Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 35

А на какво вярвате? Има си статистика за построен брой жилища. Има си статистика за брой хора в държавата. Има си статистика за смъртност. Или викате аз ей така мога да си построя някъде ново жилище, да вкарам хора от чужбина в БГ и да им го отдавам под наем без никой да ме разбере. А ако не плащат, ще ги убия и пак никой няма да разбере. Ако питам вас и той дивия запад е имал по-добра статистика от нас.
Спора за наеми и заплати сме го водили вече. Някои хора просто са коне с капаци. Съветвам ги да вдигнат наема с 20-30% и да видим.

В Бургас има един "Работнически квартал" - точно такова му е името, с малки блокчета на 3-4 етажа, строени през 50-60-те години на миналия век. Един предприемчив бизнесмен им хвърли око, започна да изкупува и да предлага обезщетения.  Изкупи 2-3, обедини парцелите и построи сграда на 9 етажа, даде обезщетения на хората, чиито апартаменти не е успял да купи. Добре строи, едно от малкото изключения в града.
Сега започва нова сграда, пак върху 2-3 такива блока.
Убедена съм, че най-сериозния му аргумент е бил точно експлоатационният срок.

Около нас и наши роднини, в сградите за които имам преки наблюдения, има единични необитаеми апартаменти. Всички те са на хора, живеещи в чужбина и прескачащи до България за седмица-месец, през година-две.
С достатъчно добри доходи, за да не се занимават с отдаване, но и да не търсят хотели, когато си идват.

Когато пък говорим за извън София, има немалко ваканционни имоти, купени точно с цел семейна почивка и също стоят празни през голяма част от годината.

Така че, да, празни апартаменти има, но това не означава, че предлагането е огромно.

И в този пазар, както и в този за продажби, не трябва да се гледа какво пише в документите като квадратура, а каква е ЧЖП- реалната квадратура.
Не може да има сравнение между отдаване на маломерни жилища и отдаване на нормални ,според моите представи 70+ЧЖП.
От тук идват и различните позиции на собствениците. Ако човекът е купил ателие, първи или последен етаж, партер или таван той е вложил 1/4 от патите, които е похарчил друг за хубав етаж, с големи светли стаи, възможно най-желаното изложение без съседи пред прозорците.
С покачването на цените на имотите, имоти от втория тип поскъпват много по-бързо и въпреки това, ако бъдат обявени се купуват също толкова бързо за разлика от имоти от първия тип, които са предимно за отдаване.
Те генерират по-висока доходност празни и ремонтирани!
Пазарът на наеми е белязан от финансовите възможности на потребителите и е повече от логично собственици  избрали  да вложат  няколко стотици хиляди евра в имот и още няколко десетки в ремонт да не желаят да се занимават с непредвидими  наематели, а да гледат на имота като на чиста инвестиция в несигурни времена.
Абсурдно е да се правят предположения, че в този момент такива имоти биха могли да бъдат отдавани без сериозни загуби. Печалба, предполагам, имат само маломерките, но те са съвсем различен тип имоти. Отдаването им няма нищо общо с това на другия тип .
 Само човек, който никога не е отдавал голям и скъп имот може да твърди, че било загуба да стои празен. Такива хора си нямат и представа  какво коментират.
 За това не е коректно да се говори общо и в проценти .
 Това, че даден имот е в обявата с площ 100кв м , съвсем не означава , че това е ЧЖП!

Точно с толкова вдигнах на два апартамента. Какво да видя?

П.п. Плюс това голяма част от наемателите не са съвсем безимотни, имат си жилища в други или дори в същите градове, но неотговарящи на настоящите им нужди.
Не обсъждаме магии или религии, за да се питаме на какво вярваме. Фактите са си едни. Ти просто си с твърде ограничено мислене и не предполагаш, че има най-разнообразни житейски ситуации и конфигурации, различни от тези, които ти лично си видял и преживял.

Няма реална статистика на празните жилища, щом великите ПиПита щяха да ги броят тепърва през нулевите сметки за ток.

Има два милиона българи, които живеят и работят извън България, и повечето от тях си купуват (достъпни по цена за тях) жилища в България. Всички мои съученици имат такива празни жилища, а някои даже цели къщи в центъра на Пловдив.

mamamari, има един правен термин - "пропуснати ползи". Означава загуба на пари от нещо, от което могат и трябва да се вадят пари.
Празният апартамент е точно това - пропуснати ползи. Всеки празен ден, месец и година ти губиш пари. Ако и да расте себестойността му, ти пак губиш. Независимо дали е маломерка, партер, таван, последен или първи етаж или мезонет на Шанз Елизе.
Губиш и счетоводно, и юридически. Както и да оправдаваш това "празностоене" - ама "щели да го съсипят", ама "ремонтите след наематели ще са скъпи", истината е само една - този, който го отдава или не може, или не желае да се занимава. Или се е опарил веднъж и не ще да опитва втори път.
Както и в живота впрочем - не са една и две пропуснатите възможности, пропилените шансове, литналото птиче от рамото и въздишките "ех, можеше да бъде"...

Tintina, горещо ти препоръчвам да инвестираш в  голям имот с няколко бани и съответния брой стаи , да го ремонтираш и обзаведеш и да печелиш от него...от наем.
 Не  най-добре минимум 10 бр.

И каква е идеята да "инвестираш" в подобен имот?
Значи е сбъркана изначално подобна "инвестиция".
Ако е купен за живеене и за собствено ползване, няма нужда от пъшкания, охкания и убеждавания, че от такъв имот не се печели.
Имам имот с две бани и "съответния брой стаи". От наема за пет години избих първоначалния основен ремонт, плюс ръста в цената на имота, плюс ръста от подобренията.
А ако беше стоял празен през тези пет години?
Печели се, и още как.

Именно. За пет години ще му избиеш ремонтите , за още 10 г и цената дето си платила ще си върнеш.
Лесно е като писането .

Не разбирам оформилия се спор.
От отдаване под наем се печели. Факт.
Има вероятност да попаднеш на кофти наематели, които да ти "изядат" печалбата за определен период. Факт.
Има обаче по-голяма вероятност да попаднеш на нормални хора и да си на плюс.
Едва ли е лесно да се обобщава кое е по-добрата инвестиция - малък или голям апартамент, но има статистики, като че ли малките са по-печаливши. Това не означава, че големите са непременно на загуба.

Личният ми опит съм го споделяла - от голям апартамент с двор, 5 спални, 4 бани, на хубаво място, печеля повече, отколко общо от 4 други апартамента в по-обикновен квартал.

Mamamari е права за големите жилища според мен. Аз отдавам сравнително голямо, ами зор си е със сметките. По-голямата площ се отоплява по-трудно, уредите за отопление са по-скъпи и т.н. 
Наемателите имат предел на възможностите и често разликата между маломерен и широк тристаен в наема е мижава, а в покупната и ремонтна цена - огромна. Това е просто нагледен пример.

Това е така, но ако го държиш празно, съвсем няма да носи пари и ще губиш повече.
Значи не купуваш такова жилище за инвестиция, ако целта е само даване под наем.
А ако е наследствено, по-добре да се дава, за да носи поне някакъв приход.
Неведнъж сме коментирали, че не е нужно човек да се изхвърля със скъпи ремонти и мебели.

Първата половина на изречението напълно отрича втората.
От една страна се съгласявате, че ремонтите на голяма квадратура не съответстват с пазарните възможности на наемателите, но от друга твърдите че носенето на някакви пари, срещу създаване на необходимост от ремонт било полза. Полза има наемателя, който плаща колкото може, а не собственика който после ще трябва да доплати разликата или да се примири с похабен имот.
Такъв имот се купува , когато се появи и  ти е по джоба, което  само по себе си е огромен късмет. А пък ако се наследи е направо  уау. Той може да не е крайно необходим днес, но утре ще е добре дошъл на децата или внуците.
Било за да живеят , било за да го продадат и да купят  на друго място.

Притежаването на имот без компромиси и в безупречно състояние  може да е и възможност  за  покупка на още по хубав с не голям свободен капитал. Имоти бе компромиси  са достъпни не когато  ни трябват, а когато се появят и отиват при най-бързите.