Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 94

В Ман. Ливади от 15 години строят, ама май още не са се получили нещата. Оня ден след някакво фирмено събитие трябваше да оставям една колежка там и тя вика остави ме на Бул. България и аз ще се прибера пеша, то не е далеч. Ама аз викам в 10ч вечерта тъмно, кално, дай да те оставя пред вас, че си сама жена и нека съм джентълмен. Бре, като почна, тук дай наляво, там дай надясно, една теснотия, едни дупки, локви, еднопосочни улици без никакъв план, задънени проходи, всичко плътно с коли, не мога да обърна. Синанишко Езеро ли май се казваше улицата, та още натам след нея в някакъв тупик.
Тя жената явно и друг път така са я карали и си знае, чак й стана неудобно.
И викаш, чужденците само чакат 1.1.26 та да запретнат ръкави да правят улици, канали и трафопостове, вместо да се фокусират над жилищата и продажбите им?
За мен е ОК, нямам проблем с тях, приветствам ги - дано внесат малко цивилизация. Проблемът ще е за тях, мисля си.

Крис, проблемът, всъщност не признава национална принадлежност, защото който и да дойде, крайнитят потребител е вътрешния пазар, тоест клиентът.
На този продукт, клиентът е българинът. Крайният клиент, имам предвид. И той плаща за инфраструктурата или липсата на такава, а повярвай ми, тротоарите са само миниатюрен процент от стойността на ифраструктурата.
Няма да смятам нищожният процент чужди граждани, които закупуват жилища тук.
Останалото са спекуланти под една или друга форма и без значение къде по света, щом се генерира достатъчно голям марж за инвеститора и относително добра сигурност за вложението му, доприпква, стри си там каквото строи, продава и си заминава.
Сега, обаче, в у нас се отваря една нова за нашия пазар ниша, а именно наемите. Тоест- до вчера този пазар беше недоразвит и в едни символични пазарни нива, тотално безинтересни за относително краткосрочни търговски цели и се обслужваше от нашенци почти и само, по причини, които ако са интересни мога да развия в бъдещи разсъждения, но този пазар също се промени и започна да изглежда по-европейски в много параметри, да не кажа всички. И ето в тази точка на един инвеститор започва да му излиза сметката в един малко по-дълъг хоризонт, защото до сега, за нация, която в чудовищен процент от народопсихологията стои въпросът да притежава жилище с цената на всичко, но вече започва да се разчупва този формат по различни причини, които можем отново да дискутираме някой друг път, важното е, че наемният пазар вече става фактор в относителния дългосрочен хоризонт на потенциалния инвеститор.

Azzy,моите наблюдения са точно обратните. Който се опари от дългосрочен наем, или минава към краткосрочен,или продава. Или държи жилището да изцеди максимална ипотека,за да финансира други жилища в строеж,наемът е само бонус. На мен наистина ми е интересно на тези чуждестранни инвеститори как пък нямат по-доходоносна инвестиция в дългосрочен план,че ще се набият на нашия наемен пазар. Най-много зад привидно чуждестранния фонд да стоят стари лица или някой невероятен комисионер да е успял да ги убеди, за да вземе някакъв % от сделката. Или може да има някакво скрито субсидиране някъде, дали в чужбината от която идват,дали тук.

Да се "опариш" можеш от абсолютно всеки бизнес. Не знам какво се разбира под "опарване", но в масовия случай собственикът или се е предоверил, или не се е застраховал, или не е контролирал, или и трите. Или няма договор, или този договор е калпав, или депозитът е минимален, или наемателят не е достатъчно респектиран.
Това го пиша като човек, който също се е "парил". Нямам никакво намерение да се отказвам, правя ремонт и продължавам напред.

Освен това - фирми наемодатели свеждат до минимум "опарването" с железни правила. Неслучайно от една такава наемателите реват къде ли не. Карали ги да боядисват, да поправят щети, какъв ужас. Реват, реват, па си платят.
Прогнозирам, че след десетина години все повече фирми ще отдават. Физическите лица, които ще останат на пазара, също ще действат по-професионално. Който не разбира пазара и желанията на масовите наематели, ще отпадне от него или ще продължи да се "пари".


"България е сред държавите от ЕС, които осигуряват най-висока доходност от покупка на имот с цел отдаването му под наем".
https://trud.bg/a/articles/%D0%B3%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%BC%D0%B8- … C#google_vignette

Хора, сериозно се самозалъгвате, че чуждестранни фондове ще дойдат. След всяка голяма стъпка на БГ все качаме накой да дойде, но вече десетилетия историята показва, че никой не идва. Отворете си балансшийта на България и вижте. Нашия баланс е отрицателен десетилетия наред. Чуждестранните омвестиции са нулеви или минимални. До толкова до колкото ако нещо стане да може инвеститора да се изнесе набързо с минимални или нулеви загуби. Инвестиции има колкото да серъпнат нещо, да могат да източват или експлоатират народа. Например кауфланд магазини, офиси. Няма нито тежки заводи, фабрики, производство, високотехнологични такива, дейта центрове и тн.
Дори и да дойде някой инвеститор, той ще строи собствени сгради build to rent и при възникване на проблем, ще продаде и напусне. Но да купува от ЧЛ на парче тук таме, това е пълен абсурд, първо ценово, второ оперативно. Как може да се самозалъгвате.

"показва класация на британската застрахователна компания William Russell." - така пише в статията.
Тази компания тука ли е дошла да проучи пазара, или е прочела нещо в ЧатГПТ?
Доходността всеки може да си я сметне, като види оферти колко ще му струва да си купи имот за отдаване - ама готов, не на зелено или на Ш/З, добави 10% разходи за сделката, после види годишния наем в същия квартал, и раздели едното на другото. Това е брутния доход преди празни периоди, поддръжка и ремонти, и данък.
Дори не пише колко е този прословут доход. Само пише сред 10те най-високи в ЕС, 27 държави. 2 страници по-назад съм дал годишния ръст на БВП - 1.6% средно за съюза, и няма изгледи да се ускори много. Смятайте колко ще расте и доходът от наем.
А за големите глобални фондове инвестиционната вселена в доста широка и не включва само ЕС, който е със западаща роля в световната икономика и геополитика. Няма какво да се лъжем - и това не значи, че съм путинист или тръмпист. Със съжаление отбелязвам реалността.

5 на 100 е ако купиш имот с крайна цена 100 хил.евро  с всички данъци,обзавеждане,комисиони и го отдаваш за 5 хил.евро годишно. Покажете ми колко имота може да се купят сега такива? Или на 200 хил.евро да го отдаваш за 10 хил.евро годишно. Приказки от 1001 нощ.

Наблюдения над корпоративна форма на инвестиция ли имаш предвид.
Не те разбрах.

На първо място гледам е Молдова.

Лошото е, че някой е взел пари за тая статия...

Azzy,корпоративна форма на инвестиция и силно оптимистична доходност от 5% (както твърди статията) не ми се връзва. Такъв % таргетирана доходност съм виждала само при пенсионните фондове,които са регулирани какъв % от набраните средства в какво точно може да се инвестират,а също и при инвестиционните посредници,които управляват чужди средства. И двата вида бизнес са силно регулирани и в общи линии фокусът им е да запазят вложените в тях средства,докато те прибират сигурните си такси за управление. Аз не съм запозната с влизането ни в ЕЗ дали,например, австрийските пенсионни фондове могат да инвестират на българския пазар в някой АДСИЦ. Но това по същество са други игри и е много далеч от корпоративно инвестиране.  Една фирма,корпорация, която цели истински бизнес,не би се задоволила с такива ниски доходности, при положение,че има свободата (а не ограничението както при пенсионните фондове) да инвестира в каквото реши.

Ето една прогноза за след нова година, приемете я с едно на ум защото е писана от брокерска агенция.
https://delta3analizi.com/2025/07/17/balgariya-evrozonata-kakvo- … stvenite-finansi/

Аз не съм поствала тази статия.
Моите изказвания включват най-простите инвеститорски сметки, които нямат националност и не се различават от най-обикновен бизнес.
Произвеждаш продукт /строителство на кв.м. на стойност Хикс, продаваш за сума Игрек, което в строителстото е около два пъти хикс, тоест печалба 100%.
А ако тренда е растящ, пазарната капитализация за срок от 3-10 години е относително висока, тоест, ако си стартирал на средни продажни цени 2000 евра.м2, след три години можеш да продадеш на 3000 евра и отгоре за м2.
За 5% и дума не може да става.

Отделно, генерират се наеми, за периода на възходящия тренд, след това продаваш и си заминаваш в следващата държава, в която има въпросния възходящ тренд и може да се повтори същото упражнение. Или в същата държава, същото упражнение.

Можеш да ползваш подизпълнители и да останеш в ролята на инвеститор, единствено и прочее варианти.
Само, че в условия на повишен риск и несигурна регулация, досега тук бяха рисковите играчи и перачи- гърци, евреи и всевъзможни видове от бившите руски републики с пари за пране, изпраха ги, продадоха и продължиха щастливо напред. Това е публична информация и обществена тайна.
Включително и зад големи компании играят капитали в някакво процентно съотношение въпросните фондове, които се видяха в чудо, говоря за Артекс, отново публична тайна, но все пак г-жа Весела срути къщичката, след като съпругът и забеби любовницата си.

След влизането в регулациите на Евопейската банка и прочее застраховки и механизми за защита, вече по-консервативните фондове от старата Европа могат да включат в този потенциален интерес.
Бизнес, като бизнес.

Абе те макроикономисти, финансисти, фондове не могат  познаят, пък какво остава разни брокери. Те тея повече взеха да разбират от всичко от таксиджиите. Ами да отвори международен фонд тов брокер и да привлича чуждестранни инвестиции. Ама нейсе, вероятно с имотите рибата кълве повече и по-лесно.

Потенциала в мандол:

Между другото тези DELTA 3 са единствените брокери, които ме разубедиха за проблемен имот и ми върнаха стоп капаро. Щом се сетих, ще им направя реклама - имат канал, в който пускат нови проекти без комисион до определен период:

https://invite.viber.com/?g2=AQBr0gnMK42Z4lLaSY9ZS91kX3iKujBbK88 … VSzKIZp8t&lang=bg

Ха-ха, Гого, и аз оттам взех снимката на Малинова Долина, която постнах вчера. Да няма да ходя да им газя в калта - стига ми дето ходих в Манастирски Ливади наскоро. Ще чакам, както каза колежката, като се оправят нещата някой ден.
Засега ти отговарям от името на жителите на квартала: амчи къдье да паркирами? То няма паркумиста. А сига и зилена зона искат да ни слагат. Уууу - долу кмета!
Това, което описваш, не е бизнес, в който регулирани фондове от Европа могат да се включат. То е наистина за местни тарикати и сенчести играчи от бившия СССР.
Нито един публичен фонд в ЕС, който управлява чужди пари, например за пенсии или застраховки живот, няма право да прави такива инвестиции. Можеш ли да кажеш какви точно застраховки или механизми за защита влизат в сила от 1.1.26 за някой, който почва да строи на зелено в къра накрай София и да продава на частни лица, нещо различно спрямо 2025?
Частен капитал може всеки да си влага в каквото иска. Но регулирани фондове, които управляват пари на други лица, могат да влагат във:
- финансови активи, търгувани на регулиран пазар
- облигации и дългови книжа с кредитен рейтинг от рейтингова агенция
- сгради в експлоатация, за отдаване под наем
- държавни облигации, разбира се, както и някои други инструменти, няма смисъл да ги описваме всичките.
Никой няма да си рискува репутацията или да го съдят после инвеститорите му, ако се хване да строи на зелено в БГ и я да не успее да въведе в експлоатация, я да не успее да продаде на планираната цена, или да се появят проблеми със собствеността, или някой друг от десетките рискове, които има в този бизнес.