предприемат те за да принудят собственика да спре отдаването под наем?

    Коментиран от #18

  • 17 Грую

    3 0 Отговор
    Представете си има закон, който урежда тези отношения и той е ЗЗД (Закон за задълженията и договорите) За съжаление по мои наблюдения в България посредниците преследват подписите върху някакъв формален договор и възнаграждението си, като по-агресивните от тях уреждат безогледно огледи и се стремят да Ви създада времеви дискомфорт т.е. да Ви повокат на оглед в неудобно за Вас време, след което да Ви обвинят, че сте некоректен тъй като сте пуснали обява и сте длъжен да осигурите присъствие за оглед и за да станете коректен трябва да им предоставите ключ от имота за да си извършват те огледите. Ако направите тази глупост след това започват забележките по имота и претенциите за предоставяне на допълнително електроуреди, за по-ниска наемна цена и след като вече нямате полезен ход ще се окажете грозно изигран и ще Ви бъде набутан наемател, който също не е чел ЗЗД и няма представа, че трябва да се грижи за имота с грижата на добър стопанин и да поддържа всичко предоставено му в имота по същия начин и от там нататък започват проблемите. Според моите наблюдения посредническия бизнес при немането на недвижими имоти се върши изключително некоректно и във вреда и на двете страни. Ако имате възможност отваряйте си очите и не ползвайте посредници!
  • 18 Гоуст

    1 1 Отговор

    До коментар #16 от "Мария Стоянова":

    Има! Казва се, ходи си на село
  • 19 Петрова

    2 1 Отговор
    Никога не взимайте за наемател Пламен Джантов дължи ни 5000 лв и не си отива
  • 20 Сиси

    1 0 Отговор
    Мой съвет към тези които отдават поднаем,ако някога попаднете на лицето Станислав Руменов Григоров от София него пускайте в жилището си,първо ще ви излъже че ще го ползва той,,после ще си измисли фирма Като Нула Строй която уж управлява а нее така,трето ще ви напуска разни работници с които не можете да се оправите после и накрая ще ви завлече с пари за сметки които е платил.Внимавайте.
  • 21 Александър

    0 0 Отговор
    Може ли да попитам ако нямаш договор и си седели в жилището или са ви поканили да останете за две седмичи и ти дадат два дни срок да му платия 40 лв това вярно ли е датите ми съвет че не съм запознат в тази сфера
  • 22 алтънова

    1 0 Отговор
    Имам 1/4 от тоалетна в общо помещение,съсобственичката ми е пуснала квартиранти,не ми е искала съгласие ,съсовствениците сме 4
    наемателите вдигат шум ,а тя не обръща внимание ,освен това е сложила и душ ,а няма нито прозорец ,нито отдушник въпросът ми е
    имам ли права