Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-15

Не виждам нищо притеснително да подпишеш договор с агенцията /брокерката/, на която си се доверила. Ако имаш някакви претенции конкретно към определена клауза в договора, би могла да говориш да го променят.
Аз лично при продажбата на апартамент подписах договор. При следващата сделка /покупка/ със същата агенция не сме   подписвали нищо. Вече си имахме взаимно доверие и всичко мина по мед и масло, направиха ни и отстъпка в комисионната, тъй като беше втора сделка.

Не работят всички така.
Тук ми намирисва на "Адрес".

Да бе, ще дам аз ексклузивни права за моето жилище. Това няма как да се случи.
Сигурно ти иска и 3% ама без ДДС комисионна 

А ако утре някой съсед примерно поиска да го купи?  Или някой от форума 

Естествено, че не работят всички с ексклузивни права. Но доста се опитват. Обвързващо е, хич не ме кефи!

По Европа и Света казват, че екслузивният договор е "божи дар" за продавача. В България не е така, първо защото пазарът ни е още много млад и няма правила и норми и  второ защото доверието е много ниско/ за което браншът си е виновен/.
Но нас ни интересува родната "кочинка", нали. Аз също смятам, че есклузивният договор е най-добрия вариант за продавача, ноооооооооо....много зависи, какво вижда в това брокерът.
Вариантите са 2:
 А/Брокерът вижда единствено сигурната сделка за себе си, а при повече късмет и двойна. Ще направи снимки и ще го пусне в интернет, може да напише и само за частни лица/ да му имам екслузива/
Б/ Брокерът вижда поет ангажимент да постигне най-добрата сделка за своя клиент. И за да го направи, трябва да много повече от едни снимки и имот.бг/ това може да си го направи и сам продавача/. Процесът започва от определяне на пазарна цена... тук е първата проверка. Ако той Ви каже цената, която искате е висока и се аргументира за това, но въпреки това се съгласи да работи с вас, значи сте си наели човек, който лесно се огъва и иска да го харесвате. Вие си решавате дали имате нужда от такъв брокер. Това е все едно да отидете на лекар и да оспорите диагнозата, която  Ви поставя и той да се съгласи с вас, защото Вие сте чели в интерент много.
Следващите стъпки са маркетирането на имота. Колкото повече различни канали се използват, толкова по-голям интерес ще се генерира и толкова повече купувачи желаещи имота ще има, а това означава по-добра сделка.
Няма да изброявам всички етапи на сделката, но с една дума: имате нает човек, който работи само за вас и изпълнява поставената задача.
Каква е разликата, ако наемете няколко брокера? Разликата е в услугата, която ще получите и за която пак ще си платите. Идеята е да имате един брокер "Б", а чрез него и всички останали на пазара, заедно с техните купувачи.
А относно подписването на договор, първо се запознайте с него, ако сте несигурни в това, което четете направете си една справка с юрист, защото презумпцията " Аз не подписвам договори, никакви", ме кара да се запитам, как ще подпишете Договор за продажба на имота.
В договора за посредничество трябва да има ясно поставени клаузи, за поети ангажименти, срок/ максимум 3 месеца/ и начини на прекратяване, при неизпълнение на ангажиментите.
Аз ако съм на мястото на брокера и виждам вашите притеснения, заедно с договора, бих подписала и анекс за прекратяване по взаимно съгласие, защото за мен е най-важно клиентът ми да няма притеснение, че се прецаква.

Ако обаче искате да си оставите вратичка за "случайно" дошъл купувач, докато имотът е в активна продажба и да си направите сами сделката без брокер тогава мотивът Ви е друг, а не договорът, на което също си имате право, като и брокерът има право да реши дали да работи с Вас или не.

Ние купихме такъв апартамент - брокерката реално имаше ключове, и да речем полу-ексклузивни права, но собствениците бяха отказали да подпишат ексклузивен договор. Така, че има такива брокери, които се съгласяват на това. Ако са адрес - не ти ги препоръчвам, може би това съм си аз, но накрая на търсенето си активно избягвах техни обяви за продажба, защото не исках да си имам взимане-даване с тях.  Аз намерих апартамента без мой брокер и тази на продавача взе двойна комисионна и без да има ексклузивен - доволни сме от нея и от фирмата им - ако се интересуваш пиши ми на лично, ще ти дам телефона й. Включително й г-жа Томева от форума може да използваш, но тя ще си каже дали работи по този начин. Видях един апартамент, за който тя имаше ексклузивни права и наистина нивото на представяне беше на много високо ниво - много се беше постарала.

За общите части е много обидно, както все ми обясняваш като за първи клас и понеже не ти отговарям, пак ми обясняваш и си мислиш, че не разбирам ли, що ли, щом не отговарям...пък не отговарях, защото и за тебе, и за мене, и за форума е обидно да се разясняват такива неща, ама щом държиш, добре.

И на идиот е ясно, че е едно и също дали са оферирани 100 квадрата по 1000 евро на квадрат, включващи и общи части;
-или застроена площ 85 квадрата по 1176 евро на квадрат, пак прави 100 К евро,
-или светла площ 70 квадрата по 1428 евро на квадрат,

и в трите случая плащаш 100 К. Дори и да бях наистина такъв идиот, за какъвто ме смяташ, пак би следвало да го разбера, след като го обясни пет пъти и веднъж даже с конкретни цифри го писа....

Аз имам друго предвид. Тъй като старото строителство се оферира най-често на застроена площ, а специално при панелките и чистата /светла/ площ е много близка до застроената, (при тухлените има голяма разлика, тъй като стените са дебели), както и да е, но

тъй като старото се обявава на застроена площ, а новото - заедно с общите части, то се създава впечатление, че цената на новото строителство е сравнима с тази на старото.

Искат ти 90К за панелка 100 квадрата, и ти искат 100К за ново строителство 95 квадрата.
И ти си казваш - ми че то цената почти еднаква! Панелката излиза 900 евро на квадрат, а новото - малко над 1000 евро за квадрат, почти еднакви цените, а нерде панел, нерде ново!

Но като тръгнеш да купуваш, и излиза, че в това ново влизат 15-20 квадрата стълбища и коридори, и застроената му площ е 80, а чистата - 70 квадрата и хоп - цената става 1500 евро на квадрат. А това не е същото, като на панелката, ами с 50% отгоре! После, поради причудливите форми, в новото излиза, че имаш още едни 5 квадрата, които са неизползваеми. Ама то и във входа нямало още асансьор, пък за да го прекарат, трябвало още еди-кви пари да се платят, и така нататък, и така нататък. Освен това в 100-те квадрата панелка имаш наистина 100 квадрата, истински, налични, с хубави форми на помещенията, а в 100-те квадрата ново се оказва, че разполагаш с не повече от 70 квадрата! Сега да не излезе, че хваля панелките. Само пример давам. А като четеш обявата - все пише 100 квадрата, и цената почти еднаква. Почти еднаква, но реалните квадрати на новото - с 30% по-малко!


Не съм казал всички. Но голям процент от тях са именно така. Отделно пък са построени много близко едно до друго, защото хубавите места отдавна са заети от панелките и от старите блокове, та просто няма вече хубави места къде да се сгъчка новото. Като се прибави и алчността на строителите, да настроят колкото се може повече, и голяма част от новите си гледат прозорците един в друг на отстояние 2 м!

А за децата съм съгласен напълно с теб, да ти е жива и здрава щерката, учеше в СМГ и вероятно вече е в Оксбридж, за което ти си мълчиш и си е твое право, макар че повечето биха се изфукали:)

Татко Мецан, липсваше ми...

Примерите ти са много верни, но не трябва ли да прибавиш към парите за старо строителство и парите за ремонт, за да го докараш до нивото на ново изградена сграда? И не е ли нормално/може и да не точна думата/ старите сгради в един и същи район да са по-евтини от новите.

Парите за ремонт...много нови съм виждал, които ги дават на шпакловка и замазка и без санитария. Та купувачът трябва да плати допълнително поставянето на фаянс, теракот, мивки, тоалетни, душове, да боядиса...
Нормално е старите да са по-евтини, и те именно са много по-евтини, но това не се забелязва в обявите, защото новото се оферира с общите части, а старото - без.

Да, на строителя тези стълбища и общи части трябва някой да му ги плати. Но тогава излиза, че в старото ти ги подаряват. Или, че цената му е по-ниска от обявената. Купуваш да речем тази прословута панелка 100 квадрата, тя е реални застроени 100 квадрата, толкова иска продавачът, защото е частно лице и не се и сеща дори за общите части. Обаче в нотариалния акт после пише - "ведно с 0,5% от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж" и тези общи части са още 20 квадрата. Значи, продавачът ти е продал не 100, а 120 квадрата и цената ти не е 1000, а 800 евро на квадрат. Плюс дето и правото на строеж ти е продал, или съответната част от земята, и всичко това влиза в тези 1000 евро на квадрат, дето ти ги е поискал. Не ги плащаш отделно, както при новото.

Така че, разликата е голяма. В цената. В старото правих ремонт, слагах фаянс и санитария, и теракот, ама това щях да го правя и в новото. В повече е само цената за къртенето на старото оборудване, а това не е толкова много, примерно 20-30 евро на квадрат е...никакво сравнение с примерно 400-500 евро на квадрат по-скъпото ново.

Не всичко ново е лошо, но просто цената му е с поне едно 50% по-висока, реално, сметнато на реалните площи. Спирам, край.

Стара тухла/ нова тухла трябва да сравняваш за да си обективен, иначе , мога да кажа, че ако с брезент си заградиш едно апартаментче, на една полянка още по-голяма площ ще имаш.
Много пъти съм го смятала и НС  ми излиза в рамките на 10% повече.
Кажи ми, ако греша: стара тухла 60 кв.м  застроена площ, в която не влизат терасите/поне така казват/ да речем 65 кв.м. с терасата струва 70 000Евро  и е за ремонт/ това е ясно/, за да го сравня трябва да гледам 65 кв.м застроена площ на НС, което на обява ще е около 75 кв. м. и ще струва около 80 000Евро на шпакловка и замазка. Почваш ремонт на старото и за да го докараш до базисно ниво, готово за мебели влагаш още 10 000Евро/ дограми, изолации, инсталации, шпакловки, боядисване, баня и т.н/ . При новото ще са 5000евро/ под, баня, боядисване/.
Старият апартамент ще ми излезе 80 000Е, новия 85 000Евро.

Ей божеее, умора нямаш.
- Първо, цената на застроената ми площ е 1 111 евро/квадрат. Къде ги видя 1 500 не знам, но е лош похват за да спечелиш спор да си измисляш разни неща и да ги обявяваш за истина. Май чичо Гьобелс ти е учител. Освен това имам "подарък" мазе от 4 квадрата:mrgreen:
- Второ, нека за теб да е Сточна гара, не ми пука (не чакай да ти дам местоположение за да те убедя, все ми е едно, ако щеш и Орландовци го смятай). Аз живея в този район и му знам предимствата и никога не бих го сменила с жилището на нашите например, което в в Иван Вазов или Стрелбище, не знам точно.
- Трето, не аз започвам всеки път споровете и заяждането. Теб не знам какво те боде в задника да го правиш всеки път.

101 коня са си точно 75 киловата едно и също е.

Ми по моите сметки е така - за да вземеш 60 кв.м. ново, то трябва да е обявено поне 80 квадрата, и цената дори и така на квадрат при новото е по-висока. Ако старото е 1000 евро на квадрат, т.е. 60К, то новото ще бъде поне 1150 евро на квадрат по 80 квадрата излиза 92К. Сметките са приблизителни, разбира се, но ето как се появява една разлика от около 30К евро, която никак, ама никак не е малка, с която новото е по-скъпо. Ми 30К евро за мен са цяло състояние. Оттам нататък ремонтът, който е еднакъв, като в старото е по-скъп само с изриването на старите санитарии, плочки, и прочее, което струва не повече от 1000лв примерно, напълно несравнимо с 30000-те евро отгоре, които плащаш за новото.

Глупости, не може да бъде. Сляп ли си, не виждаш ли, че едната цифра е 101, а другата само 75???

 

  Малко извън темата ново-старо, но защо никой не смята разходите в апартамента после. Специално за парното говоря.  
 Живеехме под наем в ЕПК. Лоша дограма, без изолация, външен апартамент. Парното (преди 9-10 години) беше 220-240лв за 70кв апартамент. Температурата-към 20градуса и постоянно включвах печки (с бебе бях), които докарваха поне още 100 лв ток.
 Апартамент НС, 110кв, тухлен, вътрешен с изолация-практически не пускаме парно, много рядко, като падне под -8 примерно.   Нямаше ни 10 дни по Коледа, всичко беше спряно, като се прибрахме Т беше 17-18 градуса. Няколко приятелски семейства си купихме жилища по едно и също време, НС, разходите за отопление на прилично големи тристайни са около 500-600лв на година, заедно с топлата вода.
  Сметките са ми от преди 5-6 години, скоро не съм засичала, но ако има увеличение, то ще е с цената на топлоенергията.
  В ЕПК-то малко след пускане на парното и малко преди финалното отчитане масово се "ремонтираха" радиаторите. Спира се централно топлото и дрън-дрън-дрън по тръбите, после се носят към/от мазетата "повредените" радиатори с топломерите.  
  Та не е от значение само цената на единица площ, комфортът после също важи.

Ако щеш да знаеш, ЧС, 1+1=10 също е напълно вярно и няма никаква грешка.


Парното в новото строителство поради хоризонталното му изпълнение и липсата на плащане за общи части наистина излиза много по-евтино. Плащаш си само топлото, което реално ти влиза в апартамента. Докато при старото плащаме и всичкото онова топло, което се губи по вертикалните щрангове в коридорите, в общите части и т.н. Което си е вярно, вярно си е. Парното в старото строителство излиза доста по-скъпо, дори двойно-тройно може би. Приятел, който живее в ново, ми е казвал, че в най-студените месеци плаща около 60лв на месец за парно, докато ние май плащаме около 200.

И все пак, дори и това е несравнимо с онези абстрактни 30000 евро, с които новото е по-скъпо като цена. 200лв на месец за два-три месеца в годината, чудо голямо.