Пазарът на недвижими имоти-какво се случва реално? - 34

В Наредба 7 към ЗУТ има отделен раздел за жилищата - има задължителни неща, които трябва да има в едно жилище. Ако е ателие - проектантът няма задължението да ги проектира и в един момент може да се окаже неудобно обитаването на такъв обект като жилище. Не е задължително ателиетата да имат места за гариране и паркиране. При малки имоти и високи сгради трудно се постигат местата за автомобилите и често се прибягва до наименуване на жилищата като "ателиета". Други неща, за които се сещам в момента: токът не е битов, данъкът е по-висок, не можеш да си направиш адресна регистрация на този адрес... 

А, това е друго вече. Аз реших, че съвсем са се отнесли брокерите да искат няколко хиляди за стоп капаро, за да спрат да предлагат имота на други клиенти, а то се дава обикновено с една хвърчаща хартийка. Капарото при предварителен договор си е съвсем друго нещо. Уредено е подробно в ЗЗД и може да се търси обратно по съдебен ред. Не, че другото не може, но е доста по-трудно.

За ателиетата се изисква паркиране.

Не генерализирайте за ателиета. За София, район Витоша, токът Е битов, данъкът НЕ е по висок и може да имаш адресна регистрация.

Подтвърждавам и за ателие в Младост. Също няма по-високи суми за плащане.

нищо не казвате за паркоместата

А вие какво разбирате под по-висок данък? Аз това, което разбирам е, че тъй като не можеш да имаш адресна регистрация, то ателието не може да ти се води основно жилище. Т.е. не може да се ползва 50% намаление на данъка за основно жилище. Иначе реално не е по-висок данъка от на всяко 2-ро, 3-то и н-то жилище.

Аз може и да се бъркам, но тези 10% не се ли дават на предварителен договор, а остатъка - на изповядването? Стоп-капарото за сваляне на обява би трябвало да е доста по-малко, ако изобщо го има. На предварителен договор вече почти всичко е проверено.

Преди (за настоящия момент не знам) можеше да се декларира ателието за жилищни нужди (което не го прави апартамент), но пък сметките са нормални и може да се направи адресна регистрация. Сега не знам дали не са променили наредбите нещо..

Цари някаква порочна практика, наложена от най-големите агенции, още преди да си видял каквито и да било документи, да се иска стоп-капаро. То всъщност се явява условието въобще да ти покажат документите. Самият договор се сключва с агенцията и продавача няма никакво задължение, ако той се откаже. Ако случайно нещо в тях на теб или на адвоката ти не ви хареса и решиш да не рискуваш – губиш стоп-капарото. За мен това си е чиста проба изнудване. Агенцията също се задължава просто да върне стоп-капарото, а не да плати двоен размер. Предполагам, че с утихване на истерията на пазара, тази практика също ще намалее, но за наистина атрактивни имоти, сигурно няма да може да се преборят купувачите.

 

Какво има толкова да се борят, ако не стане сделката, ти връщат тези 1000 евро и готово. Само се чудите какво да дъвчете.

Ма, разбира се, разглеждаш документите, решаваш, че не искаш сделка и те ПРОСТО ти връщат парите. Доста по-различни неща пише в тези споразумения, като купувачът само се набутва с едни пари.

Това със стоп капаро/договор за гаранция/договор за предоставяне на депозит.. и т.н. сме го дъвкали много пъти.
И не разбирам, какъв е рискът за купувача освен , ако не е подготвен.
Преди да тръгне да купува имот трябва да знае има ли брокер/адвокат/банка, а не когато хареса имота да почне да се чуди:  ами сега, какво правя... то тоя брокер за първи път го виждам, знам ли го какъв е ...ами адвокат ... от къде да намеря, на кого да се доверя...и т.н. Огромна част от хората са 1:1 така неподготвени. 
Когато купувачът хареса имот , трябва да знае, каква е следващата  крачка: да се обади на адвоката си или да седне да обсъди с брокера си и юристите в агенцията или и двете едновременно. А, ако е сигурен, че има капацитета да се справи сам да е наясно, какво прави.
Факт е, че за юридическо становище са необходими документи, една голяма част от тях са обществено достояние, просто трябва някой да отиде в архива и да направи необходимите справки. Но това е някои, които да знае, какво да търси, кои документи и най-важното умее да чете документи.
Та какъв е проблемът да депозираш 2000 лева/ това е масовия размер/, за да влезеш в преговори по условията за сделка.  В договора има достатъчно клаузи, които защитават купувача. И ясно е казано, че при постигане на параметрите, които предлага купувачът и при изчистена собственост се сключва сделка. При не постигане на съгласие между купувач и продавач парите се връщат. Ако договорът е сключен с агенция, след договаряне на параметрите на сделката ЗАДЪЛЖИТЕЛНО искате парите да бъдат предадени на продавача или директно с него да се подпише такъв договор. 
Но ако се постигне съгласие и въпреки това, купувачът не закупи имота, то той губи парите.
Каква е дилемата? Ако купувачът е подготвен, то за 2-3 часа може да се извади историята на имота и да прецени, дали иска да влиза в такава сделка или не. Защото има сделки, които законът ги позволява, иначе казано няма законова пречка за нея, но купувачът да не желае да влиза в такъв тип юридически казуси.
По изготвянето и подготовката на предварителен договор има много работа. Също така е необходимо и да се извадят актуални документи свързани с продавача и имота. Време е необходимо и на купувача.
По-добре 2000 лева/ ако имотът е в по-висок ценови диапазон, може сумата да е и 5000 лева и повече/ депозиране и време да се подготвят всички документи и спокойно обследване до най-малкия детайл, от колкото да се бърза към предварителен договор и плащане на 10% капаро.

Разбира се има и вариант да искате 100% всички документи и направо да подпишете предварителен договор, но колко продавачи ще тръгнат да вадят документи и да дават лични данни и документи просто, защото някой непознат е казал, че иска да купува? - Само, който е много на зор и в безизходица.
Не знам дали успявам да обясня добре, но много са детайлите покарай една сделка. Едни са за купувача, други са продавача.

Тези работи ние ги правехме 2015-2016 година. Нали се сещаш, че тогава беше още следкризисен период и цените бяха значително по-ниски от сегашните. Към момента дори бетонът е значително по-евтин от споменатите 140-150лв/м3 и то с включена помпа.

Местоположението на НОВЕ е лошо.Там е най мръсният въздух в София.Няма течение и мръсният въздух зимата се застоява дълго.Лесно може да се провери.Ако имате проблеми с дишането помислете.

И още 100 пъти да коментираме недомислие то наречено стоп-капаро пак ще има хора които го приемат и такива които смятаме, че е част от своеволията на брокерите. Ама така е като няма общи правила. Ако е регулирано ще е различно. Да речем няма такава глупост или има фиксирана сума да речем 1000 или колкото е там. В много случаи обявата е пусната през 5 агенции. По същото време друг може да дава капаро. Или ти си го дал с искане да ти свалят цената с да речем 5 хил. евро, а аз без да се пазаря съм готов на момента да преведа цялата сума. Просто в настоящия си вид е една недомислица. Което не значи, че вкарано в правилни рамки не може да е работещо. " Да покажеш сериозни намерения" е другата дивотия. Е с 1000 лв показваш голяма сериозност. А с заявката да платиш цялата сума явно не. Интересно. Аз като купувах правих някакво писмено предложение ама никакви пари не давах. Продавача беше готов с всички документи и в крайна сметка за седмица всичко беше чисто платено. Единия с апартамент другия с парите в сметката.