Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 66

А може и да е обратното 2022 да е изгодно, но 2024 да стане неизгодно, когато цените са вече по 4000 Е на квадрат.
Никой не знае как ще е.

Да припомня основния спор: Ще има ли 'клизъм, срив и пукане, или няма да има.

Ако прогнозирате 8% лихви за 10г напред, то инфлацията ще е 5.5% минимум (може и много повече).
10г инфлация от 5.5% се равнява на 71% отгоре.
Т.е. ако цените на имотите се индексират с инфлацията, 200 000 Евро апартамент ще струва. 342 000 Евро (минимум, може и повече).

Казано по друг начин, след 10 години 171 000 Евро ще купуват като стойност каквото сега се купува за 100 000 Евро.

Ако не смятате, че ще се вдигнат с инфлацията, какво предполагате? Какви числа?

MaryPop, интерпретираш информацията по свой си начин. Ограничаване на предлагането в смисъла, който написах, значи "щом ще ни се намали печалбата, няма да строим" за известен период от време. Работната сила в строителството е доста динамична, рядко на твърди договори, знаете кои висят по строежите.
Парцелите рядко са собствени, по-често са със суперфиция, по която ще се дължат някакви неустойки, ако не се изпълни в срок (ако фирмата-строител не е чисто нова, разбира се). Та методът за ограничаване на загубите е точно това - използваме свръхпечалбите от добрата реколта до следващата. Може евентуално да се пуснат за продажба запазени от строителя апартаменти с акт 16, които не е разпродал на зелено, но те пак ще са на макс цена. 
Разбирам, че сигурно вие си вадите хляба от комисионни и е важно да имате брой сделки, но някои разчитат, че ден година храни, особено в имотния сектор.

Chris по-скоро има предвид, че сега на високите цени не е изгодно, но 2024 дори цените да са още по-високи, може да се окаже изгодно и тогава би действал. Аз така го разбирам.

Happy heart, ако спрат да строят тръгва доминото и безработица според мен. Страшно мн хора и специалности обслужват бранша. Ще ходят да почиват. Просто трябва адаптация към всеки етап от цикъка.

Идеята е, че:
Миналото е известно, но не е много полезно (освен като ориентир)
Бъдещето е много полезно да се знае, но е неизвестно.
Единственото, което е хем полезно хем известно, е настоящето.

Ето как инвестират професионалните инвеститори в имоти - гледат cap rate, т.е. текущия нетен доход от имота, разделен на настоящата му цена.
В текущия нетен доход освен брутния приход от наем включваш и разходи за застраховка, поддръжка, заплата на мениджър (или цена за своето време, ако го менажираш сам - иначе става втора работа, а не инвестиция). Можеш и да го преоцениш, ако примерно купуваш имот с наемател за 500 лв. ако мислиш, че ще можеш веднага да го вдигнеш на 600, защото това е сега пазара.
Така - излиза ти примерно cap rate 6%. Сега гледаш на колко ще се финансираш - примерно можеш да вземеш заем за 70% от цената на 5% лихва, и 30% ще вложиш собствен капитал, на който си преценяваш каква възвръщаемост изискваш - например 10%. Тя винаги е по-висока от тази на кредита, защото капиталът е по-надолу в рисковия стак, тоест губи се първо той, ако нещо стане не по план. Тоест среднопретеглена цена на капитала 30%*10%+70%*5% излиза 6.5%
Тоест, инвестицията в този имот не е изгодна, защото носи 6% при цена на капитала 6.5%
Това може да се промени според какви предположения направиш:
- ако си съгласна да си намалиш очакваната норма на възвръщаемост на твоя капитал, защото примерно не виждаш други по-добри алтернативи сега.
- ако смяташ, че в бъдеще наемите ще се качват за тази сграда, защото примерно вярваш в бъдещето на този град, демографията му, или си чула че ще строят метро или мол наблизо и т.н.
- ако намериш банка, която да ти даде не на 5%, а на 3-4% или пък сега е 5% но вярваш, че догодина ще стане 3% защото централната банка ще свали лихвите

И много, много други фактори можеш да вземеш предвид и да си ги включиш в модела. Но не е хубаво да включваш неща като "Танграта бил купил преди 10 години и направил 10%" или "цените в бъдеще само ще се вдигат, защото последните 10 години се вдигаха, така че ще го продам за повече" - това са спекулации, а не обосновани предположения.

Сега прочетох за една екстремна теория,че ако в един момент всички руснаци собственици на имоти у нас (около 200 000 имота) решат да ги продадат,това щяло да срути строителния бизнес и съпътстващите му дейности,банковата система за кредитиране и барабар с цялата българска икономика! Има ли нещо вярно?

Крис, ние даваме за пример не последните 10 години, когато цените се вдигнаха драстично с 200-300%, а даваме за пример 100 год период, което е много по-полезно за предвиждане на бъдещето.

Все още революционна технология в строителството няма. Все още се строи с тухли и бетон като преди 100 години, но земята поскъпва и няма алтернатива, трудът поскъпва, нормите за строежите, земетръсни норми, изисквания за изолация, дограми, покриви.
На базата на какво 100г ще има ръст, и сега ще има 30г падане? Това е меко казано несериозно.

Отново смяташ някакви мистериозни 5% доходност, но за Н+1-ви път, в тях не включваш инфлацията и капиталовата доходност.


MaryPop, не знам какво ти се привижда. Крис каза "може и така да е", аз казах "може и онака да е". Не знам как по-ясно да го напиша.

Не виждам защо. Руснаците вече са дали пари и тези пари са влезли в икономиката някак си. Сега и да почнат масово да продават, някой трябва да им купи имотите, а това ще стане само с яко сваляне на цените, още повече имотите им са концентрирани по морето. Тоест и да се получи срив на пазара той ще е локален, а в страната нещата ще си продължат. Икономиката не зависи от тези препродажби между физически лица, парите са били платени. Държавата ще си вземе таксите и данъците. На кредитирането не виждам какво му има...
Да не говорим, че това просто не може да стане едновременно. Тоест може по някакъв сигнал да обявят за продан едновременно, но не и да продадат всичките за кратко време. И накрая ще спечелят българските купувачи, а ще загубят много руснаците.

Тази инфлация е на потребителската кошница - сирене, ток, обувки, бензин и т.н. А имотите могат да се качват с повече от инфлацията, могат и с по-малко, а могат и да падат. От 2009 до 2015 също имаше инфлация (макар и не 8%), но с колко се качиха имотите?

Инфлацията не е добре за теб, ако получаваш доход от наеми. Потребителите, които плащат повече за бензин, сирене, парно и т.н. ще могат ли да плащат и по-висок наем? Или разчиташ, че заплатите им ще се вдигат с повече от инфлацията? Защото засега се очертава обраното. А при рецесии винаги е обратното.

Въпрос на гледна точка кое е критично. За някой е критично да изстиска максимална печалба от всяка стотинка инвестиция, за други да инвестират така, че да имат спокоен живот без постоянно взиране в това спечелил ли си максимално или е могло да получиш още.
Наблюдавам имотите от години и досега винаги съм купувала изгодно за мен, с нормална преценка и на цени в годините на спад. Затова навсякъде подчертавам за мен какво е. За някой друг усещането е друго.
Купувачи като мен ще се отдръпват от пазара и за мен ще е интересно да наблюдавам дали и как ще се отрази.

Каква е логиката от тези мета разговори ? Успокоение на нерви, на неспокойни мисли и съмнения ... въпроси, въпроси ... и мислим, че ще си отговорим в мета спора ? Не вярвам, защото в същност няма нищо , което толкова да мътим. Никой от нас няма да се подсигури дотолкова, че да спре с подобни съмнения, постинги и присъствие в подобни теми. Докато 5% държат 95% от световното имущество , ние ще се занимаваме с кокошкарство , ще си пишем глупости в тези теми и ще се мислим за голяма работа ако сме се добрали до по- лъскавка кола

Не, че няма истина в думите ти, ама нали трябва да се забавляваме и да си запълваме времето. Писането е нелош начин. А и по-добрата кола съвсем не е за пренебрегване

Ако не ти струва блъскането през целия ти живот.

На Мария Луиза във високите блокове, купихме миналата година 43-44К, до 47К, даваме под наем за 500 лв. Не е точно каквото ти си написал, но мисля е достатъчно близко като параметри.

Аз вече няколко пъти писах, че не мога да отговарям за оптимизирането на покупките, ремонтите и даването под наем на другите.
Така както и прокламиращите акции не отговарят дали аз си купувам правилните акции в правилния момент и ги продавам пак в правилния.

За пореден път, ако някой е разбрал, че купуваш произволен имот, за произволни пари, ремонтираш го за произволни пари, продаваш го или го даваш под наем за произволни пари, в произволен момент и ще си непременно на печалба, то грешката е в "разбиращия", не в това, което се пише в темата.
Не съществува такъв бизнес или икономическа дейност на Земята.
Същината и на капитализма и на природата като цяло е ОПТИМИЗАЦИЯТА.
Плановата икономика е от друга епоха и времена.

Дано никой не е инвестирал тук:

https://www.24chasa.bg/amp/13019820



Иначе за руснаците - хубаво но как ще стане това? Освен с някакъв закон да ги принудят да разпродават европейски активи, но не ми се вярва.