Имот в Гърция? Какво ни трябва?

Сделките за прехвърляне на имот стават много бавно (2-3, а напоследък и 6 месеца). Освен, че се изискват много документи от собственика, повече отколкото в България, (като например удостоверение за енергийна ефективност на имота, удостоверение, че имота е построен съгласно разрешителното и не са правени промени незаконно и др.), освен че бюрокрацията си е голяма, се включи и забавяне покрай карантината с всички учреждения да работят само със срещи, да не може да се влиза, да се бавят заради работа от дома и т.н. Нотариусите също имат много работа и не успяват да огледат всеки документ и могат да те връщат до безкрай...
Това, че сте без агенция не пречи, така или иначе брокерите не могат да помогнат много в издаването на документите. Всичко си прави собственика и в много случаи чак като стигне до нотариуса разбира какви документи трябва да предостави.
Що се отнася до по-бързото издаване на документите - не мисля, че може да помогне някой от ваша страна. Единствено да пришпорвате собственика, но съм сигурна, че и той бърза да приключи с продажбата на имота. Освен преводача и адвоката аз бих си проверила имота и с архитект инженер (МиханикОс както ни наричат тук) или стр. инженер (също миханикОс), особено ако имота е узаконяван. Узаконяването има категории и е хубаво да се провери с коя категория е узаконен. Аз съветвам моите клиенти да не купуват имот, узаконяван с Категория 5, защото все още няма решение от правителството какво ще стане с тази категория и дали няма да има някакви допълнителни плащания в бъдеще. Ако не намерите такъв - помолете преводача или адвоката да проверят има ли узаконяване и дали то не е с Категория 5 - тогава ви съветвам просто да се откажете от покупката. В България няма закони за незаконното строителство и виждам, че от всички чужди граждани много се подценява тази част при покупка на имот в Гърция, а може да доведе до глоби, бъдещи плащания и дори невъзможност да се продаде имота в бъдеще. Поне в Атина е голяма рядкост грък да купи имот без да го провери негов "миханикОс" относно законността му. А ако имотите се купуват и с кредит, банката изисква да се узаконяват дори и прозорците, които не са си на място, за да нямат такива проблеми в бъдеще.

Ама какви документи, ние една среща със собствениците я точим месец... Само телефонни разговори, карантини, ваксини. Имам чувството, че нямат зор да продават. Верно,че живеят на няколко стотин километра от продавания имот,а и свалиха доста от цената. Както и да е надявам се до седмица да се срещнем и уточним параметрите! Благодаря за инфото за степента на узаконяване. Ще попитам за такъв документ! Мисля, че е въведена в експлоатация къщата преди 2000 година. До колкото знам са зазидани 2 прозореца между 2014 и сега/справка Гугъл стрийт/, но не знам дали са им били в повече прозорците в спалнята или е било заради ипотека. Като се замисля 2 прозореца в една спалня 10 кв/м и на мен ми се струват много.

Доколкото помня моята сделка, всичката информация/история за преустройства и статут трябва са се даде на нотариуса. Нашата беше много стриктна, нещо се караше на едни преди мен и след това ми разказаха, че не е бил ок статута. На самата сделка ти разказват историята.

Зазиданите прозорци не са проблем, много лесно се узаконяват и безсрочно (някои неща се узаконяват без срок на давност, други за 30г., а пък категория 5 е неясно кога ще ви искат пак нещо). В повечето случаи разликите с разрешителното за строеж не се виждат, ако построеното не се сравни с чертежите с печат от градостоителството (понякога дават чертежи придружаващи нотариалния акт, които са различни) и повечето собственици дори и не знаят, че имат незаконни части и се изненадват и се оправдават, че не са виновни, защото така са го купили, което си е истина... След промяната в закона за строителството през 1985г повечето строители са променяли някои неща, за да продадат повече площ. Това беше до 2011г., когато излезе закона за незаконното строителство и всичко, различно от разрешителното, трябва да се узаконява. Но не искам да ви плаша, предполагам, че в районите, в които търсите няма да попаднете лесно на категория 5, която означава, че незаконно е застроена площ повече то 40% от разрешената. Има и други неща относно парцелите, разделянето им, статута им и т.н., за това е добре да имате някой да ви посъветва. Например скоро българи искаха да си сменят покрива, но статута на парцяла беше такъв, че не им се позволяваше дори и това. Не искам да влизам в подробности, но ви съветвам да си знаете предварително какво купувате. Все пак това е една скъпа инвестиция.

.


Последно нещата с единият имот пропаднаха. Собствениците бяха много странни и макар, че бяха в населеното място не се появиха а пращаха някаква баба да отключва! Разговорите бяха само по телефона!
Харесахме нещо друго, но имам няколко въпроса. Къщата е комплекс с още 5-6 и се питам дали партидите за ток и вода са отделни? Дворчето е обособено и оградено.   Според сегашният собственик който е българин и не ходи там изобщо , няма такса за обслужване. Преди сезона само плащали на някакъв човек да окоси тревата, но ме пречи и сам да си я окосиш ! Как стои въпроса в Гърция с тия имоти в комплекс?

Има комплекси с обособени дворчета, в които и водата, и тока са си отделно, но има и такива с обща вода примерно. С общ ток не съм виждала да има. Ще трябва да проверите от кой тип комплекс е. При комплексите по-трудно се вади разрешително за каквото и да е, защото се проверява законноста на всички съседи. Има закон, който казва, че всеки си отговаря за неговите незаконно строени части според процентите в комплекса, но от друга страна, ако някой е кривнал, а аз искам примерно да си сменя прозорците или покрива, ще трябва да се проверят всички. Точно тези дни една строителна компания се чуди дали да купи така една стара постройка в комплекс, да я бутне и да построи нещо ново и в градоустройството ни казаха, че ще трябва да се проверят и останалите 6 собствености и им трябвало поне 6 месеца да ги проверяват, а уж всеки си отговаря само за него си... но говоря за Атина. Надявам се в провинцията да не е толкова строго. Трябва да видите колко са другите собственици, какви проценти има всеки от тях и дали наистина си заслужава да се забърквате с други.
По принцип препоръчвам самостоятелен имот.

Собственика ми каза, че са обособени самостоятелни обекти, но документи не съм виждал още!

Всичко, което написах горе е за обособени самостоятелни обекти в ЕДИН имот/парцел. Нарича се "kAtheti идиоктисИя" (κάθετη ιδιοκτησία). За всички разрешителни за промени и поддръжка на всяка част (обособен самостоятелен обект) се проверява целия общ имот. По закон всеки си отговаря за неговото, но има забавяния и задължения и тук ще дам един пример - да речем че съм ви съсед и съм добавила някоя пергола или навес без разрешително. Ако вие искате разрешително за нещо ваше, сте задължен да докладвате в градоустройсвото, че аз съм сложила навес и ще ми дойде глобата. Точно по този въпрос разговарях миналата седмица с главната архитектка на един от районите на Атина, че всъщност може по закон да си отговаря всеки за неговото, но издам ли аз разрешително, си топя съседа за навеса от примера. Казвам ви го просто, за да си знаете какво е по закон. Може в някои градоустройства да не са толкова строги, колкото при нас и глобата да не дойде при съседите ви. Може да нямате никакъв проблем, може всички съседи да се разберете да не правите нищо незаконно и наистина да го спазвате. Но за информация ще ви кажа, че от 24 май тази година се изисква удостоверение за законност от архитект (миханикОс) или инженер даже и само за вътрешно пребоядисване, за малки ремонти, за смяна на парапети, поддръжка на тръби, смяна на прозорци и врати, преправяне на керамиден покрив, поставянето на слънчев бойлер или климатик и т.н., което означава, че при недоброжелателни съседи може да си имате проблеми и че ако извикате някой колега само за вашия бойлер, той е длъжен да прегледа и кой съсед какво е преправял.

Привет. Да попитам, това значи, че всяко нещо в дадено жилище трябва подобно удостоверение? Т.е. сменяш цвета на стените - удостоверение? И това сложна процедура ли е? Защото звучи плашещо.

И аз да попитам, ако къщата има глоба за нещо незаконно, това разбирали се при сделката ако не сте наели меканикос? И за кой е глобата и узаконяването при сделка ? Единият от отпадналите имоти които гледах има такъв проблем - поне така миказаха. Но малко съм мнителен относно българските ми преводачи и "ексурзоводи".

При добри съседи не е никак плашещо. Никой не може да докаже кой кога е пребоядисвал. На мен ми е дори смешно да тръгна да си слагам климатик или слънчев бойлер и да викам някой да ми издава удостоверение. Просто е последна новина (дори не са ни подготвили още системата за издаването и ни дадоха просто указания) и причината да го изискват е, че много хора под предлог, че просто пребоядисват в къщи си правеха основен ремонт без разрешително. Според мен това може да се приложи единствено, ако имате "добър" съсед, който да се оплаче (а това не са редки случаи), че извършвате основен ремонт и извика полицията или градоустройството за проверка. Тогава с това удостоверение доказвате, че само пребоядисвате и няма нужда от разрешителни. При добри съседи не ви трябва нищо. В нашия блок съседите ми искаха стълбата, че пребоядисваха тези дни. Вчера ми показваха цветовете и не сме издавали удостоверения. Ако обаче някой съсед е много стриктен, тогава трябва да се издаде. Процедурата... не е сложна, но ни карат да проверяваме законността на имота, което значи, че трябва да ни се дадат на разположение нотариални актове, разрешителни за строеж, узаконявания и всичко да се провери преди издаването. Иначе за вас - викате "миханикОс" (архитект или инженер) и ви го издава.
В случая на deepdriver (за обособените имоти в един парцел) е по-сложно, защото е различно да се провери законността на един апартамент или една къща само и друго е да проверяваш 4-5 обособени имота в един парцел.
Ако ме питате по закон трябва ли да се издават тези удостоверения, ще ви кажа - по закон ДА. Но не се плашете и не препоръчвам да издавате удостоверения за щяло и нещяло, ако всичко е наред със съседите, особено за дейности, които няма как да се докаже кога сте извършили (освен ако не дойде някой на място). Отделно, че все още са малко съседите "пазители на закона", които знаят за последните промени.
Споменах за последните промени в закона, защото е добре да се знаят правата и законите при покупка на имот в чужда страна.Глобата за узаконяването при сделка е за сметка на продаващия имота, защото няма право да го прехвърли на нов собственик, ако имота не е узаконен. Друг е въпросът, че може да започне узаконяването след като е взел предплата от купувача (всъщност това се случва много често).
Ако къщата има глоба - да, разбира се от документа за узаконяване, който задължително се дава на нотариуса и в който е вписана глобата. Можете да го изискате и да го прегледате с вашия преводач - там трябва да е вписано какво точно е узаконено и да поискате чертежите. Не бих отхвърлила всеки имот с узаконяване (освен имотите узаконени с Категория 5). Всъщност почти няма да намерите къща без да е узаконено нещо. Добре би било да можете проверите дали е узаконено всичко, за да нямате проблем при продажба или проверка примерно.

Искам да попитам, че гледам разни нови апартаменти в Гърция. Само светлата площ ли се плаща?
Защото има супер много с три спални по 100 м2, а в България такива ново строителство започват от ужким 150-160 м2.

Все повече искаме да си купим нещо там, особено на фона на всичко това, което се случва в България, но още не сме решили на 100% какво да е, та проучваме всички възможности.

Ето един пример за нов апартамент 100 м2 в Гърция.

Има ли значение каква площ се плаща?! Гледаш крайната сума дали те удоволетворява.

За мен има значение, да.

Повечето обяви нямат скици и т.н. и като прочета примерно 90 м2 искам да съм наясно, дали това са истински 90 м2, или са като българските 90м2, които реално са 50м2.

Каква цена са посочили за такъв апартамент?