Имот в Гърция - Какво ни трябва? Тема 2

Не препоръчвам купуване на имот от аyкцион, особено когато купувачите са чужди граждани. В Гърция всички имоти (с изключение на иззетите от банките) преди прехвърлянето им трябва да са узаконени и да имат електронен паспорт. Като резултат може да попаднете на имот, който няма как да се узакони в последствие и да си имате сериозни проблеми. Препоръчвам да проверявате къде си инвестирате парите. Освен ако искате да рискувате.

 Благодаря.!

Aqua Marina, ще съм Ви благодарна, ако можете ориентировъчно да кажете  приблизително колко време отнема издаването на разрешение за строеж и одобряването на проекти. Каква приблизително е цената за проектиране и разрешение за строеж? Какви са важните моменти, за които трябва да се следи при покупка на парцел? Благодаря!

Здравейте! Има ли срок за издаване на електронен паспорт на сграда, която е закупена преди 2022г? Може ли да ми препоръчате фирма за ремонт на стара къща в района на Офринио? Ще бъда благодарна за всякаква информация!

Няма как да отговоря с два реда на този въпрос. Ще опитам да кажа най-главното, но доколкото мога:
В Гърция има няколко типа и категории разрешителни, като за строеж на къща са два типа. Категория 1 се издава след проверка и одобрение от служителите на градостроителството, а категория 3 се издава от проектантите на тяхна отговорност. Много строителни фирми се зарадваха на тази категория 3, която няма нужда да чака одобрение на проектите, но се оказа, че има едно голяма НО! Ако проектите не са одобрени от градостроителството могат да бъдат спряни от всеки и след това забавянето е петкратно. Така всички сериозни строителни фирми се ориентираха към разрешително Категория 1 след предварително одобрение от градостроителството. Има и някои, които рискуват с категория 3, но точно един такъв проект до офиса ми в момента е спрян още на изкоп, а спре ли се задължително минава през още по-строги проверки и одобрения.
Колко време отнема издаването на разрешителното или колко време отнема самото проектиране? Защото първо трябва да се направят проектите и след това да се подадат за разрешително. Вие колко мислите, че ще ви отнеме да решите какво точно искате, за да насочите проектантите? Имам клиенти, които мислят, умуват... веднъж искат два мезонета, после се чудят не е ли по-добре по един апартамент на етаж, после се чудят искат ли малки апартаментчета за даване под наем или големи да живеят в тях... Всеки проект се прави индивидуално въз основа на големината на парцела, отстоянията, коефициентите за застрояване и т.н. Самото проектиране отнема доста време. След като решите с архитекта и инженерите какво точно ще построите и как ще изглежда, се подава молба за одобрение от градостроителството, като срока за това одобрение е от 3 до 9 месеца примерно. За разрешителни от категория 3 става веднага, но при него има голям риск. Поне в Атина вече сериозно се избягва тази категория... Може да се излее бетона и да се направи проверка при която да се окаже, че нещо не е както трябва и да се спре проекта... докато примерно не се разруши някоя част. Мога да дам скорошен пример: За сгради до 3 етажа се позволява стълбище с широчина 1м, но ако има повече от 3 етажа е задължително стълбището да е 1,20м. Инженера проектирал 4-ти етаж и софит (собственика много се надяваше да продаде този голям апартамент и да спечели от там пари), но стълбището е 1,00 и това се видя при искането на тукашния акт 16 (при нас му казваме ПЕК)... познайте какво стана. Обърнаха се към мен да ги спасявам... Няма как собственика да продаде този етаж, единствения вариант, който можеше да спаси положението беше да направим вътрешно стълбище от 3-ти до 4-ти етаж плюс софита...  и да се счита, че това е мезонет, който обхваща 3 етажа... Само така му издадоха ПЕК, но няма как да продаде вече апартамента, от който се надяваше да си спечели парите за цялата постройка. Повтарям се, но далече от разрешителни категория 3. Може да се спечели време, но да се загуби много.
За цените - по договореност. В зависимост от района, от данъчната оценка на имотите там, от обема и големината на сградата (от това зависи кои проекти са задължителни и кои не - например ще има ли проект за асансьор или не и т.н.). Също така може проекта на къща да не се направи от архитект, а от някой геодезист примерно... от това също зависи цената.
За покупка на парцел - наемете си ваш консултант. Има много капани. Примерно към мен се обърнаха българи, които бяха дали капаро и бяха подписали договор, а през парцела минаваше дере. Отстоянията от дерето са 15 метра и нямаше къде да се сложи къща. Не знам какво по-напред да ви кажа да гледате. Всичко! И най-вече дали е в регулация, че ако не е...Зависи какво е предназначението на сградата. Ако е къща - за сега не е задължително да се издава паспорт, единствено ако се прехвърля на друг собственик. Ако предназначението е хотел, магазин и т.н. има срокове.

Aqua Marina, много благодаря за отговора! Наистина няма как на подобен въпрос да се отговори с две изречения! Вие давате доста информация и най-важното опорните точки. Наистина сте права, че ако самият човек умува една година какво точно иска, няма как да очаква нещата да вървят бързо. Срок между 3 и 9 месеца за одобрение на книжа и разрешителни ми се струва разумен, ако не се лъжа и в България отнема толкова, а в някои случаи и повече. Съветите за проверка на парцела и избора на категория строеж са изключително ценни, а и примерите, които давате показват до какво могат да доведат икономиите и желанието да заобиколим правилата. Що се отнася до проекта мисля, че ако се спра на варианта строеж на малка къща, вместо покупка на готов апартамент, то това трябва да се остави изцяло в ръцете на архитекта. От мен само каква да е площта, примерно 60 кв.м., две спални и т.н., от там на сетне, как точно ще са разположени помещенията, каква да е квадратурата на всяко от тях, изложението и т.н. са въпроси, които по най-добър начин може да реши архитектът. Един специалист може да проектира чудна къщичка върху 60 кв.м., а ако някой си мисли, че сам може да реши и да налага мнението си, ще сътвори голяма боза и след години ще разбере колко нефункционално  са разпределени площите. Преди време в коментар прочетох, че за къща на един етаж, с площ около 60 кв.м., проектирането и таксите за разрешителните са около 15 000 - 20000 евро,  именно поради това зададох въпроса, не искам да заобикалям правилата и е хубаво човек да има ориентир, а не да започне нещо и после всичко да му се струва скъпо. Още веднъж благодаря!

Здравейте, мога ли да попитам real estate човека какво прави?
В България само ни води до обекта да ни го покаже и взима парите после - нищо повече.
В Гърция освен д ни покаже имота и намери такъв какъвто искаме нещо друго прави ли като например да ни каже че трябва данъчни номера да си изкараме, че трябва преводач на сделката ако не знаеш гръцки? Кой трябва да ти каже преди покупка какви неща трябва да имаш - адвоката, нотариуса или брокера?

Според мен няма еднозначен отговор със задълженията на брокера. Нашият брокер преди време, освен че ни показа имота и заедно с продавачите извадиха всички документи за изповядване на сделката, ни съдйества с цялата информация - нужда от АФМ, необходимост от счетоводител, по желание адвокат, като ни препоръча всички тези лица на които се заплаща допълнителна такса, разбира се. Преводач на сделката ни беше адвокатката, която говореше само английски.

Силно препоръчително е да НЕ ползвате препоръчани от брокера специалисти. Освен да ви намери имот, за друго е добре да НЕ го ползвате. Повечето се изживяват като много вещи и ви обясняват как без счетоводител не може ( пълна лъжа към днешна дата) също, че с имот с незаконни части нотариуса няма да допусне да мине сделка( също пълна лъжа към днешна дата) и т.н.
За стохиляден път пиша, че единствения начин да получите законен имот или да разберете, че има някои несъответствия  между чертежите и действителността е да си наемете личен инжинер - миханикос, който да не ви е препоръчан от брокера.
Нотариуса, брокера, както и адвоката нямат нужните знания, нищо че могат да твърдят обратното.

От два месеца не успявам да плащам сметките за ток към DEI онлайн, само титулярът с негова карта и данни. Някой друг дали има същия проблем?

Здравейте! Имам апартамент в комплекс от няколко сгради в Паралия Офриниу.  Сградите са готови и населени от 2 години. Но в гръцкия кадастър не са отразени - вижда се празен парцел. Ще съм благодарна, ако някой може да ми каже какво означава това и имам ли повод за притеснение?

Ами не е добре.

Въпросът ви има резон, но за други държави: не България и Гърция. Например, в Белгия, брокерите прехвърлят партидите на купувача (ако има такива, т.е., ако е имал друг имот) за електричество, газ и вода и това влиза в цената на услугата на брокера. Базирайки се на опита ни от покупка на имоти  в България и Гърция, категорично не ви препоръчвам да слушате брокера си за каквото и  да е било, свързано с документалното оформление на сделката, в това число и за размера на споделените или комунални такси;  за етапите на самата сделка, за законността на имота и  т.н. Даже не го и питайте, нито издавайте, че не сте компетентни. Организирайте си екип от механикос и адвокат, предварително говорете с тях,  слушайте ги и наложете своето мнение на брокера.

Можете ли да бъдете малко по-конкретна?

Малко е трудно с конкретиката Това, което знам е, че регистрацията в кадастъра е задължителна. За да не е отразен имота, има някакъв проблем, какъв е точно могат да ви кажат специалисти, които ще разгледат документите ви. Вие като купувахте, обсъждахте ли какъв е статуса на имота в кадастъра? Минахте ли нотариус, имахте ли адвокат? Тръгнете от началото като попитате продавача защо имота не е отразен в кадастъра. После по ред вашия адвокат и нотариуса. Може да говорите и със съседите, щом е цял комплекс. В Офриниу да не би кадастъра да не е завършен? Това би било най-добрия вариант за вас, ако всички документи са ви редовни, ще си го впишете й сами, и без това сте длъжни. Струва доста пари и нерви, вижте дали вече не сте платили на някого за тази услуга