Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?

В посочените от нея 7, 8, 9 и 10, има само в 7-цата, но те са хол с бокс и стая, за 3-стайни не се сещам, но така или иначе не може да ги сбърка като ги види  

Спунк, под 50 000 евро за 1 и последен етаж или в 1-6 Люлин, но за 7-10 и нормален етаж е ниска, те просто са си друг квартал. За Надежда е нормална цената.

зависи колко е стар панела, преди около 2 години едва се намираше 2-стаен на тия цени там

Проблемните кредити на банките възлизат на рекордните 5.7 млрд. лв., или 14.6% към 31 май, сочи статистиката на БНБ. Това не е малко, като се има предвид фактът, че раздадените заеми на граждани и фирми са на обща стойност 50 млрд. лв.

Проблемните кредити са тези, чиито вноски са просрочени над 90 дни (т. нар. лоши кредити), плюс предоговорените заеми поради финансово затруднение на клиента. Хубавото е, че по-голямата част от тези заеми все още не са се превърнали в загуба за банките и има шанс да бъдат редовно изплатени. Засега банкерите успокояват, че въпреки огромния размер на проблемните заеми реалната им загуба под формата на разходи за обезценка е на стойност едва 482 млн. лв. за първите пет месеца на годината. Затова разликата до 5.7 млрд. лв. теоретично може да бъде възстановена. Но никой не може да каже какъв е шансът заем, който не се изплаща повече от три месеца, да стане отново редовен. Не е ясно също доколко един проблемен заем реално се предоговаря или просто се сключва нов договор. Тази практика е просто един счетоводен трик, за да може банката да представи по-благоприятна статистика.

Проблемът с лошите кредити се разрази с пълна сила през последните 12-18 месеца. От май 2009 до май 2010 г. проблемните заеми са скочили тройно - от 1.8 млрд. лв. на 5.7 млрд. лв. Въпреки че на пръв поглед най-рискови са заемите за потребление, голямата изненада са жилищните кредити. Преди година те изглеждаха най-сигурни и бяха малко като абсолютна сума в сравнение с фирмените и потребителските кредити. Противно на успокоителните приказки, че българинът много цени жилището си и е готов на всичко, за да го запази, се оказва, че най-голям скок бележат тъкмо лошите жилищни заеми. От 281 млн. лв. към май 2009 г. те са нараснали на 1.126 млрд. лв. година по-късно. Затова не е чудно, че банките се превръщат в брокери на имоти. Нарастването беше особено стремглаво, макар че през последните шест месеца темпът леко се забави и почти се изравни с този при потребителските заеми.

Всички тези цифри са безспорно доказателство за факта, че през 2006 - 2008 г. у нас са раздавани доста кредити, чиито получатели не са добре преценени. Въпреки уверенията на банкерите проблемът с лошите кредити изобщо не е в затихваща фаза и часът на истината тепърва предстои.

Оттук нататък

има два сценария за развитието на проблема

с 5.7-те млрд. лв. проблемни заеми: те или ще бъдат спасени и ще станат отново редовни, или ще се превърнат в реална загуба за банките, която няма да може да бъде компенсирана лесно.

Големият въпрос е кой ще плати цената на грешките на БНБ и търговските банки? Редно е сметката да бъде кеширана от акционерите на трезорите и техните шефове, които до неотдавна раздаваха заеми без документи за доказване на дохода само срещу лична карта и предлагаха масово 90-100% финансиране на невероятно надценени имоти. Кредитната истерия, която се развиваше с мълчаливото съгласие на централната банка, достигна до такива мащаби, че хората изпаднаха в заблудата, че всеки със заплата от 500 - 600 лв. може да си купи ново жилище с кредит. Резултатът е притеснителната статистика за ръста на лошите кредити, зад която се крият съдбите на стотици българи, заложили спестяванията си и бащините си къщи срещу мечтата за ново жилище в голям град, която в момента се срива.

Освен затъналите длъжници другите главни потърпевши от ръста на лошите кредити са коректните платци на банките. В момента т. нар. стари клиенти плащат високи лихви не само заради "промените в пазарните условия", както пише в договорите, но и заради калкулирането в тях на главоломно растящите проблемни заеми. Така проблемът се прехвърля от болната глава на здравата и повечето банкери го признават.

За едно и банките, и длъжниците са прави -

необходима е по-добра регулация на отношенията помежду им

След промените в ГПК длъжниците са малко по-добре защитени в сравнение със ситуацията преди време по отношение на цената, на която се разпродава ипотекираното им жилище. Банките обаче често стават жертва на измами заради пробойни в законодателството.

Особено притеснителни са фиктивните фалити и обявяването в несъстоятелност със задна дата. Според едната схема дружеството прехвърля основната си дейност на нова фирма, след което обявява фалит и оставя на банката да разпродава обезцененото в пъти обезпечение. Другата схема, която е доста разпространена благодарение на корупцията в съдебната система, включва обявяването на несъстоятелност на фирмата със задна дата, която е преди тегленето на кредита. Така обезпечението става недействително и банката не може да си върне парите.

От поне половин година насам Асоциацията на банките настоява тези проблеми да се решат с промени в Търговския закон, но до момента няма движение по темата. БНБ също обмисля законови промени за по-добра защита на банките от измамни кредитополучатели, макар и все още да няма готов законопроект. Според една от идеите, ако кредитополучателят получава доход от наематели в купения със заем имот, наемът ще трябва да се превежда директно на банката, а не да минава през ръцете на собственика, който може да го изхарчи за странични цели.

Друго настояване на банкерите е да се направи по-добър регистър на задлъжнялостта на гражданите и фирмите, който да включва не само кредитите, но и неплатените навреме сметки за ток, вода, парно, телефон и др.

Вид размер (май 2009 г.)* размер (май 2010 г.) увеличение
фирмени 0.964 3.209 233%
потребителски 0.463 1.159 150%
жилищни 0.281 1.126 300%
други 0.074 0.174 135%
Източник: БНБ
 
 
* данните са в млрд. лв.

Оттук - http://spisanie.imot.bg/problemyt-s-loshite-krediti-tepyrva-shte … zadylbochava.html
 
 

Голяма част от т.нар. жилищни кредити също са вид фирмено финансиране.
По мои наблюдения необслужваните ипотечни кредити с цел покупка на имот все още са в нормални съотношения спрямо редовните.
Най-тежко е положението при фирмите

Купуват се имоти в най-ниския ценови сегмент  ->  http://www.jobs.bg/hc/analytics/1218  
"За балон на недвижими имоти в България е много особено да коментираме, защото ако не беше световната финансовата криза, не се знае дали тези цени щяха да паднат."

 

То в Бг даже и кризата нямаше много да помогне, ако банките  не бяха затегнали толкова кредитите и постоянните изказвания по ТВ на разни компетентни личности, които тласнаха нещата в посоката изгодна на някого

Мда, толкова дивотии може само брокер да изрече. Кризата точно от тази спекула се роди, но България сигурно е някакво изключение. Да не коментирам другите неща в интервюто - нямало преди кризата гарсониери под 300 евро?!?! Тоя наред ли е?

Точно това щях да напиша  тоя човек сигурно е живял в някакъв паралелен свят 

Той баш в нормалния свят си е живял. Лошото е, че не му се иска да живее в света след балона. Интервютата няма да му помогнат.

И каква сметка има да каже, че гарсониерите са били по 300 е? Това значи, че са поевтинели с 50%. А реално са 20%. Не виждам логика ...

Не знам с колко процета са поевтинели жилищата и с колко ще поевтиняват още, но от личен опит мога да кажа, че в момента се предлагат страхотни боклуци на прекалено високи за качеството им цени. Направо се чудя откъде ги изравят тези жилища в насипно състояние, те и за подарък не стават...Другата крайност-"маломерни" апартаменти. Как може двустайно жилище да е 43 кв. заедно с идеалните части,тогава колко е чисто- 30кв.?! Явно тези архитекти имат "уникална фантазия", да сътвориш от нищото две стаи...че и да успееш да убедиш купувача, че си купува ДВУСТАЙНО  жилище....

Параноя, наскоро точно това си говорихме у дома, на свекървата гарсониерата е 50 кв.м. старо строителство, чиста площ, в днешно време може сигурно и на тристаен да я направят.

Като нищо ще я направят тристаен, защото по новите стандарти, с идеалните части излиза над 60 кв. ...Тук преди време възникна спор около това, практични ли са новите жилища струва ли си да купиш ново...Тези които бяха "за" твърдяха, че нямат нищо против кухнята да им е в хола,от външната врата да се влиза направо в стаята, от хола в спалнята...Добре, съгласна съм, такава е модата, пък и новото си е ново...Проблемът е друг, това си е чиста измама! Не могат да ми пробутват общи части на същата цена на кв.м., на която си купувам и апартамента. Друг е въпросът,че не виждам как едно семейство с деца, би могло да живее в двустайно жилище по новите стандарти. Тези, които спят в спалнята, ще трябва да минават през тези, които спят в хола. Ами то ти е неудобно да станеш до тоалетна или да си налееш чаша вода, все през нечия стая трябва да минеш.И сам да живееш, един човек да ти дойде на гости, или родител да живее при теб, пак същата работа. И какво се получава в крайна сметка, или избираш ново, тясно и непрактично, или панелка, в която ти е широко, но с реалната опасност един ден да те изкарат от нея, щото й е минал срока на годност, или старо жилище, което се намира рядко, и на което трябва да подменяш абсолютно всичко и пак не е ясно, доколко ще издържи, ако съседите са немърливи,или нямат средства за поддръжка. Въобще, в момента каквото и да избереш си е един голям компромис.
          

Първо го убеждаваш, че килерчето с прозорче е спалнята му и после всичко си идва на мястото.

Мммм, аз съм си заплюла едно старо строителство, в кооперация, която знам идеално какво представлява, ама дали ще ме огрее?

Паживьом, увидим.