Има ли и защо според мен няма балон на имотния пазар

  • 50 484
  • 631
# 405
Шега беше как ?, сори ако някой не разбра.
Даже, аз като лаик в строежите си мисля, че една сграда на 5 години може да се прецени по-добре как е....
В смисъл поддръжка, фасада , фасон.... един вид, тя на 5 години ако е почнала да губи елементи от външността си и ( да речем) са протекли корнизи например,,,,,,... то това говори повече за качеството й , от една току-що лъсната нова сграда.
Пък може и да ми е грешна логиката. Thinking
Виж целия пост
# 406
Покрай нас са около 5-10-годишни сгради - личи си отдалече заради тераси и по 2-3 скосени етажа. Иначе - подкожушена, тук таме изпадала мазилка, олющена боя, паднали и липсващи облицовъчни плочки, подядени ниско до земята алуминиеви панели, на един блок през етаж слагаха външна изолация (!?), въобще след още 5 години само кривата форма на покривотаваните ще ги отличава от панелите.
Виж целия пост
# 407
Хора вие сериозно ли не разбирате моя пост? Първо някой ми преиначи думите. Аз никъде не съм написал че имотите значително се понижават след пет години. Написал сам че цената е трудно да носи същия премиум като чисто ново строителство. По принцип довършителни работи след БДС след 5 години губят поне 50% от вложените средства. В белите държави по света хората си имат статистики и знаят средства вложени във всеи тип подобрение каква възвращаемост имат.  По принцип например в УСА новото строителсто е около 15-20% по-скъпо от подобен имот в същия квартал. Виждал съм с очите си как различни хора купили  по едно и също време във възходящ пазар, единия купил чисто ново а другия 8 годишен имот, и двамата трябва да продадат две години по-късно, познайте кой е спечелил 10% и кой е загубил 10%? И този сценарий дето го описвам е нещо нормално а не аномалия. Ето малко примери от Варна (без да претендирам че са перфектни) близо до Общината:

2011 - 1150 e/kв
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1c15523955779870 … k=4uik53&f1=1

2008 - 1000 e/kв
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1c15226808475221 … k=4uikst&f1=1

2019 - 1314 e/kв
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1c15656095904404 … k=4uikst&f1=1

2019 - 1600 e/kв
http://balinovinvest.com/details/7034/%D0%A1%D0%BB%D1%8A%D0%BD%D … D0%B0%D1%81%D0%B0
Виж целия пост
# 408
Да, обаче у нас се продава на шпакловка и замазка, което елиминира от уравнението бързо остаряващите елементи в апартамента (демодирани плочки, настилки, бани и т.н.). А останалото не се амортизира толкова бързо, още повече, ако блокът не е бил населен. А и, както казаха, след 5 години сградата е улегнала, ако има течове са се показали, ако има да падат мазилки са паднали и изобщо няма недостатъци. Преди година май имаше случай на сграда, пусната на цени без ДДС след 5-тата година, и всичко се разпродаде като топъл хляб.

Има и друго - от 3, 4 или 5 години насам се строи доста по-качествено (поне на външен вид) - модерни мазилки, изолации по нов стандарт, тухли Винербергер, по-добри дограми, каменни облицовки по фасадата и по стълбищата. Ми ясно, че една такава нова сграда ще е по-скъпа от една застояла от предишната "серия", но това не е заради годините.
Виж целия пост
# 409
Да, обаче у нас се продава на шпакловка и замазка, което елиминира от уравнението бързо остаряващите елементи в апартамента (демодирани плочки, настилки, бани и т.н.). А останалото не се амортизира толкова бързо, още повече, ако блокът не е бил населен. А и, както казаха, след 5 години сградата е улегнала, ако има течове са се показали, ако има да падат мазилки са паднали и изобщо няма недостатъци. Преди година май имаше случай на сграда, пусната на цени без ДДС след 5-тата година, и всичко се разпродаде като топъл хляб.

Има и друго - от 3, 4 или 5 години насам се строи доста по-качествено (поне на външен вид) - модерни мазилки, изолации по нов стандарт, тухли Винербергер, по-добри дограми, каменни облицовки по фасадата и по стълбищата. Ми ясно, че една такава нова сграда ще е по-скъпа от една застояла от предишната "серия", но това не е заради годините.

Аз не мога да разбера твърденията че хем има течове и паднали мазилки и хем няма недостатъци. И ако строителя е продал без ДДС той не е ли свалил индиректно цената с 20%? Иначе последния ти параграф на практитка потвърждава моята теза.
Виж целия пост
# 410
Защо изключваш фактора "локация"?
По-старите са по презумпция с по-добра локация.
И още нещо, което на мен ми прави впечатление. След 5-6 години ще знаеш комшиите какви са-дали поддържат чисто, или са ... Бе коментар.
Докато когато всички са новодомци, това няма как да се прецени.
А примерът ти за Уса е вероятно адекватен, обаче за тук.... Не е баш така
Виж целия пост
# 411
Аз не мога да разбера твърденията че хем има течове и паднали мазилки и хем няма недостатъци. И ако строителя е продал без ДДС той не е ли свалил индиректно цената с 20%? Иначе последния ти параграф на практика потвърждава моята теза.

Защото не искаш да мислиш в моята посока Mr. Green Имах предвид, че до 5 години ще се види дали има потенциал за такива повреди и ако има ще се иска да се поправят или ще се иска отбивка от цената. А ако няма, значи всичко е било строено качествено. При съвсем нова сграда не се знае какво ще стане.

Именно, цената за купувача спадна с 20%, а за продавача с нищо. Това го казвам, защото ти по-напред казваше, че продавачът щял да загуби, ако не продаде неизгодно. А другите казваха, че може да почака година - две, особено ако строи със свои средства. В случая онези бяха закъснели по някакви техни си причини, но превърнаха дефекта в ефект като изчакаха още малко.

А твоята теза малко издиша, защото една сграда на 4-5 години и една строяща се сега ще са с еднакви материали и сходно изпълнение. Преди беше друго, явно има някакви скокове.
Виж целия пост
# 412

Има и друго - от 3, 4 или 5 години насам се строи доста по-качествено (поне на външен вид) - модерни мазилки, изолации по нов стандарт, тухли Винербергер, по-добри дограми, каменни облицовки по фасадата и по стълбищата. Ми ясно, че една такава нова сграда ще е по-скъпа от една застояла от предишната "серия", но това не е заради годините.

Аз пак не разбирам нещо - след като сега всички строят с въпросните тухли, слагат тези нови изолации и т.н., защо на някои нови сгради им се лющят фасадите преди изтичане на 5 години, често се оплакват от лоша шумоизолация? А при старите тухли, имам предвид соцтухлите, осплаквания за това, че се чува какво си говорят съседите, че е протекъл балконът отгоре - от плочата имам предвид, че е протекла банята - пак плочата с мозайката имам предвид, че старата мазилка на фасадата пада на парчета - извън течове покрай покрива и улуците или заради близко дърво, почти няма. Повечето дограми са подменени индивидуално, топлоизолация също е направена масово индивидуално, а при вътрешен ремонт старите тухли четворки ли са, петици ли са, толкова са спечени, че трудно се къртят - примерно при смяна на дограма. Да, на външен вид фасадата не е ОК, различни цветове, старата мазилка е поопушена и мръсничка от въздуха и праха, но е здраво яка.
Около нас гледам и няколко кооперации на по десетина години - фасадите са традиционни с мазилка, не са с така модерните сега камъни, еталбонд, френски прозорци и т.н. - поизцапани са от прахоляка, но също не падат на парчета.  Нямам представа с какви тухли са и как са откъм шумоизолация, да си кажа, само на външен вид ги гледам.
Виж целия пост
# 413
Отговорът е прост - НЕ всички строят качествено. Все пак много купувачи искат по-бюджетни жилища и затова в по-непрестижните квартали се и строи по-бюджетно ( и често некачествено). И затова на някои се лющят, на други не. Но от втория тип са доста повече днес. Това средно качество от днешно време се видеше лукс в миналото, а сегашния лукс (като Артексовите сгради) едно време на практика липсваше на пазара. Т.е. според мен има едно изместване. Ама това е нормално за всичко. Помня, че когато почвах работа луксозните коли имаха АБС, еърбеци и климатик, днес всички го имат, а луксозните са с камери, навигации, самопаркиране, сто възглавници, самоспиране ако ти скочи човек отпред и какво ли не. И в жилищата е същото. Но това не отменя факта, че някои строят качествено, а други не.
Виж целия пост
# 414
Отговорът е прост - НЕ всички строят качествено. Все пак много купувачи искат по-бюджетни жилища и затова в по-непрестижните квартали се и строи по-бюджетно ( и често некачествено). И затова на някои се лющят, на други не. Но от втория тип са доста повече днес. Това средно качество от днешно време се видеше лукс в миналото, а сегашния лукс (като Артексовите сгради) едно време на практика липсваше на пазара. Т.е. според мен има едно изместване. Ама това е нормално за всичко. Помня, че когато почвах работа луксозните коли имаха АБС, еърбеци и климатик, днес всички го имат, а луксозните са с камери, навигации, самопаркиране, сто възглавници, самоспиране ако ти скочи човек отпред и какво ли не. И в жилищата е същото. Но това не отменя факта, че някои строят качествено, а други не.
Точно това щях да напиша и аз. Това, че във форума понякога постваме сгради строени с хубави и качествени материали не означава, че всички нови сгради са така. Напротив, много нови сгради се правят с евтини материали. Също така много зависи от квартала и годината на строеж. През 2010-2013 година поради ниските цени на имотите се случваше дори в хубави квартали да се строят сгради с посредствени материали. Това е нормално. Никой не инвестира за да продава на нула или на загуба. През 2015-2016 с вдигането на цените започна масовото добро строителство в хубавите квартали, че даже тук таме има хубави сгради и в евтините райони.
Виж целия пост
# 415
Ако на чудещите им се разхожда, до нас има пример за сгради, построени по едно и също време - преди около година са завършени. Едната изглежда много по-добре, видимо е с по-хубави и здрави материали, а зад нея - склепана, смотани балкони, попада в сянката на първата, обзалагам се, че след още 2-3 години ще се види много по-голяма разлика.
За сравнение - нов блок, наглед супер, по документи с най-качествени материали. Първата зима - добре, лятото - супер, иде втора, трета зима и се започва - бликат води в мазето, подземните гаражи мокри, фасадата започва да става на петна, избива мухъл и влага, парапетите вече ръжясват, плочките в общите части се чупят, ел инсталацията не е наред, след известно време живеещите откриват, че вентилацията не работи както трябва, канали се запушват, съседите мърльовци.
Плюс - ако купиш добре направен апартамент, може да спестиш от доста ремонти, стига да ти е по вкуса и да не ти пречи останалото. Макар че не е ясно дали конструктивно блока е наред при тези външни признаци.
Виж целия пост
# 416
Все едно Бароко в СГ, и някой друг строител, пак в СГ.
Виж целия пост
# 417
Правилно ли съм разбрала?
След като има качествено и некачествено НС, не може да се презюмира, че щом е ново НС е качествено, а щом е по-старо НС е некачествено. Т.е. важно е не толкова колко е ново НС, а колко е качествено?
Виж целия пост
# 418
Разбира се, само че съотношението между двете се изменя - след кризата купувачите станаха по-взискателни и затова има повече качествени строежи. Поне тези по центъра са само такива (на външен вид, де).
Виж целия пост
# 419
Правилно ли съм разбрала?
След като има качествено и некачествено НС, не може да се презюмира, че щом е ново НС е качествено, а щом е по-старо НС е некачествено. Т.е. важно е не толкова колко е ново НС, а колко е качествено?

Има сгради от 90-те години, от 2000 г. и т.н., които са много качествени. Има и некачествени. Има такива отпреди 5-10 години, които вече се разпадат, има и хубави. Не съм сигурна дали са станали по-взискателни купувачите след кризата. Засега ново изглежда добре, но ще видим след няколко години. Генерален общ отговор няма.
Виж целия пост

Започнете да пишете...

Страница 1 от 1

Общи условия