НОВО: Дигитални асистентиВиж

Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 49

  • 38 014
  • 844
# 165 11 ноем. 2020, 23:47 ч.
То това е инфлационно-нормализирана графика.
А кой я знае американската инфлация каква е била през миналия век. Все пак, инфлациите те са ги измислили Simple Smile
Тъй че, гледаме я умно тая графика, но какво гледаме, и аз не знам.

Освен това, това е усреднено. Все едно, мижаш, грабваш 10 произволни имота, и те си вдигат цената. А който се е оглеждал да купи на "удар" и с някаква оптимизация, току виж изкарал по-висок %.

https://www.usinflationcalculator.com/
     If in       1913    
     I purchased an item for $             1
     then in       2020
     that same item would cost:       26.29
     Cumulative rate of inflation:              2529.1%

И като добавим рейта от графиката 2 към 1, то излиза, че грубо за 100г, жилищата са поскъпнали грубо 5000%.

И то, преди 100г са се продавали апартаменти на пъпа на Манхатън. А сега тия цени са през 9 села в 10 тото, заради промяната в демографията и инфраструктурата.

Отделно, при даване под наем, при примерно 5% год. доходност, за 100 г имаш още 1300% изкарани.
Стават 6300%
Виж целия пост
# 166 12 ноем. 2020, 06:51 ч.
Не знам колко процента имат 5% доходност дори на теория, на практика е доста по-малко.
А сметката с 100 год под наем кърти!
Виж целия пост
# 167 12 ноем. 2020, 09:21 ч.
Цитат на: Alexslav в чт, 12 ное 2020, 06:51
Не знам колко процента имат 5% доходност дори на теория, на практика е доста по-малко.
А сметката с 100 год под наем кърти!
Защо не пробваш да го кажеш това на данъчните, по закон 90% от наема ти е чиста печалба.


Така, сметката ми за наема се оказа грешна.
5000% поскъпване при жилищата се равнява на 4% на година средно.
При 5% доходност от наем, на актуализираната цена, се получава една сложна екселска върволица, като на около 100ната година, сумата от годините е 64. Което е 6400%

Събрано с 5000% от поскъпване, общо стават 11400%.

Като и тази сметка не е окончателна, защото не включва капитализирането на доходите.
100г се смятат наем, но с тях не купуваш нови жилища. Ако купуваш, сметката още се усложнява.
Виж целия пост
# 168 12 ноем. 2020, 09:49 ч.
Ето една моя малко бакалска сметка, поправете ме ако греша, но 5% трудно могат да се изкарат от наеми.
Двустаен апартамент за отдаване под наем:
- средно взето 75 хил. евро (около 150 хил. лв) + разходи по самата сделка от около 3% (4500 лв), да приемем, че разходи за комисионни на брокери не е имало.
-дейности по обзавеждане, за да стане годно за отдаване под наем (минимум още 20 хил. лв)
-средния размер за отдаване под наем на двустаен, реалистично (650 лв месечно)
-Танграта твърди, че 90% от наема е чиста печалба, но аз съм склонен да заложа други проценти, тъй като само данъка за отдаване под наем е 10%. Като се прибавят и разни неща като непълна заетост на този апартамент, освежителен ремонт от време на време при смяна на наемател, бих заложил не повече от 80%. Т.е. от тези 7800 лв / год наем остават като възвръщаемост 6200 лв.
-Тези 6200 лв годишен наем към първоначалната инвестиция от 175 хил. лв. Доходността излиза максимум 3,5%.
Виж целия пост
# 169 12 ноем. 2020, 09:52 ч.
То юридически май няма възможност да се сключи договор за наем за сто години...
Виж целия пост
# 170 12 ноем. 2020, 09:59 ч.
Цитат на: Gogo1979 в ср, 11 ное 2020, 18:22
Скрит текст:
Цитат на: Bobi44 в ср, 11 ное 2020, 17:47
https://m.profit.bg/imoti/shte-poskapvat-ili-shte-poevtinyavat-z … ata-sled-krizata/

Да купуваме, че ще свършат. Поне така твърдят брокерите.

Много измислена статия. За пореден път става ясно как чрез платени фейк новини се опитват да манипулират и насаждат тенденции.

Когато се появи ковид на пролет пропагандираха крайградски къщи с дворове, сега идва зима и изведнъж те вече не са привлекателни и хората били решили, че им е по-удобно да имат добра и бърза инфраструктура и т.н. И сега какво? Овцете които са се набутали да си купят крайградска къща ще продават и ще се местят в центъра на удобно, до трето нареждане Grinning
Скрит текст:

Другото какво беше - фирмите си теглили капитал и купували имоти, да бе баш преди края на годината като си правят сметка за бюджета за 2021 и в момент на несигурност що да не си купят и те.

Голям смях, тея овчи медии си мислят, че трева пасем.
По принцип такива статии са винаги пристрастни, в една или друга посока, но отвъд това, в горния параграф има много логика всъщност. От моите наблюдения, а и други мои познати ги споделят, покупките често са емоционални, а не рационални, особено в периоди на социална изолация като тази с Ковид. Човешката психика явно не идържа дълго на такова нещо. Затова е обяснимо - напролет идва лято и животът в къща изглежда неустоимо примамлив, защото лятото е лесно,  the living is easy, както пее Армстронг, а студът и кишата са далеч, далеч в бъдещето.  Но сега, като застудя и се задава зима, и трябва отопление, и трябва да мислиш кой и как ще го плаща и осигурява, и трябва да отидеш на работа или до магазина, всеки почва да се замисля дали къща е най-подходящото жилище. За мен лично подобен начин на мислене не е обичаен, аз съм си рационален човек, но е масов, хората най-често решават нерационално, по мои наблюдения. Та с две думи, в този параграф не са излъгали, според мен. А който е действал емоцонално да си купи крайградска къща, сега ще си плаща за това, по един или друг начин.
Цитат на: Fuckforlife в чт, 12 ное 2020, 09:49
Ето една моя малко бакалска сметка, поправете ме ако греша, но 5% трудно могат да се изкарат от наеми.
Скрит текст:
Двустаен апартамент за отдаване под наем:
- средно взето 75 хил. евро (около 150 хил. лв) + разходи по самата сделка от около 3% (4500 лв), да приемем, че разходи за комисионни на брокери не е имало.
-дейности по обзавеждане, за да стане годно за отдаване под наем (минимум още 20 хил. лв)
-средния размер за отдаване под наем на двустаен, реалистично (650 лв месечно)
-Танграта твърди, че 90% от наема е чиста печалба, но аз съм склонен да заложа други проценти, тъй като само данъка за отдаване под наем е 10%. Като се прибавят и разни неща като непълна заетост на този апартамент, освежителен ремонт от време на време при смяна на наемател, бих заложил не повече от 80%. Т.е. от тези 7800 лв / год наем остават като възвръщаемост 6200 лв.
-Тези 6200 лв годишен наем към първоначалната инвестиция от 175 хил. лв. Доходността излиза максимум 3,5%.

За сметката под наем,   има 10 % нормативно признати разходи, които се спадат от данъчната основа, което Танграта вероятно е имал предвид като каза, че от гл. точка на закона 90 % е чиста печалба, защото това е, което се облага с данък. Странно е да не го знаеш, след като отдаваш под наем. Или пък си в сивия сектор.
Непълна заетост за хубав имот на хубаво място със съобразена цена е малко вероятна, отдават се за дни. А и 3,5 % да приемем, има и капиталова печалба, която за дълъг период е наистина в пъти, защото се смята по изгладена крива (т.е. се неутрализират екстремумите). Разбира се, ако си направил добре сметката да не ти се наложи да продаваш на дъното в криза. Риск винаги има, въпросът е да е добре пресметнат. .
Виж целия пост
# 171 12 ноем. 2020, 10:12 ч.
Тази тема редовно се превърта - кой как смята доходността. Едни смятат спрямо покупната цена плюс разходите, други - спрямо днешната. При първия вариант е 99 на сто сигурно, че човек ще изкара не 5, ами може и 50 на сто доходност, просто зависи кога е купувал.

За къщите - всеки, който е питал в тази и подобните теми, е бил предупреждаван за минусите (понеже плюсовете са ясни, човек и сам може да се досети). Това, че има такива - със сигурност не са всички, - които необмислено са се набили с пари в имот, който след време са оценили като неподходящ, е индивидуален проблем, не са виновни нито брокерите, нито сайтовете, които са пуснали материали за кликове.
Все едно тези, които от години чакат срив на имотите и изведнъж се оказва, че днес могат да си позволят много по-малко отколкото преди 2 години, да обвиняват сайтовете, че са пускали материали за сигурен срив - не, просто пускат това, което ще им донесе кликове.
Виж целия пост
# 172 12 ноем. 2020, 10:19 ч.
Цитат на: Fuckforlife в чт, 12 ное 2020, 09:49
Ето една моя малко бакалска сметка, поправете ме ако греша, но 5% трудно могат да се изкарат от наеми.
Двустаен апартамент за отдаване под наем:
- средно взето 75 хил. евро (около 150 хил. лв) + разходи по самата сделка от около 3% (4500 лв), да приемем, че разходи за комисионни на брокери не е имало.
-дейности по обзавеждане, за да стане годно за отдаване под наем (минимум още 20 хил. лв)
-средния размер за отдаване под наем на двустаен, реалистично (650 лв месечно)
-Танграта твърди, че 90% от наема е чиста печалба, но аз съм склонен да заложа други проценти, тъй като само данъка за отдаване под наем е 10%. Като се прибавят и разни неща като непълна заетост на този апартамент, освежителен ремонт от време на време при смяна на наемател, бих заложил не повече от 80%. Т.е. от тези 7800 лв / год наем остават като възвръщаемост 6200 лв.
-Тези 6200 лв годишен наем към първоначалната инвестиция от 175 хил. лв. Доходността излиза максимум 3,5%.

Ремонтите, при мен са около 10к лв на апартамент. Наемите са 750-800. А има колеги и с по над 1000лв наем, при по-луксозни жилища. За 650лв за 2ст трябва да е абсолютна кутийка, 5кв спалня и 20кв холо-кухня.

Разходите по самата сделка, ремонтите, са еднократни.
Ако си купил апартамент за 20к лв или евро преди 20 години няма как да му е 5% дохода от наем.

Разходите за ремонт и нотариус, в свръх-дългосрочен период са пренебрежимо малки.
И това е така, защото наемите се вдигат. Имало е наеми 50лв, сега 500. След 20 години може и 5000лв да е месечният наем. Т.е. да имаш над 100% годишна възвръщаемост на първоначалната цена.
Виж целия пост
# 173 12 ноем. 2020, 10:24 ч.
никой не взима под внимание обезценката на парите, която в същност е много по-голяма и по-бърза от всякакво увеличение на цените. Иначе няма да има нужда да се правят недъгави апартаменти с фалшиви тухли и да си лепим шкафовете по стените , което е наглост и безумие , ... вместо да се печели легално. ако нещата в същност се движат очевидно би било логично. Но докато обезценката на парите се нарича увеличаване на цената на недвижимостите ... не стават с качество.
Виж целия пост
# 174 12 ноем. 2020, 10:28 ч.
В действителност парите не се обезценяват,а цените растат. Това е различно...
Виж целия пост
# 175 12 ноем. 2020, 10:33 ч.
Цитат на: Fuckforlife в чт, 12 ное 2020, 09:49
Ето една моя малко бакалска сметка, поправете ме ако греша, но 5% трудно могат да се изкарат от наеми.
Двустаен апартамент за отдаване под наем:
- средно взето 75 хил. евро (около 150 хил. лв) + разходи по самата сделка от около 3% (4500 лв), да приемем, че разходи за комисионни на брокери не е имало.
-дейности по обзавеждане, за да стане годно за отдаване под наем (минимум още 20 хил. лв)
-средния размер за отдаване под наем на двустаен, реалистично (650 лв месечно)
-Танграта твърди, че 90% от наема е чиста печалба, но аз съм склонен да заложа други проценти, тъй като само данъка за отдаване под наем е 10%. Като се прибавят и разни неща като непълна заетост на този апартамент, освежителен ремонт от време на време при смяна на наемател, бих заложил не повече от 80%. Т.е. от тези 7800 лв / год наем остават като възвръщаемост 6200 лв.
-Тези 6200 лв годишен наем към първоначалната инвестиция от 175 хил. лв. Доходността излиза максимум 3,5%.


Следя чужди сайтове, които се занимават с оценки на инвестиции в имоти. За София грубо е около 4,5% ~5,5% бруто(без да се включват данъци, такси и текущи разходи). Нето, или това, което се получава чисто, е с около 1,5%~2% по-малко. Данните са от есента на 2019-та, тоест преди кризата с корона-вируса...


Виж целия пост
# 176 12 ноем. 2020, 10:41 ч.
BlueIce, и това, че са чужди сайтовете, навярно трябва да ни впечатли много...
Всеки с елементарни познания по статистика може да си сметне сам възвръщаемостта на дадена конкретна инвестиция и няма нужда от чужди сайтове за целта, а в случая българите имат предимството да познават по-добре пазара, да знаят български и затова да могат да работят по-добре с публично достъпните данни (с които работят и чуждите сайтове). Не казвам да не ги гледаш, разбира се, твоя си работа, а че би могъл много по-добре сам да си я свършиш тази работа.
Виж целия пост
# 177 12 ноем. 2020, 10:42 ч.
Цитат на: deaf в чт, 12 ное 2020, 10:28
В действителност парите не се обезценяват,а цените растат. Това е различно...

Точно затова пуснах онзи чарт с цените на имотите за последните 120 години. Вижда се че за 120 год цените на имотите са в някакви рейнджове, които не нарастват, въпреки че за 120 год населението се е учетворило и заплатите са нараснали много.
Виж целия пост
# 178 12 ноем. 2020, 10:44 ч.
Цитат на: Gogo1979 в чт, 12 ное 2020, 10:42
Цитат на: deaf в чт, 12 ное 2020, 10:28
В действителност парите не се обезценяват,а цените растат. Това е различно...

Точно затова пуснах онзи чарт с цените на имотите за последните 120 години. Вижда се че за 120 год цените на имотите са в някакви рейнджове, които не нарастват, въпреки че за 120 год населението се е учетворило и заплатите са нараснали много.
Всъщност, ако изгладиш кривата в твоята графика, ще видиш, че нарастват. С отчитане на инфлацията, на око, някъде от 80 К на 160 К.  И имай предвид, че това е средна цена за цял САЩ, а в мегаполисите движението е различно от това в дъбоката провинция, нараставането там е много по-голямо. Процесът на урбанизация тече от зората на индустриализацията  в цял свят. И в САЩ е така, както и в БГ, за съответния мащаб на държавата.
Виж целия пост
# 179 12 ноем. 2020, 10:46 ч.
Както вече казахме, този чарт е "нормализиран с инфлацията".
Друго, което казахме е, че чартове и статистики не отчитат уникалността на позициите, които се изчерпват с времето.
Преди 100г дядо ми е купил празен парцел на края на голям град. Който в момента е в супер центъра на този град.

В южните части на София преди 100 години са се продавали НИВИ.
Сега това са парцели, дават се по 40% обезщетения, строят се сгради с по 200-500 апартамента.
Това как го отчиташ със статистика?
Виж целия пост

Препоръчани теми

Започнете да пишете...

Страница 1 от 1

Facebook login функцията е временно ограничена.

Функцията за вход чрез Facebook login временно е ограничена.

Можете да влезете във форума, като използвате потребителското име/имейл и паролата за BG-Mamma профил, които сте получили след регистрацията.

Ако не пазите писмото и не помните паролата си, можете да използвате функцията "Забравена парола".

Ако имате нужда от допълнително съдействие, пишете ни.

Молим да ни извините за неудобството!

Забравена парола? Вход

Общи условия

Приемайки общите условия за ползване на сайта, потребителят се съгласява да се запознае с правилата и политиката за ползване на форума и да ги спазва, както и при ползването на сайта да съблюдава българското законодателство, интернет етиката, правилата на морала и добрите нрави.


НЕГ.БГ АД не гарантира за достоверността и пълнотата на съдържанието и не гарантира, че предоставените услуги ще удовлетворят изискванията на потребителя, нито че ще бъдат непрекъснати, навременни и сигурни. С приемането на общите условия потребителят се съгласява, че използването на предоставените услуги и информация е изцяло на негов риск и отговорност.


НЕГ.БГ АД няма задължение да извършва наблюдение на информация, публикувана от потребителите, както и на информацията, съхранявана, пренасяна или направена достъпна чрез сайта, нито да търси факти и обстоятелства, указващи извършването на неправомерна дейност от страна на потребител.


НЕГ.БГ декларира, че потребителските данни няма да бъдат предоставяни на трети лица, освен при поискване от съответните компетентни държавни органи или длъжностни лица, които са оправомощени да изискват такава информация съгласно действащото законодателство.


НЕГ.БГ АД си запазва правото да изпраща анкети за проучване и подобряване на удовлетвореността от предлаганите стоки и услуги, маркетингови проучвания с цел разработка и предлагане на нови стоки и услуги в сайта, както и непоискани търговски съобщения до регистрираните потребители с цел информиране за нови услуги и стоки, предлагани от дружеството.


Затвори

Уважаеми потребители,

Каним Ви да се включите в кратко онлайн проучване за Вашия опит с VOYO и предпочитанията Ви към видеосъдържание.

Анкетата отнема само 2-3 минути. В края на проучването ще имате възможност да участвате в томбола за награда от VOYO като знак на благодарност за отделеното време.

Вашето участие ще помогне за подобряване на съдържанието за Вас и Вашето семейство.

Благодарим Ви!

Начало