Пазарна оценка на имот за продажба

Ей това си го мислех като проблем още в началото. Затова и тръгнах да търся експертна оценка всъщност.

Е, то нашият имот наистина беше в много лошо състояние - обрасъл двор тип "джунгла", ама истинска, пълен с боклуци от всякакъв вид. В къщите също беше така - пълно с разхвърляни боклуци.
Но пък продадохме на цена +10 х. от тази на съседа, а купувачът е казал тази седмица, че е бил съгласен и на +20 х.  Имахме си базова цена, под която не бяхме склонни да паднем. Тя беше ниска, заради състоянието на имота, по наша преценка. Но все пак и не бяхме склонни да подарим парцела като минимум.
След това купувачът разчисти и изчисти двора за по-малко от седмица с роднини и приятели. Това му е отнело повече труд, отколкото пари.
И къщите е стегнал, в смисъл най-неотложните неща като покривите. То течове нямаше, но за всеки случай е претърсил и пренаредил тук-там керемидите. Ние пък оставихме доста материали като керемиди, тухли, дървен материал, човекът беше коректен през цялото време, докато течеше сделката.
Когато се появяваха случайни, блуждаещи купувачи в квартала, ние пък бяхме коректни към агенцията и винаги сме казвали, че продаваме с брокер. Понеже сме от балъците, дето си държат на думата и на подписа.

Оценки колкото и оценителите. Не бих давала пари за такива измислени оценки.  Пускам имота от най-високата цена, която мога да измисля. И чакам. Пазарът сам ще си покаже, коя е вашата цена.  Ако никой не се обажда, намалявате. Ако телефонът звъни на пожар, увеличавате.
Ако ликвидираш къщата продаваш само земята. Понякога, обаче купувачът може да е заинтересован да купи съборетината и той да я разчиства, защото ще ползва после нейното петно и ще си построи нова къща там. А ако е само земя, трябва да се разправя с общината, като реши да строи.
Аз живея в чужбина, тук оценителите работят по еднаква процедура, като правят оценките. Взимат предвид вида на сградата, или земята, както и конкретното състояние - занемарено, реконструирано, след ремонт и т.н. Слагат снимка в оценката, също и задължително прилагат поне 3 оферти от пазара на подобни имоти.
В случая на селски къщи и вили, важно е дали има вода, канализация и ток.
Брокери на извънградско едва ли ще ходят, ами приготви като за начало едно видео за представяне на парцела и си дай обява. Разбира се, колкото можеш оправи двора, оплеви, окоси тревата, сложи ограда, ще му вземеш повече.

Ма тя не е чак такава съборетина - все пак я ползваме за вила. Просто си иска поддръжка, защото не се живее постоянно. Има си всичко, реално е в София. Има си зеленчукова градина, барбекю, фурна, по плочките единствено има трева и пада мазилка тук- там. Боклуците за изнасяне са дрехи, мебели, инструменти и посуда. Има си ограда и то хубава, други постройки. Всички ламарини и ръждясали боклуци са изнесени много отдавна.

Но аз си я знам и си казвам, че се руши, защото като отидем за един ден и то си изглежда пусто и изоставено, колкото и да се пробваме с поддържка. Някак си не мога да я видя с други очи. 😁

 Но виж, не се бях сетила, че ако много звънят, то цената е ниска. Благодаря!

Щом сте решили да я продавате, трябва да я приведете във вид, купувачът не иска да види там дрехи  и стари мебели. И без това трудно се продава, а тази гледка отблъсква клиентите.  Измажете стените, къщата, (да не пада мазилка),  Опразнете помещенията.

Пепина, жената обясни по-назад, че имотът не е в отчайващо състояние, не е необитаем, ползват си го като вила, но вероятно е сезонно. Боклуците са само в мазето и на тавана, и в гаража. Дворът се поддържа от фирма, има си подобрения - насаждения, барбекю, добра ограда. Не е на село в прекия смисъл на думата, а вероятно в кварталите на София отвъд Околовръстното, примерно, без да знам конкретно, Доброславци, Нови Искър , и др. Това са си съвсем устроени квартали, с ток, вода и канализация, магазини, детски градини и т.н. на малко разстояние от града. И ако погледнеш съседните теми за къща до София/апартамент в града, ще видиш, че има търсене на такива имоти.
Прорасналата трева между плочките е добре да я изскубят, те самите или да поръчат на фирмата за озеленяване, която поддържа двора.
Ако опразнят съвсем къщата, ще изглежда по-зле, защото ще има вид на необитаема. Изхвърлянето на боклуците, което ще направят и махането на прорасналата трева между плочките си е достатъчно. Леко ронеща се мазилка тук-там може и да замажат, ако искат, ще си личи, естествено.
Та могат да направят леки подобрения във външния вид, но тотално разчистване, поне според мен, не е необходимо. Ако изнесат всичко, ще трябва да ходят само за да поддържат и пак ще се вижда, че е необитаем имот. С козметичните подобрения ще могат да продължат да си я ползват като вила, докато се намери купувач. И няма да "крещи" имотът - продаваме, за да се отървем, че не можем да се грижим за него.
Аз поне така разсъждавам. Не съм брокер.

Относно боклука.
Защо продадохме нашия апартамент за 3 месеца?
Защото беше изчистен до шпакловка и замазка.

аз, ако съм в ролята на купувач, на такова жилище ще му сваля веднага цената,
Пример:
 ако има стара барака на двора, ще приспадна цената за изхвърлянето и.
Ако има напукана мазилка на къщата, ще искам да свалят с толкова лева, колкото струва измазване на къщата.
Ако има стари мебели, които не ми харесват, или посуда от живялите там, ще поискам цената надолу, с парите за намане на контейнер от фирма за изчистването.
Ако стените не са измазани и чисти отвътре, ще си намаля с цената на латекса/замазките.
Това дали е обитаем имотът, за мен няма значение, но ще проверя има ли вода, има ли ток.
Аз самата съм продавала жилище с мебели, но клиентите имаха съвсем различна представа за стаите, всеки е различен. Накрая си прибрах мебелите. Купувачът предпочете да му е по-ниска цената.

А защо навсякъде казват, че не трябва да се прави ремонт преди продажба. Извинявайте, но ако дам пари за ремонт:
1. Цената на ремонта ще е разликата в цената за продажба.

2. Какъв в тогава смисълът да продавам, след като ще стегна къщата.

Дори не е след околовръстното, пред него е. Води се квартал на София, но е само с къщи. Бараките са масивни постройки, за които има разрешително, така че това не е предпоставка за сваляне на цената. Даже се водят зимници, а не бараки.

Също така, извинявайте, но къщата все пак е обитаема - какви са тези неща да се хвърлят мебелите и дрехите?! Та аз не продавам изоставен имот в нищото, ползваме я сезонно както каза една потребителка. Дали аз ще дам пари за изнасяне или ще я продам по-евтино, но няма да се занимавам с това, реално не виждам разлика. Може и да греша, все пак не съм продавала до момента.


Пепина, ако дам пари за латекс, мазилка, майстори и т.н - тогава по-високата цена, на която ще продам къде е? Дали ще взема за нещо 1000 лв или 2000, от които 1000 съм дала за оправяне и е минало време...

Чакайте сега, ако не ви се разделя с къщата, не я продавайте, обитавайте си я.
Ако мебелите не са за изхвърляне, преместете си ги другаде, продайте ги. Каква е вероятността бъдещият купувач да харесва друг стил мебели или да има свои, които ще си пренесе, или да иска да си купи нови - голяма е.
Ако искате да я продадете евтино, това е най-лесната работа, купувачите ще се наредят на опашка и никакви усилия от ваша страна. Аз ви съветвам с цел да я продадете на възможно най-високата за вас цена. А тогава ще трябва да се потрудите малко.
Колкото до парите за ремонта, ами така ще се направи ремонта, че да се вземат много повече пари, в сравнение с неремонтитано. С други думи, ще ги избиете при продажбата.
С каква цел я продавате тогава, може би трябва да се тръгне оттам?

За да си купят апартамент/и, много ясно. От вилата файда няма.

Аз те разбрах какво питаш. И аз мисля да продавам имот по същия начин.

Значи, можеш да направиш така. Отиваш в някоя банка и разпитваш за ипотечен кредит, все едно ти си клиента, решил да купи имота ти. Банката ще ти каже с кои оценители работи. Избираш си някой и се договаряш по критериите на банката да ти направят оценка. Около 200-300 лв е и аз така знам. Аз бих избрала по-изгодната оферта за оценка. Оценителите по принцип работят с вещи лица.
Друг вариант е сама да се свържеш с вещо лице, строителни инженери, които да оценят на колко ще възлезе един ремонт, като първо ще ти дадат проект за ремонт. Така ще знаеш на колко възлизат минусите. Всичко това са разходи, обаче. Виж кой може да ти свърши работа за по-малко разходи.

amy_nka благодаря за идеята! Засега ще видим какви цени ще дадат брокерите, като ми казаха, че те слагат малко по-високи цени заради комисионната си. После ще изберем кои от тях да продават.

Отказах се от експертната оценка на този етап. Ако брокерите дадат много различни цени или ни се стори ниска цената, ако се опитат да изтъкнат основно минуси за тази цена, тогава ще направим и оценката.

Имам познат строителен инженер, който междувременно ще направи конструктивна оценка на сградите, за да съм подсигурена, че няма проблеми с къщата.

Вече имам запитвания от познати, но не мога да им кажа цена.

Брокерите нямат сметка да дадат по-ниска цена, тъй-като са на сметка да печелят уговорен процент от по-висока сума. Дори, нарочно биха надули цената, за да създадат изкуствена конкуренция, изкуствен пазар. Реално какво търсене и на какви цени има няма да ти кажат. За това има обяви, които стоят в порталите за недвижими имоти с години. Просто трябва да се поставиш на мястото на купувач. Купувача ще плати, толкова колкото може да плати. Банките са по-наясно с пазарните цени, според мен, понеже повечето купувачи на имоти, теглят ипотечни кредити. Банките никога няма да са на загуба. Ако не си сигурна дали имота има повече минуси, от колкото плюсове, според мен експертната оценка е удачна. Така ще знаеш една банка колко пари би отпуснала на един купувач, т.е. колко може да плати купувача.

Брокерите, ако много вдигнат, няма сделки. Така, че ще са по-умерени в случая. По-скоро ще искат лесна сделка, за да вземат нещичко.
Потърси статистики за цените в София, има в интернет. Щом се намира близо, може да го има този квартал.