Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем! - тема 7

Здравейте, в същата ситуация, ние избрахме втория вариант. Решихме да погасяваме често и предсрочно пред варианта с по-висока вноска за по-кратък период. Основният фактор, за да решим това е, че така ще сме по-сигурни и спокойни, предвид очакваното повишаване на лихвите и ако нещо се случи и някой остане без работа или не дай боже се разболее.

Ние се спряхме на средно положение - 20 години. Това беше максималната вноска, която може да плащаме комфортно в един некомфортен сценарий. Реалистично и без да е на магия също обмисляхме 13, но преценихме, че няма съществена полза от риска.

Като гледам офертите на банките явно лихвите се заплащат най-активно през първите години и сумата за главницата е по-ниска - т.е банките се застраховат да си вземат парите. Има ли вариант при който лихвите не се плащат така, а са разделени за целия период по равно?

Аз също навремето избрах втория вариант. Като погасяваш предварително, ти се намалява главницата, което намалява и крайната сума за връщане. Така че взимаш ниска вноска за дълъг срок, погасяваш предсрочно, намаляваш главницата и срока, оставаш си на ниска месечна вноска. Но честно казано не съм изпадала в някакви задълбочени сметки, как е най-изгодно, гледах да ми е комфортно изплащането.

Не забравяйте разходите за подновяване на ипотеката на 10 години. Тя също не е малко перо.

Разбира се, но амбицията е да сме погасили предсрочно преди тази дата, ако живота е благосклонен, и тогава няма значение оригинално за колко е бил изтеглен. Нали не пропускам някой важен момент?

Аз по-скоро визирах поста на black mamba и по-дългосрочните кредити над 20 години.
Иначе и ние теглихме не особено голям кредит за 13 години, който с няколко вноски предсрочно успяхме да смъкнем на една изключително поносима сума, която по никакъв начин не тежи на семейния бюджет. Съкратихме и срока съответно и отпадна необходимостта от правене на нова ипотека.

Има такъв вариант. Този, който сте описал/а е ипотека с анюитетни вноски. Другият вариант е ипотека с намаляващи вноски, но банките се ослушват да го предлагат, трябва да си го поискаш като оферта. В този вариант вноските са малко по-високи в началото и с всяка следваща вноска плавно намаляват. Схематично изглежда така - фиксирана вноска по главницата + намаляващата във времето лихва. Особено за по-дългосрочни ипотеки разликата в оскъпяването е осезателна в полза на намаляващите вноски спрямо анюитетните.

А колко излиза това подновяване на ипотеката? Предполагам, че е процент от главницата или нещо подобно?

Гледа се материален интерес, а това е остатъка на дълга по кредита и таксата е като за нова ипотека върху тази сума. Евентуално банката може да иска и нова оценка на имота, за което се плаща такса. Единствено не знам как седи въпроса с вида ипотека - договорна или законна. Не съм го проверявала.

трябва да поискаш да видиш погасителен план за целия период, не знам в БГ дават ли го, в чужбина започнаха да го крият.

пример , кредит 20000 лв за 5 години при лихвен процент  2.5%, получава се равни месечни вноски по 354.95, а лихвата намалява, а вноски по главницата се увеличава. Т. е. банката в началото прибира най-много, докато не си се усетил още да внасяш предсрочно големи суми, тя си е пробрала голямата част от нейното.
----------
Погасителен план
месец   главница   лихва   вноска по главницата   месечна вноска   такси и комисионни   общо
1   20000.00   41.67   313.28   354.95   0.00   354.95
2   19686.72   41.01   313.94   354.95   0.00   354.95
3   19372.78   40.36   314.59   354.95   0.00   354.95
4   19058.19   39.70   315.25   354.95   0.00   354.95
5   18742.95   39.05   315.90   354.95   0.00   354.95
6   18427.04   38.39   316.56   354.95   0.00   354.95
7   18110.48   37.73   317.22   354.95   0.00   354.95
8   17793.26   37.07   317.88   354.95   0.00   354.95
9   17475.38   36.41   318.54   354.95   0.00   354.95
10   17156.84   35.74   319.21   354.95   0.00   354.95
11   16837.63   35.08   319.87   354.95   0.00   354.95
12   16517.76   34.41   320.54   354.95   0.00   354.95
13   16197.22   33.74   321.21   354.95   0.00   354.95
14   15876.02   33.08   321.87   354.95   0.00   354.95
15   15554.14   32.40   322.55   354.95   0.00   354.95
16   15231.60   31.73   323.22   354.95   0.00   354.95
17   14908.38   31.06   323.89   354.95   0.00   354.95
18   14584.49   30.38   324.57   354.95   0.00   354.95
19   14259.92   29.71   325.24   354.95   0.00   354.95
20   13934.68   29.03   325.92   354.95   0.00   354.95
21   13608.76   28.35   326.60   354.95   0.00   354.95
22   13282.16   27.67   327.28   354.95   0.00   354.95
23   12954.88   26.99   327.96   354.95   0.00   354.95
24   12626.92   26.31   328.64   354.95   0.00   354.95
25   12298.28   25.62   329.33   354.95   0.00   354.95
26   11968.95   24.94   330.01   354.95   0.00   354.95
27   11638.94   24.25   330.70   354.95   0.00   354.95
28   11308.23   23.56   331.39   354.95   0.00   354.95
29   10976.84   22.87   332.08   354.95   0.00   354.95
30   10644.76   22.18   332.77   354.95   0.00   354.95
31   10311.99   21.48   333.47   354.95   0.00   354.95
32   9978.52   20.79   334.16   354.95   0.00   354.95
33   9644.36   20.09   334.86   354.95   0.00   354.95
34   9309.50   19.39   335.56   354.95   0.00   354.95
35   8973.95   18.70   336.25   354.95   0.00   354.95
36   8637.69   18.00   336.95   354.95   0.00   354.95
37   8300.74   17.29   337.66   354.95   0.00   354.95
38   7963.08   16.59   338.36   354.95   0.00   354.95
39   7624.72   15.88   339.07   354.95   0.00   354.95
40   7285.66   15.18   339.77   354.95   0.00   354.95
41   6945.88   14.47   340.48   354.95   0.00   354.95
42   6605.40   13.76   341.19   354.95   0.00   354.95
43   6264.22   13.05   341.90   354.95   0.00   354.95
44   5922.32   12.34   342.61   354.95   0.00   354.95
45   5579.70   11.62   343.33   354.95   0.00   354.95
46   5236.38   10.91   344.04   354.95   0.00   354.95
47   4892.34   10.19   344.76   354.95   0.00   354.95
48   4547.58   9.47   345.48   354.95   0.00   354.95
49   4202.10   8.75   346.20   354.95   0.00   354.95
50   3855.91   8.03   346.92   354.95   0.00   354.95
51   3508.99   7.31   347.64   354.95   0.00   354.95
52   3161.35   6.59   348.36   354.95   0.00   354.95
53   2812.99   5.86   349.09   354.95   0.00   354.95
54   2463.90   5.13   349.82   354.95   0.00   354.95
55   2114.08   4.40   350.55   354.95   0.00   354.95
56   1763.54   3.67   351.28   354.95   0.00   354.95
57   1412.26   2.94   352.01   354.95   0.00   354.95
58   1060.25   2.21   352.74   354.95   0.00   354.95
59   707.51   1.47   353.48   354.95   0.00   354.95
60   354.04   0.74   354.21   354.95   0.00   354.95


изчилява се конкретно за твоя случай, защото зависи от размера на кредита, годините и лихвения % (в момента не го знаеш, но тогава кажи каква сума ще плащаш сама). В някой случай изгодно е едно  нещо, в друг - друго. Няма общовалидна рецепта. Най-силно зависи от годините и не е добра идея да се вземе за 25-30г. Най-изгодно ще е за 13г. Има калкулатори, в които пишеш тез параметри и ти се изчислява лихвата, която ще дадеш накрая. Ако ти е трудно, напиши данните, ще ти изчисля.

Според мен предимно зависи от динамиката на семейните финанси дали ще се тегли за 13години или за 30г.

Очаквате ли големи приходи/ разходи от продажба на друг имот, очаквате ли дете/ студент, стигнали ли сте максимума на кариерното си развитие и съответно заплащането? Стабилна л ие работата ви? Това са нещата, които трябва да вземете предвид при тегленето.
В нормалния случай семействата не разчитат на рязък внезапен приход / като наследство, продажба на друг имот/ и умерени вноски за по- дълъг срок са вариантът. По какъвто и начин да го смятате, по-малки месечни вноски, но за повече години винаги излизат накрая по- скъпо, заради лихвата и допълнителните такси, които сте платили / застраховки, подновяване на ипотеки, оценки/.
Така че всеки случай трябва да се разглежда индивидуално.

най-добре да се избере някакъв среден вариант на размер на кредита. При най-малък срок е най-изгодно, но вноската е висока и кредитополучателят има най-голям риск да не може да плаща (болести, война, инфлация и т н).
Ако избере най-дългия срок и реши да погасява предсрочно, зависи кога ще го направи. Едно е да погасиш голяма сума втората година, друго е 15тата година. За 15 години банката ще ти е взела вече много голяма част от това, което и дължиш и  не и пука толкова за следващите ти вноски. Освен това, ако има някакви наказателни такси, че си погасил, те са изчислени така, че плащайки я и връщаш голяма част от това, което още не си и заплатил, а то е много малка част от заплатеното вече. В този вариант предимство е ниска вноска, живееш си добре.
Вземете нещо средно, хем да се осигуриш срещу неблагоприятни сибития, хем да не платиш много първите месеци/години.

В България дават погасителни планове за различен срок и всеки може да си сравни вноската (главница + лихва). Ако вноската е голяма, а периода малък и НЕ се погасява предсрочно и обратното - малка вноска + по-голям период и СЕ погасява предсрочно, нактая се тегли чертата се оказва почти еднаква ситуацията. Така, че няма най-добро, всеки си действа според нуждата и възможностите.

Много разнообразни варианти има, зависи от сумата, годините, лихвения %, в кой момент правиш предсрочно плащане и в какъв размер е. Хубаво е да се 'разиграят' предварително няколко варианта.

Примерно:
1.взимам 50000 лева за  7 години, 2.4%, изплатени лихви: 4367.32 лв

2. взимам 50000 лева за  7 години, 2.4%,  ама връщам на петата година 5000 лева, и на шестата година 5000 лева.
До петата година ще си дал 3985.71лв лихва и имаш главница 15151.92 да плащаш.  Даваш 5000 предсрочно и ти остават 10151лв за още 2 г.
до шестата година ще платиш само  още 188.71лв лихва, главницата е станала 5558.87лв. Ако сега платиш вторите 5000 лева, ще ти остане само 558.87лв. и само 7.3лева лихва! до края на седмата година.
В крайна сметка плащаш лихва 3985.71+188.71+7.3=4181.72лв лихва.

3.взимам 50000 лева за 7 години и връщам 10000 лева третата година предсрочно, плащаш лихва 2894.60лв за първите три години,  и 1004.35 лв за другите 4 години, или общо 3898.95 лв.