Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-16

ЧС никога не съм оспорвал закупуването на ДОМ или неговата стойност. Той е безценен - там са спомените ни, там е детската стая на детето ми.
Говоря за "инвеститУрките" дето влагат в имот за да го отдават под наем или просто купуват жилище и го оставят празно, само и само да не им стоят парите в банките!
Темата е какво се случва с НИ и аз смятам че се случва това:

"Финансисти предупреждават за нов имотен балон"
http://www.pariteni.bg/?tid=40&oid=206643

Аз не се сещам да съм ти искал извинения за каквото и да било, а лош признак е да се подценява аудиторията и да мислиш, че насреща ти стоят идиоти. ДПФ? Ами ти можеш ли да видиш и една стотинка реални пари от тях? Засега имаш само обещание, че някой ден ще вземеш пенсия, а междувременно всеки месец отчисляваш 5% от дохода си за тях. Каква доходност са декларирали на хартия, в отчетите си, е без значение, тъй като не можеш да се възползваш от нея, не можеш да си кешираш и 1 ст. от тях. А доколко са достоверни отчетите аз знам много по-добре от теб.
Акции на ПИБ, на Софарма? Ти борсов бюлетин през живота си виждал ли си? Ако беше виждал, щеше да забележиш как най-нормалното нещо е да има постоянно флуктуации и дори в някакъв период да имаш 52% печалба, то в следващ период ще имаш 200% загуба. Не да не е ставало вече. Да се уцели моментът кога да се купи и кога да се продаде, е голямо изкуство, голям усет, нюх - все имагинерни величини, където и финансовата култура не помага особено - или да имаш вътрешна информация, което е невъзможно за обикновените хора. За мен това е рисково, в България - напълно измислено; няма един читав отчет, няма реална икономика, зад тези акции нищо не стои реално.
На взаимните фондове доверие нямам. И не е евтино излизането от тях.

Приказките ти са евтини глупости за зарибяване на шарани. Когато човек е изкарал с труд парите си, не е склонен да ги рискува по такъв начин, във взаимни фондове и измислената ни фондова борса.

Затова хората масово купуват имоти, както виждаш; но нека приемем, че болшинството българи са идиоти и само Кокопапа е най-умният.

Апропо, аз не отричам инвестирането на фондови борси - не и на БФБ, разбира се - но това не е за всеки, трябва наистина финансова грамотност (каквото ти не личи по нищо да имаш) трябва специална подготовка, трябва усет, и най-вече, има риск.
И е азбучна истина във финансовата теория, че колкото по-голяма доходност, толкова по-голям риск. В момента в България за доходност от 8% рискът просто не си струва - вероятността да загубиш е по-голяма, отколкото да спечелиш 8%.

А инвеститорите в сгради ли?? Нима всеки може да построи или да си закупи Магазини Мосю Бриколаж, Сграда 1 в София Бизнес Парк, Сградата зад Бизнес център Камбаните, наречена Камбаните Грийн център?

Едно, че повечето хора нямат 19 милиона и нагоре, второ, че даже и да ги имаш, то трябват съответните връзки, за да се получи разрешение, съответните подкупи, лобирания и т.н. - с две думи, примерите ти са неприложими за обикновените хора.

Същото важи и за инвестирането във взаимни фондове. Съчувствам ти, че ти е трудно да си направиш комисионни, ама така е - балъците не са много. Както виждаш, не само мен, ами и никого от форума не можеш да убедиш. Сигурно щото сме с ниска финансова култура. Еми какво да се прави,  всички не могат да имат висотите на твоята финансова култура, сигурно си работил в екипа на Милен Велчев или Влади Горанов или може би си някой от самите тях? Или си Каролев под прикритие? Ако е така, тогава може и да ти се извиня.  

Мечи татко, разбрах ти потенциала....смени глагола "играя" с "инвестирам" и мислиш че си в час - успех!
ДПФ е онова дето можеш да теглиш от него и аз съм теглил на печалба ама няма нищо  
А в тези сгради има как да се инвестира и аз имам дял и в трите!
Желая ти успех и много свободно време за четене! Имаш нужда!

п.п. вече съжалявам че писах в темата на тухлената идилия.
Остави ви и ви желая успех и теглете ипотеки и купувайте, че свършват...Успех!

Слагат си парите в имоти, защото животът ги е научил, че имотът може да не носи много печалба, може даже и някаква загуба да донесе (в дългосрочен план не се е случвало още обаче), но е независим от икономическите и политически рискове в страната ни. А и както ти казахме и аз, и други - няма масова истерия за инвестиране в много имоти. Най-често е дом, евентуално още един апартамент за наем.

А в статията има някои "пробойни":
- спукването на балона през 2008 се дължеше не на високите цени, а на разхайтеното кредитиране без обезпечение (за строителите) и без резерви (за купувачите) последвано от финансовата криза. Днес банките са по-рестриктивни, а хората малко по-умни. Ако не удари нова финансова криза цените сами по себе си няма да се сринат, най-много при насищане на пазара да се успокоят и ръстът да замре.
- продажбите на зелено означават, че строителите не са зависими от кредити и при това положение рискът да не довършат сградата е минимален и е по-скоро ако строителят е мошеник и открадне парите, ама и това вече е рядкост, защото на пазара останаха стабилните фирми . При това положение къде авторите виждат този риск от незавършване? Рискът, ако го има, е за хората, но те ще пият една студена вода и няма да разклатят пазара.
- как така строителите хем ги е страх от балон, хем протестират, че няма кредитиране? То балоните се раздуват от неразумно кредитиране, нали?

Последно, нали знаеш, че у нас сериозни статии почти няма? Статиите са или платени и поръчкови, или се водят от личен интерес, или просто гонят сензация и конюнктура.  И хиляда статии да посочиш, те все ще разглеждат нещата едностранчиво, все ще гледат някакви крайни примери или ще са манипулативни.

Съзнаваш, че тези сгради са един невероятен късмет и не се случва всеки ден да намериш инвестиция, която да е мега подценена и да е ясно като бял ден, че оттук нататък основно ще расте докато си стигне реалната стойност? Малко са тези растящи и изненадващо подценени инвестиции.
Имаш ли идея каква огромна част от живота си са посветили на финансови четива хора като Бъфет и Фил Таун, за да могат да нацелят правилните инвестиции и въпреки това в един или друг момент са имали големи загуби? То не е само да си кажеш: Я, има сгради, има Бриколаж. Трябва да хванеш нещо, което е подценено много, да има перспективи, да проучиш другите инвеститори, собствениците, фирмите, които се занимават доколко са читави... да анализираш ежеседмично развитието... Ми не всеки има време да се занимава основно с това. Ако не се занимаваш, рискът да сгафиш е голям. И да, понякога от дивиденти може да натрупаш добра доходност, ама не безкрайна и не е ясно доколко е по-добър вариант от наема на някоя едностайка, в която си вложил 5000 за ремонт.

Кокотатко, разликата е, че ти имаш дял, ама нямаш право да казваш какво да се прави с тези сгради. А тези с големия дял, ако решат ще ти обезценят твоя, ти ще се уплашиш и ще им го продадеш на безценица. Реално притежаваш нещо над което нямаш власт в развитието му. При фондовете е така - даваш си парите срещу обещания и имагинерни отчети колко ти струват някакви си дялове. Реално за мен не струват нищо, защото нямаш контрол над тях.
Откажи се с агитациите си - тук сме "инвеситУрки" без грам мозък, няма да ни убедиш.
А ако реално си се притеснил за нас - няма страшно, повечето сме си диверсифицирали кошничката 

Фондове срещу апартаменти, сега стана интересно 

Не се намесвам в спора, само че дял в сгради нямате, съсобственик не сте им.
Имате дял в нещо, което има друго нещо, което има съсобственост в сградите.
Разликата е огромна и това, което имате, може да бъде обезценено умишлено и дори без да разберете, че се случва, а да научите пост фактум.
За другата маса неточности няма смисъл да Ви опонирам.

Здравейте,
Деборана права сте, но бихте ли намерили по-елементарен начин да обясня това което казвам на човек за който:
"ДПФ? Ами ти можеш ли да видиш и една стотинка реални пари от тях? Засега имаш само обещание, че някой ден ще вземеш пенсия, а междувременно всеки месец отчисляваш 5% от дохода си за тях. Каква доходност са декларирали на хартия, в отчетите си, е без значение, тъй като не можеш да се възползваш от нея, не можеш да си кешираш и 1 ст. от тях.",

"Как може в момента да се реализира 8%, като изключим бизнес с наркотици и други такива криминални деяния?
Банките дават 0%, а големи бизнеси с вложени милиони в тях, трудно вързват и 5% печалба, много са около нулата. А ако имаш едни 100К евро, те за никакъв бизнес не стигат, как ще реализираш с тях 8% доходност ми е много интересно?!?

Това са пълни, ама пълни глупости. В момента. В България. Имаше период, когато банките даваха 8% годишна лихва, ама това отдавна вече не е така."

""

Когато обясняваш финансови неща на човек, за който в живота си е виждал 8% доходност само от банков депозит и който не знае че от ДПФ парите могат да се теглят, трябва да се изразяваш простовато.

Мда нямам директен дял от сградите и не ми трябва, защото според възможностите може да успея да купя само чилърите и те да не ми носят наем  . Купил съм си дял от компанията която притежава сградите и спрямо размера на дяла ми имам толкова гласа на общото събрание и такъв дял от разпределението на печалбата.
Преди да купя разбира се проучих мениджмънта и видях че са се справяли блестящо и са били коректни последните 10години.

chiana2003 здравей. Аз ако знаех как да събера 60млн и имах капацитета, връзките и знанията да ги управлявам нямаше да имам нужда от партньори, но аз ги нямам. Ето защо се доверявам на хора които са преминали през кризата и се справят отлично и са коректни с малките акционери. Няма нужда аз да им давам акъл - самите те също имат дял в компанията и са показвали през годините че взимат правилните решения. Ако не ми харесва какво правят - просто продавам дяла си (бързо и ликвидно - за 1ден без нотариуси, скици и адвокати. А таксите и комисионните са между 2и 20лв в зависимост от това какъв дял имам). Компанията е известна и с това че няма мажоритар - ПОК НН и ПОК ДСК Родина са най-големите акционери, а те са заинтересовани всичко да е коректно и с добра печалба

Google76 - абсолютно права си, за това за имотите се грижат професионалисти.

Ето я компанията:
http://brefbg.com/bg/portfolio/

kokopapa, мисля, че стана кристални ясно, защо на хората им е по-лесно да вложат спестявания в имот. Фондове, акции, проучване на компания, зорко следене на информационен поток, нюх иии... още една камара качества, умения и знания са необходими, колко хора разбират, за какво иде реч... аз лично съм много далече от тази материя и съм предубедена да вложа каквито и да е пари в нещо дето не го виждам, не мога да го пипна и усещането, че извън контрола ми е ще ме подлуди. Фактът, че в един  момент ги има парите, а в друг може да ги няма, ама съвсем...зеро, ще ме побърка преди да съм имала възможност да се порадвам на евентуална печалба.
Иначе да, инвестирането в акции е световен инструмент, както и инвестирането в недвижимо имущество и според мен вървят ръка за ръка, а не една срещу друга.
В България и дават пазара са много "млади", и съответно с големи пробойни, но пазарът на имоти е по-лесен и достъпен, каквото и да се случи/ освен земетресение и погиване на собствеността/ имотът ще си е там и винаги ще носи някаква полза, по някога по-голяма, понякога по-малка.
Хората, с които съм работила и които са купували имоти с цел инвестиция, никога не са влагали всичките си пари в имоти, дори тези, които са купували по-2-3 апартамента, май това е максимума като бройка, защото става по трудно да се управляват.

А пък да тегли кредит, за да купи имот за инвестиция... не се сещам да имам такива случаи, не че съм мерило, но все пак имам достъп до доста статистики.
Най-масовите кредите са до около 70-80 000Евро и това са кредити за покупка на собствен дом.

П.С.  И темата не съм я създала аз, а друг потребител преди 4-5г., аз само правя нова, когато текущата стигне лимита 50 страници.

Томева, здравейте. Няма лошо - разбирам Ви, побутвайте стадото с гегата, за да му посочвате накъде иска да ходи. Радвам се че съм на друго мнение от тълпата тук и не се обиждам, но се изморявам понякога.
Имотите могат да те закарат и на ниво под Зеро - Питайте в Донбас, Детройт или Алепу или просто разгледайте пътеписи за призрачни градове, точно там накъдето се е запътила нашата Родина
http://www.idi.bg/blogs/view/blog/915

Няма нищо сигурно видяхме и банките и имотите - това че можеш да пипнеш нещо, за което си теглил 90К ипотека не значи че е твое. Но няма нищо живот и здраве дано сте още тук 2021-2023, за да си говорим.

Аз ви разказвам за възможност да инвестирате в имоти с висока доходност и договори с наематели за 5години напред и то без такси и разходи за Брокери, Нотариуси, Адвокати, без тичане по майстори, ремонти, неплатени сметки и т.н. и т.н. Казвам ви че това нещо носи пари на инвестиралите през последните 10години, а вие пак абе мани ги тия - ами успех!

Познавам повече хора, изкарващи парите с покер, отколкото с борсова търговия 
Имам един въпрос към Кокотатко. Предричаш финансова, имотна и всякаква криза след години. Аз съм абсолютно съгласна с теб. Какво ще стане тогава с твоите инвестиции във взаимни фондово и партньорства в офис сгради? Изведнъж ако наема падне от 9 на 3 евро, колко ще се обезцени твоята инвестиция? Ще се уплашиш и ще си продадеш дела моментално на мажоритарните собственици и то почти сигурно на загуба, независимо, че с години си чел отчети колко си печелил. Дори ти да успееш да "кешираш" по-рано, повечето хор няма да успеят.
Точно на това разчитат тези фондове. И наистина са по-умни от повечето хора, тъй като директорите там си гласуват заплати от над 200к годишно, дават се отчети колко добре се справят, идва момента на цикличния колапс на финансовия пазар и изгарят миноритарните акционери. Никой няма как да потърси отговорност на директорите за случващото се. Впоследствие машината се завърта отново със следващите играчи и така вече 100 години.
Как пък за толкова години не познавам един човек, който е влагал собствени пари и е излезнал на печалба от след някоя криза? Всички се хвалят с краткотрайна печалба и накрая пият студената вода.
Навсякъде по света единствено физическите активи имат способността да запазват стойността си във времето. Примерите за Донбас и Алепо са нерационални - там е състояние на война и недай си боже и тук да дойде. За Детройт е много частен случай, но май там държавата и финансови институции кредитиращи без покритие добутаха града до това състояние

kokopapa, ти май не четеш или четеш избирателно...и после правиш интерпретации...на ми се влиза в махленски спорове, кой е по-по-най...и световни конспирации, но да наричаш хората стадо, не Ви прави чест.
Да речем, че имам 300 000 Евро искам за 100 000Е да купя имот, 100 000 да си оставя в банката и  100 000Е в акции и как ще стане това с акциите, като си нямам и понятие от тази материя.
Аджеба, кои акции да купя и колко? На кой да се доверя...колко време ще ми трябва, за да направя проучване, още повече да се докопам до вярната информация....За мен това е равносилно да почна да се подготвям за космонавт.
Примерите, които даваш за Донбас, Детройт или Алепу, ги разбирам, градове призраци, сринати в земята, но да питам, какво е станало с акции на компании в тези градове, не са ли се сринали и те? Икономиката не върви ръка за ръка с кризите/ военни, политически, природни/?
Нима няма риск компания да баталяса и от там и парите ми...
И наистина не разбирам защо противопоставяш едната инвестиция на другата? Ако можеш ми отговори, ако не ...здраве да е.

Кокопапа до някъде се явява нужната контратеза и опозиция в  темата, стига да не прекалява А той малко прекалява, защото манипулативно прави някои допускания

Да инвестираш в имот за печалба (а не за живеене) с ипотека е малко тъпо, наистина. Но според мен това не е масовият случай. Масово хората или влагат готови и налични пари в имот, или купуват с ипотека за задоволяване на свои нужди. И двата случаи са оправдани, защото наличните пари в момента трудно се наместват сигурно, хеле пък ако човек е на 50+ като мен и основната му цел е да не загуби, а не да спечели. Защото Кокопапа може да не знае все още от личен опит, ама да загубиш 100 бона боли много повече от радостта от печалбата на 100 бона. Да не говорим, че ако си вече на възраст може и да нямаш време и сили да компенсираш тези загубени пари. Затова да си купиш имот на зряла възраст с готови пари си е нелоша опция. А като си го купил вече си решаваш дали ще го държиш под ключ или ще го даваш под наем. А ако няма къде да живееш и нямаш готовите пари (това пък важи за по-младите) е ясно, че колкото и да е на загуба математически ще си купиш жилище с ипотека. Иначе не можеш да живееш под акциите и да се утешаваш с имагинерната печалба след 20 години, нали? Ето това е според мен масовата практика, а във всички свои примери Кокопапа внушава, че масата купуват с ипотека за да дават под наем. Ми не мисля, че е така.

Освен това защо противопоставя имота на акциите? По цял свят има пазар на имоти и хората влагат пари в тях, не е като само в България да има глупаци, нали? Ми така е, защото говорим за диверсификация, яйца и кошници и инвестиционни портфейли. А неговата кампания е все едно да противопоставяме храненето на пиенето

И още нещо, което научих още в зората на трудовия си път. Ако вложиш сто единици в някаква сделка при успех ще получиш печалба от 10. Гот, нали? Ама ако се скапят нещата и отидеш на загуба ще за загубиш 50, 80 или даже 100. И после ще ти трябват нови 5, 8 или 10 сделки само за да наваксаш загубата. Затова е хубаво добре да се премислят рисковете, защото много често на двете блюда на кантара не се слагат равни рискове - на едното е печалба от 10%, а на другото е загуба от много повече

Черна станция, аз не съм имала случаи някой да тегли кредит, за да дава имота под наем. Не знам дали е същото, според мен не е само купувачи от преди 5-6г. , които тогава са купили 2-ст апартамент, днес искат 3-ст / нормално, децата се увеличават, по-добро финансово положение/ и на въпроса " какво правим с 2-ст, ще го продаваме ли? " отговорът е: " не, ще го даваме под наем, ще вземем кредит за големия..."
Много са повече купувачите, които вземат кредит около 50-60% от необходимата им сума за собствено жилище.
Аз съм на мнение, че всеки трябва да прави това, за което има капацитет и необходима подготовка или ако няма такава може да си е подсигури без да трябва  "висш пилотаж".
Иначе, ако трябва да си гледам моята професионална "купичка" много по-доволна ще съм, ако на пазара има по-малко хора, които инвестират в имоти, защото така ще имам повече избор и по-бързо ще затварям сделки с купувачите ми, които 90% са хора, купуващи си дом.

В кризата до 2014г. затварях повече сделки с купувачи на годишна база и за пъти по-кратки срокове. А продавачите бяха много по-сговорчиви.
Така, че по-безпристрастна от мен няма.