Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?

Дами, наистина и Делюжън и Никол имат право, обаче с едно уточнение.
Аз казах, че ситуацията е статична, или по-скоро краткосрочна, но всъщност казах, че ако се разглежда във времето ще изглежда по различен начин.
Действително има разлика от едни 30 000 евра, които имотът ще навакса за няколко години, ако е закупен без кредит, уточнявам. Тогава разликата е 30 000 евра.
Обаче ако е закупен с кредит, може би наистина ще навакса за 50 години, защото разликата с кредита е вече драстична.
Голямо дърво е, ако е с кредит /оскъпяване от една страна/ и в пика на цените /оскъпяване от спекулативния пазар/ и става дявол на магаре- в конкретния случай не е 30 000 евро, а повече от 100 000 евра.
В една таква ситуация са доста хора и понеже мен самата ме питат често какво бих посъветвала, за да е възможно най-малко дървото, аз бих дала подобно мнение като на Делюжън и Човече- търпение и изчакване.

По отношение на ценообразуването- няма нищо общо със средната заплата, това е хепи-соц формула -"дом за всеки" и лихвен процент 1-3% годишно.
В условия на пазарна икономика домът не е за всеки и строителния бизнес не е държавен монопол.
И цената не се определя от средната заплата за страната, или региона.
Определя се от стойността на парцела /която от своя страна се определя от продажна цена на кв.м. в района, застроителни параметри и прочие/, стойността на строителните материали, които варират също + проектиране + административни разходи /заплати, надници и т.т./, които също варират + определен процент печалба.
Това е основният принцип по света и у нас.
Отделно вече и у нас съществува градустроиствен план,който зонира града и съответно има и зони за скъпо строителство и такива за евтино, пак много грубо казано.

Някой попита кой определя цената 78 000 евро- ами пазара, предлагането, търсенето и покупателната способност на населението.
Защото и аз искам хеликоптер с перка, обаче малко ще се затрудня да си лизинговам един и ще се задоволя да се придвижвам с автомобил.

Не съм съгласна, че в дългосрочен план цените на имотите само нарастват. Сградите /съвременните/ имат живот и рано или късно ги събарят. Примери бол. Купувайки жилище в 50- 60 годишна сграда трябва да имаш предвид че то след 20 години може и да е е пред падане. Цената на квадрат на новото сега може да е по- висока от тази в момента, а може и да не е, но това не обхваща всички имоти.
И защо един двустаен в София в Манастирски ливади ще струва над 100 000 евро след десет години? Ние ще вземаме по 20000 евро средна заплата ли? Може да станат много неща, въпросът е дали да заложиш целия си живот на идеята за поскъпване.   Защото трябва да разграничим инвеститорите от онези които купуват дом. Аззи може да си позволи да чака и инвестирайки тя е преценила риска. При някаква кризисна ситуация може да продаде имот, дори на загуба за да покрие останалите и пак да и излязат сметките. И има къде да се прибере. Ако обаче се нагърбиш с непосилен кредит с идеята за собствен дом и се надяваш на покачване на доходи и цени може да ти стане особено интересно. Това се отнася и за второ жилище което да очакваш да те храни един ден от наеми. Може да загубиш всичко и да се окаже че не си живял за да си плащаш кредитите. Кой не познава такива хора- без почивки, без книги, театри, ограничавайки всички разходи до минимум-  дори за  дрехи и храна за да плащат заветната вноска. Сами си го правим- когато разберем, че царят е гол и нашите имоти не струват реално толкова колкото ни се иска и когато започнем да плащаме за тях толкова колкото струват, то тогава може и да се появи светлина в тунела. Тогава свободните пари ще влизат в магазините, в заведенията, в театрите и всички ще спечелят. Сега печелят само банките и брокерите /строителите май окапаха/. Макар че много се съмнявам в здравия разум на българина. За нас е валидна в пълния смисъл приказката '' на гол г.. , чифте пищови'' Живее като скот и се тупа в гърдите че изплаща кредит за 100 000 евро.  

redemi , никой не може да ти каже какво да правиш. Може да им вдигнеш наема и те да плащат. А може и да се изнесат. Може лесно да си намериш квартиранти за 350 лв, а може и да стои празно с месеци. Може и новите наематели да са коректни, а може и да ти разбият жилището и да ти оставят куп сметки.  Владиславово е много голям квартал, ти си знаеш къде точно ти е апартамента и дали ще е лесно да си намериш нови наематели.  Пусни обява че търсиш квартиранти да видиш ще има ли кандидати за оглед на исканата от теб цена, стани ти '' наемател'', отиди ти да видиш в твоя район какво за какви пари се предлага.  Все пак Владиславово не е Чайка, виждаш какви са пазарните към момента наемни нива и  си преценящ  риска.

И защо в Женева струва над милион? Там да не взимат по 200 000 евро?

И на мен преди 30-тина години когато тристаен струваше 20 хил ЛЕВА не ми се вярваше че ще стане 200 хиляди, но факт е че стана.

О, не само Женева.
Ако зачекнем Монако с едни 50 000 евра на квадрат, за каква заплата говорим, за какво чудо.

xxxxx, това е идеята, народопсихологията, която трябва да се разчупи.
Собственият дом не е задължителсно условие и не е лъжица за всяка уста.
Точно както и да имаш хелокоптер, частен самолет или Бентли.
И в това няма нищо страшно и драматично.
Нито е признак за страшен житейски просперитет- както казваш.. заветната вноска да не се издига в култ.

Ама пък какъв пример изцепихте, Женева, че това е един от най-скъпите градове в света въобще. 
Айде сега и едно сравнение с Париж или Ница, дето цените са от едни 6 000 евра на квадрат ииии....уйдЕ конят.

Но е верно едно-че собственият дом въобще не е задължителна опция.

Съмнявам се, че в Женева всяко жилище струва над милион. Със сигурност има, но дали това е средната цена на масовото строителство. Иначе и в София ще има подобни цени- само че за съвсем различен тип имоти. Иначе и когато взимаш жилището като инвестиция си зависим от средната работна  заплата- все пак бъдещите квартиранти трябва да взимат поне толкова, че да ти плащат наема. Ако всички разчитат на представители на чуждестранни фирми ще трябва още да ги внесем. От постовете ти съм останала с впечатлението че се интересуваш от луксозни имоти, при масовото строителство нещата са съвсем различни.
p.s Писала съм с Azzy . Да, това ми е мисълта. Който може, може. Такива като теб които могат и искат да се занимават като теб- ОК. А като юридическо лице, още по добре. Печелиш и осигуряваш нормален бит на квартирантите. Това си е професия като всяка друга. Няма го соца, отиде си. Остана само психологията, че трябва да го имам. Но въпроса- мога ли да си го позволя, остана да виси във въздуха. Всеки се хвърли да взима и се наду балона, а това не е добре и за нормалните инвеститори. Защото отделяйки примерно 80 хил. евро каква възвращаемост да очакват при 400- 500 лв наем. А при заплати от 700- 800 лв няма как да искат по 1000, просто няма да има кой да ги даде. Абе, сбъркана работа.   Аз пък искам самолет, искам ама няма.

Хората също имат срок на живот, но се имаме за голяма работа  няма нищо вечно, важното е докато съм жива да живея така, както ми харесва, а не по нечий друг вкус. Та аз си сменям мебелите и цветовете всяка година, кой хазаин ще ме търпи и ще угажда на капризите ми?
Както човек, така и сградата се нуждае от поддръжка, колкото повече се поддържа, толкова по-дълъг е животът му, ако тъне във вода примерно, ще е по-къс. И да я съборят, имам право на строеж, което на мен ми стига, все някак ще се оправя. Американците като ги духне торнадото строят от нулата, не страдат, че живеят в сглобяеми, а не във вечни къщи.

Ами като можеш да си го позволиш.   Само, че не всички могат и за това не трябва да се пънат. Да разчитат на това, че след 10 години ще са направили блестяща кариера, ще взимат много пари и като бонус имотът им ще струва двойно.   Ако всички можеха да си купят имот, два,три- кой щеше да наема. Трябва да има баланс. Примера с американците е добър, те сега наново преоткриват живота под наем.
И точно защото не сме вечни трябва да се постараем и да живеем.

Не ги мисли американците, те са наясно, че от време на време минава по някоя друга криза за няколко години, не се шашкат като нас, нито това ги спира да живеят живота си, както си поискат.
То много от тях и в каравани живеят, други по пущинаците без живот наоколо, на който както му харесва 


Така е, но това е различно за всеки човек. Аз искам да определям правилата в моя дом, кола и т.н., не друг, ако искам да си направя стените крещящо розови и да си изхвърля дивана или да си изкъртя барплота, ще го направя, именно защото веднъж се живее и не искам да питам като дете в 1 клас "Мога ли да ида до тоалетната". Но както казах, всеки човек има различни приоритети, особено тези, които разполагат с наследствено и имат свободата да се разполагат, както искат вътре, нормално е да си стискат собствените парици, в което не виждам нищо лошо, всеки избира по-лесното

Тая логика че видиш ли жилището е паднало от 110 на 78 хил.евро е трагедия ако я приложим към движимото имущество / разбирай МПС / сигурно никой нямаше да си купува автомобили - че там за една година новите коли задължително се обезценяват поне с 30%. Нали в края на краищата жилището се ползва за живеене - съвсем друг е въпроса ако си го купил като инвеститор - тогава си се набутал отвсякъде.

Ето това не го разбрах. Що за квалификации, може пък някой хора да са купили на по- ранен етап, да строят или да инвестират по друг начин. А пък ако са получили наследствено какво,  срамно е да не си участвал в тази пирамида? Значи другаде е нормално подобна инвестиция да се изплаща за 10- 12 години, но не и тук щото ние сме новото икономическо чудо на света ?  lol:Извинявай, Не се сърди, човече, но звучиш като брокер. Аз наистина не знам нищо за вашия софийски пазар и за прословутите Манастирски ливади. Но България не е София, има ни и нас. И знам доста за пишман ''инвеститорите'' в бургаският квартал Меден рудник, в Несебър и околностите му.
И хич не ги мисля американците- те си имат закон за фалита. Всъщност и тези с кредитите в България не ги мисля чак толкова, благодарение на тях лихвите по депозитите бяха доста добри последните години. Пък кой крив, кой прав- ще поживеем- ще видим.  

Имам предвид, че тези, които имат дом, подарен от родители или такива, които са имали малко събрани в брой и са купили, когато имотите бяха по 10-15000 долара е съвсем нормално да смятат, че кредитите не са за препоръчване, само че никъде не видях съвет какво на практика да правят другите, които ако тръгнат да спестяват, след 20-30 г. я купили, я не. Много е лесно да кажеш не се захващай, това са глупости, когато седиш на сигурно в подредената си къща ...

П.П. Манастрските ливади са си най-обикновени ливади, 78000 евро са им много ...
 

Няма за какво да се извиняваш, това си е лично твое усещане, което по никакъв начин не ме засяга, всичко, което съм споделила в тази тема е на база собствения ми опит - 7 години на квартира и 6 като човек, изплащащ ипотечен кредит.

Не четох много от страниците, защото коментирате апартаменти в Мордор, ама това ми направи впечатление като реплика.
Защо се коментират 20-30 години спестяване и живот под наем. Защо не се коментира, че събирането на сума за 30-50% самоучастие и срок за 10, вместо за 30 години, е много по-разумен вариант при вземането на кредит, вместо заробващи 100%, че и кредитни карти и чудеса. Защото разликата между два подобни кредита е огромна. И независимо дали човек купува за себе си или за отдаване под наем винаги трябва да се прави сметка дали въпросният имот има или би имал положителен cash flow, в противен случай си е живо набутване, независимо колко добре звучат вноските за 30 и повече години.

Ок, но кажи го в цифри, за да се види, за една малка тухла 60 000 евро, през тези 10 г.: колко дават за наем, колко да отделят като спестяване, и колко трябва да изтеглят след 10 г. при 50% самоучастие, като се отчита и инфлацията, и това, че през тези 10 г. нито наемът ще е на същото ниво, нито цената на апартамента.

Ако доходите им са такива че за 10 години може да се съберат 50%, отчитайки поскъпването , наред с плащане и на наем през това време, дали няма и по-добри варианти за тях?