Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем! - тема 8

Ако България бъде приета в Еврозоната и кредитите в лева съответно бъдат превалутирани в евро,дали лихвата по тях ще я увеличат от 2.4% до към да речем 6%?

Ами предполагам, че тогава кредитите ще минат към Euribor и лихвите ще се вдигнат. Дали ще е 6 процента не знам. Между другото и Sofibor е вече 3.53. Въпреки че гледам в момента банките определят лихвите по някакво РЛП, което май не се базира изобщо на Софибор.

Здравейте, линковете към старите теми при мен не работят.
Бих искала да прочета за това как се случва покупката на имот с ипотека. Има ли някъде описано как се процедира? Например,  вадиш си сертификат за сумата, която банката може да ти заеме и така ходиш на огледи, но какво става, ако харесаш нещо?
Какви разходи трябва да предвидя освен вноската, самоучастието, нотариалните такси и застраховка живот?
И въобще има ли събрана информация някъде за новаци?

Да. Минат ли с надбавка Euribor - отгоре 3-4% са сигурни, за съжаление. Стигаме до супер комична ситуация, в която надбавката е по-висока от фиксираната част, но това е положението. Софибор отпадна през 2016 и оттогава банките сами определят РЛП. Проблемът е, че при преминаване към еврото, няма да имат никаква пречка да променят методиката. В повечето договори е описано, че РЛП се изчислява по методика на банката, но не те обвързва с конкретна, а подлежи на промяна. Когато аз теглих ипотечния си кредит през 2015 беше обвързан със Софибор, след което Софибор отпадна и възлизаше на 0, промениха си го по тяхна методика, която оттогава е 0.2 и така седеше доскоро, докато не я изплатихме.

Относно коментарите за EURIBOR - ако погледнете лихвените условия напр. на ProCredit bank, предлагат променлива лихва от нещо, което е по-ниско от EURIBOR, а методиката им на изчисление на лихвата е 3M EURIBOR + надбавка:

Договорена лихва
2.45 %
Договорена лихва (описание)
- При пълна отговорност на кредитополучателя - 2,45%
- При ограничена отговорност на кредитополучателя - 4.30%
Вид лихва
Променлива лихва
Формула на променливата лихва
3М EURIBOR + надбавка, минимум %
Лихва зависеща от дохода
Да

Всяка банка изчислява сама по своя методика, проблемът тук е, че няма да имат ограничения и биха могли да го наложат като обща практика. Предполагам иначе все вратички има, не е нещо задължително за тях, те винаги могат да изберат по какъв начин да изчисляват.

Здравейте. Ще купуваме жилище. Сума ще е 50 000лв. Какво бихте ме посъветвали ипотечен или потребителски кредит да е? И съответно от къде..гледам условията на доста банки, но все си мисля, че може да има уловка някъде и не знам към коя да се насоча. За първи път ще тегля кредит и съм сууупер боса ,както се казва по тази тема. Благодаря.

Здравейте. Ще Ви разкажа това, през което минахме аз и мъжът ми при закупуването на нашето жилище. /от декември 2022г. до февруари 2023г./

Да вметна, че сме от малък град в Североизточна България, нямаме брак и имахме около 10 000лв заделени пари. И двамата работим на държавна работа/ постоянни договори.

Първо решихме да търсим. Следяхме обяви в местния вестник, в олх, сайтовете на няколко агенции, във фейсбук и при ЧСИ-тата. Минаха над 2 години /с прекъсвания/ само в следене на пазара и търсене на "нашето" жилище. Бяхме решили, че нямаме излишни пари, за да търсим чрез агенция и ще се оправяме сами.

Не бяхме запознати и с условията по ипотечните кредити. Само разпитвахме приятели и познати за техния опит.
Минахме съвсем случайно през ОББ, за да питаме как "стоят нещата" с ипотечните кредити , но ни казаха, че без документи за нашите доходи, потенциално жилище и сума на кредита не могат да ни дадат кой знае каква информация.

В крайна сметка открихме нашия апартамент чрез една обява във фейсбук. /панел, последен етаж, прилично състояние, 76кв.м./ тец/център/. Спазарихме го за 126 000лв. и тръгнехме по банките още в същия ден. Минахме през 4 банки и им обяснихме какво искаме да купим. Ще говоря конкретно за нашата банка,защото нямам опит с други. Може да объркам някой термин или да съм забравила нещо. Не мисля да навлизам в спорове след този пост, ако нещо не се нрави на някой. Искам само да споделя опит.

1. В банките гледат какво е жилището - панел или тухла. Панелът се финансира по-малко спрямо тухлата. Срещнахме различни оферти - от финансиране на 60% до 80% /от продажната цена/ и такова, в което няма значение строителството. В крайна сметка се спряхме на първа инвестиционна банка - нямаше значение дали е панел за тях и нямаше значение за колко сме спазарили имота. Тях ги интересува оценката на оценителя - това и ще отпуснат.

2. ПИБ предлага ипотечен кредит със самоучастие или без. Ако имате някой заделен лев лихвата ви по ипотечния кредит е - законна. Ако нямате - се наричаше по друг начин и мисля, че е малко по-висока. Някои банки предлагат пълно финансиране. Теглите ипотечен докъдето ви стигне и допълвате с потребителски, някои не предлагат тази услуга. Нашата банка финансира 90% от оценката на оценителя.

3.Всеки кредитен консултант ни казваше - имате ли оценка? Без оценка не можем да ви кажем. Какво представлява оценката? Някои банки имат оценители, с които работят. Други мисля, че приемат и оценка от ваш оценител. Има сайт , където са публикувани всички действащи оценители в България по общини. В ПИБ работеха с двама оценители и се разбрахме с единия да направи оценка. Разбирате се с него, той отива в новото жилище , снима и си отива. След известно време прави оценка, пуска я за проверка към София и там може да я коригират, но може и да я оставят такава, каквато е.
Нашият оценител направи оценка на апартамента за около 133 000лв. /каза, че в почти всички случаи малко ще я намалят/ - в крайна сметка одобриха оценка на имота за 119 000лв - тази сума ще ни отпуснат от банката.

4.Банката прави и проверка на кредитоискателя /в случая - моят мъж/. -работа, договор, заплата, теглил ли е преди кредит - какъв? и изплатен ли е навреме. Има ли други задължения и т.н. - това е кредитния риск. Неговият риск не беше висок /означава, че не е рисков кредитоискател/.

5. След тези дейности получихме и оферта от банката - можехме да изберем максимум 30г. с по-висока лихва или 25г. с по-ниска. Избрахме 25г. Получава кредитна карта с такса поддръжка за целия период. Задължени сме и двамата да прехвърлим заплатите си към ПИБ. Кредитоискателят не е задължен да сключва към банката застраховка живот. Задължен е да има застраховка на имота / като може да е към друг застраховател /не е задължително към ПИБ/.

6. Пуснахме искането за кредит през януари и се започна събирането на документи. Продавачът в това отношение има доста повече работа. Ние си извадихме удостоверения, че нямаме задължения към НАП. Лихвата в момента не помня с точност каква е - около 3%. Месечна вноска 580лв. /ненамаляваща/.

7. След като всички документи бяха събрани запазихме час при нотариус. Във въпросния ден преди сделката преведохме 7000 лв /остатъкът след 119 000лв - тях ги превежда банката директно на продавачът/ към сметката на продавача и отидохме да подпишем. Там присъствахме аз, мъжът ми, продавачът, кредитният консултант и друг представител от банката + нотариусът. Проверката на документите продължи около 15 минути , платихме такси, данъци и проверка за тежести там - около 4 800лв всичко/, подписахме 15 страници , стиснахме си ръцете и си тръгнахме . След 2-3 дни сумата от 119 000лв беше преведена на продавачът.

8. В договорът , който изготвя нотариусът пише кога продавачът напуска жилището и кога ние влизаме във владение /ако е обитаемо жилище/.

9. Разбрахме се с продавачът за битовите сметки, които ще си доплати , за изравнителната сметка към ТЕЦ. Взехме си нотариалният акт за собственост и след няколко дни ходихме в Енерго, Водоснабдяване и ТЕЦ да променим титулярите на партидите. Има си срокове, които е добре да се спазват.

10. В нашия случай сделката беше на голямо доверие - получаване на пълната сума след подписване на договор, но в повечето случаи се подписва предварителен договор в размер на 10% от сумата, за която сте се разбрали да закупите жилището. Ние умишлено избегнахме тази стъпка, защото нямахме финанси /трябваше да теглим потребителски, ако трябваше да подпишем предварителен договор. Въпреки това, този договор е сигурност и за двете страни - че ще купите вие и че имотът ще бъде продаден на вас и повече няма да се предлага на пазара.

При нас се проточиха нещата, защото хванахме коледните празници и продавачът ни беше от друг град /забавяне с документи и т.н./. Първи оглед направихме на 13.12.2022г. , а сделката сключихме на 09.02.2023г.

Това е моят опит със закупуването на жилище, тегленето на кредит и т.н.. Винаги ще има по-добри условия , по-добри имоти , по-добри банки по- по- и т.н. На нас тези условия ни удовлетвориха и вече повече от половин година ремонтираме нашия мечтан дом.
Надявам се да съм била полезна.

Махнах архива, защото не мога да оправя линковете. Ако някой знае защо се получава така, да пише Вчера като ги качвах уж бяха работещи.

Ето какво намирам за кредитите и еврозоната:

https://businessnovinite.bg/mnenie/kakvo-shte-stane-s-lihvite-po … v-evrozonata.html

https://www.bnb.bg/bnbweb/groups/public/documents/bnb_download/p … 2023_01_a1_bg.pdf

На теория не би трябвало банката да иска преподписване на договора с нови условия. Има държави (Малта), в които лихвите са много ниски. Така че би било спекулативно да се повишават автоматично. EURIBOR така или иначе се ползва сега, а другият масов показател зависи от ликвидността в банковата система и лихвите по депозити. Към момента банките имат доста големи резерви "на склад" заради изисквания на БНБ, възможно е част от тях да отпаднат и ликвидността да се повиши. Но е възможно дотогава да се увеличат изискванията на европейско ниво, така че няма как да си правим прогнози.

Предполагам, че все пак ако се стигне до сериозно повишение по вече изтеглени кредити, ще има все още достатъчно конкуренция, за да се рефинансира през други банки.

Добрата новина е, че се очаква ЕЦБ да забави временно повишението на лихвите:

https://www.capital.bg/politika_i_ikonomika/sviat/2023/08/24/452 … zonata_namaliava/

Преподписва се договор, да. Аз също преподписвах при отпадането на Софибор, но общо взето кредитополучателят няма избор, особено ако всички банки решат да включат Юрибор като надбавка. Надявам се да не прибегнат до такива крайни решения, защото това ще е следващата голяма криза. Иначе в момента Юрибор се използва, да, но за кредити в евро. Въпросът е, когато всички кредити минат в евро, дали няма да решат да го използват при формиране на лихвените проценти.

Аз също съм на вълна покупка с ипотечен кредит. В нашия случай, покупка от строител през брокер с кредитен посредник, и имот с акт 16 (апартамент в столицата). И така, за какво са ни всички тези лица:

Кредитния посредник работи безплатно за клиента (в случая за мен) и ми събира оферти от банки на база на искана сума и неформално декларирани доходи. Избираме банката и сумата и получаваме предварително одобрение, че банка ще отпусне парите при подходящо обезпечение.

Брокер - ако можете да минете без, хубаво, при нас строителя работи ексклузивно с брокера, т.е. Ц, едни 3.6% отгоре върху цената му плащате и то на предварителен договор.

В нашия случай сключихме предварителния договор на 21.07, платихме си едни 10% от цената + цялата брокерска комисионна. След това се плаща оценката на независим оценител, с който работи банката, в нашия случай едни 200 лв. Оценителската фирма бързо направи оценката, сумата осигурява 75% от финансирането на банката.

Следващата стъпка, която може да е паралелна е събиране на дълъг списък от документи от продавача. Когато работите с кредитен посредник, той разполага със списъка и ги събира и отмята и не се занимавате директно с банката.

И вече 05.09, все още продавача не е дал всичко и съответно кредита не може да бъде одобрен. Влязли сме с пари, има няма 50 хиляди лева и сега нито да се откажеш, нито да не се. Строителя е водеща фирма, като обяснение е, че отпускарски сезон, няма кой да извади документите.

Не става ясно защо работи безплатно.

Ранобудна - работи безплатно за кредитополучателя, получава комисионна от банката при отпуснат кредит. Т. Е. Той работи за пари, ама за клиента е супер услуга.

В такъв случай възможно ли е да подведе клиента и да го насочи към банката, която дава по-висока комисионна на консултанта, но и по-висока лихва или по неизгодни условия на кредитополучателя?