Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 76

Мечтано заглавие за много хора "Имотния балон се пука",но ако си направиш труда да прочеш статията,се усеща само желанието на автора за пукане. https://www.standartnews.com/biznes/imotniyat-balon-se-puka-obra … enite-542927.html
Извода накрая, цените уж ще паднат ,но не и до нива от 2020, довода,много сгради ще бъдат завършени 2024 и много имоти ще излязат на пазара.
В района,който следя, новопостроените блокове са на 50% обитаеми. Тези с акт 14, нямат свободни жилища за продажба. В стария ни блок всички жилища пуснати за продажба се купиха в рамките на половин година.
Сигурно има спад на сделките на общия фон,но достатъчен ли е спада за спукване на балона? Моите спомени от 2008 за реалното спукване,което беше,не дойде от спад на сделки ,а от съвсем други икономически събития.

При лихва от 2,40% при заем от 200к за 25г, реална оферта, изплащаш: 276 671.
Друга оферта, при лихва 2,90%, отново реална оферта изплащаш: 285 734

И това само от 0.5% разлика.

Същата банка, но при 3,20% (разлика 0.8%) изплащаш: 295 155. Т.е. към 19к ще платиш отгоре!

Второ, за каква плаваща лихва говориш? Тук става дума за факсираната компонента на банката. Т.е като се вдигне плаващата компонента с 2%, първия от 2.4% ще стане 4.4%, докато втория от 3.20 ще стане 5.20%.

Тогава, заради сложната лихва става още по-зле, за това, че си тръгнал от по-лоша лихва - т.е. ще платиш вместо 19к отгоре - цели 27к. Т.е. може да стане по-лошо, не по-добре (освен ако някой не вярва, че лихвите ще паднат под най-ниските нива сега).

Храната не е актив,тя е консуматив...Неуместен пример....Подобен би бил-тоалетна хартия,паста за зъби или превръзки....

А ако магазинът има клиенти, готови да плащат 100, но той продава нарочно на други клиенти за 90?
Държавата плаща 5% като тегли заем, а ако нашият пазар им е малък - всичките държави в ЕС плащат между 3.5% и 6% като теглят заем, и постоянно теглят нови и рефинансират стари. Но нашите банки не дават на тях, а на физически лица на 2.5%
Аз съм писал и преди каква е една от причините - че държавата плаща фиксирана лихва, а на физическите лица е плаваща, така че явно очакват да се покачи в бъдеще и за следващите 20-25 г (колкото е ипотеката) да изкарат повече от физическите лица, отколкото биха взели от държавата.

@julian - е същото писах и аз де - за целия срок на кредита да, но ако гледаш само за една година ефектът не е такъв. А то до една година, две, все ще има и други оферти за рефинансиране. Може да решиш да заключиш пък и фиксиран процент, можеш да предоговориш с твоята банка, можеш да идеш в друга.

Банката в никакъв случай не може да се сравнява с магазин. Тоест,парите не може да се сравняват със стоки и материали.

Нищо, което служи за някаква цел не е актив. Нито колата ти, нито жилището, в което живееш. Активът носи печалба отвъд задоволяване на потребности.
Но нали говорехме за харчене на пари и за кое си струва и за кое не, та затова дадох този пример.

Актив е нещо,което евентуално би повишило цената си за в бъдеще(или поне няма да я загуби)....Консуматив е това,което след като излезе от магазина,пътя на цената е един-само надолу....
Пример за актив....Земеделската земя....Не произвеждат повече от нея,цената е само в посока нагоре...

Земята е актив, защото носи приход. Ако имахме по-големи данъци щеше да стане пасив, ако не се обработва. Освен това активи са нещата отвъд личната полза. Тоест личното жилище не се смята за актив, а евентуално следващите.

Нямам време да оборвам,но всичко горепосочено е строго индивидуално и силно недоказуемо....

Всичко, което изисква да харчиш пари за него не е актив.
Става актив ако ти носи пари.
Личното жилище може да се превърне в актив ако го продадеш. До тогава не е актив.

Ако имаш къща на село и я продадеш за 5000 лв,щото в селото да речем има цигани ставало актив....Ако имаш жилище в София,в центъра и то гони 400-500000 евро,но живееш в него не било актив.....Нищо,че като си го купувал е било 20-30000 долара....Преди доста време ..
Интересно Уотсън.....

Ако леко поне знаеше що е то актив, нямаше да ти е чудно.
Какво като му се е вдигнала цената, ако нямаш намерение да го продадеш.

Честно казано не ми и дреме.....Важното е имота да е твой,атрактивен,ликвиден и да не е на банката....Лека вечер...

Счетоводното определение е неща, които са с полезен живот отвъд текущия отчетен период, се завеждат в баланса като активи и после се амортизират. Коли, машини и т.н. също цената им пада като излязат от магазина, но се водят дългосрочни активи.
А консумативи са нещата, които се изразходват само в текущия счетоводен период - енергия, материали, и т.н. Те не се завеждат в баланса, а се отчитат директно като разходи.

Жилищата са хибридно нещо (за хората, не за фирмите) тъй като хем се консумират като живееш в тях и носят полза в текущия период, хем стойността им се запазва във времето и служат и като актив.
Но това не значи, че цената им не може да падне.

, и да има кой да го купи когато ти трябва, на цената, която искаш. Не, че си назагуба, ако е твой и го продадеш за каквито и да е пари. Но все пак нали следя горе-долу пазара и наблюдавам, например, че все повече имоти излизат в центъра, никак не лоши- от 300к нагоре. В момента има хиляди имоти над 300к в цяла София, а далеч хората,които могат да ги купят не са толкова. Което обаче незначи, че ще падат главоломно. Просто вече от опит, наблюдение и разговори с продавачи и брокери стигнах до извода, че на пазара продават основно 2 типа хора- които им трябват пари(на 90 процента при нас, т.е. на обявите, на които сме ходили на хората им трябват спешно парите за друго жилище ) или просто хора,които имат пари и имоти и нямат никакъв зор.Всъщност то винаги е било така, с тази разлика, че в момента на пазара наистина има не малко количство хора, които всъщност нямат спешна нужда от продажба. Но цялостно ситуацията няма много общо с тази от 2008 и 2009, както някой горе спомена. Съответно балон няма , както писахме вече 100 пъти. Но жилищата ще стават все по-недостъпни и ще има корекция разбира се на продажната цена, там където хора,които продават са от първия тип и поради нещо им трябват спешно пари. За последните 8 месеца категорично мога да кажа, че всичко прилично, което сме гледали до 150 к се продаде, включително и много панели. Който следи темата може би помни, че лятото се чудех как наизлязоха много панели в различни квартали от 100 до 130 к, ами почти не останал някой не продаден. И затова статистиките на някой агенции са в ниското, защото това очевдно може да се купи и се купува.
Инак, искам един въпрос да попитам. Предупредиха ме няколко човека, че в последно време поради изкупуването на не малка част от жилищата НС на зелено, много строители не си дават зор за АКТ 16. Има много жилища на АКТ15 и понеже гледаме и такива, имали някъде където може да се провери дали са внесли документи за АКТ16 или само строителя може да ти ги покаже? Само в Надеждите и центъра има поне 20 сгради, които лично наблюдавам, че стоят завършени(смисъл поне външно, че дори и тротоари имат някои) и са празни от не малко време- примерно 5-6 месеца Защо ли е така