Пазарна оценка на имот за продажба

Аз съм родена и израсла в къща гредоред - сутерен, 3 ет. и един тавански - сега биха го нарекли мансарден. Етажите без последния бяха по-високи от сегашните 2, 60 м. И стълбите бяха дървени. Преживях в тази къща заметресението във Вранча, чувството беше ужасно, заради скърцането, но по къщата поражения нямаше. Бл. 43 в Младост и един експериментален, мисля - без да съм 100% сигурна, имаха някакви проблеми от това земетресение. В моя квартал все още има къщи на 2 и повече етажа, сигурно част от тях също са гредоред. Съмнявам се да са ги укрепвали.
Виж, ако има някакви изявени конструктивни проблеми, сигурно има и решения. Но заради самия гредоред като такъв, по принцип - не знам , чудно ми е. Но и не мога да съм 100% сигурна в моята гледна точка, щом архитекти са казали. Най-вероятно има и други важни детайли, дето те си ги знаят, нали за това са учили!
Само се зачудих, че излиза, че щом е гредоред - трябва да се укрепва.
Зависи какво иска потенциалният купувач - да ремонтира, пристроява/надстроява, или да бута и да строи наново. Както и Милита е писала, дори да иска да бута, наличието на партиди за ток и вода вече е голямо предимство. Т.е. къщата си струва дори само заради тези 2 екстри.

P.S.  Типичните американски еднофамилни къщи на 2 и повече етажа не са ли също гредоред? Май само основите са бетон, нагоре всичко е дърво, включително подовете. И доста трудно се намира жилище в тухлена сграда там.

Това с колоните е ако сменя гредореда с плоча. Имало някакви изисквания след не знам си кое земетресение. При нас това последното в Перник много ни се отрази, преди това складовете в Челопечане бая поразия направиха. Иначе си се усеща, че са греди и дюшаме - скърца си, като скочиш си се чува. Покривът не тече, защото е плоча, но не знам в какво положение е таванът - не съм влизала.  А ремонт на покрив не помня да е правен. Но започнах да се убеждавам, че май брокерите дават занижени цени - учудващо, мислех, че имат по-голям интерес да продадат по-скъпо за по-голяма комисионна.

Само с едно чувство сте се разминали.
Сеизмологията е обширна наука.
1977г Вранча
А Свищов?
Живеех(77г) в гр. Толбухин, в четириетажен тухлен блок, който веднага след това бе укрепен.

Спри да ръсиш глупости. Разбрахме, че ровиш с нета, но това не е достатъчно за да си специалист по всичко.
Замяната на гредоред с плоча и изтичането на товарите по вертикала са две много различни неща. И дали ще има усилване на съществуващите носещи стени с колони (и греди) зависи от самите стени. Старите сгради в градовете обикновено имат много добра система от носещи тухлени стени, които ще си носят новата плоча точно както са си носили и гредореда.

Била съм в колектив, спечелил награда “Сграда на годината България 2017”.
А вие bachkator>тотал щета апартаментчета?

Карамелина, ти си прецени дали искате да се занимавате със строителни дейности преди продажбата и дали тази инвестиция (във време и пари) си заслужава.
Купувачите могат да имат най-различни намерения. Ей така, на прима виста, ще изброя няколко:
- търсят къща за семейство с деца, за да живеят в тиха и спокойна крайградска обстановка - трябва им по-голяма къща или  къща с възможност за пристрояване/надстрояване;
- същите купувачи искат да си построят собствена къща по техните си представи за разпределение;
- търсят къща за родителите в добро състояние и с добра инфраструктура наоколо, а младите се настаняват в апартамента на родителите;
- инвеститор търси парцел за строителство на малка кооперация - има такива доста примерно в района по и около Ботевградско шосе (там съм виждала, сигурно има и в други подобни райони). В този случай зависи ПУП ли е, ОУП или МУП ли е какво предвижда, дали може да се измени.
- търси се парцел за някаква стопанска дейност - автомобилен сервиз, магазин, склад, нещо си - варианти всякакви. Къщата може да е достатъчна в този й вид в този случай или просто ще я съборят и ще си строят нещото си.
Само в част от неизчерпателно изброените хипотези купувачите ще са впечатлени от укрепването, което сте направили. За останалите купувачи тези дейности ще са напълно излишни.
Не мисля, че е ваше задължение да извършвате укрепването. Ако купувачът иска да знае състоянието на сградата, вика си строителен инженер, плаща му и получава експертната инженерна оценка.
Теб те притеснява вероятно, че могат да се опитат да свалят цената с несъществуващи или несъществени недостатъци на сградата. И тук в темата чета изказвания - Ако аз купувам това, ще свалям цената заради 1, 2, 3 и т.н. Ще сваляш, ако се съгласят да свалят, договарянето е двустранен процес,  а не едностранен. Освен ако не съм съвсем на зор да продавам, агресивните купувачи бих ги отрязала още в началото.
Както е неразумно, според мен, продавачът да изтъква някакви емоционални плюсове на имота - вие знаете ли, дядо ми, баба ми и т.н. какво и как са правили, колко пари са дали и всякакви такива, така и агресивен подход на купувач от типа - това е боклук за изриване/събаряне, всичко ще съборя и ще построя ново и хубаво, не са продуктивни подходи. Както купувачът не се интересува от семейната ви история, така и продавачът не го интересуват мегаломанските да ги наречем намерения на купувача. Хубаво е да има разум и умереност при преговорите, да не се отрязва пътя за постигане на компромис и проявите на добра воля.

Мандаринка, няма да правя никакви ремонти, но искам да сметна цената на евентуални такива, за да преценя някаква реална цена на къщата. Не ми върви да искам 100 000 примерно за нещо, което ще се ремонтира за още 40 000, ако в селото има къщи, в които може да се живее без ремонт и струват с 10 000 отгоре. Тогава моята само ще стои и ще събира прах по сайтовете. Вчера видях една в селото - пусната е януари 2018! И още стои, но искат егати парите.

П.С. Едните купувачи точно така постъпиха - ще бутнем всичко, то трябва да се дострои, да се разшири, да става за живеене... Което малко ме изнерви, да си призная. Най-малкото ми се стори много глупав подход за смъкване на цената.

Според мен за твоя случай ти трябва не оценка, а стратегия за достигане на добра цена, без залежаване на обявата ...
Всеки може да твърди каквото си иска за себе си с анонимен форум. Ако чета твой пост по тема, от която разбирам разбирам какви изкривени неща пишеш. От там екстраполирам и за останалите ти мнения.
А това с какво се занимавам аз, жена ми (не я намесвай повече) предлагам да не те вълнува повече. Не и на върховете на пръстите ти седейки пред устройство с интернет!
Не съм давал мнения за неща, от които не разбирам, за които съм направил един рисърч в нета. По някаква случайност доста от мненията ми са харесвани! По много пъти.

Bachkator, това не е ли част от оценката?

За момента това, което направих е (освен темата и съветите от потребителите тук):

1. Викнах брокери, които си дадоха цените
2. Дойдоха клиенти, които си казаха желанията и парите
3. Извиках познати, които да ми дадат ясна представа за състоянието на къщата и евентуална цена на ремонт (архитект и строителен инженер)
4. Разгледах всички обяви за къщи в нашето село
5. Разгледах всички обяви за къщи в съседните села
6. Опитах се да определя цената по средната цена на квадрат в обявите и състоянието на тези къщи като от годните за живеене без ремонт майнах цената на ремонт на нашата.
7. Видях кои цени и къщи стоят от много време на обяви.
8. Разгледах и цените само на парцели (за да преценя като двир какъв процент от тази цена да добавя)

Сега ми предстои да ходя на място и да огледам някои от другите къщи - има няколко в състояние като нашата (по снимки)

Сметка само приблизителна можеш да направиш, защото всеки купувач има собствени разбирания за необходим ремонт- също като при апартаментите. Един иска италиански плочки в банята, за друг и КАЙ са достатъчни. Един иска паркет от екзотична дървесина, друг - ламинат от среден ценови клас.
Качи се на тавана, ,разчистете боклуците там, за да се види - и вие, и купувачът, какво е състоянието на покрива. Ако няма течове, изгнили места на покривната конструкция, значи и керемидите са ОК. Всеки уважаващ себе си купувач на къща първо ще извика майстор да претърси и пренареди керемидите, да изчисти улуците от листа и така. Това не е супер инвестиция.
Другото нещо е мазилката на къщата - ако е тръгнала да се рони и пада, има нужда от измазване. Колко струва - нямам представа. Но могат да решат и да правят изолация, ако къщата няма такава. Може пък да искат вентилируема фасада, те си решават. Но вторият вариант вече е екстра, която не сте длъжна да им осигурите.
Въпрос на договаряне, бъдете разумни, но и твърди.

Обратно, оценката може да е част от стратегията, като отправна точка. Но аз бих заложил повече на стратегията, отколкото на отправната точка. Щом си свършила толкова предварителна работа, вероятно вече напипваш някаква цена. Ако ли не, потърси съдействие от твой близък. Има хора, които въпреки свои прекрасни качества са непригодни за търговия и преговори. Ако си от тях, просто дай крачка назад и остави друг да движи нещата.

Ех, не сте приливна вълна.  
Никой не може да ми указва какви "вълнения" да имам,
особено чрез публична информация.
 
https://news.bg/education/badeshtite-zhurnalisti-ot-su-s-izpit-n … ayka-poveche.html

Отново опит за демагогия, като си изрязала поста ми. Вълнувай се от каквото се искаш. Имах нещо друго предвид. Или не го разбра?

Да, хич ме няма в пазаренето, нито пък мога да искам някаква висока цена - просто ще ме хване срам да искам много пари за нещо, което трябва да се ремонтира и т.н. Освен това просто искам да в продам - нямам търпението да чакам “по-добрата оферта”. Така че няма аз да продавам. Ще тестваме с една цена и ще видим.

Усетих, толкова се чудиш... А пазарлъкът е реакция на момента. Може да имаш предварителна подготовка, но е повече психология отколкото технико-икономическа подготовка.
Успех с продажбата!