Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-16

Ние на цена около 80000 евро купихме стар тухлен, тристаен, 90 кв. (добре де 87), в центъра, до парк. Явно много грозен апартамент, защото го продаваха близо три години и ние се оказахме единствените, готови да го купят. Но как не можах по-рано да се светна, че жилището не става "за нищо", това го разбрах, едва след като четох във форума - не е ново строителство, не е в южен квартал и е в центъра, в който се оказа, че "никой" не иска да живее. Е, и няма гледка, и не ми пече слънце в хола и детската цял ден.
Според мен се намират подценени имоти, стига да не сме в стадото.
И не мога да разбера тези безброй претенции за желаното жилище, все едно се бетонираме в него и не излизаме оттам. Реално в жилището ние основно ще спим, лятото един час преди лягане да ни се събира и зимата малко повече, когато слънце така или иначе не пече.
Като стана за пенсия и си стоя вкъщи, мисля изобщо да съм в друг град.
П.С. Бабите в старите тухли са още повече и вършат същите услуги по отглеждането на деца

Бел Ами интересна птица си ти  . Има какво човек да научи от теб. Ама аз така и не разбрах защо купуваш само на първи етажи. Лесно ли ги продаваш после. Питам щото ние купихме на първи етаж, щото ММ искаше, а и намерихме на разумна цена, сега правим ремонт. Но всички като им кажем за етажа казват със съжаление"Ооо на 1ви етаж".   Не мога да разбера какво толкова са го оплюли този първи етаж, в момента живеем при свекървата в къща на 1ви етаж, но тук казват "Уау живеете в къща". Няма да ти кажа какви разходи за сметки и други разходи има в тази къща. Значи на 1ви етаж в къща може, но в блок не е добре, заклеймен е този първи етаж (и последния де).

Томева много си права, жалко е че купувачите нямат реална представа за нещата и губят време в търсене на нещо дето го няма. Но тук виновни са брокерите, толкова много лъжат, че хората не им вярват дори когато казват истината. Аз си дадох сметка за някои неща чак като купих. По принцип брокера го наемаш за да работи за теб, да защитава твоя интерес и му плащаш комисионна. Но на практика той гледа собствения си интерес, да направи сделка. Тук е парадокса, няма как брокера да защитава интереса на купувача, защото гони своя, дали ще му каже на купувача този не го купувай щото еди кво си. Аз като купувах, продавача ми каза, че е склонен да намали с 1000 евро и като писахме нашето предложение, моята брокерка ми каза да дам оферта с 800 е надолу. Питах я защо, нали са склонни да намалят с 1000е и тя тогава вика добре. И си мисля, че и повече да бяхме искали да намалим, щяха да се съгласят, но брокерката не ни посъветва да си търсим по-ниска цена, тя искаше да стане сделката. А в последствие разбрах, че на последния етаж се продава апартамент за още 2000 е по-евтино, т.е. основание за намаляне имаше. И двата бяха за основен ремонт. Но тогава бях под емоция и сега преосмислям нещата.

Относно панелите, измислени са от германците, едва ли са толкова зле, и аз заложих на панел, фактор бюджет и квадратура.

 

О, забравих да напиша. И ние купихме на първи етаж. Да, етажът определено не ме кефи, за мен "компенсацията" е малко дворче. Дали ще се доближи до това, което си представях първоначално обаче е отделен въпрос. Но в някои локации просто жилища не се продават, и ако се продава нещо хубаво е безумно скъпо, или пък е точно на първи етаж или пети + (без асансьор).
Но всички реакции за етажа са подобни.
Сега живея на последен етаж и ако скоро пак купувам жилище, вече ще гледам задължително да е на последен етаж. Или първи, но с по-голям двор и от всички страни на жилището  
П.С. Предполагам покупките са на първи етаж, заради по-ниската цена. Нашето жилище е с 30% по-евтино от това на съседите над нас.

И за първи, и за последен етаж си има минуси, но човек винаги може да си направи преценката просто да ремонтира така, че да ги избегне максимално. Ние си взехме на последен етаж (9ти) и първоначално имах тревоги особено след като изчетох някои мнения из форума, но блока е от 1987 и оттогава покрива не е протичал, а хлебарка още не съм видяла.  За сметка на това гледката е страхотна - към Витоша от едната страна и с изглед към Стара планина от другата. Все пак си имам едно на ум и знам, че може в един момент да се наложи ремонт на покрива. За първия етаж сигурно е разумно да се сложи добра подова изолация и да се предвиди солидна външна врата. И да се има в предвид, че може би ще е малко по-мръсно наоколо и ще се мият прозорци малко по-често. Не са непреодолими проблеми.

А би ли уточнила ( с цел по-добро разбиране) какво разбираш под "първи етаж"? Дали става дума за партер или за първи етаж над магазини, гаражи или друго? Разликата в нивата е към 2 метра, а това има значение.


Е, и аз някога бях питала същото:-) Да не говорим, че първият етаж на къщата е партер, на кота максимум 1 метър от земята, докато първи етаж на кооперация е на кота два метра по-нагоре. И въпреки това ако става дума за къща има "Уау, супер", а ако става дума за първи етаж в блок има "Пфуй, първи етаж"

Първия етаж е много относителен, може да си над абонатната или над тръбите за парно и да ти е топло цяла зима, а може и да си над гаражи/магазини/заведения и да умираш от студ. Аз съм на висок първи, над улица, която от месец на месец става все по-шумна и оживена - много зле започна да става. Но отсреща има панели, чиито първи етаж е по-нисък, с много зеленина и голямо разстояние до улицата, сянка през лятото и хубаво изложение за слънце през зимата. Недостатък е, че почти всички са сложили решетки, а една приятелка наблизо я бяха обрали през деня.

По темата за и против панели - ако имах достатъчно събрани пари за покупка, хич нямаше да се мъча да търся непременно тухла, а щях да гледам и панели. Като не ми хареса, след няколко години продавам и толкова. Обаче за кредит оценката на панелите е много по-ниска и затова за много хора, които купуват по-голяма част с кредит, панелът не е вариант.

На първия етаж няма на кого да тропаш, аз си пускам пералня и прахосмукачка нощно 

Не, класически първи етаж - иначе щях да уточня. На кооперация, с мазета отдолу. Общо взето като при панелите. По нотариален акт се води първи етаж, не партер.
Да, има много хубави първи етажи - с хубава зеленина и гледка, и слънце. Има и такива без - като моя
Само от спалните има гледка към малко зелено от двора.
За оценката на панелите, не съм сигурна, но не съм и запозната. Някак си няма логика да ми искат примерно цена 80 000 евро, а пък по оценка да е 60 000 евро, тогава защо да платя повече?!
В този ред на мисли съм се чудела защо няма практика продавачите да си изкарват пазарни оценки от оценител - така един вид да си защитят цената, която търсят, а не само с приказки "такива са цените"?
Весела, вие свикнахте ли да живеете на първи етаж? Аз имам още много колебания - не че жилището е лошо, а не знам дали ще свикна с този етаж, чисто като усещане. През деня е сравнително оживено, след 19 часа я мине една кола на час, я не.
И друг въпрос имам - как кредитират банките жилища на зелено. Когато първоначалната вноска е примерно 30%,  а човек ги няма?! Ние искахме кредит малко под 80% от цялата стойност по оценка, иначе можеше да вземем максимално 90% мисля.

Предполагам, че зависи от банката. Нас ПИБ ни финансираха на 90% и нямахме проблеми с оценката.

Ние ще продаваме тухлен едностаен от 1973 г. на последен етаж. С доста допълнителни минуси, които ще се въздържа да уточня. В квартала няма топла вода, но има парно.  В момента в квартала не се продава нито един едностаен. Трудно ми е да се ориентирам в цената. На нашия етаж се продаваше същия като нашия за 37 000 евро и обявата стоя доста месеци. Тези дни изчезна. Според мен нашия апартамент е непродаваем  , но от друга страна се чудя нещо да не се прекараме, ако обявим много ниска.  Може би след 2-3 месеца ще го пуснем....

Аз пък да попитам брокерите в темата - търсят ли се жилища по първите етажи в центара за офиси - под наем или за покупка. Жилището, което купихме го виждам идеално за офис. Имам и кандидат наемател, но ако го дам остава проблемът - къде да живеем ние 

За протокола: няма непродаваем имот или неотдаваем! Всичко се продава, ако са съобразени ЦЕНА И МАРКЕТИНГ... , а и стратегия...

 Има случаи на оценка, която е по-висока от цената на продавача. Тогава купувачът дали ще иска същото?
Да не говорим, че тази оценка се плаща. Е що пък продавача да я плаща.?!? Плаща я обикновено заинтересованата страна, която е принципно купувач с кредит. Тия с готови пари хич не се вълнуват чак толкоз

Alex, много е относително колко се продава, колко се купува и колко струва според оценител. Принципно оценяват панелите по-ниско - като %, който банката може да отпусне за ипотека. ПИБ може да имат друга политика, аз съм разпитвала в ОББ, Уникредит и познат-кредитен консултант.

Не съм свикнала с първия етаж, даже напротив - става по-зле, защото улицата долу е все по-натоварена. Кафене, офиси, постоянно движение, вход за гаражи и все повече коли. С такъв първи имам проблем, но ако е неоживено място, с едни хубави декоративни решетки на тераса и хубава дограма, не виждам защо да не се свиква. От време на време ми се налага да живея в друг град (голям областен), първи етаж над мазета, половината апартамент гледа към много оживен булевард, другата - тихо и зелено място зад блока. Огромна разлика в две съседни стаи. Там ми е мъка проветряване и простиране - прах, шумно, не може просто да оставиш отворен прозорец, някой сръчен крадец може да прескочи като нищо. Другата стая - само шум от преминаващи хора и от време на време някой си пали колата. Не е драма.

Мисля, че масово под първи етаж си се разбира класически първи етаж, над мазета - това, което ЧС нарича "партер". Когато е над магазини и гаражи, то направо не го обявяват за първи или изрично уточняват, че е първи над магазини. Реално конструктивно си е втори. На първия етаж е тъмно и подът е студен. Ако не е на оживена улица и гледа към градинка или зелена площ, няма проблеми с мръсотия и прахоляк, но дето е тъмно и студено не може да се промени. Поне в панелите, защото стаите са големи, и се усеща тъмнината. В някои НС стаите са кутийки и много ясно, че там ще си е светло, защото една кутийка 2 на 2 като има хубав прозорец, ще влиза достатъчно светлина. Обаче при стая 8 на 4 метра, половината, която е далеч от прозореца, е толкова тъмна, че и посред бял ден през лятото не може да се чете без запалена лампа. Това не е така при първи етажи като на ЧС, които конструктивно са втори, защото отдолу има нещо.

Това е Сухата Река, или Хаджи Димитър, или един квартал, който сигурно никой не го знае, наречен "Стефан Караджа"

Х. Димитър има като голям плюс, че е много близо до центъра - минаваш моста Чавдар и си на Дондуков; почти на същото разстояние, като широкото Оборище на ЧС Във всеки случай от "Х. Димитър" спокойно може човек да ходи пеш до парка Заимов и за разлика от Сточна гара, няма да катери стръмен баир нагоре
В Сухата река може да си гледаш безплатно мачовете на Герена, щом е последен етаж;)

Непродаваемо в София няма. Особено пък щом е тухлен.

Относно оценките на имотите, направени от експерт оценители никога не е имало разминаване от договорената цена на имота. Аз съм имала само един случай миналата година 2 фирми за един и същи имот ми направиха разлика в цената и то значителна, но имота беше реално с акт 14 нищо, че след 2 седмици взеха акт 16.  Преди 2 месеца купих имот за 62 000Е, а направиха оценка 70500Е , взехме кредит 60000Евро, апартаментът беше панелен.

Панелните апартаменти си получават съвсем реални оценки и се финансират на същия % като тухлените апартаменти. Много е важно обаче винаги да проверявате квадратурата в нотариалния акт, без да Ви интересува терасите били ли включени или не. Оценителя гледа квадратурата в НА и точка.
Ако е ново строителство към НА се представя и таблицата за площообразуване и тогава се смята цената на общата квадратура т. е. ЗП + общи части.