Пазарна оценка на имот

Юлиане, тука работата стана дявол на магаре
Тотално излязохме извън темата - въпросът беше за самата оценка, не за параметрите на кредитирането.
Не знам къде съм питал колко процента отпуска банката - това разбира се отдавна съм го изговорил със самата банка. В конкретния случай кредитират до 85% от оценката и до 80% от реалната цена - което от двете е по-малко (иначе казано, искат мин. 20% самоучастие, без значение оценката). Което значи и че не става да се използва евентуален "остатък" от оценката, за да се финансират ремонт и т.н.

По въпроса кой наема оценителя - от самата банка казаха да си избера аз какъвто искам (но да е от техния списък), да си го наема и да им дам оценката. Доколкото разбрах такава е и общоприетата практика. Не знам откъде идва идеята, че банката поръчва оценката.
Относно "клиента на оценителя е банката" - ами по мое разбиране, ако аз плащам оценката, аз съм клиента, не банката. И пак по мое разбиране би трябвало да мога тази оценка да я правя каквото си искам, в частност изобщо да не стигне до банката. Тя просто няма да придвижи обработката на кредита докато не им дам оценка, което е логично.

В моя случай оценката на акт 15 не играе роля за кредита, защото основната часто от плащането се извършва при нотариален акт, т.е. когато всичко е готово. То няма и смисъл от друго, защото срокът за завършване е края на годината.
Ако беше друг случай и клиента искаше да тегли кредит примерно още на акт 14, и за този кредит се взема текуща оценка на фаза груб строеж, не знам как се процедира по-нататък за отпускането на целия кредит, вероятно накрая при акт 16 се прави нова оценка. Но това така или иначе е извън моя казус.

P.S. Сега видях редактираното от теб - такива хипотези с 90к vs 120к ми се виждат малко пресилени. Що за оценител е това, който дава 30% отклонение в оценката. Освен това, ако са правени довършителни работи преди акт 16, би трябвало актуалната оценка след акт 16 да е по-голяма от прогнозната, която не е взела предвид тези ремонти. И трето, не е ясно на каква база аз още на етап акт 15 (или по-рано) съм взел пълната сума на кредита като при акт 16, въпреки че още не е дошло времето да се плащат тия пари. Не ми се вярва банката да отпусне пари, които реално още нямат падеж според схемата за плащане. Ипотечният кредит е целеви, т.е. се изплаща за изпълнение на конкретната сделка, а не за да отидеш на екскурзия между акт 15 и 16

Slashy, гледай си твоята банка. Тук пишем различни варианти, защото и различните Банки по различен начин процедират. Има Банки,  които назначават оценката, т.е. те пращат искане за оценка към фирмата,  която ти си избрал,  но ако искаш Ванчето точно да ти направи оценката от тази фирма, трябва да и се обадиш,  за да изтегли поръчката точно тя от системата им. В този случай, ти плащаш на банката, а тя на фирмата.
Има и банки, където ти си организираш оценката и ти плащаш директно на фирмата.
Ако не ти е познат оценителя, не обичат предварително да ти дават информация, колко е излязла оценката. 
Отделно Банките желаят оценката да е направена по различни методики. За това и оценителите питат: за коя Банка ще е оценката. 
Много изключения има.
Акт 14 не е еднозначен за всяка сграда. В смисъл за една имотът е на голи тухли, отиваш в  съседната...дори е измазано и със инсталации, съответно ще има и разлика в оценката.
Точно миналата седмица проучвахме финансиране на Акт 14 при 4 Банки, няма как да се обясни и да се разбере тук с писане.

Пресилен е за да се види добре разликата, но точно ти питаше ама как може да се оцени нещо, а то има 1-2 години докато се завърши, а пазара ще е много различен?

Вариант е именно това - според част от хората сега се надува балон и теоретично апартамента ти ако струва 90к и оценителя го е направил 100к, след 2 години, балона може да се е спукал (мечтата на всеки инвеститор чакащ с пари в брой) то твоя имот може вече да струва 50к и да трябва да върнеш 50к (минус процента оставен за АКТ 16), след като излезе новата оценка.

А, защо ще си взел максимума позволен от банката на АКТ 15 (а не АКТ 16), както сам написа - целеви е заема, съответно ще си взел, примерно, пари за ремонт на АКТ 15.

Естествено, ако имаш парите за ремонта и имаш голяма част от сумата в брой, то вероятно проблем с разликата в оценките няма да имаш, но все пак - ти си знаеш, за твоя случай дали си потенциално застрашен. Попитай си банката дали ще прави нова оценка на АКТ 16.

В момента, ако този тренд на имотите за тяхното повишение продължи, то след 2 години може да се окаже и обратното - да можеш да вземеш още пари, ако са ти необходими.

Пазарна оценка се прави съм днешна дата. Ако имотът е все още в строеж, оценката е при хипотезата, че е с Акт 16, без довършителни работи, като се приспадат неизпълнените СМР.

Малко несериозно е да иска човек да научи всички дейности по оценката на имот, ако не работи това.

оценката на независимият оценител трябва ти да си я получиш и ако искаш, да си я носиш в банката. Ако не - да си я изхвърлиш, или да търсиш друг оценител.  Хубаво е да си я имаш на диск, защото може да потрябва пак за нещо. Може и да няма банка, а да си я правиш за др цели, примерно делба, ориентиране на каква цена да продадеш апартамента си.

Банката си прави своя си оценка, за да е наясно. Може да е много завишена/занижена, има сигурно фрапантни случаи.  Ако банката финансира инвеститора, сигурно оценката е само формална, поне в този случай вътрешна не им трябва.

Банката има пари и за нея е изгодно да ти даде максималното, което можеш да плащаш, но при каква лихва и с какъв договор,  си е нейна работа.

Пресен пример с водеща банка.

По презумпция финансират 80% от пазарната оценка, с възможност до 90% ако е нужно. Работят с техни оценители,  дали може да се ползва външен одобрен от тях - не разбрах.

Това което ми обясниха също е, че пазарната оценка на Акт 14 с прогнозна за Акт 16, често е по-добра от текуща на Акт 15.

Пазарната оценка на имота в крайна сметка беше точно толкова, че 80% от стойността й да покрият цената на имота. Не беше случайно със сигурност, след като точно такива бяха договорките с банката. Че не се търсят допълнителни средства.

Реално имота който капарирах в началото на 2021 с цена Х лева завършен чакащ АКТ 15, 5 месеца по-късно беше оценен на Х+30% с текущ АКТ 14  и прогнозен АКТ 16, дни преди да излезе АКТ 15.

Още веднъж благодаря за отговорите.

Томева, да явно има големи разлики между различните банки. Не очаквах да е чак така, от една страна ясно е, че всяка банка си има свои си правила и вътрешни процеси, но от друга ипотечният кредит е стандартен продукт, който би трябвало да е нормиран малко или много. Поне що се отнася до това кой поръчва оценката (клиента или банката), кой я плаща, кой я вижда първи, дали се прави на база състояние в момента или прогноза към очаквания срок за завършване - тия неща си мисля, че би трябвало да са еднакви за целия бранш...

Томбола, доколкото те разбирам сравняваш оценка на етап акт 15 с прогнозна оценка при получен акт 16  - ако е така, е съвсем нормално тази за акт 16 да излезе по-висока, какво странно има? И прогнозна, и непрогнозна, цената на акт 16 очаквано трябва да е по-висока от тази на акт 15.

Ще пиша по-нататък при мен как са се развили нещата.

Според банкови служители - по-често се случва прогнозна оценка за АКТ 16, когато се прави на АКТ 14 да е по-висока от тази която се извършва след пускане в експлоатация на сградата.
Т.е. оценките на АКТ 14 за бъдещия АКТ 16 са типично оптимистични (а не реалистични).

Използвам темата за бърз въпрос относно оценители - бихте ли ми препоръчали оценителска фирма или конкретен оценител?

Здравейте, за кой град става въпрос?
Фирми и оценители много.

София. Ясно е, че са много, но чета отзиви за по-ниски оценки от пазарните и бих искала да се предпазя максимално от такъв развой. Не целя по-висока, а възможно най-точна.

При всички положения проверете дали съответната банка работи с този оценител/дружество. Ако ви е за делба, добре е всяка страна да си наеме оценител. После на база предоставените пазарни стойности, решите вашата цена между страните. Ако ви е за продажба - консултирайте се с брокер. Много е измамни това с ниските оценки. Много пъти в цената на сделката са включени вещи, които не могат да бъдат предмет на ипотека и съответно не са предмет на пазарната оценка.

Здравейте, знаете ли за вариант за онлайн оценка на недвижим имот, различен от този на дск и оцениме.бг ?

По мое мнение тези сайтове не дават реалистични оценки. Поне на мен ми даде значително занижена оценка, докато независим оценител оцени на по-висока. В тези сайтове ми показваше оценка около 150 хил. евро за тристаен апартамент в затворен комплекс, а в момента за толкова човек и панел не може да си купи.