Имот в Гърция - Какво ни трябва? Тема 2

Dechko,  върнете се назад в темата и прочетете съветите и препоръките. Без доверен адвокат и инженер не бих купила нищо в Гърция.
Давам Ви скорошен пример в района на Офринио. Скорошно строителство. Всичко си има имота - енергиен паспорт, чертежи, разрешително за строеж и т.н. Обаче при проверка от доверен инженер се оказва, че имота е категория 5, защото размерите на сградата са надвишили размерите в разрешителното с някакви проценти, подземния етаж е с 50 см. по- голяма височина , сложили са кухня пак там и т.н.  Продавача е платил глоби за тези нарушения и може да го продаде, но категория пет е с право на ползване за 30 години. После какво ще стане никой не знае. Може да искат още глоби, може и да забранят да се ползва за жилище. Много скоро може и да не може да се отдава краткосрочно категория 5.  За това ви трябват специалисти от ваша страна. А продавачите нека си го продават сами още по - добре и за двете страни без брокер.

Не давайте нищо на никой без подпис преводача може да си е в схема... предварителният договор и той не ви е сигурен , адвокат и те са в схеми всякакви особено тия  с български.

Такива схеми ли стават в европейска държава?

Да от личен опит споделям нещата да там ескалираха,че се наложи намеса на българският консул. Това са схеми и с години правени и много народ и изгорял.

Говорим за незаконни съборетини от едно време или за друг тип схеми?
Дори и при скъпи или ново строителство имоти ли?

Отдавна съм казала, че външно министерство трябва сериозно да си ревизира списъка с адвокати, които говорят български език и имат право да практикуват професията в Гърция.

Говорим за всичко, което може да се продаде на наивни българи.
В България не мисля, че е по - различно, но тук все още на никой не му пука кое е законно и кое не. Тук никой не иска разрешително за навес например. Е да де ама там, ако си го направиш без разрешително после можеш да отнесеш стабилна глоба и в документите на имота да пише, че е било незаконно. Може и да трябва да го разрушиш. Обаче когато има услужлив инженер и адвокат и брокер на продавача сделката може да си мине без нотариуса изобщо да разбере, че в тоя двор има 40 квадрата незаконен навес. И хоп, навеса става твоя отговорност и се приема, че ти си го построил.

Имотите, които се продават масово с предварителен договор (με προσύμφωνο) са в тази категория 5? Правилно ли разбрах? Ако да, къде мога да прочета повече за категориите строежи в Гърция, и кое какво значи, и какви рискове носи покупката? Благодаря много за полезната информация, която давате.

Моля, ако е възможно при следващото пускане на тема- тази информация за имоти категория 5 да се опише в първия пост на темата. Ще е от полза.

Предварителният договор си е договор за капариране на имота. Няма общо с категорията на имота. Може би говорите за имотите, които могат да бъдат закупени със съдебно решение. Имаме човек в темата, който може да каже дали такива имоти са винаги категория пет. Надявам се да се включи.

Категории строежи в Гърция (според разрешителното за строеж):

Категория 1 (Προ του 1955) – Сгради построени преди 1955 г.

Значение: Нямат официално разрешително за строеж, но се признават за законни по давност.
Рискове: Често нямат антисеизмична устойчивост, остарели инсталации, трудности при продажба/застраховка.
Категория 2 (Με άδεια προ του 1985) – Сгради с разрешително преди 1985 г.

Значение: Строени по стари норми, но с някаква документация.
Рискове: Слаба сеизмична защита (преди първия модерен антисеизмичен кодекс от 1985 г.), често са енергийно неефективни.
Категория 3 (Με άδεια μετά το 1985) – Сгради с разрешително след 1985 г.

Значение: Отговарят на първия модерен антисеизмичен кодекс.
Рискове: По-добра устойчивост, но все още може да има проблеми с енергийна ефективност и стари материали.
Категория 4 (Με άδεια μετά το 2000) – Сгради с разрешително след 2000 г.

Значение: Съвременни стандарти (енергийна ефективност, сеизмична устойчивост).
Рискове: По-малко рискове, но трябва да се провери дали строителството е изпълнено според разрешителното.
Категория 5 (Νέες οικοδομές) – Ново строителство (след 2010-2020 г.)

Значение: Най-високи стандарти за енергийна ефективност (КЕΝΑΚ) и сеизмична защита.
Рискове: Минимални, но цената е по-висока; възможни забавяния при довършване.
Основни рискове при покупка на имот в Гърция:

 Липса на разрешително за строеж – Много стари сгради (категория 1) нямат документи, което затруднява продажба, застраховка и евентуален ремонт.
 Слаба сеизмична устойчивост – Сгради преди 1985 г. са особено уязвими при земетресения.
 Незаконни пристройки – Често срещани (затворени балкони, тавани), които не фигурират в документите – водят до глоби и проблеми при продажба.
 Проблеми с влага и инсталации – В стари сгради често има течове, остарели тръби и ел. инсталации.
Енергийна неефективност – Високи сметки за отопление/охлаждане, особено в категории 1-3. Грешки в кадастъра – В Гърция кадастърът (Κτηματολόγιο) все още се актуализира – възможни са спорове за граници или собственост.
 Скрити разходи – Данъци (ΦΜΑ, ΦΠΑ за нови сгради), нотариални такси, адвокатски хонорари (задължително проверка от адвокат).
Съвет: Винаги наемайте местен адвокат и инженер за проверка на документи и състояние на имота преди покупка

И постът на Пинко е добре да го има в първия пост!

Pinko, според текста категория 5 са всички нови сгради, а не е така. Категория 5 показва, че нарушенията в размерите, предназначението и т.н. надвишават някакви проценти от общата площ. За тези нарушения, както казах се плащат глоби и остава в досието за тридесет години напред. Всичко това съм го разбрала от инженер, който намира време да ми отговаря на безкрайните въпроси, но нямам претенции за пълна изчерпателност и точност. За това за мен без инженер не се купува имоти в Гърция.

разбирам те, азписах за другите категории и има едно леко недоразбиране / загубени в превода а с гърците винаги е  СИВО

Това относно случая с Офринио тц,тц,тц горките хора
https://www.spiliopouloslaw.com/en/legal-issues-for-individuals/ … al-constructions/
https://kareklas-kareklas.com/en/unlicensed-constructions-reinst … -procedure-fines/

Ново строителство апартамент  предварителен договр с адвокатс български произход  и капаро дадено не говорим за малко пари ...отказ после адвоката да съдейства за каквото и да е било т.к имаше разминаване в документацията на имота която адвоката просто беше уж приспал... неволно.

Не наемайте адвокат, който е свързан с брокера или с нотариуса. В нашия случай най-много пари дадохме за адвокат (сумата се увеличи драстично), а той защитаваше интересите на продавачите.

Не давайте пари за стоп капаро без документ и ангажименти от продавача. Като цяло правилата са същите като в България, но въпреки това ние изгоряхме с някаква сума.