Пазарът на недвижими имоти във ВАРНА-какво се случва реално? - 10-та тема

Много полезно, благодаря!

На мен ми прави впечатление, че цените  наемите в града не се влияят толкова от квартала, а от вида жилище. Имам наблюдения за хора живеещи в идеален център и такива в Победа в аналогични жилища на една и съща цена.
То и не е само цената на наема. Ако работят двама души и са с доход около две хиляди лева, половината отиват за наем и консумативи. Това ще ги затруднява и няма да са изрядни всеки път. Ще се сменят често, а вие ще трябва да правите освежаване всеки път. Когато цената на наема се изравнява с цената на жилище купено на кредит с ипотека, какъв е смисълът да си под наем? Особено за хора с по- високи доходи.
Климатът, че няма не е проблем. Аз например не ги обичам. Ако е евтин пък абсурд. Всеки може да си позволи да си купи един радиатор дори да е под наем.
Друго, което ми прави впечатление, че вече няма не обзаведени. Тоест всички жилища са обзаведени някакси за студенти и младежи. На повечето семейства на които им се налага да живеят под наем и да сменят квартири все някъде нещо купуват, което после искат да си го сложат на другото жилище.
Аз например винаги съм търсила полуобзаведен само с кухня и гардероби примерно,когато сме били под наем. Обзаведени качват цената, но как оцелват вкуса на наемателите?
Където сме живяли вечно са били уж нови, но евтини мебели, които бързо се амортизират. Вечно сме купували мебели допълнително или сме правили частични ремонти. На два пъти, на две квартири, боядисвахме след като се изнесохне сме няколко години, защото се бяхме разбрали с хазяите да ги издадем във вида в който ги получаваме.
При влизане на ново жилище като се платят наем, депозит и на брокер и после започнат да идват дати за сметки и нов наем нещата много натежават. Парите които взима наемодателя не са много, защото и той има доста разходи и разправии покрай този имот. Аз лично бих търсила семейство, но ако са с малко дете, ремонта след това ви е задължителен. Младежите пък често се изнасят и не са още с изградени навици за поддръжка на жилище.
При всички положения е по - добре по нисък от пазарния наем, за да не се изкушават за нови оферти. Особено като нямат собствено обзавеждане, за един час си слагат дрехите в куфара. По - ниския наем също е предпоставка за редовно плащане.

Е, сега крайности.
Ако има климатик ще има повече кандидат наематели. Не знам защо, но прави впечатление, че се води екстра. Това ще се отрази с едни 50 лв на наема. За година -две климатика се е избил сам, а ти после като влезеш да живееш так, така или иначе ще правиш ремонт. Дупките за климатик не пречат, ако ще слагаш по нов.
Нео не знам, но Грий имат хубави машинки под 1000лв, има и други марки, които правят промоции.

Диди климатик особено в наши дни не се купува за цял живот. То нищо не се купува за цял живот почти вече. Консуматив, изкара няколко години и нов. И аман от тия климатици целият град бръмчи и жужи...легнеш вечер и отвсякъде нещо се върти... Ако бях кмет това ще е едно от първите неща дето ще направя - шуми, дрънчи, вибрира и пречи - демонтирай и плащай глоби. Ма няма топлело, изстудявало и било голямата кирия...измекярска работа е климатика за мен, пречи с шум и топли с гаден топъл въздух от който те боли глава.

Що се отнася за съотношението кредит / наем, то няма кой знае какво значение ами по-скоро дали наемателите имат кураж, настройка, желание и възможност да вземат кредит. Това е дългосрочен ангажимент, а много хора и не могат и не желаят да си го позволят. Освен това ако ще гледаме чисто финансово да вземеш кредит при равна вноска за кредит и наем е винаги по-изгодно кредит защото примерно при кредит 60 000лв и вноска 500лв за 15 години от тия 500лв само 150 ти се явяват фактически разхода, другото са си твои пари, които отиват за главница. Това е някакви пример за лихвите към момента. Фактически дори и вноската ти да е по-голяма пак си на плюс, особено че тия 350 лв главница са ти защитени от инфлацията. Гледал съм клипчета където изкарват, че е по-изгодно да наемаш вместо да купуваш, но не ми се струва изгодно и приложимо за този момент и този пазар. Пък и обикновено тия примери са с хора, които уж знаят как да въртят парите си и да ги умножават на борсата. Всеки трябва да си смята и гледа индивидуално. Така, че мене наеми/кредити не би ме притеснявало като наемодател. Направи добър продукт за да идват клиенти, избери си ги и ще си добре. Ако свалиш цената ще ти налети всякаква сволоч...

И общо взето що се отнася да моя опит с продажби винаги е било така. Продаваш нещо за 1000лв и продукта е безпроблемен и клиентите и те. Продаваш нещо за 2лв и идват най-големите проблеми, претенции, забележки защото и продукта и клиентите са зле. Така, че не се паникьосвайте да си давате имотите без пари ако са хубави и добре направени.

Ако за отоплението все ще се измисли вариант, то какво да правим с охлаждането през лятото?
При старото строителство не са предвидени места за външните тела и всеки слага където му падне. Освен грозно е и шумно, защото може точно до спалнята ти съседът да си е сложил шумен климатик.

Много ми харесват някои сгради ново строителство, където са предвидени площадки за външните тела. Явор например строят така, може и други да го правят. Ето пример за : Фемили Гардън . В сграда "Младост" също е така.

Всички външни тела са на едно място. Проблемът ще е предполагам само за тези, чиито спални са непосредствено до площадката. Нямам представа новите мултисплит системи колко са шумни всъщност. Но пък останалите апартаменти няма да чуват нищо

Фамилиите например не са предвидили това и там всеки си е набучил климатика където си иска.

Що се отнася за охлаждането едно време само с климатици сме се охлаждали. Не знам как живеехме, но беше тихо и спокойно а, вечер се спеше на отворен прозорец. И аз ползвам лятото и в автомобила и у дома, ама лятото е 2 месеца топлото, а сега тия климатици се набримчват по цяла година.

Сплит системите са хубаво нещо, но са скъпи. Примерно една такава система за тристаен апартамент може да ти излезе и 5000лв и повече според зависи къде се падаш по хоризонталата и колко ти е пътя до климатика, и дали е поставен на етажа или на покрива. И там има шум заради въздухопроводите из цялата сграда, но е по-добре от риска някой идиот да си сложи климатика до спалнята.

Хубаво е, че има хазяи които се съобразяват със ситуацията и намалят наемите.

За квартира (зад Пощата) , двустаен апартамент на последен етаж с  две тераси  и  гледка към Катедралата е 470 лв.
В апартамента има климатик само в хола, в спалнята не - а става нетърпимо топло през лятото, тъй като е слънчева стая. И варианта е или вентилатор или преместване в стаята с климатик .

Иначе зимата отоплението в нея стая е с Адакс.

Като уреди има пералня, фурна, микровълнова, хладилник, изцяло обзаведен всъщност.

По темата за наем vs ипотека
Penkoman Къде е този апартамент, който може да купиш с кредит 60000 лв. и да има наем от 500 лв? Нали пишем за имоти, при които наемът е колкото вноската по ипотеката?

За да сме по-точни, апартамент, който може да се наеме за 500 лв. на месец, би струвал поне 70-75К Е на зелено. Първоначалната вноска за кредита му е 14000Е. Ако е по БДС, трябва една доста сериозна сума за довършване и обзавеждане. За да се вземе кредит, трябва да е на Акт 16 (едва ли тогава ще е ок.70К евро) или старо строителство. Вие кажете къде има такива апартаменти? Не просто струващи 70к евро, а такива, които може да се отдадат за 500 лв. наем.  Ето пример от темата - с три спални на Генералите, обзаведен, за 500 лв. Дали може да се купи за по-малко от 95к евро?

Или пък двустайният до Пощата?  Каква ли ще му е пазарната цена, ако решат да го продават? Едва ли може да се купи с кредит от 60000 лв., освен ако нямаш доста стабилно самоучастие, далеч над 20%.

За климатиците:
Ако ще сравняваме с едно време, то и Интернет и мобилни телефони нямаше, а сме оцелявали. Аз живея в апартамент с три стаи на югозапад. Ами лятото след 10-11ч. са направо неизползваеми. Преди да сложим климатици сме стояли предимно в северните спални.  Вярно, че е само два месеца жегата, и сега е добре. Не ползваме никакво отопление в дни като днешните. Но и за отопление климатиците са по-евтин вариант.

Малко неверни неща говориш,
Първо че кредит може да се вземе дори и на Акт 14, в последната година по-трудно но има начин
Второ, моя апартамент, който току що купих е точно такъв, двустаен, обзаведен с паркомясто за 70 000 евро, където наема е 450-500лв

Ясмина, това с вноската беше пример. Обърни внимание на срока от 15 години. Много ясно, че като вземеш апартамент ще вземеш за 30г. ипотека и сумата ти вероятно ще е двойна на тази, която цитирам.

Именно самоучастието и момента с обзавеждането и чакането са една от пречките не всеки да може да вземе кредит, което съм и споменал.

Но реално ако имаш заделен някой лев е напълно възможно.

За апартаментите цитирани по-горе нищо не мога да кажа, аз винаги съм твърдял, че апартаментите в центъра не дават добра доходност спрямо цената си, но мога да кажа, че апартамент във Възраждане купен и довършен за 60 000 евро спокойно можеш да даваш и за 400лв ако е с парно и паркомясто, хубав етаж и изложение и всичко ново. В този случай може би ще се съгласиш?

Що се отнася до климатиците, естествено, че ще се ползва лятото, но аз лично не го предпочитам зимата. Парното междудругото е по-евтино. А, това че климатика бил евтин за мен не е довод, то затова сме на тоя хал - всеки гледа да измекярства - паркира където му падне, хвърля боклук, не е коректен с околните, гори парцали и гуми да се топли и мога да изреждам до безкрай.

BoyanBalev5 Ползвам твоя пример. Нали си говорим за това, кое е по-евтино - наем или ипотека? Ако се купува двустайният за 70К евро с кредит, то трябва да имаш поне 14К за първа вноска. Да допуснем, че нищо в него не пипаш - дори и боядисване на стени, уреди, обзавеждане и пр, не смятаме и такси за прехвърляне, учредяване на ипотека и прочие. Вноската по ипотечен кредит ще е ок. 300 евро. за двадесет години, доста дълъг период, нали?. Наемът излиза по-нисък от ипотеката, отделно, ако ги нямаш тези 14К, няма да може да вземеш и кредит.
Вярно, че двадесет години да стоиш под наем е неразумно, но за млади семейства, които още не са сигурни къде ще са след няколко години, наемът им е по-изгоден  от купуване с кредит. Примерът за 70К евро го дадох, защото Penkoman правеше сметки за апартамент, който ще купиш с кредит за 30К евро и вноската му ще е колкото наем от 500 лв.

От страната на наемодателя - за наем от 500 лв. на твоя апартамент без празни периоди, за да се плати кредита за 20 години, трябва да дадеш кеш сега около 24К евро. И забележи, първо приемаме, че наемът е 500лв. (ти си знаеш дали действително ще намереш лесно наематели за тази сума), второ - винаги има изрядни наематели и трето - няма никакви разходи по поддръжка, данъци и такси. И накрая - апартаментът няма да си го ползваш за лични нужди двадесет години, т.е. осигурил си друго място за живеене.

Сега ако имаш 70К евро кеш излизат сметките, но тук говорим за наем vs ипотека.

Penkoman Ясно, че си говорим хипотетично, но все пак да са по-релевантни примерите. Добре, гледаме 30г. срок. Младо семейство се чуди дали да излезе под наем за 400-500 лв. или да купи с ипотека. Апартамент двустаен не ги устройва, това е вариант само за семейство без деца или за възрастни - пенсионери примерно. А нашите хора ще го изплащат 30 години. Значи търси се тристаен, двустайният на Боян не върши работа. Искаш да кажеш, че ще намерят във Възраждане тристаен завършен обзаведен с парко място за 60К евро?

За климатиците - не е сериозно да се сравнява отопление на климатик с горене на гуми и парцали. Парно е ОК, но има само в ограничен брой квартали, които на мен не ми допадат.

Вероятно тристаен няма да намериш за тази сума, не говорихме за стаи, за цена и наеми. Напълно е реално да намериш двустайния описан от мен и да го дадеш за наема описан от мен. Това, което ти и почти всички други пропускат, и което написах горе, но не го вземаш предвид, е че не паричният поток е важен в случая, стига да го имаш, а това че при наем 500лв разхода ти е 500лв, а при вноска 500лв разхода ти е само лихвата, тоест другите пари са си твои и влизат в имота, наречи го спестовен влог. И ако кажеш сега, че какъв влог е това, то не може да се тегли, ще ти кажа, че точно може при определени условия, като искаш на 5 години си тегли главницата и рефинансирай. И така накрая ще излезе, че си плащал на месец 200лв вместо 500лв. Като сравнявате вноска и наем сравнявайте само разхода по тая вноска, всичко друго са си ваши пари.

Penkoman Нали и аз това казвам - глупаво е 30г. да плащаш наем, вместо да вземеш ипотека. Но това не отменя факта, че наемът в момента е по-нисък от вноската по ипотеката на един и същ апартамент. Зависи от хоризонта, ако мислиш за след 20-30г., взимаш ипотека. Ако не си сигурен след 5г. къде ще си, нямаш сумата за първоначалната вноска, излизаш под наем. Ако вземеш ипотека и след пет години трябва да продаваш апартамента, то разходите за лихви за този период ще са били 50% от вноската. Отделно ликвидността на недвижим имот е по-малка и ако си на зор ще продаваш на загуба.

Ако винаги ипотеката е по-изгодна от наема, как ще им излязат сметките на наемодателите, които купуват за инвестиция? Как ще намерят наематели?

Къде е това ако не е тайна?

Ами по същият начин по който ако отидеш да си купиш кафе от някой етиопски фермер вероятно ще е супер изгодно и хубаво, но ти си го купуваш от магазина. Информираност, достъпност, възможности, ситуация, нужди и така. Пък и аз говоря за пазара в момента. Имаше време когато лихвите бяха и 10% за ипотечни кредити и не можеше да рефинансираш и куп други неща. Пък и повечето хора както и ти наблягат на паричният поток, а не коя сума от какви разходи е съставена и кое къде отива в дългосрочен план.