Обсъждане на имотни обяви - 37

Според мен е удачно и затова го пиша.

Аз като купувач бих подредила
1. Искър до СМГ
2. 5-те кьошета, но да има асансьор
3. новото в Ман.ливади на Ш/З
дори т.3 не би била опция като помислих сега.

Аз съм пристрастна, харесвам и около градинката на Искър, и около 5-те кьошета (поне малко навътре от булевардите). В МанЛи никога не съм ходила, но ми е далече по принцип.

2 етаж над партер си е 2,5 етажа, имам предвид, че партерите в района са с няколко стълби от нивото на тротоара. Стълбите в подобни кооперации действително са много полегати.
Районът е много спокоен, близо до 2 метростанции. Паркът Заимов е на 5 мин. пеша. Има голяма болница (ИСУЛ), има и магазини вече - Лидъл на Сточна гара и Фреш маркет ли се казва - втора линия на Дондуков до Заимов. В ДГ се влиза трудно, въпреки че има. И училища има. Има различен ГТ - тролеи, рейсове, трамваи, освен близко метро.
Самото жилище очевидно има нужда от ремонт, макар че, ако нямаш достатъчно пари, може и по-евтино да се мине - със смяна на ламината и пребоядисване, примерно. Банята има повече кусури, най-добре би било да се ремонтира изцяло.

Около 5-те кьошета кооперациите от същата епоха са с подобно разпределение. Дали биха били ремонтирани или също ще имат нужда от ремонт - по-вероятно е да имат нужда от ремонт.
Така че е въпрос на лични предпочитания кой апартамент би те грабнал. И на цена. Аз си мисля, че 220-230 К за начална оферта е добре, да се види дали ще има интерес и какъв.

Al Georgieva,
сравнение аз правя на аналогични имоти, а локацията е водеща. Ман.ли няма нищо общо, сама казваш, че дори не го слагаш в избора, затова и не бих сравнявала с Искър.

Много светъл изглежда апартаментът и чист, подреден. Етажът е хубав!

Малката спалня кв.м. е?

Иначе ламинатът е за смяна в дневната минимум, банята е стара, ремонт си трябва определено и всеки ще го сложи в торбата с комисионната, нотариуса и т.н  разходи.

 И според мен може да стартирате с 220000 и да видите какъв интерес има, районът е много харесван.

Банята е чиста и хигиенична, мухъл не виждам. Бих ползвала каквато си е. Смяна на ламината. И това е в общи линии. Жилището е добре, поддържано и хигиенично.

Мисля си, ако могат да му се взимат в това състояние 1700-1800лв наем си става доста приличен "рейт"
(5г на толкова, 5г на 150% и 5г на 200% и се изплаща за 15г)
Взимаш и го пускаш директно, евентуално с някакво дребно пипване.

Това важи и за продаващия го, ако не е на зор.

За 1700-1800 има доста приятни апартаментчета в центъра, които са топ ремонтирани и много модерно спретнати.
За всеки влак си има пътници, разбира се, но ме съмнява да мине такава оферта.
Банята си е за тотален ремонт, има даже разни отчупвания в единия ъгъл.
И за наем, и за продажба, ще му трябва доста работа на това жилище, хубаво е, но не е готово. Локацията е важна, но не е всичко.

Така е, локацията не е всичко, но е основното. Тя дава базовата цена на кв.м. Защото локацията не можеш да я промениш. Както и квадратурата/изложението/разпределението. Разпределението понякога може да се "пипне" малко, но не много. Ремонт/дизайн/обзавеждане се сменят.
Бях пускала обява под наем за партерно помещение, еднопространствено, гледащо към сравнително приятен вътрешен двор, някъде на Гурко около Спортната палата. Голям прозорец. Свежо изглеждаща стая около 15-16 кв.м. с базово обзавеждане, кухненско боксче и собствен санитарен възел. 650 лв. наем. Не се задържа дълго на обява. И в случая локацията беше най-важното за наема и търсенето. За студенти и работещи в центъра - перфектно.
П.С. Не всички студенти учат в Студентски град. И заведения има не само в Студентски град.

Това честно казано ме изненадва.
3стайни апартаменти, 2 спални, за 1700лв направени и в центъра.
В студентски 30кв студио е вече 900лв.

А преди 2 дена споделих една обява на 3стаен за 1600лв, някъде си в ман ли и се каза, че за тая цена е нормално.
Банята е с по-лоши плочки и състояние, според мен.
Снимка:
https://www.facebook.com/groups/1768589073411714/permalink/3942305336040066/
Не видях счупени плочки.
А и да има, плочка се сменя.
Ако не ви харесва цвета на вас лично, това изобщо не означава "тотал ремонт". Един иска супер лукс, последен писък на мода 2024, друг гледа друго.

Колко според вас 2025 е наемът на един 3ст апартамент? Според мен средното гони 2к.
То ако за наем трябва на всеки 5г да разкъртваш баня и да правиш, ми ти ще си на отрицателна сметка, няма да ти стигне наемът само за ремонтите на банята.

Неренонтирано 1300 лв. Баба ми имаше същото легло навремето, предполагам че е от 63-4година. Тя го позлваше докъм 85та, след това го разкара:-)
https://m.imot.bg/details/2d171792957292421

Значи аз като питах как се прави ценообразуване, показвайки 2стаен в Манстирски ливади на последен етаж на Акт 14 за над 300к в евро,  ми се обясни, че е мормално и за рискове на дупка и след това. Озадачи ме вдигането на цената с 110k евро за три месеца, при положение,че и тогава и сега сградта е на Акт14. Да работи се по нея всеки ден, но все още е на акт14. При все че апартамента не е продаден повече от три години.
В съседната сграда също НС, но с акт 16 / няма рискове/и собствен озеленен двор с детска площадка има обяваен 2стаен, пак на последен етаж, сходна квадратура, много добре обзаведен за 299к в евро + че може да си купиш по-евтино подземно паркомясто.
Al Georgieva, твърди, че прилични 2 стайни апартаменти в този квартал вървят около 180-200к евро.
На потребителката с преустроения апартамен с 2 спални, на по-хубаво място според всички коментиращи и се предлагат суми от 200-240к евро, което за мен е голям диапазон.
Та как така имот на по-хубава локация, в район с по-малко предлагане, с една спалня повече, готов за живеене  въпреки двете липсващи плочки в банята и лошото състояние на ламината е със 100к врео по-евтин от апаратамент на акт14 и на по-лоша локация и в район с повече предлагане.
Нали най-важното за НИ според всички е локация, локация и пак локация.
Уж в дебелите книги пише, че цената се определя от купувача и водещ е пазарния принцип търсене и предлагане.
Все пак продавача обявява цена, която е някаква отправна точка.
Та тази цена как се опредля: с кристално кълбо, с хвърляне на боб, гледане на кафе или според кефа на продавача.
Не е ли редно за адекватно ценообразуване да се ползват услуги на лицензирани фирми, които ползват ясно определини критерии и метрики. Хора, които  всеки ден участват в сделки на пазара на НИ. При все, че някои от тях предлагат  безплатна такава услуга.

Пропускаш най-големия фундамент на капитализма и пазарната икономика.
Това е ДОБРОВОЛНОТО определеняне на цена.
Затова и най-абсурдното от всичко е някой да тропа с крак и да държи сметка на чужд човек "що такава цена си е сложил".
Ми, така му е дошло, сложил си.
Частна собственост, свбодна воля.
Ма ценообразуване, ма планови цени, ма калкулация.
Това е доброволно. Ти ако искаш си ползвай, но не може да искаш всеки да ползва. Може да му е сантимент. Може да е продал току що 5 други и да държи 30% данък ДДС + доход за тоя имот, ако се продаде.
Ако ви е трудно да се ориентирате в офертите и цените, ползвайте брокери. Ако не ви харесва дадена агенция, ползвайте друга, по-голяма, по-реномирана.

Конкретно за оня имот с 2те спални, в стара сграда, стари общи части, вероятно бъдещи разходи за асансьор и покрив. Липса на поддържани градинки около блока. Вероятно и липса на възможност за паркомясто.
И това изобщо не е изчерпателен критеий. Нито съм специалист по център и по стари сгради, нито съм ходил лично да го гледам.
Може да има хора, дето и да им харесва Ман ли.

Освен това, 60к евро разлика за една преустроена кухньо-спалня в повече не е малко.  В крайна сметка, сигурно е 12квм. По 5к евро на квадрат, малко ли е?

2 страни (продавач и купувач) си обявяват доброволно условията.
Или ги устройва, или не.

Не мога да не се съглася с  dany.
Разглеждам стария имот от личната ми ситуация- не видях дали изобщо е писано да има асаньор, но дори да има, той сигурно е на последни издихания. Аз бих правила не просто смяна на ламинат, а истински сериозен ремонт. Липсата на гараж(и) и невъзможността за паркиране изобщо е голям проблем. Там улиците са с много дървета, дори да имаш къде да спреш в карето, колата ти в някои сезони ще е омазана от каквото пада там от тях; предвид състоянието им току виж и цял клон ти падне.
Съседите в общия случай ще са на издихания като асансьора, често възрастните са склонни да трупат неимоверно количество вещи, водещи до смрад и въдене на разни гадинки..
Изобщо.. на пук на разбирането, аз изобщо не смятам че закупуването на имот свършва с входната му врата..
в НС, стандартно общите части са добри, шанс за градинки или нещо по-чистичко наоколо.

2-стаен, ет. 5/6 с асансьор, сталинистката ъглова кооперация на Дондуков и Васил Левски - 230 К евро, за тотален ремонт, без преустройството на хола в кухньохол. Банята е дори със същите плочки като тази на потребителката тук.
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1b173650244964474&slink=bpg6k4&f1=1

1-стаен, гарсониера, ет. 2/6 с асансьор, на Данаил Николаев, два еднакви апартамента, залепени един до друг, цената на един - 120 К евро. Според мен квадратурата не е точна, поне 40 квадрата е.
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1b173823874178905&slink=bpg6k4&f1=1

2-стаен, поне по обява, партер от 3 ет., обявата е от септември 2024 г., не е ясно дали е актуална. Освен малката баня, няма нищо друго като снимка или разпределение, 120 К евро.
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1b172529950422806&slink=bpg6k4&f1=1

2-стаен НС, ет. 4/6, от другата страна на Васил Левски, до Росица, А16 от 2006 г., кухньохол, спалня и малка баня, банята е с аналогичен дизайн като на питащата, макар и в друга тоналност, 213 К евро
https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?act=5&adv=1b173113884901310&slink=bph0so&f1=1

И 2 кооперации в строеж, ако все още има останали 2-стайни.

Това е предлагането. Още 3-4-5 обяви за тристайни.Общо 2-стайни и 3-стайни - около 10-ина обяви общо.

Оценителите са надценявани като НЕзависими. Като всички други всякакви НЕзависими експерти в България. Те базират оценките си на офертите по сайтовете, евентуално, ако имат данни от конкретна банка/банки - на договорената цена в даден район, вид строителство, квадратура, състояние и т.н. Обявите с много високи цени в МанЛи може да са точно манипулация за вдигане на базовата цена в района, за банките и за продажби.

Съгласна съм с Дани - свободно ценообразуване има, ако си надценил имота си, по каквито и да било причини, просто си виси с години непродаден, докато инфлацията не доведе до това надценената преди цена да стане пазарна. Ако цената ти е пазарна или близо до пазарната и се прояви гъвкавост от продавач и купувач, се стига до сделка, на някаква цена, сравнително равновесна с реалните пазарни цени.

Секънд, в тези кооперации от 50-те години в района вече повечето апартаменти са с наследниците на първоначалните собственици или с нови купувачи. Все пак са минали 65-70 години от построяването им, а първоначалните собственици са били поне на 25-30 години, като са купували. По Искър, пред една такава кооперация от 50-те години, с 2 входа, тротоарът е сигурно 5-6-7 метра широк и половината е паркинг за напречно паркиране. По другите улички е успоредно паркиране. Дърветата са кестени, края на пролетта капят цветовете с лепкаво, но след това само евентуално кестени да падат, и листа. Та единият вход на тази кооперация, точно отстрани на градинката на Искър, е оправен, първо 1-2 апартамента топлоизолираха, после целият вход, с изключение на 1 апартамент, който май е партер. Другият вход е с отделни топлоизолации, не е оправен цялостно. Давам като пример само, има доста кооперации, оправени цялостно, има и частично, има и такива без оправена фасада, но пък тогава се е строяло добре и в повечето случаи фасадите са в добро състояние, без обрушена мазилка. Така че зависи.
Голям плюс (макар за мен лично да е минус) е градинката, както и паркът, за кучкарите.

Благодаря на всички, които се включиха с полезни коментари и конкретни предложения!

Само, че и в НС, закупено на акт 14/15 също му предстои ремонт. Само там като плюс имаш прозорци, нова входна врата и инсталации. Показаното жилище не е тоталка, за мен. Спокойно може да се живее с освежителен ремонт за непретенциозно семейство, което е вкарало всичките си пари в имота. Единствено бих ремонтирала банята и не защото е толкова зле, а защото е хубаво този гаден ремонт да се направи преди да се нанесеш. После е неудобно да правиш ремонт точно на баня. Другите стаи се оправят и в последствие, и с по-малко пари.