Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?

Аз имам наблюдения върху пазара в София,защото от скоро продаваме семейното ни жилище.
Според мен всичко е изкуствено и както винаги манипулират хората.А повечето се влиаят и не могат да вземат адекватно решение.
Сега плюят по панелите и лансират новото строителство,за да могат да продадат боклуците,които са изпонастроили под път и над път.Били инвестиция Че каква инвестиция е това нещо,което е строено бързо и некачествено,с най евтини материали( обществена тайна е,че строителите пестят от това и няма никакъв контрол.).Това е основното .Ако трябва да правим сравнение с панела-панела е много по- здрав.
Изложение -пълно безумие.Слънце няма как да влезе,защото са набити една в и срещу друга.Стаите са меко казани смешни.И в квадратурата на апартаметна влизат мазето и общите части,за да се плащат и те  на цената,за чиста ж.площ.
Ако им извадим квадратите от обявените квадрати на жилището и пресметнем ,цената на която всъщност се плаща не е толкова ниска,колкото се опитват да ни внушат.
Тухлата била по-безшумна-това е абсолютна заблуда.Сравнявам от личен опит.И това ,че е по-топла също не е вярно.
Че ефекта мухъл,от пвц дограмата го няма при тухлата-и това не е вярно.Колкото и да диша пак има мухъл щом е запечатено с алуминиева дограма и изолация.Пак от опит го казвам.И още много такива уловки,които могат да ги преценят само хора,които живеят и в тухла и в панел.
Сигурно има хубави и качествени имоти,но те са много рядко.
Според мен ,като изчистят новото строителство ще запеят обратната песен и ще започнат да хвалят панелите.Затова сега май е по-добре да си купиш някои хубав стегнат панел,в подържан блок,защото ще го вземеш евтино и ще изкара още 30  години.Каквото и да приказват ,един подържан панел ще надживее тухлата,особено тази ,която строят в момента.
И какъв е извода...
Продаваме си апартаментите,купуваме си едно парцелче ,построяваме си къща каквато ние искаме и си спим спокойно,че няма да падне при първото земетресение.
Пожлавам на всички по една къщичка с зелена моравка и люлка за децата  Усмихнат ден на всички!

МАМА КРАСИ къде е жилището, което продавате?
По принцип имаме парцел в регулация и ще строим семейна къща в София, но ми предстои да раждам та за това решихме да купим едно апартаментче, че да не си гледам детето на строежа За два месеца сме гледани много имоти и не видях нито един, който да си струва. Панели и ЕПК - стари, мръсни с течове, преходни. Ново строителство - под 50% от квадратурата е жилищна площ - останалото тераси и общи части. Харесали сме двустаен за 37 хил. евро, ЕПК, 68м2, но е на 1ви етаж та още не съм решила. Цената ми се струва добра, Вие как мислите???

Предстои ми да продавам, ще следя темата 

ЕкатерИНАТотокова, на мен също цената ми се вижда добра
То зависи и в какво състояние е годината на построяване и много други фактори
За сравнение март миналата година купихме двустаен в Суха река за 43000ев в момента тази квадратура на добър етаж ,на по комуникативно място, в по-добро състояние от нашия може да се намери за 37000-38000ев.Това си е разлика от 5000 евро. Ние избързахме,още не мога да го преживея ,но пък и нямахме много време, защото трябваше да запишем малката за у-ще. Банките никога не са преставали да отпускат кредити, просто изискванията са доста повече ,от да кажем преди 2 год.
За наемите -пуснахме апартамент в провинцията под наем,не успяхме да го продадем,изчакваме малко да  се увеличи търсенето и пак ще го обявим
Засега този вариант ни устройва,но определено имаме намерение да го продадем

Не казвам къде е ,за да не излезе че го рекламирам.Просто се включих по темата,защото съм на такава вълна в момента и се занимавам с брокери.
А щом ще строите къща,защо не си вземете един апартамент под наем за година,две .Поживейте в ново строителство,та да се откажете тотално от него и да се убедите още повече  ,че къщата е най-правилното решение.Е,който може да се го позволи разбира се.Аз също търся под наем тристаен.След като гледах 100 кв. нов,в първия момент си помислих,че се подиграват с мен.Той беше наполовина на нашия 90 кв. панел.После ги разбрах тези подробности за квадратурите.
Тогава решихме да търсим панел,само че тук идва другия проблем.Пълни кочини, с мебели от времето на баба ми.Е ,от лукса в който живеем,няма да отидем в такова нещо,та каквото ще да става.И искат високи наеми.Луди!
Сега съм харесала един мезонет,само че чакаме собственика да го ремонтира малко ,а той е чисто нов,не е живяно в него,но строителя го е издал с течове.
Въпреки това ще го вземем,защото е точно до блока,който напускаме и стреса за децата ще е по-малък.А и е необзаведен,както искам,защото с чужди мебели не бихме живели.
Абе не знам..вече в главата ми е пълна каша...

МАМА КРАСИ  , строителен инженер съм и изключително се забавлявам като чета подобни буквално "некомпетентни"коментари ! Съгласявам се единствено ,че квадратурата на новото строителство , която не може да се сравни с чистата жилищна площ на старото строителство , но панелите не са това , което бяха. Просто вързките между отделните панелите в 90 % случаите са раждясали , понеже не се ревизират и подържат както би трябвало , така че да се молим да не ни удари трус подобен на Хаити и Чили !! 

Абе дано не ни удря наистина като Хайти. Ама все пак панелите са издържали няколко средни по сила заметресения досега, а от новото имаше няколко случаи, дето плочи и стени поддават още при строежа... та не знам кой ще е по-зле

Мими,моите уважения към професията ти,ти може да си строителен инженер и твоята работа да си я свършиш перфектно,но стоиш ли на строежа постоянно и гледаш ли как се работи?
Понеже скоро ще строим,съпругът ми проучва строителни фирми и се среща с доста хора.
Всички казват едно и също: Че ако не си непрекъснато на обекта и не ги контролираш ,ако по изисквания пише да сложат желязо,дебело колкото палец-те слагат колкото малко пръстче .Казвам го на прост език,защото не разбирам от фи-та.Така ми го обясниха .Правят и  още много подобни трикове.
Аз нямам претенции ,че съм компетентна  и професионалистка в строителството.Но като краен потребител ,казвам че работата не е свършена добре.То си личи и от
вън,а пък за другото да не дава Господ да разбираме.
Що се отнася за панела,ако прочетеш добре ,пояснявам "добре подържан".Знам ,че слабото място им е връзките,но когато няма течове и външно влияние,не са зле колкото ги представят.Едно истинско саниране и се подмладяват с доста години.Пък и от панелен до панел има разлика.Нашия блок например си изглежда много прилично,въобще не можеш да го сравниш с олющени ,мизерни,разтекли се отвсякъде блокове.И покрива ни е нов ,и тръбите ни са нови и градинки си имаме и дървета и даже птички пеят,и 70 % е с външна изолация.А има и нови панели.Какво им е по-лошото на тях?
А за земетресения да не говорим,че това е най-големия ми кошмар.Адски се страхувам.Затова искам да си направим една къща,петорно подсигурена .Лично аз ще стоя по цял ден на строежа и ще контролирам всяко действие.
Не го приемай лично!На теория е едно,там може всичко да е ок,но на практика се получава съвсем друго ,за съжаление!
Лично строител ми е казвал,да не гледам три негови кооперации в квартала,защото до 5 години са пълна гробница...

Какво да говорим повече
Весели празници на всички 

Мама Краси, наистина си изписала страшни глупости.
Истината е, че контролът в частните строежи е много по-лежерен, отколкото в инвестиционните проекти.
Там можеш да вземеш Разрешение за ползване, както се казва на хартия, много не се интересуват, защото както се казва, както сте си го направили, така ще си го ползвате.
Имам конкретни наблюдения, изобщо не говоря наизуст.
Повече от логично е да имаш технически ръководител на собствения си обект, който да контролира строителството, дори аз лично ти гарантирам, че ако сложиш работници на строежа без никакъв контрол, няма и да работят.
А ако не си професионалист, дори и да спиш на страоежа, пак няма да има никаква полза, именно, защото не разбираш нищо от строителство, нито от количествено-стойностни сметки, нито от проекти.
По отношение на квадратурите, площите, мазетата и общите части, с две думи е въпрос на закон, а не на каприз. Има нормативна уредба, която указва как се формират площите, която нормативна уредба се мени на определен брой години, така, че съвсем обяснимо е ако сравняваш квадратурите на два имота- единият на двадесетина години, а другият съвсем нов да откриеш значителни разлики.
Примерно, имам приятелка, която казва "искам същия като този апартамент"- въпросния апартамент е строен 70-те години, с площ 115 кв.м. по нот. акт. Заснемаме светлата площ на апартамента /това е използваемата площ на помещенията/ и ги задаваме като критерии за търсене за апартамент ново строителство- примерно : хол- 40 кв.м., спални 15 кв.м. и прочие и прочие.
Отговарящата квадратура ново строителство варира 185-200 кв.м.
На човешки език обяснено.

Все пак и да отговоря на въпросите.
Можем да говорим за общ спад, валиден за всички имоти, разбира се, има сегментиране на пазара- някъде са паднали с 40-50%, някъде с 20%, някъде са напреодаваеми на практика.
Аз, обаче, чисто префесионално, бих го нарекла по-скоро регулиране на цените, отколкото спад, поради простата причина, че пак по мое лично мнение, ценовите нива от преди година и нещо-две бяха силно спекулативни и провокирани от динамиката в кредитирането и някои други фактори, които не ми се коментират сега, но основния е БГ народопсихологията "дом за нашите деца", на всяка цена.
Наемите по същия начин се сегментираха много рязко, апартаментите тип-кашони /мухлясали и миризливи бабешки съборетини, предлагани на безумна цена, заради локацията/, останаха съвсем логично изхвърлени извън пазара, поради рязко повишеното предлагане на чисто нови или прясно ремонтирани спретнати, кокетни жилища.
Политиката "хазяин, дай малко по-надолу", върви с пълна сила за апартамент-кашон, поради простата причина, че наемателят в същата секунда може да си ангажира чистак нов апартамент с вградени уреди и мебелиране за същата или по-ниска цена.
В този ред на мисли, бих посъветвала наемодателите да инвенстират в имота, за да бъде конкурентен на пазара и няма да има никаква драма с отдаването.
Продавачите също бих посъветвала да не се плашат, отново поради простата причина, че стартираха от около месец и нещо активно кредитирането, разчупиха критериите и пазара живна, а есента ще има видима актовност, по мое мнение.
Съответно да не се забравя, че регулирането на цените важи и по отношение на покупката, с две думи, с парите, които се получат от продажбата, ще може да се закупи или изобщо да се инвестира на адекватни цени.

Много интересна тема, включвам се понеже ми е прясно това с наемите - ще си сменяме офиса.
В момента при офисите има свръхпледлагане и цените са доста надолу. Само за пример - през есента на 2009 майка ми нае малко помещение около 20 кв.м. на хубаво място в Редута за 120 евро. През 2007-2008 подобно нямаше за под 200 евро. В момента, в сгради на по 10 години може да се намерят 40-50 кв.м. за около 150 евро. От известно време търся малко помещение в нова сграда и цените спрямо 2008 са паднали с около 30-40%. Стоят празни помещенията на хора, които не искат да повярват, че ситуацията се е променила.

Същото важи за апартаментите, особено в квартали с много ново строителство. Само за пример - чисто нов тристаен, необзаведен се предлага за 250 евро в квартали като Редута, Гео Милев, широк център. В района на Мадрид, Оборище, Янко Сакъзов /районът ми е доста познат, живях там 5 години/ същите се предлагат около 250-350 евро. Само преди 1-2 години на цена 250 евро се предлагаха панелни едностайни коптори в Люлин.

За продажбите нямам наблюдения, защото покупката на апартамент в София не ме е интересувала особено, но от познати брокери чувам, че сделките са рядкост и то на доста занижени цени. Не знам кой е луд в момента да взема кредит при безумните условия на банките или пред реалната опасност да остане без работа. Сигурно много хора си вярват, че до края на годината ще цъфнем и ще си караме по старому, но не вярвам да ни чакат много хубави неща. Странно ми е, че повечето хора, вместо да се освобождават от старите си кредити и задължения, се нагрухват с нови. Не че не е въпрос на личен избор, но доста хора се прецакаха като купуваха панели в крайни квартали на 1000 евро, а сега се задъхват с ипотеките, а цените са паднали с поне 35-40%.

Вчера минах покрай Модерно предградие, където стоят около 6-7 празни сгради /поне са завършени/ и видях на една, построена за бизнес сграда, да се вее платно - 5 евро наем, 1000 евро продажба. Е, който не разбира къде е дисбалансът в това, по-добре да не се захваща с кредити и купуване. 

Аз съм потенциален и продавач, и купувач. Склонна съм  на сериозна отстъпка, разумна, все пак , защото апартаментът е яко за ремонт. А и не е в София, така че...Беше се намерил купувач, но искаше едва ли не на секундата всичко да се изнесе, че да ремонтира, ама то не става така, с пръчицата.
А после...евентуално съм купувач.

Мишленце, аз съм съгласна с теб.
Кредитите, както всяко нещо си имат две страни и както можеш да се увъртиш като пиле в кълчища, защото си лапнал лъжица, доста по-голяма от собствената ти уста, така и могат да бъдат една подходяща възможност за някоя хубава и много изгодна сделка.
Кризата предоставя прекрасни възможности и от нея доста хора ще излязат по-богати.

Благодаря на всички, включванията ви са много интересни, а мисля и полезни за много хора! 
тотоманиак не се ядосвай за покупката - купила си си дом ,в който да отгледаш децата си.То е много лесно човек да се обръща назад и да вика "ееех ако..." ама има и "ами ако не?".Така че радвай се на дома си и не му милси.
МАМА КРАСИ не мисля, че ще е против правилата на форума, ако кажеш къде, какво и за колко продаваш (не рекламираш брокерската си къща в крайна сметка).Даже ще е полезно - една реална оферта  Относно видовете строителство - твоето изказване е също много пристрастно и не много обективно.Не може да се говори за панелът,ЕПКто,старото и новото.Има огромни разлики и от панел до панел и от ново до ново.Няколко примера :
В Младост 1, срещу ХМСто има няколко високи блока -ЕПК.Строени са 80те години. Построиха ги, населиха ги...и единия реши да конкурира кулата в Пиза.Изселиха хората, подпълваха основи, дооправяха и пак ги населиха.Проблем с тръбите и основите имаше, за сведение проектанта на блока е патентовал нововъведението си как да строим икономично!Мдаааа, весели времена бяха соца...Блока е 20 и кусур етажен, дълго време беше кошмар за брокерите, че не само в него, но и наоколо не можеха да продават, но надойдоха достатъчно хора които не познават района, та се оправиха нещата...В уличката в дясно от Окръжна болница има един панелен блок - ведомствен на строителите.Как са си го строили незнам(70те години), но два входа пропаднаха - и там подпълваха и донасипваха основи, живеят си хората все още.Голямото Софийско земетресение 77ма (или 78 беше...) - пак недалеч от Окръжна един панелен блок се напука яко и тръгна да пропада - подпряха го за съседния с една смешновата конструкция, вижда се от Цариградско щосе - двата блока са свързани с едни хоризонтални плочи от по 30тина метра.И това са все неща, случили се когато това е било "ново строителство", преди да отнесат 30 години атмосферни влияния, течове и стареене.Това само в района, който познавам най-добре.
От друга страна има и много хубаи панелни блокове - Младост 1А е пример - немска технология, относително нови и добре строени казват.За панелите мога много да пиша, но не е това темата.Според мен хубав апартамент в поддържан вход си струва покупката като евтино семейно жилище - човек с кеф да си отгледа децата там, но не и да се нагърбва с кредит за него, не и да си прави планове да го продаде с печалба след време.Бъдещето на повечето панели е както и в другите европейски държави - евтини апартаменти под наем.Никой не би се назлъндисал на добре отремонтирано панелно жилище на нисък наем, но не са много тези, които биха купили такова, на цена, която да устройва продавача.
мими123 напълно съм съгласна с теб.Никой не го проумява това - че санирането, което се прави в Бг подобрява термоизолацията и външния вид на панела, но не и конструктивната здравина. В Германия "саниране" значи издълбаване там където е връзката панел с панел, почистване от ръжда и наново заваряване и замазване, отгоре вече и термоизолация.Никой, никога и никъде у нас не е седнал и тествал 30 годишна панелна връзка - ей така да разчопли няколко и да види аджеба какво е дереджето.Само се говори за нуждата от експертни комисии...
Пантер и панелите п … 76;ат, и без земетресение даже.И стари тухли падат, особенно като бутат трегери и носещи стени за магазини.Да не дава Господ голямо земетресение, че ще има голямо падане - всичко наред.
Аззи много хубав пост  Съгласна съм с твоите изводи.Това преди години не беше нормален пазар, а масова психоза.На хората им беше внушено, че цените ще растът непрекъснато, взимаха се големи кредити, всички бързаха да се нанесат и старите коптори се харчеха като топъл хляб - никой нямаше време да чака 2 години новото да се построи, а който можеше да чака и имаше пари в брой - купуваше ново - трябва му, не трябва - няма значение.Нали имота е най-сигурната инвестиция.За да не съм голословна - продадох стар панелен тристаен 2006та за 47 000, а купих нов на зелено за 36 000.Изчаках го да се построи 2 години, с разликата го довърших и обзаведох.Познавам още 2 семейства, които направиха същото, дори излязоха под наем за тези 2 години докато се строи.
Нормално е пазара да се сегментира - не може ново и старо да са на едни цени, не може Люлин и Борово да имат минимална разлика в цените, не може тенденцията да е вечно "ъп".Навсякъде по света новото е горе-долу 2 пъти по-скъпо от старото за еднакви райони, а за различните квартали пазликите могат да са и до 5 пъти.
малко мишленце наистина изчакването е разумната позиция в момента, но това пък ще генерира завишено търсене след години.Винаги ще има хора, които да купуват жилища и хора, които да продават.Кризата ги кара да изчакат, но това ще е до време.Като си избият от главите мисълта, че правят инвестиция и разберат,че си купуват дом и ще се успокоят и примирят с мисълта, че имота им ще старее и поевтинява.И на колите почва да им пада цената от момента в който напуснат автосалона, ама ги купуват хората.

Samuraike,

сега е мой ред да ти отговоря Последното ти мнение по моя въпрос беше много добро, както и примера ти. Благодаря ти - ако бях погледнала от тази гледна точка, сега нямаше да имам този проблем.

Сега за наеми и имоти, от 2-3 години съм на такава вълна и това, което пиша е от първа ръка, аз купувах, семейстовото ми дава + търся за приятелка от чужбина:

Продажба:
- Опълченска и К.Величков, Стамболийски и Т. Александров - 900 - 1200. Срещу Мола - 1800 евро/м2.
- Лъвов Мост - 850

Наеми:
- Младост 2 - 60 - 65 м2, ново строителство - 500 - 550 лв.
- Надежда,  Триъгълника - 65 м2 - 480 лв.

Да предупредя всички, които дават под наем - този наемател в Надежда не си беше плащал тока от 2008, от ЧЕЗ уж го били спирали, той уж се бил самовключвал след това, докато наскоро започнаха да валят призовки за съдебно събиране на 2 000 лв. Изнесе се изрода и те останаха на мое име. Никога не съм предполагала, че точно за тока може да ме вътрят, тъй като знам, че го спират бързо-бързо. Така и не мога да получа отговор от ЧЕЗ, как така някой е ползвал услугите им 2 години без да плати и 1 лв.  И без да ми се обадят - на новия ми адрес, където съм отскоро, не бях платила 17 лв. и ми си обадиха на следващия месец.