Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем!-2

Имам въпрос - при влизане в еврозоната до да предположим 1 година, в каква валута е добре (изгодно) да се тегли кредит днес?

Драмата с нашия анекс се оказа сгрешен номер на анекса, вече е 3ти  подред, а беше описан като втори, както и адрес за кореспонденция, Така ще бъде осчетоводен преди падежа и новата  вноска ще е по-ниска, но не знам защо  по тел. ми казаха да си внеса повече. Рискуваха да не отида въобще, сега трябва да убедя и ММ да отиде, но той определено няма да е толкова любезен, не обича да го разхождат заради чужди грешки.

Здравейте!

Преди минути се завърнах от ЦКБ където обсъдихме с техен служител основните параметри при евентуално рефинсниране. Със себе си взех копие на нотариалния акт за да може техен служител да направи ориентировъчна предварителна оценка на имуществото, след което да ми се обадят и информират дали оценката ще е достатъчна за сумата която искаме. На първо четене, служителката каза че най-вероятно оценката ще е достатъчна.
Относно това което ни предложиха, мисля че няма такива добри условия в друга банка. Ето за какво става дума:
- 4,4% фиксирана лихва за първата година;
- 6% плаваща лихва след изтичането на първата година, определяна на база РЛП за ипотечни кредити + надбавка 1,5%;
- без такса за усвояване и отпускане на кредита;
- без такса за нова оценка на имота;
- без годишна такса за управление на кредита;
- застраховка "Имущество" за сметка на банката;
- Нотариалната такса за учредяване на нова ипотека - за сметка на банката;
- 1% наказателна такса при предсрочно погасяване до първата година;

Общо взето, ако решим да се прехвърлим от Райфайзенбанк към ЦКБ, за нас ще останат само разходите по заличаването на старата ипотека + такса вписване + всички разходи по вадене на нови документи. Да ги сложим грубо като сума около 300-350 лв. За първата година месечната ни  вноската ще падне с около 86 лв., т.е. разходите по прехвърлянето ще ги избием още на 4-та месечна вноска. След първата година, вноската ще е по-малка с 50 лв. спрямо сегашната, но за това вече никой не може да гарантира.

Обаче, притесняват ме няколко неща - методологията за изчисляване на РЛП по ипотечните кредити, надбваката за банката и плащането на 2 комунални сметки чрез банката.

Относно методологията - както вече съм писал преди, представлява една сложна формула. Днес реших да я разгледах по подробно, което беше продиктувано от днешната среща ( служителката спомена че РЛП се променя много рядко ) + това че се светнах за новия закон за потребителските кредити, според който методологията трябва да използва пазарни индекси ( Софибор, Еуробор ... ) , или индекси които се побликуват от БНБ, НСИ и др. Оказа се всъщност, че във формулата наистина  влизат само индекси които се изчисляват и публикуват от други институти.

Относно надбаквата на банката, която за нас ще е 1,5% - оказа се всъщност че банката жонглира с лихвите именно чрез тази надбавка ... самата служителка се издаде без да иска пред мен, след като и споделих опасенията че тяхната формула е прекалено сложна, непазарна и може да се манипулира. А аз си мислех, че надбавката ще е фиксирана в договора, както е например в договора ни с Райфайзенбанк, което дефакто ще се окажче че май не е така. А методология за определяне на тази надбавка няма никъде, а това означава че банката може да си я променя както и когато иска ... и какъв смисъл че РЛП се определя по пазарната методология  ... КОТЕ, в предишни постове тази надбавка ли наричаш банкова премия?

Плащане на комунални сметки - всъщност нямам си и никаква представа какво би ни струвало това като месечна такса, моля ако някой е запознат да сподели?! И тъй като това е едно от задължителните условия по отпускането на кредита, започнах да си мисля дали това всъщност не е нещо като годишна такса за управление на кредита, но под друга форма ?

И накра да завърша - въпреки всички хубави условия по рефинансирането, в мен остана голямото безпокойство дали прехвърлянето ни от Райфайзенбанк към ЦКБ, няма да е нещо от рода на  "От трън, та на глог" ?

Лека вечер! Ще очаквам вашите мнения!

Плащането на сметки чрез банката не води кой знае какви разходи, по скоро така поддържат инфо за постоянен адрес или актуален телефон. За методологията утре ще прочета и ще мога да изкажа мнение

Плащането на битовите сметки ще ви струва около 1лв. на превод.

В очакване съм и аз на отговора ти, тъй като и на мен ми дадоха подобна оферта и се притеснявам от подводни камъни.

здравейте може ли някой все пък да вземе отношение и по нашия случай. Ето ние все още сме до кривата круша с преговорите с пощенска. Нескланят искат да преподпишем така анекс на юробор и безумна надбавка. То не че БЛП и надбавка от 0,15% е ясна звездица. А времето си тече......

Сутринта по новините четоха заглавие,че лихвите по кредитите падат...а дано,де!
Ако някой има повече инфо...

КОТЕ,  ето тук е методологията/формулата за изчисляване на РЛПик в ЦКБ --> http://www.ccbank.bg/media/filer_private/blp_ipotechni_nov_zakon.pdf
Определено бих искал да чуя мнението ти по методологията, за което едно предварително Благодаря!

А при нас - вчера се обадиха от ЦКБ за да ми кажат че оценката на имота би стигнала за сумата която искаме. И тогава им зададох въпроса дали надбавката за банката ще е упомената в Договора, тъй като при срещата със служителката останах с впечатлението че те могат да си я променят когато искат и то май едностранно. Техния отговор беше че ще бъде упомената в договора, но се питам - как тогава могат да си я променят когато искат?!

Aми РЛП е все толкова смотан..
Предлагат ти РЛП + 1,5% фиксирана надбавка
РЛПик =(T1 * BRFR + Т2 * R * 1/(1-(MRR+DIF)) + Т3 * HICP) / (1-tax) + RRB
Зависиш от непазарни фактори здраво , по-лошото, че голяма част от тях се влияят от политически фактори
 - BRFR - безрискова норма на възвращаемост за България; лихви по ДЦК, да кажем,
че и Софибора се клати като тях, но EURIBOR не се влияе от лихвите по ДЦК в България
 -R - лихвен процент на депозитите от домакинства на Банковата система; - т.е ако се качват лихвите по депозитите се качва и РЛП, ай мерси с такива банки като КТБ лихвите по депозитите високи, ама Софибор и Юрибор падат

Чисто политически се определят:
-MRR - стойност на минималните задължителни резерви, определени от БНБ;
 DIF - стойност на вноската във ФГВБ; Сега когато фонда е празен се очаква да вдигнат вноската в него
 HICP - стойност на индекса на хармонизираните цени на потребител; Всички знаем БГ стъкмистиката, нали?
 tax - размер на данъчаната ставка на корпоративния данък в България или
ставката с която се облагат доходите от основна дейност на банките, ако е
различна; (не знам как ще стане по-ниска от това, което е )
 RRB - изискуем рисков буфер

АЙ ЧЕСТИТО, РЛП за Евров кредит по тези показатели е самоубийство, за левов е просто глупово

Коте, искрено моля за съвет по нашия казус!Благодаря предварително

В Райфайзен тихомълком са намалили СБР-то така, че и да не бяхме подписвали анекс, сега лихвата щеше да е същата, но изчакаха и обявиха понижението едва днес, след като анексите са осчетоводени. Датата на съобщението е 27.11, въпреки че е от днес, защото от доста време проверявах дали няма да го променят, гледала съм стойността му почти всеки ден.

Йеееессссс, урааааа           

sofii4eto Благодаря ти за хубавата новина!Като вляза на сайта на Райфайзен и отида на Стойност на банковия ресурс и наистина там СБР-то е вече 4.45%, а не както беше до преди - 5.85%, с цели 1,4% е намалено  . Странното обаче е че никъде не виждам новина/публикация на сайта за това намаление  ?!А ако вие не бяхте се съгласили да минете на Софибор, сега с новото СБР, лихвата ви по-малка или по-голяма щеше да бъде?

И жалко че подлъгаха толкова мнго хора да минат на Софибор  , дано да не се вдига скоро и с много този индекс! Добре че удържахме на изкушаващото им предложение, а последния път когато бях в банката и когато ги заплаших с рефинансиране, служителката не напразно ми е подхвърлила че има някаква вероятност СБР да падне. И ето - това е факт и то малко след като изтече срока на предложението им за Софибор. Но както каза КОТЕ преди няколко поста че СБР-то е обвързано със Софибора, няма да се учудя ако двата индекса си вървят ръка за ръка.
 
И все пак, радвам се че няма да ни се наложи на мен и съпругата ми да рефинансираме и да се местим в друга банка, че няма да губим от малкото и ценно свободно време което имаме за ходене наляво-надясно по разни институции. Даже и до някъде се радвам че оставаме в тази банка - там са ни основните спестявания, сметки и т.н. И още повече се радвам, след като прочетох анализа който КОТЕ направи за методологията на ЦКБ за РЛП, който никак не звучеше добре. КОТЕ , благодаря за анализа, за времето и вниманието което ни отдели   

Убедена съм,че е качено днес, а лихвата щеше да е абсолютно същата, те така и са смятали на кого колко да предложат. Моля тук някой запознат да разясни от какво се влияе СОФИБОР, че аз не мога да схвана.

Oт сайта на БНБ



Индексите СОФИБИД (SOFIBID: Sofia Interbank Bid Rate) и СОФИБОР (SOFIBOR: Sofia Interbank Offered Rate) се изготвят съгласно договор между Асоциацията на банките в България (АББ), Ей Си Ай България - БДА и Българската народна банка (БНБ).

Индексът СОФИБОР е фиксинг на котировките на необезпечени депозити в български левове, предлагани на българския междубанков пазар. Той се изготвя за набор от срочности в 11:00 ч. (местно време) всеки работен ден като средна величина от котировките „продава”, подадени от представителна група банки.

Участниците във фиксинга подават и съответни котировки „купува”, които се осредняват аналогично на фиксинга. Получената стойност се нарича индекс СОФИБИД.

За изчисляването данните на участниците се подреждат във възходящ ред, най-високите 20% и най-ниските 20% се елиминират. От останалите стойности се изчислява средна аритметична.

Индексите се котират за вальор „спот” (2 работни дни) за всички срочности освен „овърнайт” и при конвенция “реален брой изминали дни/360”. Представят се с три знака след десетичния знак.

Договорът между БНБ, АББ и Ей Си Ай България - БДА е подписан на 14 октомври 2002 г. Първият фиксинг е на 17 февруари 2003 г.