Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 98

Елементарно, защото за живеене се купува по 1. Затова се вдигна процента с кредити

То се купува за живеене...
Но,  там ще живеят други...
Наричаме ги наематели....

Кой е казал да е забранено. Щом искат нека купуват и да печелят - или да загубят, ако цената спадне. Така работи пазарът.
П.С. Преди няколко години като продавах един апартамент го купи семейство, което си имаше свой за живеене, Купиха го с кредит, за да го дават под наем. Вноската им беше по-висока от наема, отделно дето дадоха самоучастие, данък, нотариус, брокер.
Сега след няколко години се оказва, че са спечелили. Ако някой сега направи същото, кой знае обаче след няколко години напред ли ще е или назад. Риск печели, риск губи.

Дани що така се жегваш? Тинтита пита, хората изразяват мнения. Никой не е казал, че е забранебо да се купува, но банките и държавите упорито се опитват да забранят рецесии, кризи и дефлиране на активи. Искат да елиминират риска. Егати капитализна, има медал за всички!

Дениса, има и 30% празни жилища. Тях как ги наричаш?
Уравнение за 4ти клас - ако населението е в демографска криза, ако броя имоти нараства постоянно, ако има 86% собственост, кое е по-вероятно да има недостиг или излишък на жилища.

А този?

Долното не е мое мнение, дистанцирам се от него...

На тези които купиха с инвестиционна цел  (да дават под наем, или да продадат на по-висока цена ) в последната година 2025, а  те никак не са малко, започва да им пари и скоро ще залея пазар с продажби. Кой обаче ще купува. Търсенето на Апартаменти за собствени нужди е ритмично. Но изчезна търсенето за спекулация и т.н. инвестиция.
Според мен ни чака много дълъг период на спад в цените. Тук ще влияе, освен голямото надуване в последните 5 години и това че навлизаме в световна, а и още-по-голяма БГ криза.

Каква е причината да се отказвам да давам под наем, за да "залея" пазара?
И какво значи да "им пари"?
Нито ми пари, нито възнамерявам да продавам.

Ми човекът каза "през 2025". Ти твоите си ги купила по-рано.
Смятай ако искаш който е купил на пазарна цена през 2025 - не на промоция като вас - плюс разходите по сделката, плюс ремонта до вид за отдаване под наем, дали наемът покрива вноската по ипотеката (или алтернативната цена на капитала, ако е собствен).
Това има предвид вероятно колегата, като казва, че може да почне да им пари. Особено ако се вдигне и лихвата.

Добре, и каква е логиката да си налял един куп пари и да продаваш на низходящ тренд при голяма конкуренция, вместо да пуснеш под наем и да имаш поне някакъв доход?
И през 2025 имам Но не са построени още.

Дали викаш, за брокери и нотариуси и данък община през 2025 и сега ще се натискат и през 2026 да дадат от всичко изброено.
Да, ахам. Точно така ще стане. И аз така го виждам.
Очите ми бизони бели виждат ... песнета на гладния индианец.

Като си купувал 2025 да даваш под наем си знаел цените, даже бих казал , че малко са се покачили за под наем. Не е като да са паднали ( да си чакал 800 € и наемите да са по 300-409€). По скоро пишман прекупвачи дето са взели на заем да капарират и да препродадат преди Акт16 или вместо да си вземат един са капарирали пет с идеята да ги разкарат на Акт16 и да им излезе един безплатен ще имат проблем.
Аз питах моят кредитен консултант за закъсали  клиенти , които не могат да се квалифицират да ми ги праща са не си губят депозита, но строителите директно им връщат депозита , въпреки , че могат да не го правят и си го продават пак. Докато лихвите са ниски и дават кредити цените ще стоят или растат.

Брокерите ако доскоро помпаха пазара плашейки хората че като влезем в еврото цените ще скочат, скоро ще се усетят че единственият вариант да съживят пазара и да направят сделки е да убедят продавачите да намалят цените и че ако не продадат сега другата година може да са по- ниски цените.

Едни започнаха да инфлуенсват, други да менторстват... Ясно е, че вече се преквалифицират
Ако някой търси помощ, ще му дам телефон ѝ, ще остане доволен...



Аа, забравих, има и за продавачи

Ми каквато и при всяка друга инвестиция - доходът от нея трябва да оправдава риска й.
Ако вложа сума в безрискови инструменти, например евро-ДЦК ще очаквам към 3.5-4%. Има нула риск да не ми платят периодичната лихва и цялата сума накрая.
Ако вложа в акции на Тесла, ще очаквам много повече, защото може и да тръгне зле бизнеса и да загубя - и ако видя, че не носи достатъчно или че върви надолу, може да побързам да ги продам дори на загуба, за да не стане загубата още по-голяма.

А в апартамент за под наем в София колко % доход трябва да очаквам, 7-8% някъде? Ако е по-малко според мен не си струва риска. Това общ доход от текущи плащания като лихви, дивиденти или наем, плюс този от поскъпване на актива.

Комшията ми купи преди 1-2 години тристаен и го пусна за 1400 лв. Сега мисля а еврото го закръгли на 750 евро. Плати го 260к, с разходите да речем 280к.
Значи носи доход от наем към 3%, ама вече струвал над 300, така че ако за година носи още 20к от поскъпване, то общата доходност става прилична.
Ако обаче 2026 поевтинее пак до 280к, колко става общата доходност - ми тя е негативна, нищо че вземаш наем.
Ако влезе в низходящ тренд и по-следвашата пак да падне цената му, колко би чакал човек преди да премести парите някъде, където ще носят по-добра доходност, съобразена с риска?
А ако плаща и лихва и тя стане 4%, пък дохода от наем е 3%, или наемателите вземат, че напуснат?
Всички тия огромни комплекси, които се завършват из София, нали били купени предимно за живеене, не за инвестиции - и като вземат А16 и хората се нанесат, нали ще освободят тези жилища, дето са наемали преди? Трябва да докарваме нови 10-20 Хил. човека всяка година от Ямбол и Силистра, ама останаха ли вече и там толкоз хора?

И защо да не чакам 10 години и тогава да продавам, когато цената расте, а не пада?
Толкоз теми изчете, тъй ли не разбра, че имотите, акциите на Тесла и ДЦК нямат нищо общо?

Че в имота може да се живее, че доходи от наем винаги има, че имотът се ползва като обезпечение за други цели и т.н.