Използваме "бисквитки" (cookies), за да персонализираме съдържанието и да анализираме трафика си. Повече подробности можете да прочететеТУК

Пазарна оценка на имот

  • 1 125
  • 22
Мислех да питам в някоя от "перманентните" теми, но май по-добре в отделна:

В скоро време ще ми трябва пазарна оценка на имот чрез независим оценител с цел кредит. Тъй като не съм минавал през такава процедура досега, ми се иска да знам предварително как протичат нещата, за какво да се внимава, какво да се избягва, и т.н.

Питам се например следните неща:
    1. Има ли значение, и колко е голямо, кой оценител ще избера? Има ли някакви сериозни отклонения в оценките, които правят за един и същ имот?
    2. Колко "независим" е независимият оценител? Банките явно имат списъци с оценители, с които "работят", и макар че уж ти сам си избираш оценителя, поне при моята банка не може да избереш оценител извън техния списък. Та се чудя дали няма някаква мафиотска схема там?
    3. На каква база мога да избера оценител (освен по препоръка от човек) - има ли критерий/механизъм, по който човек да се ориентира на пазара, бидейки абсолютен новак?
    4. Как протича самия процес? За колко време става оценката?
    5. Трябва ли да присъствам на място, респ. имам ли право да присъствам, или всичко е black box? Присъстват ли други заинтересовани лица, например от страна на продавача или банката?
    6. Какви са обичайните цени на оценителите? Как се формира цената - процент от стойността, фиксирана сума за всяка оценка, някаква ставка за час изразходвано време, или друго? Имат ли някакъв каталог (подобно на адвокати) или всеки си слага каквито си иска цени?
И разбира се ако има друго важно да се знае извън въпросите...

Благодаря!
Виж целия пост
# 1
1. Има значение колко е голямо желището. Гледа се площа по НА. Движими подобрения не влизат в оценката: кухня, мебели и т.н. Може да има сериозни отклонения в оценката.
2. Списъците на банките с Оценителски фирми са почти еднакви. Оценителят се стреми да постигне цената, която ти търсиш. Друг е въпросът дали ще успее, а още по-друг е въпросът дали ще я докаже, така че банката да я приеме без корекция.
3. Избираш по препоръка и по скоро избираш конкретен човек, а не фирма, разбира се ако фирмата е в списъка.
4. Идва оценителят да направи снимки на имота.  После оценката става за 3-5 дни, зависи от натоваренността на оценителя.
5. Желателно е да присъстваш, за да поговориш с оценителя и да му кажеш,  каква цена търсиш. Присъства и някой, който има ключ за имота.  
6. Оценката за ап. е в диапазона 120-150 лв.

Обикновено се избира банка и съответния оценител според имота и профила на кредитополучателя. В един идеален случай: добър профил, достатъчно самоучастие, не се търси оценка по-висока от договорена цена, кредитополучателят избира банката.
В обратния случай се избира тази банка, където конкретният имот и конкретният кредитополучател ще получат най-добра сделка.

Ползвай кредитен консултант, услугата е безплатна. За хора без опит, а и с опит е много в помощ. Разбира се пак е добре да е препоръчан човек, както за всичко друго.

Колнсултирай предварително оценка, преди да влезеш във финансови отношения с продавач.
За повече детайли пиши на лично.
Виж целия пост
# 2
Чрез оценителя банката си отговаря дали, ако отпусне ипотечен кредит на лицето Х и то след време не може да го погаси, жилището, купено с този кредит, ще може да се продаде така, че да ѝ покрие разходите. Знам за случаи, когато банката няма против кредитополучателят да избере собствен независим оценител, но те са рядкост и обикновено после пак валидират оценката му със собствен оценител.
Пазарната оценка обикновено е по-ниска от пазарната цена и размерът и условията на отпуснатия кредит зависят повече от оценката, отколкото от цената на имота. При мен например имаше такъв случай - банката вече ми беше отпуснала кредит за едно жилище в току-що завършено НС, когато собственикът на блока изведнъж се отказа да продава и трябваше спешно да намеря друго жилище, за да оползотворя кредита. Намерих по-голям стар апартамент на цена, по-ниска от тази на първото и си правех сметки, че с кредита ще го отремонтирам изцяло и каквото остане, ще го върна наведнъж, но когато дойде оценителят, именно той ме посъветва да преговарям с банката за по-нисък размер на кредита и увеличено самоучастие, защото пазарната оценка щеше да е доста по-ниска от тази на първото жилище и щеше да доведе до увеличена лихва. Та в резултат наистина договорих по-нисък кредит с по-добри условия с банката, лихвата дори ми я намалиха спрямо първия вариант и пак парите стигнаха и за ремонт.  Така че оценителят е полезен и за кредитополучателя, и за банката.
Иначе, самият оглед на оценителя приключи максимум за половин час, той снима имота, етажа, входа, цялата сграда и около нея и, доколкото си спомням, накрая подписахме протокол. Оценката излезе за 2 дни и струваше 120 лв. Оценителите си имат, доколкото знам, собствена камара, която регулира упражняването на тази дейност и следи за стандартите им, таксите, методиките и т.н.
Виж целия пост
# 3
Благодаря за отговорите.

Томева, първия въпрос може би малко подвеждащо съм го написал:
Цитат
1. Има ли значение, и колко е голямо, кой оценител ще избера?
Ти си писала за площта по нотариален акт и т.н. а всъщност имах предвид "Има ли значение кой оценител ще избера, и колко е голямо значението?". Или иначе казано, колко големи са отклоненията в оценката на един и същ имот от различни оценители?
Площта очевАдно трябва да има значение за оценката Simple Smile

Пропуснал съм да кажа, че става дума за жилище в строеж, в сравнително завършен вид, около акт 15 (може и да са го взели вече). Съответно нотариален акт още няма, относно ключ - последно като бях още нямаше врати, съответно всеки може да влезе по всяко време. Може вече да не е така.

Банката аз отдавна съм си я избрал, договорил съм условия, лихви, самоучастие, всичко. Тъй като покупката е чрез фирма, кредитът също е към фирмата, поради което не е жилищен, а корпоративен (инвестиционен). Там филмът е малко по-друг, има доста разлики с частното финансиране. Като цяло с кредити имам опит, но не ипотечни.

По казуса на Майбах, много ми е интересно как получаваш кредит, пък продавача се отказал? Нали за да ти изплатят кредита, трябва да впишат ипотека, а кой продавач ще се навие на ипотека, без да има сделка?
Ако имаш предвид че просто си подписал договора за кредит, но не си взел пари - поне при мене има 6 месеца срок да усвоя кредита. Не съм питал какво става ако не го усвоя, но предполагам че нищо. Просто за тия 6 месеца банката ти гарантира условията, които си договорил. Така че не виждам откъде идва "спешността" в цялата работа.
Виж целия пост
# 4
....
    1. Има ли значение, и колко е голямо, кой оценител ще избера? Има ли някакви сериозни отклонения в оценките, които правят за един и същ имот?
    2. Колко "независим" е независимият оценител? Банките явно имат списъци с оценители, с които "работят", и макар че уж ти сам си избираш оценителя, поне при моята банка не може да избереш оценител извън техния списък. Та се чудя дали няма някаква мафиотска схема там?
    3. На каква база мога да избера оценител (освен по препоръка от човек) - има ли критерий/механизъм, по който човек да се ориентира на пазара, бидейки абсолютен новак?
    4. Как протича самия процес? За колко време става оценката?
    5. Трябва ли да присъствам на място, респ. имам ли право да присъствам, или всичко е black box? Присъстват ли други заинтересовани лица, например от страна на продавача или банката?
    6. Какви са обичайните цени на оценителите? Как се формира цената - процент от стойността, фиксирана сума за всяка оценка, някаква ставка за час изразходвано време, или друго? Имат ли някакъв каталог (подобно на адвокати) или всеки си слага каквито си иска цени?
....
1. Колко е голямо кое? Ако питаш дали има връзка между размера на имота и оценката, да, разбира се.
Има доста големи разлики в оценките. Ние за делба бяхме поканили двама оценители и приехме средно аритметично, та от там знам.
2. Не мисля да има мафиотска схема. Просто банките имат свои критерии, и оценителите от списъка спазват методиката на изчисление, която банката им налага. Има и оценители, одобрени от НАП - нали на НАП също се налага да се занимават с оценяване на имоти. Та там са други критерии и методика. И има и всякакви други методики. Няма какво да правиш, от списъка на банката избираш и това е, щом искаш техните пари.
3. Как да избереш оценител - аз съм избирала и по цената - оценителят с най-ниска цена за услугата. Но съм избирала и по престижа на оценителя. Ти си решаваш какво ти е важно.
4. С оценителя се разбирате за ден, в рамките на около половин час или повече описва особеностите на имота и прави снимки. После за няколко дена е готова оценката, в зависимост от това, доколко оценителят е зает. Изпраща сам директно оценката на банката, и на теб ти дава оценка на хартия или по имейл.
5. На самия оглед присъства собственикът на имота и оценителят. Другите няма за какво да присъстват - какво толкова ще видят? Как един човек си води бележки, задава въпроси и прави снимки.
6. Можеш да им разбереш цените, като ги питаш. Аз каквото съм видяла, е за фиксирана сума. И са различни сумите. Така че който плаща, може да си избере оценител с по-ниска цена.
Виж целия пост
# 5
Има значение оценителя и то голямо. Първо консултирай очаквана, предполагаема оценка, само по зададени параметри. Нищо, че е още на зелено, след акт 14 финансират и все има документи...Суперфиция, таблица за площообразуване..кадастър на земята...
Вниманай, ако оценителят ти даде по-ниска оценка от това, което искаш и оценката е изпратена в банката, втора оценка от друг оценител няма да приемат. Т.е. сменяш Банката. Макар че и за това има решение, но тук ти е важен банкера, да може да се оправи с риска и оценителския отдел...
Ако имаш добър банкер, той ще ти препоръча и оценител, който прави добри оценки.

Последните години оценките са по-високи от продажната цена...т.е. ако е необходимо е постижимо...
Виж целия пост
# 6

По казуса на Майбах, много ми е интересно как получаваш кредит, пък продавача се отказал? Нали за да ти изплатят кредита, трябва да впишат ипотека, а кой продавач ще се навие на ипотека, без да има сделка?
Ако имаш предвид че просто си подписал договора за кредит, но не си взел пари - поне при мене има 6 месеца срок да усвоя кредита. Не съм питал какво става ако не го усвоя, но предполагам че нищо. Просто за тия 6 месеца банката ти гарантира условията, които си договорил. Така че не виждам откъде идва "спешността" в цялата работа.
В моя случай ставаше дума за преференциално банково финансиране, усвояване на кредита на траншове и ипотека върху право на строеж- тоест, собственикът на блока беше получил вече значителна част от парите, когато се отказа и ги върна (със съответната неустойка, естествено), а аз имах по договор оставащи няколко месеца за окончателно усвояване на кредита, оттам и спешността. Но това са подробности, които касаят мен, не вас, просто дадох пример, че оценителят в този случай ми беше полезен.
Виж целия пост
# 7
Ако теглиш кредит от банка самата банка си праща неин оценител
Виж целия пост
# 8
Майбах, ясно че твоят случай е извън темата тука, просто ми стана любопитно. И все още не мога да повярвам - продавачът взел част от парите и на средата се отказал от сделката, върнал парите и си платил и неустойката отгоре? Невероятно... Но да, това са си твои неща, да не дълбаем...

Томева, разбирам идеята ти, но ми е трудно да си го представя на практика - нали оценителят за да ми каже дали е постижима цената, която "гоня", трябва да дойде да го види? Т.е. той трябва да е извършил самата оценка (без документалната част), за да ми каже как би оценил. Иначе какво - обаждам му се, казвам става дума за еди къде си, искам еди каква си цена, да речем, че той казва някакво число на око, и ако не ме урежда - мерси и айде чао? Малко несериозно ми се види...

Отделно че не ми харесва идеята аз да му казвам какво ми изнася на мене, нали смисълът на тия оценители е да са обективни, а не да обслужват едната или другата страна...

Всъщност основния въпрос малко остана на заден план - колко точно са големи разликите в оценките между оценителите? 5%, 10%, 50%, двойно? Отклонение от 10-20-30к в оценката не ме бърка, ще имам малко по-различно самоучастие, но не е драма.

Uncommon, благодаря и на теб за информацията. От всичко само не знам "престижа" на оценителя как да го разбера? Simple Smile Има ли някакви платформи с оценки, коментари, рейтинги и т.н.?
Относно точка 1. от въпросите ми съм пояснил в предния ми пост по-нагоре.
Виж целия пост
# 9
Ще ти кажа, аз какво правя, преди да влезем в сделка. Знам предварително Банката. Обаждам се та оценителя и казвам: пращам ти линк на офертата, написала съм ти реалните параметри, ап. реално е за тотален ремонт/ в много добро състояние/ средна работа...Можеш ми дахми направиш Х оценка.
След 2 часа ми звъни и ми казва: ще стане/ на ръба си/нама да стане, максимум може Y пари.

Това е може да има 10..15% разлика...Оценителите винаги питат: каква цена търсиш. Оценката отразява моментното състояние на база на аналози.  Вчера може да е имало още 5 подобни имота, а днес може да са само 2 подобни имота.
И винаги питат за коя Банка е оценката. За отделните Банки има разлики в методиката.
Реалната пазарна оценка не е константа.
За това Банките дават % от оценката, макар че цената в ПД е по-ниска. Разбира се, ако искаш да вземеш повече пари. Ако не искаш, казваш на оценителя, стойността на сделката ти.
Зимата купувах един ап. в центъра.  115 000 евро, оценката излезе 145000 евро. Просто имотът имаше особености,  които не касаеха оценката и затова цената му беше толкова, но иначе по параметри пазара, показа много повече, дори я намалихме, за да не е фрапираща разликата за Банката.
Виж целия пост
# 10
tomeva е изключително подробна в обясненията.
Допълвам следното - след като направя оценката и бъде предадена на банката, то тя попада в техния оценителски отдел. Там, по моето описание и снимков материал, има вътрешен отдел с оценители, които я разглеждат и правят реално втора оценка. В различните банки имат различен подход и правила, но в крайна сметка - двете оценки трябва да са с достатъчно близка пазарна стойност, за да бъде приета изготвената от оценители. Та банката винаги хваща изкуствено завишените оценки и ги коригира.
Колкото имоти, толкова и случаи има.
Виж целия пост
# 11
1. Не е от толкова голямо значение кое е името на оценителя.
2. Банките си имат вътрешни оценители и винаги си правят вътрешна оценка да са си наясно какво ипотекират и какъв кредит да отпуснат. Иначе трябва да признават всеки лицензиран (външен) оценител.
3.Може по препоръка, може и на непознат да се довериш.
4. Как протича самия процес? - оценителят прави оглед, снимки, измервания, пита за чертежи, ако няма - сам прави.
5. Продавачът естествено ще е там, за да отвори жилището. Банката няма да дойде за оценката,  купувачът - няма смисъл да си губи времето.
6. Цените за труда на оценителя са горе долу подобни, пазарна икономика. Трудът на оценителя не  е % от стойността на жилището, защото изпълнява едни и същи стъпки и за евтино, и за скъпо жилище. Според клиента Simple Smile Не зависи от изразходваното време. Питаш оценителя, казва ти цена.

И понеже ти си плащаш услуга, която е с много важен краен резултат, искаш от оценителя, преди да го наемеш, да ти каже прогнозна оценка на базата на параметри на жилището (локация, квадратура, строителство, етаж, изложение. подобни оферти на пазара и др). Защото, ако ти даде недостатъчна за твоите цели оценка, после трябва да търсиш друг оценител. Един вид устно се договаряте каква оценка (горе долу, плюс/минус) да очакваш.
Като попиташ два, три оценителя, ще се ориентираш в оценките.
Виж целия пост
# 12
Аз ще ти отговоря по общо. Банката (ипотечния инспектор) се оптива да ти даде кредит колкото се може по-висок, а не да те спре.

Оценителя се опитва да нагоди нещата така, че и ти и инвеститора да е доволен. Като цяло мнението ми е, че оценителя има роля, колкото да се спази някаква процедура, но тъй като общува и с инвеститора (по време на огледа и изискване на документи) така и с банката, то оцентеля е някакъв базов коректор, колкото да се ориентира банката за стойността на имота с подобни характеристики в дадения район.

Когато банковия инспектор или вие не сте доволни е ОК да се направи и втора и трета оценка. Както казах, банката се опитва да ви даде кредит.

Оценителя дава на банката актуална оценка на имота, така и бъдеща (т.е. на АКТ 16), като обикновено кредита се отпуска на бъдещата оценка, а актуалната за да финансира текущия етап от строителството (приемайки, че купувате от груб строеж - нагоре).

Оценителя няма как да оцени имот, който е още само на чертеж, така, че минимум АКТ 14 за да има някакъв смисъл.

Друга особеност е, че банките "валидират" оценката дадена от оценителя, т.е. не я приемат на доверие и гледат за аномалии. Примерно средна цена на имот 100к, пък оценителя е дал 300к.
Виж целия пост
# 13
Благодаря на всички за подробните отговори.
Някои неща явно не са точно така, както си ги представях предварително, но сега долу-горе ми се изясни.

Това, което ми се вижда най-нелогично е, че оценката отива директно в банката. Нали аз я плащам, би трябвало аз да я получа първи, и най-вече аз да реша какво искам да правя с нея. Може да я изхвърля в коша. Може и изобщо да няма банка, а да си правя оценка ей така за спорта, да видя колко ми струва жилището. Може да искам да продавам и искам да знам каква цена е реалистична. Много варианти има. Но преди всичко, който плаща една услуга е редно той да получи резултата от нея, а не някаква трета страна.

Друго - след като банката така или иначе си прави въртешна оценка, тогава коя цена се взема като база за кредита? Цената по вътрешната оценка, или цената по оценката, платена от купувача? Или се взема някакво средно? Защото май не спомемах по-рано - в моя конкретен случай избраната от мене банка финансира същевременно и инвеститора, така че предполагам са много добре наясно със самия обект, какво има там и какви са цените. Затова си мисля, че ако при отклонения се взема директно вътрешната оценка на банката, то на практика няма смисъл изобщо от външна оценка.

Относно казаното от Юлиан, че при незавършен обект се прави освен актуална оценка (в състоянието, в което се намира), също и бъдеща оценка на фаза акт 16 - тази бъдеща оценка взема ли предвид развитието на пазара (което никой не го знае какво ще бъде), или се оценява колко щеше да струва нещото сега в момента, ако беше завършено до акт 16? Защото между акт 14 и 16 може да има 1,5-2 години и това време много неща стават на пазара... А преди акт 14 е ясно, че няма какво да се оценява, то няма и какво да се ипотекира, защото липсва самостоятелен обект, така че цялото упражнение отпада.

А че банката се опитва да ти "пробута" максимален кредит, е ясно, те непрекъснато ме питат не искам ли да финансират и довършителни работи, не искам ли това, онова... даже ДДС-то искаха да кредитират...
Виж целия пост
# 14
Ако "външния" оценител е в списъка на банката, то вероятно няма проблем да си го наемете вие, НО координирайте с банката, ако искате след това оценката да я ползвате за кредита - все пак банката си има специфични изисквания - т.е. не е просто оценка, а оценка за конкретна банка, която работи по определен начин.

Банката може и да има различни вътрешни правила, но като цяло - клиента на оценителя е банката, а не вие. Представете си го като изискване на банката със списъка на нужните документи за кандидатсвтане. Целта на банката е да прецени дали, ако НЕ си върнете кредита, тя ще е в състояние да продаде имота ви и да си върне парите.

По отношение на типовете оценки които извършва оценителя - оценката за АКТ 16 е прогнозна. Нямам представа какви фактори влияят, може и да се гледат и очакванията, а може и да се гледа текущата цена, към този момент за сходни имоти на АКТ 16. Но, грубо се ориентирайте по-скоро като цена, която инвеститора иска за покупката на готов апартамент, все едно е построен в момента. Актуалната оценка пък по скоро има за цел да прецени колко максимално би ви отпуснала банката в този момент, за този етап (във вашия случай бяхте споменали АКТ 15) и той ще по-нисък. Сега, трябва да вземете предвид и колко процента банката отпуска от тази оценка. Примерно, ако купувате имот за 90к евро, а оценката е за 100к евро, но банката отпуска макс 80% от ценката, то тя би ви отпуснала максимално 80к (т.е. 80% от 100к, а не 80% от 90к)!

По отношение на това колко точно ви отпускат - обикновенно е до някакъв процент (според банката) но непревишаващ при всички положения оценката на оценителя. Ако вземем горния пример, ако имота ви е 90к и вие искате 70%, а банката ви отпуска максимум 80% и имате самоучастие от 30%, то банката няма проблем да ви даде  70% от 90к, т.е. 63к, защото са по-малко от максималните 80к. Също така биха ви отпуснали допълнително (до даден процент) за довършителни работи, така, че може да ви отпуснат още 80-63= 17к за тази цел. Ако искате още - с удоволствие ще ви предложат и потребителски Wink

За АКТ 15 е същото - примерно максимално 80% от текущата (а не бъдещата) оценка - от това зависи и как ще се договорите за "схемата на плащане" с инвеститора. Обикновено инвеститора се съобразява с банката, а не обратното, по разбираеми причини. Освен това, важен момент - инвеститора е много по-склонен да даде документите на банката и неговия оценител, отколкото да ви даде документите на вас, без предварителен договор ей така само да си тествате на сухо Simple Smile

Ако под вътрешна оценка имате предвид, че изискват собствен оценител и, че не приемат произволен такъв, който вие сте довел - това е нормална практика - все пак си имат "доверени" такива. А, ако говорите за етапа на "валидация", тук по-скоро някой служител на банката се опитва да подсигури банката, че не става жертва на измама (договорка между оценител и кредитополучател), което също ми се струва съвсем нормално.

Нещо, важно, което забравих да допълня - това, което ви интересува за "прогнозната оценка за АКТ16" и как тя би се променила с времето? Точно за това вашата банка вероятно има клауза - задължителна НОВА оценка на имота, когато обекта се завърши! И ако тази оценка е по-ниска от прогнозната (когато сте взели заема), то може да се наложи да връщате пари предсрочно! Ще дам пример, че стана сложно:
- Да предположим, че искате да закупите апартамент за 90к, който оценител е оценил прогнозно на 120к (АКТ16). Вие искате пълната сума (примерно искате и ремонт или имате малко самоучастие), при което, 80% от 120к е 96к.
Взимате парите, разплащате се с инвеститора, правите ремонт. Да речем 6м по-късно строителя завършва обекта и сградата получава АКТ 16. Банката прави нова оценка на база текущото състояние на пазара и качеството на изпълнение на обекта. Да предположим, че я оценява на 90к. Това означава, че вие имате право на 80% от 90к (а не 120к), което са 72к, но вие сте взели 96к. Да предположим, че за 6-те месеца сте върнали на банката 3к, така, че реално дължите по-малко, но все пак (без да смятаме сложна лихва и т.н.) вие сте надвзели и разликата между 96к и 72к трябва да я върнете. Или вероятно вземете за разликата потребителски кредит с по-различни лихви.
Виж целия пост

Започнете да пишете...

Страница 1 от 1

Общи условия