Тинтири минтири,строителите скъсаха ластика и почнаха вече да разпродават за свеж кеш,да може да довършат.Скоро и в София ,ще видим такива цени.
Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 44
- Публикувана: 11 май 2020, 12:08 ч.
- Последно мнение: 25 юни 2020, 13:58 ч.
# 45
12 май 2020, 20:55 ч.
Виж целия пост
Като видиш, моля те, пусни в темата, че откога чакам
# 46
12 май 2020, 22:15 ч.
Те и Прослав май вече го водят "до Гребната"
Виж целия пост
Тоя квартал в Пловдив,с цена на зелено 450,за мен лично е "уж' добър,единственото му предимство е близостта до Гребната и МОЛ-а, което е супер ,ако не бяха негативите.Липса на инфраструктура,ужасен трафик по съседните два булеварда,единият от които съвсем не е проектиран за цялата население, което скоро или не ще заживее там,даже и тротоари няма на места и тесен колкото обикновено шосе.Няма наваксване с училища и детски градини,страшен шум от трафика....
# 47
13 май 2020, 07:27 ч.
Като видиш, моля те, пусни в темата, че откога чакам
А до зимата ще постна снимка с весната табелка 550 евро.Но лично мен цената от 450 ,ме изненада.Много рано взеха да свалят цените,и то с много,явно няма никакво търсене.И сега като се почнеее.
Виж целия пост
Тинтири минтири,строителите скъсаха ластика и почнаха вече да разпродават за свеж кеш,да може да довършат.Скоро и в София ,ще видим такива цени.
# 48
13 май 2020, 08:24 ч.
Те и Прослав май вече го водят "до Гребната"
Това едно на ръка,аз визирам новите строежи непосредствено до канала, в горната му част.Там "6-ти септември" е тясна уличка, на два метра от новите сгради.А най се подразних на рекламата на блокчетата на Пимк,публикували в Трафика едно райско комплексче, сред една буйна зеленина,вековни дървета,ще кажеш,че в самия парк е цъфнало...на място голи поляни,груби строежи,растителност в далечна перспектива.
Виж целия пост
Тоя квартал в Пловдив,с цена на зелено 450,за мен лично е "уж' добър,единственото му предимство е близостта до Гребната и МОЛ-а, което е супер ,ако не бяха негативите.Липса на инфраструктура,ужасен трафик по съседните два булеварда,единият от които съвсем не е проектиран за цялата население, което скоро или не ще заживее там,даже и тротоари няма на места и тесен колкото обикновено шосе.Няма наваксване с училища и детски градини,страшен шум от трафика....
# 49
13 май 2020, 09:11 ч.
Nati67, моля с конкретни обяви от конкретни строители. Така с видени табелки по пътя е изключително субективно. Обикновено се слага една табелка с минимална цена на някой супер крив апартамент и всичко останало е на други, различни цени. Също като се обадиш се оказва, че това вече не е актуална цена, а е била на тъмнозелено.
Виж целия пост
# 50
13 май 2020, 09:22 ч.
Нати,щеше да се хвалиш как ще извиеш ръцете на един продавач. Повече от месец мина. Хайде кажи ни,продавачът клекна ли или по-скоро реши да не продава?
Виж целия пост
# 51
13 май 2020, 09:31 ч.
Ми, да се почва, бе. Какво страшно има? Може пък и аз да си напазарувам нещо ако чак толкова паднат. не разбирам кого плашиш. Аз не вярвам, не че ме е страх или се гърча от идеята за срив.
Виж целия пост
А до зимата ще постна снимка с весната табелка 550 евро.Но лично мен цената от 450 ,ме изненада.Много рано взеха да свалят цените,и то с много,явно няма никакво търсене.И сега като се почнеее.
Ми, да се почва, бе. Какво страшно има? Може пък и аз да си напазарувам нещо ако чак толкова паднат. не разбирам кого плашиш. Аз не вярвам, не че ме е страх или се гърча от идеята за срив.
# 52
13 май 2020, 09:44 ч.
Конкретният продавач засега се отказва да продава.Имотът ме интересува защото е в моят вход и по лесно мога да го менажирам.Но за сметка на това се появи друг продавач в съседен блок,който след 3 месеца без работа в строителният бранш е значително по отстъпчив.Таргета е 700 евро за апартамент в много добре подържан блок,готов за живеене и обзаведен.
Виж целия пост
Нати,щеше да се хвалиш как ще извиеш ръцете на един продавач. Повече от месец мина. Хайде кажи ни,продавачът клекна ли или по-скоро реши да не продава?
# 53
13 май 2020, 09:48 ч.
А, точно това пишем - който може да си го позволи, предпочита да излезе от пазара, вместо да продава ниско. Склонни да продават ще са само закъсалите, ама те не са чак толкова много.
Виж целия пост
# 54
13 май 2020, 11:12 ч.
Тук може да се поспори.
Първо, при по-голям проект и съответно ивестиции има по-големи икономии от мащаба. Не си прав, че за огромните терени се калкулира цената на земята по същия начин като на малките! И даже ти самия в коментара си си го казал - конкуренцията. За малките парцели тя (конкуренцията) е голяма (има много потенциални купувачи), за големите парцели обаче сигурно се броят на пръсти инвеститори, които могат да купят/обезщетят и да си завършат проекта. Т.е. там пак силен е купувачът и съответно цената на земята на кв. излиза по-евтина.
Второ, вероятно си бил в Канада и си пропуснал миналата година скандалът с Артекс и Цветанов, та те сами си цитираха, че ултра мега луксозното им строителство като себестойност е около 500-600 евро на кв. Та какво остава за останалите 90% строители, които строят с по-кофти материали? Така че нека не се изхвърляме, че себестойността била 800-1000 евро/кв.
Трето, въпросната разлика в цената за различни етапи на строителството изглежда има тенденция да я пропускат не купувачите, ами именно инвеститорите. Ако поразгледаш обяви, ще видиш, че цената на зелено на кв. е колкото цената на готовото в повечето случаи. За мен това е лудост, но явно има хора, които купуват и на такива варианти. Като се поопарят и ще им дойде акъла.
Виж целия пост
Няма малка-голяма инвестиция. Всяко нещо струва, колкото струва. Ако нямаш пари, ходиш до банката. Те ти дават, купуваш. Плащаш си и такси и лихва. Залагаш ипотеки.
Няма такива "големи строежи", следователно земята е без пари.
Още като купуваш земята, се знае колко е разрешената РЗП в бъдещето и купувача иска пари на базата на това хипотетично РЗП. А не, да хвърля боб, или да ти продава всичко по 50 Евро на квадрат.
Всичко се калкулира точно. Защото има конкуренция. Друг ще направи по-точно сметката, ще пусне на по-ниска цена и ще си останеш с апартаментите. Или обратно, ще пуснеш ти на прекалено ниска цена, и накрая няма да излезе сметката и ще фалираш.
Дори на много големите строежи, по 30-40к квадрата, цената на земята е калкулирана съобразно, още от продавача на земята. Ако пък строителя си е изкярил отнякъде евтина земя, то си е негова печалба и удар, и няма зор, да дели с тебе.
Себестойност за земя + строеж не е лесна работа да се предположи, ако не си в бранша.
Затова повечето си правим пас.
Само единици са отворени, като тебе, та изскачат с някакви себестойности.
По чисто хипотетични сметки, предполагам цитираната от тебе стойност около 400Е на кв важи за най-лошите квартали в София (Надежда, Люлин) и при доста лошо строителство, с лоши материали.
При средни квартали и средно към добро строителство, вероятно тая стойност отива Х2, някъде към 600-700Е
И вече най-качествените строители, на най-хубавите места, вероятно и около 1000.
Освен това, цената е различна за различните строители. Има големи играчи, имаат опит, добри са, оптимизирали са процеси, установили са отношения с производители, с работници, оптимизирали са процеса, управлението.
На тях може и да им излиза -20% от средната себестойност за София. Ако ти се хванеш да строиш за 1 път, ще ти излезе, да не кажа х2, но минимум 1.5 от средната стойност за София. И може и никога да не вземеш акт 16. Оттам, който му излиза тънко, пуска с отстъпка на инвеститори, с които е изградил отношения, и са точни, адекватни, коректни, и си пласира една голяма част от продукцията на цени, които ти няма да видиш. Даже ако строиш сам, пак не можеш ги докара тия цени.
Като друг голям пропуск, който правиш (а и други като тебе), както не правиш разлика между локации и строители, така и не правиш разлика за етапите на строеж.
Цената на дупка е една. На акт 14 друга, На акт 16 до цимет - трета. До ключ и с диваните и хладилника, цената е пета.
А ти ми умножаваш едни въшливи 400 евра по 4, прескачаш 4 ГОДИНИ труд и рискове, документи и тн.
Прескачаш и 100 разхода за обзавеждане и довършителни работи и пляскаш едни 300-400% печалба.
Отделно не я делиш на 4те години.
Изобщо ... защо ли пиша. Това са елементарни неща. Освен за децата, които не са пипали строеж или довършване с ръцете си.
Няма такива "големи строежи", следователно земята е без пари.
Още като купуваш земята, се знае колко е разрешената РЗП в бъдещето и купувача иска пари на базата на това хипотетично РЗП. А не, да хвърля боб, или да ти продава всичко по 50 Евро на квадрат.
Всичко се калкулира точно. Защото има конкуренция. Друг ще направи по-точно сметката, ще пусне на по-ниска цена и ще си останеш с апартаментите. Или обратно, ще пуснеш ти на прекалено ниска цена, и накрая няма да излезе сметката и ще фалираш.
Дори на много големите строежи, по 30-40к квадрата, цената на земята е калкулирана съобразно, още от продавача на земята. Ако пък строителя си е изкярил отнякъде евтина земя, то си е негова печалба и удар, и няма зор, да дели с тебе.
Себестойност за земя + строеж не е лесна работа да се предположи, ако не си в бранша.
Затова повечето си правим пас.
Само единици са отворени, като тебе, та изскачат с някакви себестойности.
По чисто хипотетични сметки, предполагам цитираната от тебе стойност около 400Е на кв важи за най-лошите квартали в София (Надежда, Люлин) и при доста лошо строителство, с лоши материали.
При средни квартали и средно към добро строителство, вероятно тая стойност отива Х2, някъде към 600-700Е
И вече най-качествените строители, на най-хубавите места, вероятно и около 1000.
Освен това, цената е различна за различните строители. Има големи играчи, имаат опит, добри са, оптимизирали са процеси, установили са отношения с производители, с работници, оптимизирали са процеса, управлението.
На тях може и да им излиза -20% от средната себестойност за София. Ако ти се хванеш да строиш за 1 път, ще ти излезе, да не кажа х2, но минимум 1.5 от средната стойност за София. И може и никога да не вземеш акт 16. Оттам, който му излиза тънко, пуска с отстъпка на инвеститори, с които е изградил отношения, и са точни, адекватни, коректни, и си пласира една голяма част от продукцията на цени, които ти няма да видиш. Даже ако строиш сам, пак не можеш ги докара тия цени.
Като друг голям пропуск, който правиш (а и други като тебе), както не правиш разлика между локации и строители, така и не правиш разлика за етапите на строеж.
Цената на дупка е една. На акт 14 друга, На акт 16 до цимет - трета. До ключ и с диваните и хладилника, цената е пета.
А ти ми умножаваш едни въшливи 400 евра по 4, прескачаш 4 ГОДИНИ труд и рискове, документи и тн.
Прескачаш и 100 разхода за обзавеждане и довършителни работи и пляскаш едни 300-400% печалба.
Отделно не я делиш на 4те години.
Изобщо ... защо ли пиша. Това са елементарни неща. Освен за децата, които не са пипали строеж или довършване с ръцете си.
Първо, при по-голям проект и съответно ивестиции има по-големи икономии от мащаба. Не си прав, че за огромните терени се калкулира цената на земята по същия начин като на малките! И даже ти самия в коментара си си го казал - конкуренцията. За малките парцели тя (конкуренцията) е голяма (има много потенциални купувачи), за големите парцели обаче сигурно се броят на пръсти инвеститори, които могат да купят/обезщетят и да си завършат проекта. Т.е. там пак силен е купувачът и съответно цената на земята на кв. излиза по-евтина.
Второ, вероятно си бил в Канада и си пропуснал миналата година скандалът с Артекс и Цветанов, та те сами си цитираха, че ултра мега луксозното им строителство като себестойност е около 500-600 евро на кв. Та какво остава за останалите 90% строители, които строят с по-кофти материали? Така че нека не се изхвърляме, че себестойността била 800-1000 евро/кв.
Трето, въпросната разлика в цената за различни етапи на строителството изглежда има тенденция да я пропускат не купувачите, ами именно инвеститорите. Ако поразгледаш обяви, ще видиш, че цената на зелено на кв. е колкото цената на готовото в повечето случаи. За мен това е лудост, но явно има хора, които купуват и на такива варианти. Като се поопарят и ще им дойде акъла.
# 55
13 май 2020, 11:30 ч.
Скандалът не съм го пропуснал, вече си бях тук. Тези 600Евро себейстоност със земята ли са, или без?
Ако земята е купувана от държавни предприятия, с далавери и рушвети, при калкулацията не ползваме цената на покупка, а пазарната цена. Другото е калкулирано в печалбата на сделката за самата земя. (дори и неофициална, ако щеш и незаконна да е била сделката). Артекса си е "кеширал" печалбата още с придобиването на хубавата земя.
До този момент апартаменти още няма. И ако иска, строителят може да чака 10-20г, с тоя парцел, да се уталожат нещата. Апартаменти все още, пак няма.
Въпросът е, Сульо, ако тръгне да купува земя в Лозенец, или Изток, за колко може да си я купи?
За колко Артекс я купуват, си е тяхна работа. И на прокурора. Но не и на Пульо, купувача на 2 стаи.
Значи като има много хора, с малко пари, конкуренцията е голяма, а ако има 10, с много пари, конкуренцията е малка?
Може да се поспори по този въпрос. Както казах, всеки (би трябвало) да си прави калкулацията на земята по това, колко квадрати ще изкара в бъдещето. Стига ми и един едиствен конкурент да има, да предложи по-висока цена, и да купи парцела под носа ми. Аз и Елон Мъск да съм, ще гледам целесъобразност и ефективност. Борбата е със самия себе си.
Каквото и да си говорим, намирането и купуването на парцели е едно от най-трудните неща за строителя.
А тука го представяте сякаш в изобилие валят парцели в Лозенец, строителите вдигат безкрайно големи сгради, и парцелите им излизат без пари.
Икономията от мащаба, си е изцяло работа на строителя. Мисля, че го казах в предния постинг.
Строителят може да включи част от тая икономия от мащаба, за борба с конкуренцията, и да пусне по-ниски цени. Но никога няма да е 100%. Да я раздаде цялата икономия на купувачите.
На едни им излиза себестойността -20% от средната за София. На други им излиза +100%.
Случаи всякакви. Това си е тяхна работа.
То това е и идеята на всеки бизнес. Да печелиш от оптимизацията на някаква верига/ниша.
Не е казано, че правиш произволно нещо с произволни цени, материали, труд, и накрая печелиш.
За това, че има строители продават на различните етапи на една цена, има го, писал съм го в темата.
Но не са масови случаи.
Тук е мястото на купувача, да се изяви в ролята си, и да гласува с парите си на правилните строители.
Това изключение изобщо не оборва тезата ми, че е абсурд, обзаведен апартамент до ключ, да струва 400Евро, и строителя да си е сложил 400% надценка отгоре им.
Да не извъртаме.
Виж целия пост
Ако земята е купувана от държавни предприятия, с далавери и рушвети, при калкулацията не ползваме цената на покупка, а пазарната цена. Другото е калкулирано в печалбата на сделката за самата земя. (дори и неофициална, ако щеш и незаконна да е била сделката). Артекса си е "кеширал" печалбата още с придобиването на хубавата земя.
До този момент апартаменти още няма. И ако иска, строителят може да чака 10-20г, с тоя парцел, да се уталожат нещата. Апартаменти все още, пак няма.
Въпросът е, Сульо, ако тръгне да купува земя в Лозенец, или Изток, за колко може да си я купи?
За колко Артекс я купуват, си е тяхна работа. И на прокурора. Но не и на Пульо, купувача на 2 стаи.
Значи като има много хора, с малко пари, конкуренцията е голяма, а ако има 10, с много пари, конкуренцията е малка?
Може да се поспори по този въпрос. Както казах, всеки (би трябвало) да си прави калкулацията на земята по това, колко квадрати ще изкара в бъдещето. Стига ми и един едиствен конкурент да има, да предложи по-висока цена, и да купи парцела под носа ми. Аз и Елон Мъск да съм, ще гледам целесъобразност и ефективност. Борбата е със самия себе си.
Каквото и да си говорим, намирането и купуването на парцели е едно от най-трудните неща за строителя.
А тука го представяте сякаш в изобилие валят парцели в Лозенец, строителите вдигат безкрайно големи сгради, и парцелите им излизат без пари.
Икономията от мащаба, си е изцяло работа на строителя. Мисля, че го казах в предния постинг.
Строителят може да включи част от тая икономия от мащаба, за борба с конкуренцията, и да пусне по-ниски цени. Но никога няма да е 100%. Да я раздаде цялата икономия на купувачите.
На едни им излиза себестойността -20% от средната за София. На други им излиза +100%.
Случаи всякакви. Това си е тяхна работа.
То това е и идеята на всеки бизнес. Да печелиш от оптимизацията на някаква верига/ниша.
Не е казано, че правиш произволно нещо с произволни цени, материали, труд, и накрая печелиш.
За това, че има строители продават на различните етапи на една цена, има го, писал съм го в темата.
Но не са масови случаи.
Тук е мястото на купувача, да се изяви в ролята си, и да гласува с парите си на правилните строители.
Това изключение изобщо не оборва тезата ми, че е абсурд, обзаведен апартамент до ключ, да струва 400Евро, и строителя да си е сложил 400% надценка отгоре им.
Да не извъртаме.
# 56
13 май 2020, 12:08 ч.
Виж целия пост
За малките парцели тя (конкуренцията) е голяма (има много потенциални купувачи), за големите парцели обаче сигурно се броят на пръсти инвеститори, които могат да купят/обезщетят и да си завършат проекта. Т.е. там пак силен е купувачът и съответно цената на земята на кв. излиза по-евтина.
И това е според зависи, хубавите големи парцели също са кът. Евтини са само, ако ги продава държавата с някакъв рушвет.
Второ, вероятно си бил в Канада и си пропуснал миналата година скандалът с Артекс и Цветанов, та те сами си цитираха, че ултра мега луксозното им строителство като себестойност е около 500-600 евро на кв. Та какво остава за останалите 90% строители, които строят с по-кофти материали? Така че нека не се изхвърляме, че себестойността била 800-1000 евро/кв.
Баш на това изявление на Артекс изобщо не може да се вярва, защото целта им беше да убедят обществеността, че не са продали на загуба. И са направили всичко за да измислят ниска цифра с кой знае какво спестяване. Като нищо са имали предвид само себестойността на строителните работи. Иначе си вкараха автогол, защото сега по-трудно преговарят с купувачите, ама целта беше да си спасят задника.
Трето, въпросната разлика в цената за различни етапи на строителството изглежда има тенденция да я пропускат не купувачите, ами именно инвеститорите. Ако поразгледаш обяви, ще видиш, че цената на зелено на кв. е колкото цената на готовото в повечето случаи. За мен това е лудост, но явно има хора, които купуват и на такива варианти. Като се поопарят и ще им дойде акъла.
Тук пак зависи - повечето хора купуват веднъж и няма време да им идва акълът. И повечето в последното десетилетие си получават купеното на зелено без издънки, но с бонусите от това.
И това е според зависи, хубавите големи парцели също са кът. Евтини са само, ако ги продава държавата с някакъв рушвет.
Второ, вероятно си бил в Канада и си пропуснал миналата година скандалът с Артекс и Цветанов, та те сами си цитираха, че ултра мега луксозното им строителство като себестойност е около 500-600 евро на кв. Та какво остава за останалите 90% строители, които строят с по-кофти материали? Така че нека не се изхвърляме, че себестойността била 800-1000 евро/кв.
Баш на това изявление на Артекс изобщо не може да се вярва, защото целта им беше да убедят обществеността, че не са продали на загуба. И са направили всичко за да измислят ниска цифра с кой знае какво спестяване. Като нищо са имали предвид само себестойността на строителните работи. Иначе си вкараха автогол, защото сега по-трудно преговарят с купувачите, ама целта беше да си спасят задника.
Трето, въпросната разлика в цената за различни етапи на строителството изглежда има тенденция да я пропускат не купувачите, ами именно инвеститорите. Ако поразгледаш обяви, ще видиш, че цената на зелено на кв. е колкото цената на готовото в повечето случаи. За мен това е лудост, но явно има хора, които купуват и на такива варианти. Като се поопарят и ще им дойде акъла.
Тук пак зависи - повечето хора купуват веднъж и няма време да им идва акълът. И повечето в последното десетилетие си получават купеното на зелено без издънки, но с бонусите от това.
# 57
13 май 2020, 12:13 ч.
"Значи като има много хора, с малко пари, конкуренцията е голяма, а ако има 10, с много пари, конкуренцията е малка?"
Ами всъщност точно така е да. Колкото по-малко купувачи има за дадено нещо, толкова повече може цената да се натиска надолу. Пазар, в който в случая силният е купувачът.
А иначе до колкото разбрах колегата в предните постове говореше, че инвеститорите гледат да правят големите комплекси и проекти именно защото има повече икономии от мащаба и себестойността излиза по-малка. Нали се сещаш, че тия големи комплекси се правят в покрайнините на града. Никой не говори, че валят парцели в Лозенец и Изток и т.н.
Иначе не ви ли е интересно и не сте ли се чудили защо определени стоителни фирми строят в определени райони (за София става дума)? Именно, защото там са намерили ниша да взимат по-тънко парцелите. Сега това вече вероятно всеки се досеща в нашата държава как става.
Ето веднага давам пример с парцела на ИПК родина:
"Сградата на ИПК "Родина ще бъде съборена и ще се построи нещо голямо. Височината там е 75 м кота корниз и ще се строи на 45 дка с коефициент на интензивност 3.5 и плътност 60%. Ще може да се изгради разгъната застроена площ от 157 дка." (цитат Дневник).
Ами при положение, че парцелът е купен за 40 млн лв, то колко излиза себестойността на парцела на кв. за цялата разгърната площ, която ще се направи? - около 130 евро/квадрат.
Виж целия пост
Ами всъщност точно така е да. Колкото по-малко купувачи има за дадено нещо, толкова повече може цената да се натиска надолу. Пазар, в който в случая силният е купувачът.
А иначе до колкото разбрах колегата в предните постове говореше, че инвеститорите гледат да правят големите комплекси и проекти именно защото има повече икономии от мащаба и себестойността излиза по-малка. Нали се сещаш, че тия големи комплекси се правят в покрайнините на града. Никой не говори, че валят парцели в Лозенец и Изток и т.н.
Иначе не ви ли е интересно и не сте ли се чудили защо определени стоителни фирми строят в определени райони (за София става дума)? Именно, защото там са намерили ниша да взимат по-тънко парцелите. Сега това вече вероятно всеки се досеща в нашата държава как става.
Ето веднага давам пример с парцела на ИПК родина:
"Сградата на ИПК "Родина ще бъде съборена и ще се построи нещо голямо. Височината там е 75 м кота корниз и ще се строи на 45 дка с коефициент на интензивност 3.5 и плътност 60%. Ще може да се изгради разгъната застроена площ от 157 дка." (цитат Дневник).
Ами при положение, че парцелът е купен за 40 млн лв, то колко излиза себестойността на парцела на кв. за цялата разгърната площ, която ще се направи? - около 130 евро/квадрат.
# 58
13 май 2020, 12:18 ч.
Аз нещо се объркАх - пак! от пространните обяснения за това колко струва земята.
Досега, не знам защо, си мислех, че масовият случай, 99,99%, е парцел срещу обезщетение в имоти - апартаменти, гаражи, магазини, офиси, но най-вече апартаменти и гаражи. Парцел срещу пари или парцел срещу готово жилище май са някакво чудо невиждано, особено в атрактивните за строителство райони. Купуване на държавна земя с далавера пак в атрактивните райони също е изключение и обикновено ги пишат по медиите.
Разбира се, че може да се калкулира в пари РЗП-то за обезщетяване на собствениците. Но и в атрактивните райони този % е по-голям. А парцелите - малки, с ограничено РЗП и огромни комплекси не могат да се строят - 1-2 входа обикновено, 3 входа вече е много.
Един пример - 2000 кв.м. за обезщетение от 7000 кв.м. РЗП на сградата, инвеститорът ще продаде 5000 квадрата, но ще трябва да построи 7000 квадрата. И си прави калкулацията на кв.м. на тези 5000, които практически ще продава.
И не, не може инвеститорът да "купи" земята и да чака добри времена да се вдигнат цените. Защото има договор за отстъпване на право на строеж от собствениците със срок за завършване А16, с неустойки при забава и с клауза за разваляне на договора, ако строежът не започне в срок.
Ау, присетих се още нещо - ако има собственици, които са живели на парцела, за времето на строежа сигурно и наем трябва да им плаща инвеститорът.
Не е за всеки тази работа, със сигурност.
Виж целия пост
Досега, не знам защо, си мислех, че масовият случай, 99,99%, е парцел срещу обезщетение в имоти - апартаменти, гаражи, магазини, офиси, но най-вече апартаменти и гаражи. Парцел срещу пари или парцел срещу готово жилище май са някакво чудо невиждано, особено в атрактивните за строителство райони. Купуване на държавна земя с далавера пак в атрактивните райони също е изключение и обикновено ги пишат по медиите.
Разбира се, че може да се калкулира в пари РЗП-то за обезщетяване на собствениците. Но и в атрактивните райони този % е по-голям. А парцелите - малки, с ограничено РЗП и огромни комплекси не могат да се строят - 1-2 входа обикновено, 3 входа вече е много.
Един пример - 2000 кв.м. за обезщетение от 7000 кв.м. РЗП на сградата, инвеститорът ще продаде 5000 квадрата, но ще трябва да построи 7000 квадрата. И си прави калкулацията на кв.м. на тези 5000, които практически ще продава.
И не, не може инвеститорът да "купи" земята и да чака добри времена да се вдигнат цените. Защото има договор за отстъпване на право на строеж от собствениците със срок за завършване А16, с неустойки при забава и с клауза за разваляне на договора, ако строежът не започне в срок.
Ау, присетих се още нещо - ако има собственици, които са живели на парцела, за времето на строежа сигурно и наем трябва да им плаща инвеститорът.
Не е за всеки тази работа, със сигурност.
# 59
13 май 2020, 12:27 ч.
Има различни случаи. Не се наемам да давам проценти. Наистина в много е срещу обезщетение. Което си се калкулира точно. В други случаи, се купуват парцели, в трети пък, се обезщетяват срещу готов апартамент в друг имот, че даже и друг квартал.
Това са детайли. При всичките се прави сметка. И нещата са горе долу балансирани.
Аз лично знам за строители, купили държавни земи, които са чакали 10 години. И не, там не е имало предишни собственици, на които да им търсят място да живеят.
Иначе да, понякога осигуряват наем, понякога не. Въпрос на договорка. При такъв тип договор има много места "за пазарлък".
Виж целия пост
Това са детайли. При всичките се прави сметка. И нещата са горе долу балансирани.
Аз лично знам за строители, купили държавни земи, които са чакали 10 години. И не, там не е имало предишни собственици, на които да им търсят място да живеят.
Иначе да, понякога осигуряват наем, понякога не. Въпрос на договорка. При такъв тип договор има много места "за пазарлък".
Препоръчани теми