Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 84

Божидар Божанов:

"В отговор на поискана от мен справка, Агенция по вписванията ми предостави изключително интересни данни за имотните сделки в страната. Ето няколко числа за София и Варна, като градове с активен пазар:

Само 30% от имотните сделки в София са с ипотека, т.е. останалите 70% са с налични пари. Във Варна 18% са с ипотека и 72% без.

При сделките с ипотека, 11% са "на данъчна оценка", т.е. данъчната оценка и обявнета стойност съвпадат или се разминават с до 5 хил лв.

При сделките без ипотека, 33% са "на данъчна оценка".

Във Варна при тези числа има още повече разминаване - 5% са на данъчна оценка, когато са с ипотека, и 40% - без ипотека.

Т.е. когато сделката не минава през банка, е 3 пъти по-вероятно някой да даде едни пари без да декларира това пред агенцията. Тези пари може на теория може да са по банков път, а целта да е "просто" спестяване на данъка, но има вероятно и да са просто в кеш, и с неясен произход (поради което да се ибягва минаването през банковата система).

Напълно закономерно, средната разлика между стойността на сделката и данъчната оценка е: 105 000 при сделки без ипотека и 226 000 при сделки с ипотека. Т.е. тези 120 хиляди средно на сделка са скритите пари. Във Варна числата са 123 000 срещу 350 000.

Интересно би било да се види и кои са банките, които допускат сделки на данъчна оценка, защото подозирам, че ще има концентрация.

Видно е от тези данни, че укриването на данъци и евентуално прането на пари е много по-вероятно, когато не се мине през проверките на банките.

Именно заради нуждата от установяване на пране на пари, през 2022 г. добавихме допълнителните полета в Имотния регистър, за да може горната справка да бъде възможна и съответно да се идентифицира потенциално пране на пари. Не всяко укриване на данъци при имотни сделки е пране на пари, и не всяко плащане с налични средства "на данъчна оценка" е закононарушение, но е индикация за риск от такова.

Тези явления влияят и на имотния пазар - ако напр. има изпиране на левове преди да влезе еврото, това надува цените на имотите.

Трябва мерките срещу това да бъдат обсъдени задълбочено в следващия парламент, за да се прецени кой да прави допълнителните проверки за произход на средства и риск от пране на пари, когато банките не участват в сделката (какъвто изглежда е по-масовият случай). Дали това да са съдиите по вписванията, нотариусите, НАП, или всеки да прави част от нещата в рамките на своята компетентност."

Извадка от тази статия, има и други данни, който иска да прочете.
През последното тримесечие делът на сделките с ипотека в София достига 67% от всички, при 60.8% за същия период през 2023 г.
https://www.capital.bg/biznes/imoti/2024/10/02/4683558_sdelkite_ … rada_rastat_s_11/

Знам, че Божанов чете Бгмама и предлагам да пита АВ къде излъга- в официалната справка или в неговата

Exter, и двете може да се вярни. Зависи какъв период от време е обхванат.

Пускам линк към едно интересно видео.
На руски е.

https://www.youtube.com/watch?v=84cfORozhBc

Само да вметна, че и сделката с ипотека може да е за криене на пари от недекларирани доходи. При това даже по-успешно.

Ипотеката открай време е начин за "изпиране". Още повече със сегашните проценти.

Точно така! Излиза също, че много малка част са закупени с цел да се ползва по предназначение. Не знам в България дали има статистика колко % купуват своя първи имот🤔 Паниката, че ще приемем еврото подтиква всички с пари под дюшеците да ги изкарат, тези без свой имот да влязат на пазара от страх, че няма да могат да купят след като (ако) влезем в еврозоната. Само че в България от години цените на имотите са в евро. Дори да има завишение след това е много вероятно да е краткосрочен план. Отделно тези, купили с цел да избистрят произход ще излязат на пазара да продават. Интересно ще бъде🤔

Интересно е, но липсват много данни за България.
Това, което прави впечатление и го знам и от други източници е рязкото поскъпване на имотите в Полша и Чехия.
Същата логика следва и за България, ако и да е най-бедната държава, е в ЕС.
Тези дни се разговорихме относно "релокантите" - в служба "Миграция" в Бургас е истинско стълпотворение.
А местните съдилища вече гледат дела за фиктивни бракове И визовия режим затегнаха, особено за бившите съветски републики.

Да и самия автор изказва в заключителната част, че за съжаление данните за България за непълни, но я листва в 5-те най-подходящи за инвестиция догодина.
Липсващите данни, ние си ги набавяме.

Иначе аз съм започнала да гледам Варна, гръцката махала, старо строителство за реиновация.

Ще се радвам на мнения.

Да, украинците превзеха Бургас и работата никак не е ок.

Тук често се коментират чужди пазари и цени, но те са повлияни не само общия пазар, но и от вътрешната политика. В Полша например дава влияние не само идващите украинци, но и подпомагането от държавата за първо жилище, каквото имаше и преди в Унгария (дали още е активно не знам). Съответно, ако държавата ти плаща част от кредита при определени условия и тази програма е активна от скоро, нормално е цените да се увеличат с високи темпове. В Полша и Чехия също варира цената на местната валута, спряно еврото и влияе на работещите в чужбина, които купуват жилища там.

Що да не е Ок?
Според мен даже е много Ок. Пари по заведения, в магазини, много хора си намериха работна ръка, липсваща отдавна. Нови интересни бизнеси се появяват.
В индустрията на красотата са ненадминати, намерих си фризьорка - мечта.
Наемите се повишиха. Имам наематели украинци, ами по-читави са от много българи, много възпитани хора. Детето им стана на първо място в матурите след четвърти клас, а е учило български само две години.
Имаше нужда градът. Че само странджански глигани, батки и мутри по улиците.


Във Варшава много ми харесва планирането и новото строителство в крайните квартали.

Изобщо не е ок. Масово по училищата има украинчета, които изобщо не говорят български. А са втори, трети клас. Има много проблеми с тях. Но не могат по никакъв начин да ги санкционират. В Лазур са пропищели от тях - никакво съобразяване няма със съседите. Мога да назова примери и примери, но ще се въздържа, че ще вземе някой да познае ситуацията... И при нас виждам в блока точно украински батки и мутреси.
Няколко пъти си поръчваме за вкъщи, идва украинец, не говори или не иска да говори български. Опитвам се да му сигнализирам въпрос,  даже и не ме поглежда.
За наемите - зависи на какъв попаднеш. Но то и при българите е така.