Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?

ДаниМакс, Скубиду,Лъвице, Ружа и всички споделили - много ви благодаря!   Съветите ви са много полезни, така и смятам да постъпя. Вчера разучавахме обяви задълбочено с половинката. Първият бегъл поглед разкрива изобилие от апартаменти на що-годе ниски цени. Но като се загледаш и зачетеш - повечето са едни и същи апартаменти пускани няколко пъти, всеки си има някакъв недостатък (я липсва улица, я АКТ16, я разпределението е безумно). И като се отметнат "куците" оферти и прекалено надутите цени (изумих се да видя цени от по 90-100К, честно - не мисля че са реални към днешна дата) и се оказва, че има една дупка в пазара. Между проблемните оферти за по 55-65К и скъпите за по 90-100К май няма почти нищо   Как мислите, има ли истина в тези ми впечатления, или прибързвам с изводи на база оферти в нет-а?

Ружа много ти благодаря за споделеното, беше ми много ценна информацията, защото е за реални сделки!  

Аз май зле се изразих. Имах предвид "колко мислите че струва", а не реално да обявявам апартамента на търг в бг-мамата. От e-bay ще протестират 

И да допринеса и аз малко към темата - за Младост.
Израстнала съм в Младост2, но не бих купила там. Като квартал е много хубав, около манастирчето направиха хубави нови блокчета с гледка към планината, в центъра на квартала има много хубаво паркче с ремонтирани алеи и площадки, много млади семейства, училища и гардини, хипермаркети и....безумни комуникации   Бяха обещали да направят улица, която да свързва Манастирчето с Младост1 и да дава удобен достъп до метрото и Дървеница, ама колко е по-изгодно да се строят блокове   и сега кварталът "виси" само на Малинов. Като пуснат метростанцията до Билла ще стане малко по-добре, надявам се, но истината е, че го осакатиха този квартал.
Младот1 от своя страна е много удобен с метрото, пазара, големите булеварди, молове и хипермаркети. Но там паркирането стана кошмар.
Младост4 е някак разпилян, разнороден, хаотичен, неуреден. Метрото и разширяването на околовръстното биха много помогнали на квартала, но и двете както гледам остават за светлото бъдеще. Мисля, че експериментът "Манастирски ливади" показа, че в България инфраструктурата е нещо от второстепенна важност, и не следва човек да се надява, че след като един район е напълно застроен, то ще се появят и улици там - нищо подобно. Гледам и в Младост4 феноменът "лъскав блок насред трънаци" не е рядкост.

Аз съм от тези дето са си сменили жилището(по други причини) и ми е било удобно за работа,и след 5 г.ни преместиха офиса на другия край на града.НО аз 1 местене едвам преживях,с работата съм свикнала -нито ще си местя жилището,нито работата.Ще си пътувам нещастно напред-назад.
На въпроса за дупката м/ду нереални обяви и много скъпи-да така е(и е така от доста време)

Ние търсим нещо точно в средата като цена - 70-80хил.,но нищо интересно. Може би и кварталите,в които търсим са по-скъпи,но все пак...

Да се включа вече и аз. Ние купихме тристаен- 90 кв. чиста застроена площ, на трети етаж, строителство 1992 в горната част на Лозенец за 80 000 евро. Около нас е рай, тихо , уредено, зеленина, спокойно, чак панорама към Витоша си имаме и сме си в центъра на 5 мин от спирки и предстоящото метро. Успех на всички които търсят и късмет най-вече!

Точно това правят в момента. Не е улица, а пробив. Мост ще минава над Ляпчев и ще свързва Младост 1 (при Евромаркет) с тази част на Младост 2, която е при манастира. Около година е предвидено да се гради това съоръжение и се смята, че много ще облекчи комуникациите там.

лошото е, че този пробив ще направи бул. Йерусалим напълно неизползваем вече. той и сега е ужасно задръстен, представям си какво ще стане като се заизсипват и от Младост-2.

ако не е транспортният проблем, Младост-2 за мен е най-добрият от всичките Младост-и в момента.

+1  Mладост 2
най-зеления и не настроен квартал!
 През околовръстното откакто го направиха заради ИКЕА много по облекчен е трафика.

Така е, той отпреди си беше най-добрият от младостите, но тази глупост, която направиха  ...Сега този мост е полурешение, защото не дава връзка с Ляпчев, а праща всичко по Йерусалим.Но пак е нещо...Че иначе пеша не можеше да се стигне ни до метро, ни до пазара  а бяха едни голи ливади там и прословутия "плавателен" канал. Как им разрешиха да фраскат блок до блок на насипа не знам ....
LadyLady мисля, че 80К е съвсем добре за Лозенец.

Добре, а как да се ориентирам приблизително за цената на апартамент? Като пълен лаик в темата пробвах из сайтовете и попаднах на "дупката" в цените, която коментирате тук, и изобщо не съм ориентирана.
Или кажете поне в кои сайтове да гледам?
Става дума за апаратмент в София ок. 70 кв.м., Лозенец, пл. Журналист/Вишнева, малка кооперация с двор от ок. 1950 г... Но много повече параметри са нужни, нали? Виждам, че вие вземата под внимание всякакви детайли. Не мога да разбера как сте се научили да ги пресмятате всичките?

Зависи кой етаж е, има ли ТЕЦ и състояние на жилището.

Barbabeau, много ми е мътна и на мен тази история с цените.

Днес съвсем случайно попаднах на реклама и като кликнах /имаме апартамент в квартала/ се оказа, че иде реч за обява за двустаен. На замазка, даже радиатори няма още. Никога не е живяно в него, блока е тухла. Цена за квадратен метър над 800 евро. Абсурдна цена ми се видя......

Знаех си. )))) 3-ти, последен; има и партер, значи ако броим партера за етаж, може да мине за 4 етаж; отгоре има тавански помещения. Към апартамента вървят таван и мазе + някакви части там от двора. Няма тец, няма асансьор. Състоянието е обитаемо, но без основен ремонт. Разбирай стар апартамент. Холът е преходен към едната спалня, иначе спалните са 2. Изложенията са юг, изток и север.
Мисля, че този път бях изчерпателна.

Немирница, за долната част на Лозенец ли говориш или за друг квартал?

Даааа, много е трудно това с цените...
Аз процедирах така - в двата най-големи портала (imoti.net и imot.bg) пуснах търсене за тристаен в моя квартал - всички оферти. И почнах да чета и да гледам снимки. Най-ниските оферти бяха за незавършени апартаменти без акт16, апартаменти с много лощо разпределение и страшно малки стаи на последни етажи, апартаменти с 50% тераси и прочее. Постепенно четейки нататък стигнах до хубавите апартаенти, на хубави етажи, с добро изложение, но и цените им бяха "хубави". И така открих дупката   Най-добре е като разбереш за реална сделка и реална цена, както ЛейдиЛейди е дала пример и коригираш леко спрямо твоите параметри и...получаваш отправна точка, не твърда цена. "Цена" е когато дойде някой с парите (образно казано де, нямам предвид куфарче).

А относно детайлите: седни и си направи едно списъче с + и - и изреди всичко, което се сетиш. Например - таван, мазе, части от двор, изложение са плюсове; няма тец, няма асансьор, за ремонт - това са минуси. И сравнявай по обявите за подобни жилища и коригирай цената по тези критерии - например подобен апартамент на твоя, но с асансьор и отремнотиран ще е по-скъп. Абе сложна наука е това...

Barbabeau, за друг квартал иде реч. Източен.

Само да допълня, че апартамента е тухла и имаме тец, което за мен е плюс, но за мъжа ми минус. И да кажа, че наистина в нета има обяви които стоят с месеци, ние като лаици разбира се си отидохме на огледи на всички и разбрахме защо си стоят и още ще си стоят. От време навреме се появява нещо хубаво и по-евтинко и веднага има опашка, защото в момента има глад за добри имоти на добри цени. Затова и ние веднага след първи оглед капарирахме. Но според мен при тези по-скъпите на хубав етаж, може доста да се свали цената.
Да споделя от опит също като купувате стара тухла, гледайте дали са избивани стени и от собственици или от комшии. Ние така ходихме на един оглед, за тристаен, тухла от 60 -те, обявен на цена от 75 000 евро в Лозенец. И като видяхме какви преустройства са си правили всички, ами то макар че е тухла,  е с нарушена конструкцията, избити са носещи стени и как да е здраво това чудо нищо че е масивно. Също така доста от старите сгради нямат никакви документи и не знам как ще се процедира занапред, защото се прие нов закон за енергийна ефективност и сградите по закон трябва да имат технически паспорт, а като няма документи как ще се знае какво и как е строено. Ако сградата си има документи и не са правени преустройства старото строителство си е много по-добро от новото. В новото строителство куриози много има - като прословутата нова сграда, в кв. Витоша, на която при слягането стените са се отделили от пода и тн.
Също да кажа, че при покупка от раз могат да се свалят 2000- 4000 евро, които са разбира се брокерската комисионна. има и условности разбира се, като аз ще смъкна ама вие ще поемете разходите по прехвърляне, които са си около 2000 евро и тн. Но пък тук някой беше писал, че е успял да свали 10 000 евро и повече. Ние лично свалихме с 4 500 евро без да се пазарим много много.
И да допълня, макар че станах многословна, в Лозенец сделките са вече на под 1000 евро кв.м, (859-950) Дианабад и Изток са скъпи квартали. Там съм гледала на по 1200 евро кв. м, явно си има квартали, които ще си останат скъпи според мен каквито и кризи и катаклизми да има.