Строителство и имоти

Цените на жилищата в развития свят процъфтяват

Необичайно е, че по-големият ръст е в по-малките населени места, а не в големите градове

Ексклузивно съдържание от The Economist

Reuters © Reuters

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

В един слънчев следобед в Кингсмир, ново предградие на Бистър, град на 80 км северозападно от Лондон, улиците кипят от разхождащи се хора и играещи деца. За десет години на това място са построени 1600 дома, а скоро ще има още 900. В офиса на Bovis Homes Флип Баглий твърди, че "никога не е предполагала, че градът е толкова оживен". Настроенията в Райнбек, град на 130 км северно от Ню Йорк, също са оптимистични. Много от имотите, рекламирани на витрините на Gary DiMauro Real Estate - от имения до вили, вече са заети. Кингсмир и Рейнбек не са единствените прегряващи места.

Цените на жилищата в САЩ се повишиха с 11% през януари на годишна база, което е най-бързият темп от 15 години. Тези във Великобритания нараснаха с 8% през миналата година, а в Германия - с 9%. Моделът се вижда в голяма част от богатия свят (виж графиката). В 25-те страни, проследявани от The Economist, реалните цени на жилищата са се повишили средно с 5% през последния 12-месечен период.

В много страни нарастването е достатъчно бързо, за да привлече вниманието на политиците и централните банкери. Обратно на модела от последното десетилетие, цените в по-малко населените, но все пак комуникативни места, а не в градските центрове, се покачват най-много. Изглежда, че COVID-19 е сложил началото на търсене на повече пространство, което може и да надживее пандемията.

На какво се дължи

На пръв поглед стабилността на цените на жилищата в условията на икономическите сътресения, причинени от COVID-19, може да изглежда объркваща: цените на имотите обикновено се движат в тандем с икономиката. Но схемите за отпуски и фискалните стимули този път ограничиха вредите върху продажбите. Лихвените проценти са свръхниски: в Америка тези на 30-годишните ипотеки са с 1.5 процентни пункта под нивото през 2010 г. Локдауните и намалената възможност за харчене означават, че тези, които са запазили работата си, са спестили пари. Лучан Кук от британската консултантска компания в недвижимите имоти Savills отбелязва, че цените на домовете се "движат от хората, които имат, а не от хората, които нямат". В Америка 14% от всички молби за ипотечни кредити, подадени през февруари, са за втори дом, което е два пъти повече, отколкото през април миналата година.

С разпространението на ковид-19 и локдауните в много държави домовете на хората се превърнаха и в техните офиси, училища, спортни зали и пекарни. Поради това мнозина похарчиха повече за своите имоти. Приходите на Home Depot, най-голямата верига от типа "направи си сам" в Америка, са нараснали с 20% миналата година. Във Великобритания разрешенията за домашни подобрения като разширения са се увеличили с една трета през 2020 г. в сравнение със средното за 2016 - 2019 г., смята компанията за пазарни проучвания Barbour ABI.

COVID-19 е сложил началото на търсене на повече пространство, което може и да надживее пандемията.

Други хора потърсиха нови места за живеене. Процесът по продажбата на дом в Америка е отнемал средно 47 дни от май насам в сравнение с 59 дни през предходната година. Във Великобритания временната почивка от данъка върху жилищните сделки доведе до нарастване на обема на продажбите през последното тримесечие на 2020 г. до 14-годишен връх.

Извън градските центрове

За тези, които искат повече пространство, най-доброто решение е да се изнесат от центровете на градовете. Цените на квадратен фут в Лондон например са с 40% по-високи от тези в околните окръзи. Цените на жилищата в по-рядко населени, но все пак комуникативни, райони на Великобритания са се повишили по-бързо през последната година, отколкото цените в по-гъсто населените. Подобен модел е очевиден и в Америка (виж графика).

Това е различна ситуация от тенденцията през последното десетилетие, когато мегаполиси като Лондон и Ню Йорк изпреварваха по-тихите места - обрат, който американската компания в сектор Zillow нарича "голямото разместване". Цените на жилищата извън седемте най-големи града в Германия са се повишили с 11% през миналата година в сравнение с 6% в самите тях. Цените по северните плажове на Сидни, които са в обхвата на града, са се увеличили с 10%.

За разлика от това цените на жилищата в Централен Лондон и Сидни са нараснали съответно с едва 4% и 3% през миналата година, тези в Манхатън са паднали с 4%. Пазарите на наеми също охладняват. Наемите на апартаменти в Сидни са се понижили с 5% миналата година. Тези в Мелбърн, където хората претърпяха 111-дневен локдаун миналата година, са спаднали с 8%. Данните от Zillow предполагат, че наемите са намалели с 9% в Ню Йорк и по-специално с 15% в Манхатън.

Пандемията е нарушила някои от обичайните потоци на хора към градовете. В годините преди COVID-19 Лондон губеше жители, насочили се към останалата част на Великобритания. Но изходящите потоци бяха компенсирани от хора, идващи от чужбина. Пандемията и може би Brexit, изглежда, са намалили този приток. Според една оценка местното население на Лондон може да е намаляло с 8% през 2020 г. Границите на Австралия са затворени за нерезиденти от март 2020 г. Неотдавна завършилите студенти, изправени пред перспективата да работят от споделен дом, все още може да живеят с родителите си.

Отливите от градовете също се увеличиха. Проучване на Федералния резерв в Кливланд установява, че миграцията извън градовете в Америка се е удвоила до 56 хил. души на месец от март 2020 г. в сравнение със средното за 2017 - 2019 г.

Някои от потоците към градовете ще се засилят, когато пандемията приключи. Студенти и международни мигранти ще се завръщат масово. Ето защо някои инвеститори залагат много на големите градове. Нова компания в Манхатън, продаваща големи апартаменти за 12 млн. долара, предлага "първокласния отговор на живота след пандемия". AXA Investment Managers, фирма, която притежава имоти в 15 държави, е разграбила 1233 апартамента в сърцето на Лондон, най-големият жилищен обект в страната.

И все пак очарованието на по-рядко населените места, изглежда, ще продължи. Препоръките на правителствата да се работи от вкъщи може и да отпаднат до лятото, но работата от разстояние може и да остане. Според проучване на компанията за подбор на персонал Manpower сред 20 хил. работодатели по целия свят две пети от мениджърите планират да позволят на служителите си да работят от вкъщи поне в някои случаи. Хората може да са готови да се примирят с по-дългото пътуване до работното място в замяна на повече жилищна площ или по-ниски разходи за жилище, ако пътуват по-рядко. Тогава цените на крайградските имоти биха се приближили до тези в града.

Съдбата на цялостния растеж на цените на жилищата може и да остане в ръцете на политиците. Спешната финансова помощ за купувачите и собствениците на жилища ще спре, когато пандемията наближи края си: във Великобритания данъчните ваканции се очаква да приключат по-късно през годината. Други страни може да се стремят да успокоят прегряващите жилищни пазари. Правителството в Нова Зеландия, където цените се повишават с годишен темп от 22%, предприе стъпки за намаляване на спекулациите. Управителят на Канадската централна банка се притеснява от "прекомерното изобилие" и планира да следи внимателно жилищния пазар. Страхът от застрашаване на икономическото възстановяване може да означава, че засега политиците стъпват внимателно. Това ще даде повече място за изява на надпреварата за повече пространство.