Търся съвети за (сравнително) бързо продаване на апартамент

Във вестниците , в интернет , в продавалник , сега пазара е замрял трудно се продава.

Напиши повече за апартамента - град, квартал, големина, състояние. Може тук да намериш някой, който да търси подобен. Щом цената е ниска, би трябвало да се продаде сравнително бързо, но това зависи от много фактори. Може сам  да си пуснеш имота, но трябва да си видиш договора с агентките. Да не се окаже, че дори и сам да го продадеш, да трябва да им платиш комисионната. Тъй като си в чужбина, нещата ще станат по-трудно и ми се струва, че без агенция няма да минеш...

Всичко зависи от цената! След като е минало доста време и седи, предполагам се сещаш, че проблема е в цената. Ако искаш да се продаде, трябва да намалиш още, иначе може да седи още дълго време без резултат.
Аз преди точно година продадох от чужбина апартамет на доста гадно място. Знаех, че ще е трудно и прецених каква да му е цената. Пуснах го в две фирми и на третият ден имах капаро.

Ако много бързам за сделка с  имот бих предложила на брокерката  по-голяма комисионна. Естествено, че ще и дам парите кеш, в брой или на ръка без да искам договор, разписка, касова бележка или подобни простотии.
Това е стимул да работи по моята сделка и да я предлага пълво нея в приемлив вид на клиентите. Съвета е изпитан и работи.

Благодаря за мненията, приятно бях изненадан, не очаквах да се отзове някой толкова бързо. Ще се опитам да дам допълнителна информация, макар а ме е страх да не се приеме като реклама от модераторите.
Отговарям в обратен ред.
Aisha - сигурно ще приложа съвета ви, но нямам понятие каква е нормалната комисионна. Нямам договор с агентите, просто устна (по телефона) уговорка. Да се оплача - комуникацията ми досега с всички агенти е била доста трудна. Винаги аз съм бил инициатор за разговор - връзка основно през мейл, но на всички съм казвал че нямам проблем (освен часовата разлика) и да им се обаждам по телефона, ако на тях им е скъпо. Но просто да драснат една дума в мейл, да знам, че има повод.
Иначе не ми е спешна продажбата, просто взе да ми писва, плащам само данъци за тоя апартамент, първата агентка (позната на семейството) уведомих, че ще продавам още 2008 година. И всичките, още от тогава ми разправят все същото - пазара е замрял. Е, от моята гледна точка май отдавна е заровен, даже и изгнил. Доколкото го е имало, но това е друг въпрос.
Единствения опит и познания, които имам в пазара на недвижими имоти е местен - от тук, където живея - комисионната е 4% неизменно, платена изцяло от продавача.
Българските агенти винаги са избягвали да отговорят на този ми въпрос, то не е и трудно де, просто спират да ми отговарят на мейлите.
Alexslav - убеден съм, че сте прав, но както първоначално написах, паднал съм на 10% над данъчната оценка, по-скоро ще се откажа да продавам, отколкото да падна по-надолу.  Апартамента е в София, в хубав, южен квартал, най-хубавия за мен - там ми мина детството За 20 мин пеш слизах до Руски паметник. Аз съм строителен инженер и работя като такъв, макар в момента да съм в индустриалното стр. Та за конструкцията мога да гарантирам - прегледал съм плановете, наглеждал съм строителството. Сградата бе завършена 1996 г, монолитна стоманобетонова рамково-гредова конструкция. Има допълнителна топлоизолация от всички страни (цялата сграда). Може би един от недостатъците му е че е голям - 120 м кв., стаите са просторни, аз и семейството ми живяхме в него 5 години почти, много неща вътре съм си правил сам. Вероятно в момента е доста неподдържан, няма кой, но нищо което един нормален ремонт да не може да коригира. Все пак не съм го виждал от вътре 5 или 6 години (от 2008). Няма централно отопление, но като чета бг вестници оставам с впечатление, че това е по-скоро положителна страна. Когато живеехме там се отоплявахме на ток.
Май се улях - много дълго обяснение стана, ще завърша с основното - подобноо на Натали смятам че основната пречка е че не съм там. Дали ако ида до България бих могъл да ускоря нещата според вас ? Ограничението ми обаче е 3 седмици макс, както чувам е модерно да се казва - а дано, ама надали
Още веднъж благодаря за съветите до тук, продължавам са приемам и други. На лични приемам и препоръки за агенции и агенти.

Имате ли човек в Бг, който да движи нещата с пълномощно? Има много тегава процедура по вадене на документи - скици, данъчни справки и какво ли още не, не знам дали ще е възможно да го направите за 2-3 седмици.

Аз също продадох преди 2 години от чужбина. Пак южен район на София, не лошо място. Пусках обяви в интернет, писах и аз тема тук   Ако мога да обобщя моя опит :

- наистина цената е определяща. Банките трудно отпускат кредити вече, хората са колебливи, не бързат, избират...пазара е пренаситен.

- според мен - подгответе документално нещата за да е възможна бърза и лесна продажба. Много брокери не биха се захванали сериозно ако имат съмнения относно вашата готовност за сделка. Имат горчив опит с хора от чужбина - уж спешно, а като се появи клиент и се стигне до досадното вадене на документи и ходене по инстанции нещата се провалят, поради невъзможността на продавача да дойде до БГ.

- не работете с много брокери за висока комисионна, а с един за по-малка комисионна - цената е важен фактор, така че е по-добре да дадете ексклузивни права на един брокер да продава срещу предварително договорена сума и да сте по-мобилни в цената, отколкото да работите с няколко срещу висока комисионна. Защо - първо ще се конкурирате сам със себе си - всеки брокер ще напуска вашата обява с ралично описание и снимки и търсещите ще си викат "я гледай колко много апартаменти има като тоя". Второ , всеки би вложил повече усилия за да изкара бързо едни сигурни 1000 евро, примерно, отколкото да се състезава с още 5-6 други за едни 2000.

- не ви съветвам да правите ремонт, но почистете добре апартамента за да има спретнат вид. Запуснатите имоти се продават трудно. Всеки е наясно, че ще трябва да ремонтира банята и кухнята на старо жилище, но мръсни прозорци, паежини в ъглите и миризма на застояло отблъскват потенциалните купувачи.

Успех с продажбата!

П.С. Трябвало е активно да продавате още 2008, аз много съжалявам че не направих това тогава, а си го мислех. Каквото и да пишат по вестниците - тренда от тогава е все надолу и краят му не се вижда. Но винаги има кой да купува, особенно в София.

Форд Префект , 3 седмици е много малко време, ако нямаш купувачи. Ние купихме жилище също от хора, живеещи в чужбина, но бяхме готови с документите, когато те дойдоха. Отне им поне 2 седмици да си извадят техните документи и да приключим сделката. Бяха дали права на една агенция и работеха само с нея.
Иначе описанието на имота звучи много добре, не знам защо няма интерес, особено че казваш цената е към данъчната оценка 

Данъчните оценки не са ниски, както едно време. Аз моя, го продадох точно на данъчна оценка, намираше се във Варна до пазара. Гарсониера 50 квадрата за 35к евро и както казах, замина за три дни. Сградата беше 10-15 годишна, но беше пред рибната борса, а там си беше гадно, денонощно викащи мангали и т.н. На всичкото отгоре, се водеше офис, въпреки, че никога не е било офис и взимането на заем от потенциялни кипувачи беше не възможно. На всвичкото отгоре, данъка беше 450-470лв. Въртре имаше всичко, но не беше ново чак. Ако не искаш да сваляш цената и не искаш да го продаваш на всяка цена, си го остави. От брокери знам, че един имот, ако седи месеци и години на пазара, се научава и се прескача вече, понеже вероятно има нещо и хората започват да го избягват директно.

Никакво значение няма това дали избраната цена е близо, под или над данъчната оценка. Единственото важно е къде е спрямо пазарните цени.
Един имот, който е на цената си се продава и за 1 ден.

Ако тя не е реална или си го дал на няколко агенции, не очаквай голямо внимание от тяхна страна.

Пусни линк в темата, да го видим апартамента и да коментираме....

Здравейте,
Отново благодаря за мненията.
Надявайки се да не се разбира като скрита реклама, ето линк към обявата
 http://www.ernabg.com/nd/bg/expl.aspx?item=2063
Сега, Не се сърди човече, - вероятно сте права за цената, но как се определя коя е точната цена? И то в България? Цената е по-ниска от тази на подобни обяви в същия район. А за продажба за един ден - както се казва, да видя с очите си, няма да повярвам. Освен да става дума за подарък.
Дал съм го само на един агент, никога не съм прибягвал към услугите на двама едновременно. И с другите неща съм така
samuraika - това за многото брокери с висока комисионна, срещу един с малка, нещо не го разбрах, ако ви се занимава, моля обяснете ми. Но така или иначе агентката е една.
Някой дали все пак би ми казал какви са нормалните комисионни в България ? Какво означава "твърда сума" - има ли агент изобщо който би предпочел подобно заплащане, та той няма никаква мотивация да продава - ще се явява по-скоро агент на купувача ? Не разбирам.
Alexslav - и моя данък е подобен, макар и по-нисък малко. За съжаление не зная откога апартамента е листван на сайтовете за продажба по простата причина, че последната агентка е първата, която си даде труда да ме информира що-годе за развитието на нещата. Подозирам, че предишните даже не са го обявявали, а са разчитали на ограничените си мрежи от лични контакти
Натали - първо благодаря за подробно обоснованите мнения. Какви толкова документи трябва да се вадят, че е толкова трудно ? Както споменах, опита ми е само от тук, където нотариуса издирва и подготвя всички документи, нали за това му се плаща, и то не малко? Всъщност купувача се явява единствено с едно одобрение за ипотечния кредит от банката, даже всъщност банката го праща директно на нотариуса.
Като информация - тази година платих данък върху оценка почти 120 000 лв., бг сайта за електронно плащане е невероятно некадърно направен, никаква ел. фактура, никаква гаранция, вероятно преднамерено. Добре че имам потвърждението за плащане от моята банка и Paypal.
Това ме навежда на друг (вероятно също толкова глупав) въпрос: приемайки фиктивно, че апартамента се продаде, аз как ще съм уверен че ще съм получил парите? Тук нотариуса получава на свое име плащането от купувача и издава чек от свое име на продавача, тоест на банката или кредитора му. Специално се поинтересувах - моята банка не приема чекове от европейски банки (никакво изключение, даже за швейцарски ) тъй като механизма за проверка на достоверността им е скъп и продължителен, тя не се ангажира с подобна процедура. Някой в подобмо положение би ли споделил опит ? Да не става разнасяне на пачки в торби ?

Всичко което пишете ми е от полза, даже бих се радвал на по-критични мнения, особено ако засягат детайли. Благодаря, утре ще пиша пак, пишете и вие.

Има само един вариант да продадеш апартамента, след като не си тук. Той е с пълномощно на някой човек, няма кой нотариус да ти превежда пари и чудеса. След като направиш пълномощно, човека ще ти открие сметка в някоя банка, а ако ти имаш още по-добре. Като някой купи апартамента, ще ти внесе парите в твоята сметка и това е. През интернет ти винаги можеш да провериш дали има пари.
Реалната цена в Бг, а и навсякъде другаде е както казаха пазарната. След като е седял толкова време, ми се струва, че цената е му е завишена. Колкото и да е незаинтересвована тази брокерка, все пак тя има интерес да го продаде, нали ще вземе пари,  но ако е бил прекалено скъп, да няма да има интерес да го предлага, понеже е знаела, че не може да го продаде. Хвани си някаква читава фирма. Разни фирмички с един човек шеф и работник, общо взето не вършат работа. Проверно е от мен и това. Имай предвид, че в Бг от доста години всеки се пазари за всичко, от покупка на апартамент, кола, телевизор, та до чифт обувки, станали сме като в Ориента..Едни 500-1000евро ги сложи да можеш да намаляш от цената, избери си средна цена за района начало. Ако не е живяно отдавна и не е в добър вид, дори началаната ти цена трябва да е под средната за апартамента и зоната в която е.
Както казах, аз преди година продадох една гарсониера в горе долу идеален вид, но на кофти място. Преди това продадох една боксониера, в плачевен вид, даже ми беше смешно, като водих брокери да е показвам, мислех, че е непродаваема, но е пуснах на минимума за квадратите си и пак замина, да за 2-3 месеца, но замина. През това време имаше няколко мераклии, но искаха още да намалям драстично, на което отказах, тя си беше най-евтината почти.
Та от всичко, най-важна е ЦЕНАТА, всичко друго е на заден план.

Ако може и аз да си кажа моето скромно мнение, от гледната точка на човек, който в момента активно търси да закупи жилище точно в тези райони. Вярно, че всеки има различен бюджет за покупка, но конкретно на мен леко ми се вижда висока цената. Мястото- да, добро е, но отвътре иска цялостен ремонт. На тези 80 К евро като се сложи поне още 10-15К за ремонт- става златно. За тези пари може да се намери ново строителство или старо, но готово за нанасяне. ОСвен това е на първи етаж (в момента живея на първи надпартерен етаж и е постоянно тъмно в стаите) и е с леко кофти изложение. С една дума- парите са му много.

Форд Перфект, в момента брокерките имат ли ключове за апартамента?

Сега видях линка за апартамента, за мен на тази цена никога няма да се продаде...
За тази цена, хората ще исакт да влязат направо и всичко да е ново или почти ново.
Можеш да му търсиш пари, като за нов по БДС в най-добрия случай. От това което съм чул от познати за реални сделки, ми се струва, че цената трябва да падне и то с много..разбирай минимум 10к евро дори така, няма да има опашка от желаещи. Сега ми става ясно, защо брокерката не се е заимавала с този апартамент.
Колко е данъчната оценка на това??? Каза, че имаш данък 120лв, което е малко, не разбирам, как данъчната му оценка ще се доближава до 80к евро.
Поздрави и нищо лични, надявам се да го продадеш все пак