Наемане и отдаване на имоти под наем - какво се случва реално?

Благодаря за темата   
За техника Нео, не знам. У нас и в апартаментите под наем всичко е Беко. Май са сроден клас.
Добра е, доволни сме и ние, и квартирантите.
А за отдаване на търговски помещения ще си пишем ли тук?
Че ми седи 1 свободен реституиран имот в провинцията.
Някакви идеи от брокерите как да го пласирам.

Като живяла под наем и имала наематели, ако сега трябваше да му мисля, бих се спряла на следните неща...
Скъпи уреди, но може би втора употреба. Скъпа кухня, но например с мраморен плот. С мебелите също бих постъпила, както с уредите. В една квартира имахме от най- евтината бяла техника, не помня Нео или Беко беше. Кухнята нова, но от най- евтините. Това ми е било най- голямото притеснение, защото ми е ясно за какво ползване са предназначени. Капакът на фурната увисна след 2-3 месеца ползване, кухнята я оставихме хазаинът да ѝ трепери. И така...За евтиния ламинат нямам думи колко бързо се износва. Мислете и в тази посока, ако отдавате.

Аз съм наемодател. Електроуредите в предните апртаменти са поголовно Whirlpool - хладилници, миялни, перални, печки, котлони -   от пералните не съм очарована, перат, но не достатъчно добре. Сега правим един апартамент в много луксозен блок близо до нас (с идеята един ден свекитата да ги настаним там, когато някой от двамата "падне" на легло, че да ни е по-лесно гледането). Обзавеждаме го луксозно, като и уредите са най-горния клас, кухнята е лак, плотът - технически камък. До момента, в който свекитата "грохнат" сме решили да го даваме под наем, в интерес на истината мисля да е много висок наем /това би ми гарантирало, че наемателят може да си позволи чистачка веднъж седмично; че разбира разликата в техниката и кое как се употребява; за мен не е критично неотдаването за по-продължителен период от време/.

Имала съм мрамор бял,на пода стълби коридори и в никакъв случай не бих го препоръчала за плот дори в баня ,камо ли в кухня.Структурата на материала е шуплеста и дърпа навътре всяко петно и после няма чистене.Само не мрамор!
За подови настилки само най-здравото.Ако е ламинат висок клас,ако е плоча гранитогрес.Вече го проучих и хубав ламинат е на цената на паркет,а за мен дървото си е без конкуренция .
Същото важи  и за смесители поне ''видима'',че едно наводнение излиза доста по солено,а от евтините смесители въпросът е не ''дали ще избие'' а ''кога ще се случи''.
 Вече ходих и разпитвах за техниката и ми казаха,че НЕО са по качествени от Беко. Kато се замисля не като наемодател,а като домакиня мисля да потърся пералня с повече екстри .Отложен старт,коприна,вълна,по-голям капацитет.Обаче при печките  не намирам кой знае каква разлика в моделите до към 700 лв  .Екстрите са горе долу едни и същи.

p.p.Сега виждам,че имало и някакви маломерни неща наричани незаслужено печки.Нямам в предвид тях.

Аз мога да дам мнение като наемател на НС, нов апартамент двустаен - обзавеждането е най-вероятно от най-евтиното и масово разпространено, но е хубаво и приятно. За мен основно изискване беше да е ново, да е чисто и приятно. Уредите в кухнята са НЕО - нямам забележки към момента, всички се държат добре, проблеми не сме имали никакви (аз почти не готвя, така че за печката и малкото експлоатация, която съм имала с нея е ок). Под ламинат - мия го с препарати и вода и е ок. Единственото, което не ми харесва са плочките в коридора и кухненския ъгъл - не знам какви са точно, но чистенето им е кошмар, сякаш не са напълно гладки (гланцирани), ами като че ли някакви порести и постоянно ми изглеждат мръсни. Плащаме си наема, сметките също - не превеждам на наемодателя за това. Собственичката каза, че си ги следи в online. С тях откакто сме наели жилището сме се чували 1 единствен път, когато разбиха апартамента  Уведомихме ги, нямаше никакви поражения, бяха откраднали един лаптоп, нищо друго - ние пари и бижута там не държим, а по-големите плазми и друга техника не бяха пипали. Викнахме полиция и после искахме да сложим СОТ. СОТ-а излезе колкото 1 наем и се разбрахме просто да го платим ние, вместо да превеждаме наем. Собствениците дори нямат ключове, след като сменихме брави и ключалки след обира - казаха, че нямат нужда. Не са и идвали, вече почти 1 година. Чудесни са - нито ни притесняват, нито ни търсят, наема си го получават на уречената дата и толкоз 

При нас уредите са Краун на 7-8 години - не са мръднали - 2 тв-та, печка, микровълнова, хладилник, пералня. Съдомиялната се развали и ремонта беше колкото нова, та засега няма, но обмисляме да я сменим. Кухнята е средна работа - подобни съм виждала в много БГ домове. Наемател е едно младо момче, което си мисля, че не готви, та не е като да я експлоатира много, много.

Много е важно отношението между хората в тези взаимоотношения (и не само..) според мен. Не може да се изисква само от наемодателя, а наемателя да си мисли "нали плащам навреме наема, друго не ме интересува".
Уредите в големия апартамент са от висок клас, защото жилището го правих за себе си. Спалня 1, спалня2, кухня - всичко по поръчка. Електроуреди - висок клас. С две големи тераси приспособени за простиране (с висящи простири). Та идва рускинята да живее с детето си (в последствие и любовника й) и всеки месец няма ядове - наема навреме, питам всичко наред ли е, отговаря ми се, всичко е чудесно. Аз спокойна, защото живеем в друг град и нямам постоянен поглед над имота си. Идва един момент, в който отивам да видя апартамента и... какво да ви кажа - всичко в мухъл. Мирише на дърто (2009година е кооперацията), на влага, на мухъл(в последствие се установява, че мухъла е предизвикан от конденза и дрехите, които е простирала вътре без да проветрява) и ... на куче! При изричната ми забрана да се гледат животни! Простирала дрехите вътре, защото вънка имало прахоляк   Щорите счупени, изпокъсани, мръсни. Прозорците по самите стъкла чак хванали мухъл. Питам аз "защо не си проветряваш", а тя ми отговаря "студено е, как да проветрявам" а вънка 15градуса
Кучето наяло кожен диван (естествена кожа, струваше майка си и баща си преди 6-7години), вратите счупени (какъв зор са видели, не знам) и й казах до една седмица да я няма и ще я търся да си заплаща щетите. Е, колкото аз ви плащам щети, толкова и тя на мен.
Дръпна ме с 900лв за прешпакловане и боядисване на цялото жилище +600лв за нови щори и нов диван, разбира се вече от искуствена кожа, но стария диван беше 6000лв.
Ходих в агенцията да искам помощ и защита, да ми съдействат в полицията, все пак на тях им бях дала комисионна, а те ми казаха -оправяйте се, ние не поемаме отговорност. Та за какъв *** са ми тогава? отидох в полицията, подадох жалба и... нищо
Защо да плащам комисионна? Хора колкото щеш, рано или късно ще влязат наематели.
Та така... оплаках ви се и аз, ама това ни върна много пари назад и мнгоо нерви изпотрошени.
Малкия апартамент беше същия ужас, но там поне нещата не бяха скъпи - всичко наново направихме със среден клас и го пуснах да го продавам. Не мога да си позволя "лукса" да давам 2жилища под наем
Надявам се, следващите ми квартиранти в големия апартамент да са ХОРА, които да го пазят така, сякаш е тяхно

Малко математика.
Да приемем че средно 5 г сте имали перфектните наематели без дупки.За това време се налага и ремонт и прешпакловане и подмяна на всичко.Да помислим за инвестицията.
Според днешни цени на шпакловка тук там ,полагане на латекс,някои уж дребни услуги по ел.инсталацията и ВиК за не голям двустаен само труд и материали ще е добре ако не сте прехвърлили 2000.
циклене и лакиране под 600 или подмяна на ламинат повече.
(мебели хол,щори,пердета) евтини общо 2000 ,среден клас мин 5000
мебели спалня  евтини  2000,среден клас мин 4000
кухня евтина  шкафове плотове,мивки и батерии 600                 ,по-висок клас поне 4000
техника общо всичко евтина 2000,по висок клас3500
(печка пералня,тв,бойлер)
климатиците хич не влизат в сметките
Всичко разходи евтино около 10 000 по висок клас мин 18 500
Това разбито по месеци 60 на брой евтино е около 170 лв/мес на месец,средна хубост 308лв/мес и Това за двустаен .За по-голям имот повече.Данъци(според прихода) , такси(според квадратура и район), поддръжка на сградата(според възрастта на имота),застраховка,такса на брокер отделно.Щети от наематели -вандали ,дупки м/у наематели и завличания с наем и сметки не са предвидени.
Ако нещо съм в грешка или не съм предвидила моля поправете ме!
Съпружка мисля попита за колко време се изплаща инвестицията в имот.Тази тема съвсем не смея да зачекна.Тук смятам средно инвестицията поддръжка след горе долу 5 г наематели.

Да, аз попитах, защото обмисляме имот с цел инвестиция и е важно за колко време тази инвестиция ще има възвращаемост. Видях 5-7 г., но това ми се вижда много оптимистично дори за мен. 

Ако моите сметки гледаш те са при положение че имота е платен.В смисъл това си е само част от поддръжката ,защото съзнателно изключих от сметките  доста разходи и то при положение че не извадиш лош късмет с наемател.Така да се каже смятах през розовите очила.

От гледна точка на наемател - за мен щорите са консуматив. С годините се повреждат, счупват, износват и т.н.
Нашият апартамент е необзаведен. Така е по-добре за нас, защото имаме почти всико (осевн апартамент  ). Не се притеснявам, че ще има после ядове защо се повредила пералнята или сушилнята.
Това кой поддържа уредите, когато апартаментът се предлага като обзаведен, е спорно и въпрос на договорка. Лично за мен е редно след като се получава по-висок наем, заради обзавеждането, тази разлика да покрива амортизирането на уредите. Техниката се износва също в процеса на ползване, както и щадящо да се ползва. Особено напоследък почнаха да я произвеждат доста по-некачествена и си е чист късмет на какъв уред ще попаднеш.

Оптимистичен вариант 15 години, реалистичен 30. Моята гледна точка е друга: поради липсата на ефективно законодателство, всякакъв вид инвестиции в бизнес и/или акции са напълно рискови и незащитени. Остава ти варианта да влагаш (не да инвестираш) спестените пари в недвижима собственост, да, не е ликвидно, но пък е по-защитено от банкови депозити.  

Благодаря за темата. 
Няма смисъл да се дават големи суми за обзавеждане и уреди.
Среден клас е добре. Все пак ще, го давате под наем
Всеки разбира поддържането на апартамент по различен начин.
След всеки наемател се прави освежаване и някакъв ремонт.

За ново жилище, или пък ако се прави по-голям ремонт, бих препоръчала да се инвестират пари в добра шпакловка, добър латекс, дограма, ако се сменя, плочки, среден към добър клас батерии, подови покрития - всички тези неща, които не се сменят на 5-6 г., а придават добър вид на апартамента. Друго върху което да се акцентира и пак да е среден клас - само кухня - шкафове, уреди - пак среден клас - това също не се сменя чак толкова често. Вярно е, че тогава наема ще бъде по-малък, но пък е по-спокойно за наемодателите и най-важното - след наематели - чисти се бързо, тегли се един латекс - и е готово за новите.

И аз като наемодател мисля, че не е необходимо да са много скъпи нещата, по-добре от по-нисък клас и да се подменят, естествено не говоря за вехтории.
Затова се спрях на готова кухня, която ще подменя при похабяване. Така на 5 години наемателите ще са с нова кухня

Но пода трябва да е нещо качествено, защото при ремонт на под и стени става ужасно, имота се затваря за доста време и така освен направените разходи за ремонт се губят и 2-3 наема. Дограмата и климатика (Рехау и Дайкин) също са от висок клас - според мен това е преимущество за наемателите - ще им спести от сметките за отопление. Всички смесители - Видима.

Всичко останало се старая да е мобилно с възможност за бърза смяна.

Но засега съм попадала на чудесни наематели, естествено след напускане се налага основно почистване, но не съм имала поражения.