Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 46

От къде да започна. На Явлена снимките са направени нарочно така, че стаите да изглеждат по-големи, но фотографът така се е увлякъл, че снимките са смешни.
От трите фирми най-хубави снимки има Home2you, макар че и те са малко от кофти ъгъл.

Но за Бога, защо хората не си поразчистят жилищата от дреболии за снимките поне? Претрупани кухни, играчки и торби се валят тук и там, създава ужасно впечатление.

И още нещо - законно ли е повече от една агенции да продават един и същ имот едновременно? Как става тая работа? На всички ли се плаща независимо от къде ще дойде купувача? Има предвид снимки, обяви, работа на брокера ... Не ми е много ясен процеса при продаване на жилище в България. В Норвегия например ако си ангажирал повече от 1 брокер, рискуваш доста да платиш и на двата за свършената работа, макар че само един ти е довел купувач, който е купил жилището.

Ако нямат сключен ексклузивен договор могат да продават с колкото си искат агенции. Отделно човек дори да работи само с една и тя качи обявата, безброй други ще го качат след тях, надявайки се че ще закачат клиент така и накрая ще си разделят комисиона.

Тук обаче интересно какъв в случая, защото и трите агенции са големи и не ми се вярва да се крадат една друга.

Не че съм много наясно, но първата ми мисъл е: Дотам ли я докараха брокерите, че трите най-големи агенции се конкурират за една и съща оферта? Май яко са изгладняли, щом си крадат офертите вече? А и да не е открадната, не е ли под достойнството им да "накацат" една и съща обява, че и да послъгват тук-там?

Винаги е било така.

Правилно ли разбрах, че когато една агенция качи обява, друга може да качи същата обява за същия имот със същите снимки? Без продавачът да има какво да каже, да е дал разрешение, да се е съгласил на каквото и да било? Идва някакъв брокер от някаква агенция и казва: Намерих купувач   ?   А продавачът не знае за какво става дума, каква е комисионната, какво става?

Звучи ми като Дивия Запад.

Принципът е "кой превари-той завари". Брокерите убеждават колко е чудесно да си с ексклузивен договор само с тях. Аз съм на принципа, че конкуренцията е полезна. Още повече, че нямаш гаранции, че единствената агенция, с която ще сключиш договор, ще си даде зор да ти търси активно купувач. Нито пък, което често се случва, няма да откаже да работи с друга агенция, т.е. твоята агенция държи да вземе двойна комисионна - и от теб, и от купувача, така че няма да ти доведе купувач от друга агенция. От което може и да загубиш, защото това е бил твоят купувач.
За снимките е така - крадат и от колеги, крадат и от обяви на частни лица.

Екслузивният договор за продажба на имот с една агенция е най-доброто, което може да направи за себе си продавачът.
 Другите варианти са: А/ да продава сам. Наистина са нужни качества и умения и въобще не става въпрос само за документите,  които трябва да подготви. Трябва да следи именно да не му се " зарази" имота и да бъде публикуван от знайни и незнайни брокери, дал на някои разрешение, на други не и да си види имота на 10 обяви, с 10 различни описания и неточни параметри. Види ли това, трябва бързо да реагира, да звъни, да пише имейли, да настоява, а понякога и заплашва с КЗП, за да я махнат. Трябва да може да прецени, с кой купувач ще стигне до реална сделка и кой ще му блокира имота и след 3 седмици ще се откаже...нищо, че бил оставил депозит и ще му "изгори". Никой не продава имота си за хилядата лева депозит. На продавачът си му трябва, да си получи пълната продажна цена. 

Б/ решава ще работи с много брокери, защото " колкото повече, толкова повече " и  конкуренцията била движеща сила.  Може би това е единствения бизнес,  където при нашите условия това не важи. Ако си поръчате кухня на 5 фирми и им каже: който пръв я направи на него ще платя, колко от тях ще тръгнат да работят. Николко нали...
В/ Сделките се случват много по-лесно,  когато имотът е ексклузивен, защото: брокерът на продавача е много по-подготвен. Наясно е с всички особеностти около него, знае какво продава по документи и разполага с тях, познава си клиентите, поддържа тясна връзка с тях.  Купувачът ще има информация, какво точно се случва и дали в същото време...имотът не е вече депозиран от друг с друг брокер.

Сделките с имоти освен технически процеси, които са много важни, е работа с хора...много хора по веригата, а знаете хората са всякакви...
Никога не съм имала случай, като брокер на купувача да ми е отказан оглед, да имам спънки и ограничения, когато става въпрос за екслузивна оферта на друг брокер. 
Брокер с екслузивна оферта работи и влага много повече усилия за успешната продажба. Разбира се вероятно има и изключения, но да си избереш правилния брокер е като да назначиш човек на работа.  Не вземаш първия срещнат, нали...Трябва да се подготвиш,...да се убедиш в неговите компетентности и т.н.
Звучи много по-сложно от това да наснимаш апартамента и да го пуснеш в имот.бг...иии...ще видим..
А, конкретно за обявата от трите агенции...може днес да са и 5 вече...Покрай тази пусната обява, без значение дали дадения брокер ще я продаде или не, той си генерира бизнес на гърба на продавача, контактувайки с частни лица купувачи. Има възможност да им продаде друг имот, ако този не им харесва, има възможност да му станат клиенти и да работят с него...и пак ще направи сделка.
Те, това е малка част от картинката на нашия роден пазар на имоти, разбира се през моя поглед.

Томева, това не обяснява защо три от големите и известни агенции продават един и същ имот?

От отговорът на Томева се разбира защо тази професия в днешно време е напълно излишна! Като паразити са тия брокери с почти никаква добавена стойност.

Абсолютно вярно. Играх го три месеца, когато продавах. Всекидневно следене на обяви и звънене, да не разправям как стъжних живота на една пишман брокерка, която се беше промъкнала уж като купувач, а после напубликува снимки. От 6.30 ч. сутринта звънях на нея, на мъжа й, за да си махне обявата. Още беше сънена горката. Същото се случваше с всички останали, дръзнали да крадат снимки и информация. От порталите много бързо реагираха и даже сами призовават да се сигнализира, когато има подобна ситуация - публикация без съгласие на собственика.

И понеже имах ексклузивен договор, който нищо не донесе в продължение на месец  и нещо, реших да продавам сама. Защото най-добре познавам имота, плюсове, минуси, плюсове на квартала и пр.
Без да обиждам никого, брокерите в нашия град са масово некомпетентни и щом ми задават въпроси дали от имота има гледка към морето, след като знаят блока, етажа и квартала - това е показателно как точно ще ми продадат имота.
И го продадох на човек без брокер, който изрично търсеше имот от собственик.

Професията има своето място, не съм съгласна, че няма нужда от брокери. Хора всякакви, не всички могат да продават, не всички имат нужните знания, време, желание да се занимават. Но че професията трябва да има регулация, лицензиране, изпити и пр. - съм твърдо "за".
Под наем например винаги отдавам с брокер и съм повече от доволна.

 
Драга съфорумке, моля като ти се изясни реалната цена да ми пишеш на ЛС или тук.
Имам 1 среден, двустаен на същото място и съм му замислила разпродажба.
Доверената брокерка ми предлага цена, която не ми харесва и за сега изчаквам.

Категорично не съм съгласна с почерненото - като си му в кърпа вързан за определен период от време, какъв е стимулът на брокера да си размърда задните части и пръстите и да търси активно купувач? А не да чака да му кацне наготово по една обява и снимки? И ги видяхме снимките на голеееми агенции, от типа като отидеш на живо се чудиш същият апартамент ли е? Взел си му едни 1000-2000 лв. (сериозност на намеренията, Боже, Боже!) и ги държиш, какво да прави горкият човечец, за да не му изгорят и да му ги върнат?

Като другата страна е с ексклузивна оферта на друг брокер, ти или колегата ти не товарите ли цената на всяка от страните с втората комисионна, за да е фул хаус?

Информация събирали, пък анализирали - моля, моля, моят семеен опит с една от най-големите агенции в София е точно обратната - ние като продавачи им дадохме една купчина документи на предварителен договор, посочихме проблем - несъответствие в един от най-важните документи,  с идеята, че нали в агенцията били професионалисти, имали юристи, щели да преглеждат . Трънки, юрушът беше за предварителен договор, че да си вземат предпразнично комисионната, оттам нататък - ни дума, ни вопъл, ни стон 3-4 месеца. Ами що да бързат, имат оставащи едни 9 месеца ексклузивен договор, те парите са си ги взели. И ние звъним, питаме, мотат ни. И след това насрочват изповядване и "Дайте документите" и "Въх, то има проблем!". А къде бяхте 6 месеца, като тогава са ви дадени копия на документите, обърнато ви е внимание.

Иначе се получава като в темата за наемите - и хазяите, и наемателите, пишещи в нея, са най-коректните на света. Но в реалността как се избира "доверен" брокер - боб ли се хвърля, по звездите ли се гадае? Че то като почнат да звънят на обявата на собственик, всяка агенция сваля звезди от небето и е дъ бест ъф дъ бест.


Ето, това е поредният пример (писано е и в други от имотните теми), какво е това чудо "ексклузивен" договор с агенция.

Томева, тези схемички и слайдове, дето ги показваш, стават за семинар, ама са далеч от реалността. Лично мнение.
Само да допълня - с 2 продажби нито една от агенциите (то една и съща де, ама различни офиси), не благоволи да предостави един елементарен приемо-предавателен протокол за въвод във владение. И в двата случая сами си го писахме, ние като продавачи (единият път дори на ръка). В единия случай присъстваше брокерът, на възраст, с техническо образование и големи претенции, но написаните от него показания на водомерите са с много цифри - всичките черни и червени, но без десетична запетая между тях.

П.С. Входиране ми е любим термин от новоговора, но защо се пренебрегва изходирането

Aisha, стигна ли до сделка, ще ти пиша (или ще дам информация в темата) какво сме се договорили.
VVV777 писа между 1300 и 1400 на квадрат (благодаря за отзива). Моя близка пък ми каза, че според брокер напролет цената била 1400 - тя искаше да продава апартамент в същия блок, но после се отказа, така че до реална сделка не се е стигнало. Но някъде в тоя диапазон ще да е истината

И аз влизам с въпрос, очакваме капарирано жилище НС да вземе акт 16 март-април 2021г. До сега сме внесли 30% от цената, за останалите 70% мислим да продадем текущият ни апартамент. Имате ли наблюдения за колко време се реализират продажбите при текущия пазар? Кога да го пуснем за продажба, като естествено идеален вариант е да го продадем около 03-04/2021г,, или вече сме закъсняли?
Някой може ли да сподели опит за Хоум2ю (или както им беше името). Знам че са мошеници, но ми се иска да чуя реален опит с тях - каква оферта получихте, колко по ниска цена от пазарната, платиха ли всичко в срок?

Мандаринка, няма проблем, махам ги щом са дрън...дрън.... всеки да си прави, както и каквото си иска.
Щом в тези прости картинки не виждате полза... няма, какво да кажа повече.
Всеки си пише от неговия опит... малък, голям... какъвто и да е, но е факт, че ако не си в "джаза", няма как да имаш цялостен поглед... За иключения и частни случаи всеки може да дава примери. Но да не забравяме,  че на тяхна база не може да се прави обобщение.