Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 96

Крис, през 2009 съм стартирала сегашната си кариера и да заплата ми се повиши за близо 20 г, десет пъти.
Дали очаквам в следващите 10 години заплатата ми да се повиши десет пъти, по-скоро не, дори си мисля, че може би изкуственият интелект ще ми вземе работата, но ще се преквалифицирам.
Но през 2009 г. Съм имала поне 40 години трудов стаж пред мен, а сега вероятно 20 сет. Но в живота всеки ден е подарък. Ако сега бях на 20 сет години пак щях да тегля кредит и пак щях да си купя имот, това искам да кажа.

Темата е за недвижими имоти и конкретно за пазара в България.

Нещо ми омръзна да чета колкто са тъпи всички, които си купуват апартамент и че умните живеят под наем и влагат всичко във финансови инструменти.

Защо тия с криптото, златото и т.н. не отидете да пишете в конкретните теми?

Искаш да кажеш, че ако някой си купи сега за живеене за 3000Е/кв.м и догодина види табелка на новия строеж до него "Продава апартаменти 2500" няма да изпита финансова болка, че не изчакал? Същата както ако ли пък не е побързал да купи на 2500 и догодина трябва да даде 3000. Еквивалентно е - въпросът е само дали мислиш, че е по-вероятно да се качат или не.
Много правилно казва колегата, че когато се дават такива пари, винаги се прави сметка като за инвестиция, нищо че може да си го ползваш за живеене.
Бих, ако живеех сам, но имам жена и деца, а те може да не мислят така. Също има хамалогия по преместване, има и немалки транзакционни разходи - нотариуси, данъци, брокери и т.н.
Различни е ако вече го имаш и ако още го нямаш и мислиш дали да го купиш.
Иначе дето имах едно, купено за под наем точно така направих преди няколко години. Е, ако бях изчакал още щях още да спечеля, но нали и от парите, които съм му взел също съм изкарал доходност, не са стояли под дюшека.

Аз повдигнах темата,за да разбера дали наистина има успокояване на пазара, което наблюдавам като абсолютен лаик в тази област. Не разбрах, вие пак се задърляхте ще има ли няма балон. Ние така или иначе ще купим още един имот, въпросът беше дали да продадем стария или не. Бяхме се насочили към обекти в строеж, но няма на хубави места, освен този на Софарма. В долини, вади и ливади няма да купуваме.
Та, какво ви е наблюдението над пазара в момента?

Иначе и аз се питам кой ще живее в тези недомислени комплекси? И кой ще наема тези офиси? С 100к умрели и 50к родени, със залеза на кол-центровете, дори и IT-тата са заплашени заради индийци и AI. Корупцията движи всичко в държавата, включително и този пазар. Властта е импотентна, както се вижда от случая с Балан.

Комплексът на Софарма не е ли точно на булеварда? Какво му е хубавото на мястото, освен, че метрото е наблизо?

Парите трябва да се обезценяват с 2% на година. Не 5, не 10, иначе икономиката се балонизира, дестабилизира и води до кризи, които имат много по-разрушителен ефект за голяма част от населението. Това е факт, който е изследван, анализиран и доказан. Случвало се е хиляди пъти в историята. Но нашите управляващи не пожелаха да овладеят прегряването на икономиката, та дори ппдб го стимулираха и сега ще си берем гайлето. Ще отбележа, че по цял свят предприеха мерки за охлаждане, само България не го направи, за да може политиците ни да си изпълнят техните цели за чужда сметка.

Зарежете цените. Да кажем, че няма балон. Но кой ще ги купува тези жилища, които се строят? Демографията няма да я излъжем, мигранти вероятно ще има, но както се вижда, това не е довело до повече продажби, защото те нямат пари, нито могат да си позволят нашите наеми. Кажете ми вие с по 10-20 апартамента, ако всеки купува, ако никой не иска под наем, ако сега има 30% празни, ако се очаква свиване на популацията и ако продължава да се строи, какво ще ги правите? Скъпи и непродаваеми ще са според мен. Ако сложат и огромни данъци, хептен ще станат една тежест. Да, има хора завъртели рентиерския бизнес, но далеч повечето хора не са успешни в това и разчитат на капиталова печалба.
Ограничения ресурс са ХОРАТА, не парите, не кредитите, не заплатите, не апартаментите. Днес най-трудно и скъпо и малко се произвеждат хора. Никой не ражда.

В Китай заради мерките цените паднаха. Там избраха да спукат балона.
В сащ заради техните мерки, първичния пазар се спука, вторичния не.
И в двата случая first time home buyers могат да си позволят да купят нещо.
В Европа още не са решили накъде, но според мен няма да оставят first time home buyers да висят така. Въпроса е многоимотните или неимотните са по-голяма маса гласоподаватели. Тези по средата не ги грее дали ще гръмне балона или не, защото те нито купуват, нито продават.

Има част, която е на булеварда, но тя ще се строи по-късно. Голямата част е навътре.

Излизат ми страхотни блокове/комплекси в Малинова долина, но както казва Крис, кой ще живее там? Няма инфраструктура, няма нищо, и няма кой да го направи, защото отговорните лица са прибрали едни пари (подкуп) и след тях и потоп. Живеещи там ще се качат на колите си (по 2 броя на семейство), и ще си водят децата в близките квартали с изградена инфраструктура. Ще искат да паркират, ще искат места в детските градини и училища.
Общо взето, да купиш ново строителство в уреден квартал, дори и краен, с хубаво разпределение, без да се здрависваш със съседа, е много скъпо, дори и за добре платени служители. Трябва да се направят компромиси. Най-хубавите места са старата тухла и панелките. Гледам Артекс в Дианабад, в който в момента се продават на космически цени. Голямо недоразумение е този блок by design - половината гледа на север, другата към оживен булевард, близо до още по-оживено кръстовище. Гроздето е кисело, но не го ща този блок

Вкусове разни. Щом не ви харесва, интересно къде би ви харесало.

Както се каза, комплексът е огромен и на око са сигурно 100м дълбочина. Изобщо не е съвсем на булеварда.
По този булевард минават множество удобни автобуси, 280, отиващ към Плиска, Центъра, София Мед, в обратна посока до Студ град и 100 университета. В другата посока е 88, отиващ до Младост и Дружба.
С кола си за 5 мин до центъра (В.Левски), с метро за 10. Пътят нагоре към Околовръстното и бизнес и геритидж парковете също е кратък и без много трафик.
Близо е до Техническия, Лесото. Близо е и до 2 метра, ГМ Димитров и Мусагеница.
Пеш дори, може да тръгнеш към центъра и не е много далеч.
Парадайс и Южния парк са на 10ина мин с кола, а има и автобус 288.
Не мога да се сетя за (много) по-добра локация. В района на Хладилника вероятно цените са по-високи, но не получаваш нищо повече.

Забелязвам как хора с много претенции накрая все остават без купено жилище. Което е жалко.
Аз обичам да правя компромиси (разбира се, срещу нещо насреща). И общо взето на много места ми харесва и бих живял. Там е едно от тях.

Циганин кисело мляко не държи, са казали хората.
Урсула обявила, че в следващите години бюджетът на ЕС не издържа и им трябват много повече пари. Данъци ли ще вдигат, ще печатат ли, не знам. Хората ги влече харчалъка и "парите на другите".

Не отричам, ама сам знаеш, че да уцелиш най-изгодния момент на пазара е много малко вероятно. И да, нормално е да те е яд, че си се минал, както и да ти е кеф, че си на далавера. Обаче гаранция няма, а нуждата от жилище е сега и не чака. Ако някъде те напъне зор за кенеф ще платиш ли каквото трябва където има възможност, или ще рискуваш да търпиш до вкъщи?  Та така, ако човек чака най-изгодния момент може и никога да не дочака, а междувременно ще живее в кофти условия и нуждите му няма да са удовлетворени, пък животът си върви.
Накратко,  сметката си е сметка, ама не може да се чака много и изобщо чакането има смисъл ако все пак си уверен, че утре ще има изгодна сделка. Има и друго, помня миналия пик и последвалия срив на цените. Да, цените наистина спаднаха, ама... на пазара вече нямаше нищо свястно. Та кажи ми тези, които са чакали и с уцелили срива на цените, дали са намазали наистина?  Ако по обяд не си купиш скъпи салати, а вечерта купиш на намаление увехнали и загнили, то дали си на печалба?
За мен смисъл да се чака има основно с оглед на собствените финанси - да чакаш по-добра заплата, да изчакаш да съберете повече за самоучастие, да изчакаш някакъв доход... Ама да надхитриш пазара си е лотария.

Иначе аз си купих в най-добрия момент преди десет години. Таман се бяха появили добри оферти, а цените още бяха под 1000 евро. Ми веднага се реших и купих за седмица. Но други още тогава умуваха и чакаха не знам какво.

Никой от пророкуващите падане на цените и плюещи София, така и не застана зад думите си с действия. Не си продаде собствеността, не замина в чужбина и т.н. Само оправдания, ама то жената, ама то децата, ама то местенето...Няма значение какво мнение има човек, важното е доколко застава реално зад него. Понеже тези, дето не ги кефи София примерно, отдавна са се изнесли с все семейства, кучета и хамстери, даже и не са се обяснявали.

Някои хора имат пророчески талант... Ако не се лъжа Тръмп през 80-те години купува много апартаменти,даже цели блокове в Ню Йорк и после ги продава с огромна печалба...

По-скоро обратното. Въпреки мерките, балонът все пак се спихна, защото се беше надул твърде много.
А мерките им са най-различни. Можеш да прочетеш за някои от тях например тук:
https://www.reuters.com/world/asia-pacific/china-pledges-stabili … -2026-2025-12-23/
Има преференциални лихви както за купувачи, така и за строители; има намалено изискване за самоучастие; има разрешение да купуваш в друг град без жителство (да, там имат жителство, както ние имахме по комунизма); има програма държавата да купува непродадените жилища на строителите, за да не закъсат; въобще, има цял комплекс от мерки, които партията е приела с цел да подкрепи продажбите и цените. Но как да проработят като има построени повече жилища, отколкото има домакинства?
То и ние май сме тръгнали по тоя път и докато София не заприлича на ей това няма да се спрем:


Ха-ха, по-скоро обратното.
Тези, които казваме "не бих купил сега" правим каквото казваме - не купуваме.
А тези, които викат "ми то 3000 е нормална цена, какво искаш - Европейска столица сме, а и кредита ще се изплати за 10 години" като питаш "А ти купи ли на 3000?" викат ти луд ли си, аз купувам само на под-пазарна цена, на тъмнозелено, усвоявам балкони да вдигам площта без да я плащам, или пък викат сега не ми трябва да купувам, защото аз бях умен да купя преди време и ето сега колко съм спечелил от покачването, а ти ако си умен ще купиш сега 😀

Крис, много беше смешно, но не е съвсем вярно.

Има една група, дето не просто казват "аз не купувам на 3000", а казват "от догодина ще станат по 1000Е на квм". Като бяха по 1000 стандартните цени, казваха, че "от догодина ще са по 300Е квм"
Т.е. ако го вярват, ми да продават на сегашните цени.
Ама нямат какво да продават, искат да купят. Което се явявав парадокс. Хем щели да падат цените, хем искат да купуват.

Аз продължавам да купувам. Ако останат свободни пари, пак ще купя.
Ся, че не купувам на 3000, не купувам.
Когато бяха пазарни 800Е на квм аз тогава купувах на 480.
Кое му е странното. Гърбя се, рискувам, върша някои работи допълнително. Взимам с компромиси.
Хората искат без компромиси, готово, завършено, о-акт-ено, че и обзаведено. Ми да искат. Ама всяко нещо си има цена.
Аз казвам, за Бога, братя, не купувайте (надценено). Така надувате и моя балон и ми пречите да печеля, пречите и на себе си.
Хората, обаче, си обичат надцененото. Искат да е най-хубавото от най-хубавото. 2026 вече хората не обичат да правят компромиси с нищо. С какво иначе ще се похвалят пред приятелите/колегите (съседите не върви вече, че те са различни за различните лкации). Консуматорско общество сме.

Когато човек има голяма мебелна фабрика, той не купува винтове от кварталната железария. Той купува на едро с отстъпка. Бъркаш бизнеса с индивидуалния купувач. Не си купил, но и не си продал и не си рискувал парите от продаденото, завъртайки капитала си чрез акции.

Някой да ме провери с финансов калкулатор ама аз направих едно мързеливо запитване на Грок за бъдещата стойност на 600 евро месечни вноски за 30 години при 7% годишна доходност и излиза 730 хил евро. Това е от примера за наем vs. ипотека на двустаен.