Обсъждане на имотни обяви - 37

Аз си казвам мнението като някой, който може да извади 2 к за наем. Ще предпочета да се къпя в баня на 2 години, а не на 20
Ето локация и ремонт за 1800 лв. https://m.imot.bg/details/2d173824579135305

Аз съм се наслушал и начел на мнения от хора, които "дават ххх за наем".
Въпросът е, че 1 пример не покрива всички. Това, чисто математически погледнато.

Нали не мислите, че само с вашия вкус и предпочитания започва и свършва светът (и пазарът в т.ч.)?

Определено не мисля, че аз съм някакъв стожер и моето мнение е единственото меродавно, но във форумите все има право да се изкаже
Та си казвам аз какво бих предпочела.
И за да не е спам:
Що се отнася до ценообразуването, понеже работя в индустрията, но не в България, мога да ви кажа как става в Германия.
Данните за сделките НЕ са част от публичния регистър и да се докопаш до тях е сравнително трудно и скъпо начинание. Но има една платформа, с която работят банки и оценители. Те поддържат базата данни, а брокерите заплащат, за да получат достъп до нея. Обикновено брокерите задават параметрите на имота, който искат да продадат или дадат под наем и получават лист от резултати с имоти в непосредствена близост до въпросния и цените на реално сключени сделки. Като включени са състоянието на имота, квадратурата, година на строителство и брой помещения, както и периодът за който имотите са били на пазара и движението в цените им.

Митко, всички сме наясно с плюсовете и минусите на старото и новото строителстово и за възможността за паркиране в различните квартали в София.
Апартамента на Акт 14 се продава от инветитор, не му мисли ДДС-то. За другия в съседната сграда няма да продва още имоти в рамките на годината, а за потребителката, която иска да продва при СМГ да сподели, но ме съмнява да продава още, че да дължи ДДС.
Ти нали продава скоро в Студентски град, можеше просто да споделиш как си ценообразувал, а не да пишеш този ферман ако това, ако онова и още акота.
Или ти несъобрази, че ще продавш три и не си разпредли дължимия данък върху трите имота, да си ги продадеш и да вземеш парите който ти трябват, вместо да чакаш една година.
И ако искаш сподели как една сграда ще вземе УВЕ / Акт16/, без да отговаря на проекта. За преустройството на едни седем апартамента питам.
Иначе евала за това, че споделяш лични мнения и наблюдения въпреки недостига на време при теб от цялто тичане по купуване, продаване и отдаване на НИ в София. Особено за нивата на наемите, където доста хора тук могат да си сверят часовника.

При равни други условия и аз, и всеки би предпочел прясно ремонтираното.
При равни други условия, обаче, аз като наемодател бих предпочел да НЕ ремонтирам, ако не се налага.
Безброй пъти съм слушал "това не, онова в никакъв случай"
Без "А, Б, В, Телевизор, миялна, нови пердета, нови плочки, 1/2 на сегашния наем".
Броим точно 1 или 2 дена, апартаментът е отдаден с щастливи наематели. На обявената цена.
Същото се случва и с продажби.

Всеки може да си има претенции всякакви. И да дава мнения всякакви. Аз не съм против това и няма как да бъда.
В случая говорим, обаче, кое е реално възможно и дори вероятно да се случи.
В София вече 2000лв е много среден наем за средно ниво 3ст жилище по кварталите от типа Младост, Дианабад, Ст град. Търсене има сериозно.
Независимо какво мисли някой гледащ отстрани.

Колкото до чужбината, тук нито има такива бази данни, нито има такова роботизирано "купуване и продаване" у хората.
Като изобщо не казвам кое е добре или зле. А само констатирам факта.

Като причина на горното (далеч не единствена) е, еднотипното строителство, разстелените на ширина градове.
Тук при нас си имаме СС, НС, бетони, тухли, а от скоро и сглобяеми. И все близо до центъра, а в коментирания пример в самия център.
В чужбина тези оценявания вървят (постигат резултат) в разни предградия, далеч от всичко, където цялото предградие е строено сигурно от 1 фирма с еднакви сгради и качество.
Едва ли ще се предположи достоверно, ползвайки тая база данни имот на Шанз Елизе или някъде до Двореца в Лондон.

Върпросът е в принципа, не твърдя, че София (ми) е Лондон.

И за наем и за покупка има хора, които ще предпочетат ново с компромисна локация или етаж, напр.първи,който за мен в центъра не е Ок и такива, които ще предпочетат по-старо, но с добра локация, етаж, изложение. А за такива с безкрайни бюджети, ще се намерят и с всички екстри. Дай боже, всекиму!
Някой писа за ценообразуване с брокер, експерти и пр.. За оценителите-Ами, не става само с таблици, при това неактуализирани от години. А брокерите не работят с един район и не познават района, така както някой, който живее там и се интересува какво се случва. Ето- мандаринка живее в района, следи продажби и цени и ми беше много по-полезна от брокера. И като цяло всяко мнение, критика, предложение, пък било то и крайно субективно допринася за трезва преценка относно очакванията на потенциалния купувач в момента.

Лицензираните фирми правят така: идват, питат кога е строен блокът/къщата, от какво е (панел, тухла) и колко е голям, правят снимки на стаите. След това изготвят доклад, в който прилагат обяви за подобни имоти в района и на тази база определят пазарната стойност (разбирай - слагат осреднената цена за района). За тази услуга, която е задължителна при кандидатстване за ипотечен кредит, искат 150 лева (вече може и повече да е).
Така се ценообразува в България.

Аз имам няколко отдадени апартаменти в София и точно в някои от посочените квартали.
Абсолютно наясно съм с цените и ситуацията, за да говоря и от личен опит

Както казвам, това ми е работата - скрейпвала съм данни и от български сайтове за лично ползване и анализи, не говоря само теоретично, а и практически.
А за неактуални таблици и тн, въобще не става въпрос, всичко е базирано на МЛ алгоритми, които отчитат покупателната способност средната заплата, демографията на региона и тн. Аз го обясних простичко, за да се разбере.
Ако на някой му е интересно, мога да обясня и по-подробно.

Достоверни данни и алгоритми в България няма и няма как да има. Въпрос на манталитет. Брокерите също манипулират и продавачи, и купувачи, съответно надолу или нагоре от пазарните цени. Манипулират и обобщените данни за пазара за отделни квартали, в зависимост от това къде имат повече оферти за продажба. Примерно, ако строител им е възложил да продадат цяла нов обект.
Затова продавачите се опитват да се ориентират по диапазона на цените в даден район. Получава се малко омагьосан кръг, защото и вече актуалните обяви са ценообразувани на същия принцип.

Дискрийт, аз просто пускам от чист теоретичен интерес търсене за продажби в този район, теоретичен  интерес, защото не купувам или продавам в момента, но да имам обща представа какво се случва в квартала. Знам плюсовете и минусите. В момента се застрояват почти последните останали парцели с къщи. Има строеж на ъгъла на Волов и Искър, вече е почти готов за А14, остава само последният мансарден етаж да се застрои. Едните обяви за НС са за ъгъла на Майор Агов и Искър. На Искър, срещу ъгловия строеж на ъгъла с Волов, също има малка кооперация, не съм я наглеждала, но сигурно върви към завършване. На Петра, до ИСУЛ, бяха започнали строеж, беше се забавил, не знам как върви към момента.
Завършено НС в района има различно. Има кооперации на по-нормални парцели, 6-7 етажни, с по-нормални апартаменти предполагам. Има и по-старо НС в миниатюрни парцели, в които съм ходила преди години на оглед - 4 етажа и 5-ти мансарден, помещения ню-ню.

Да ти дам идея за "реклама" на жилището - с градинка за деца и кучета. Така покриваш 2 таргет групи - и на родителите, и на кучкарите, или и на двете. Голяма драма е сред много млади купувачи/наематели къде наблизо има градинка да си пуснат животното да тича. 

Откакто районът стана синя зона, вместо зелена, ми се струва, че е по-лесно паркирането през деня. След края на работния ден вече е по-тегаво, разбира се.

Но наистина кварталчето е спокойно и удобно откъм транспорт, за хора, които са с деца, това е важно, защото от 5 клас нататък децата вече почват да се придвижват сами.
Почти същото може да се каже и за уличките около 5-те кьошета. Може би има една идея повече коли, заради излизане на главни булеварди и обекти в центъра около НДК и Витошка, но пак е сравнително спокойно за децата като отраснат. Добри училища наоколо, болници, удобен транспорт.

Пазара и цените са свободни.
На някой може нещо да му е много скъпо на сърцето и да го пусне с 30% над пазара, а друг да се влюби в това жилище и да ги плати.

И ето как е произлязъл изразът "любовта е сляпа"

Не знам дали е по темата точно. На Климент Охридски Софарма строи голям комплекс. Има ли пуснати обяви? Как са цените?

Още не, поне аз не съм видяла.

https://www.facebook.com/reel/9406710839409703

Ако уцелиш набирателна обява с фалшива оферта, или пък си колега брокер.

Защо ти плащаш на брокера?