Теглене на ипотечен кредит неща които трябва да знаем!

Така изложената операция има смисъл, ако рефинансирате с потребителски. В противен случай:
1.   Имате две ипотеки за заличаване – не мога да ти кажа таксите, защото не знам за каква сума са ипотеките.
2.   Имате нова ипотека за цялата сума, която грубо ще струва около 500 лв. и нагоре, в зависимост от таксата предплащане на Пощенска (нов кредит=стар кредит1+стар кредит2+такса предплащане)
3.   Имате такса за предплащане на Пощенска, която ще я капитализират в новия кредит в Емпорики и ще я олихвяват за 10-годишен период напред.
4.   Напълно нормално да ви падне вноската, защото втория ви кредит е с по-къс матуритет и сега го пролонгирате.
5.   Същият ефект може да го постигнете, ако предоговорите лихвата или периода по стар кредит2.
Не на последно място – няма как да дадем адекватен съвет, защото не пишеш лихвените проценти и останалите параметри.

Бръмбофръц, с удоволствие бих се възползвала от проучванията, които вече си направила  

И аз се връщам да чета назад, защото ние сега започваме 

събрах няколко оферти, сметнахме ако се запазят нивата в момента, че ще спечелим около 2000 лева макс от тегленето и май се отказахме
на всичкото отгоре, писах жалба по случая, заради който искахме да рефинансираме кредитите /груба грешка на служител/ и от Пощенска взеха, че се обадиха да ни предложат за тяхна сметка преразглеждане на лихвения процент като извинение за причинените негативни емоции
направо почвам да вярвам в доброто в такива моменти 

Eхх Мини, направо да ви завиди човек..
Само внимавайте какво подписвате, защото след 12.05.2010 клиента е изключително незащитен и подписал се под договор след тази дата и съда не може да му помогне срещу своеволията на банките.
Мини, ако условията на Юнионбанк те устройват действай. За тях на 100% знам, че работят по правилния бизнес маниер общодостъпен лихвен индекс +  фиксирана надбавка

А при нас Булбанк продължава да си държи на тяхното.. междувременно се указа, че има нарушения по сключването на застраховката, и КЗП установи нелоялна търговска практика - подвеждаща реклама по начина на формиране на лихвите и така.. купона става все по пълен.

Сега остава да ми обяснят и защо без правно основание теглят суми от сметката преди падежа на кредита и естествено да си признаят, че премията си я измислиха 12.2008 г и  клиентите, сключвали договори преди тази дата не са врачки. Това че банката дек.2008 я закъса ликвидно си е лично неин проблем.

Днес гледах Виолина Маринова как подскача срещу намаляването на таксите за предсрочно погасяване и обясняваше как банките смятали риска и не можели така да си предвидят всички разходи..

ОК.
През почивните дни ще седна и ще препиша онова, което имам, че през седмицата все по това време съм в нета и не ми се трака толкова дълго по нощите.

пощенска банка и те теглят преди падежа на кредита, ако има наличност
а какви са най-честите уловки по кредитите, сега като казахте веднага ме загнезди съмнение

най-голямата уловка е методологията за изчисление на лихвата, защото другите такси са фиксирани , а в дългия текст на методологията си оставят вратичка
примерно невинното "и други" им оставя портал за промяна на лихвата когато и с колкото си поискат

Ето вижте това и за неразбиращите от сложните термини има приложена таблица, където са оценявани условията по кредитите на банките
http://web.me.com/lchristoff/LCh_Blog/Blog/Entries/2010/12/6_E%D … %D0%B5%D0%BD.html

Коте, моля те копирай статията и я постни, защото вече няколко пъти се опитвам да я прочета, а ми зарежда само заглавието и останалото е празна страница.

Статията е на Любомир Христов
Eдин милион шарани на Никулден

Резюме:


Това е положението към днешна дата и методологиите са прозрачни, и лихвите са прозрачни и през прозрачността се вижда, че потребителят е напълно защитен от необходимостта да сравнява и избира лихвени проценти на банките, той е напълно свободен да плаща толкова, колкото и когато му каже банката.


   1.

      ** *


Днес е денят на св. Никола и банкерите у нас празнуват. Има какво. Използвайки икономическата комисия и мнозинството в Народното събрание като въдица, те успяха да наловят много шарани: сегашните и бъдещи кредитополучатели у нас, както и европейските Комисия и Парламент барабар с тяхната Директива 2008/48/ЕС от 2008 г. за договорите за потребителски кредити.


Използваната стръв? “Референтен лихвен процент”, определен в Закона за потребителския кредит, в сила от 31 август 2010 г. (т.6, § 1 от Допълнителните разпоредби и чл. 33а от закона). На български език тези текстове означават, че у нас стана легално банка да променя едностранно и произволно, само и единствено по свое решение, лихвата и по потребителски и по ипотечни кредити, след като ги е отпуснла. Кредитополучателят трябва само да плаща - нищо друго. Той е “освободен” от грижата да сравнява условия по кредити и лихви, тъй като не може да знае отнапред след като избере банката, какво ще му сервира като лихва тя след шест, три или един месeц.


За да бъдат третирани като равноправна страна по договор за заем, бъдещитe кредитополучатели трябва “ да получават адекватна информация относно условията и цената на кредита ..., преди  да бъде сключен [договорът]… С оглед осигуряване на възможно най-пълна прозрачност и сравнимост на предложенията за сключване на договор, тази информация следва да включва по-специално годишния процент на разходите...”. Това е намерението на Европейската директива.


Как може да се реализира то? Като се покрият следните четири теста:


1.Променливият лихвен процент трябва да се определя по ясно и еднозначно отнапред известно правило;

2.Нито клиентът, нито банката да могат да влияят на посоката, размера и момента на промяна на лихвения процент;

3.Лихвеният процент да се променя само в резултат на фактори, влияещи на лихвените условия на пазара;

4.Клиентът да може - сам или с експертна помощ - да изчисли лихвения процент по кредита си, когато той се е променил и да стигне до същия резултат, който е пресметнал и неговия кредитор.

С едно изречение: след отпускане на кредита, банка не може да решава за лихвата, а само да я изчислява.


С какви намерения изковаха законови текстове по този въпрос нашите народни представители? Мартин Димитров в Народното събрание на 15 юли 2010 г.: “От предложенията, които сме направили заедно със Стоян Мавродиев, ще има преки положителни последствия за живота на българите: кредитите ще станат по-прозрачни, методологията ще бъде прозрачна, лихвеният процент ще бъде достъпен в интернет... Ти не можеш днес да подпишеш един договор, а утре банките да ти кажат: „Да, но сега не тези пет фактора, вземаме нови седем фактора, примерно, не инфлацията в България, искаме инфлацията в Европейския съюз, в Африка или някъде другаде”. Това не може да продължава по този начин! Точно така ще защитим българските потребители....”


За какво говори народният представител? Накратко, за следните три постановки на закона:

1.“Референтният лихвен процент” - променлива част на лихвата по кредита - се определя от банката-кредитор по нейна методология;

2.Методологията, която всяка банка използва трябва да е публикувана на нейната интернет страница;

3.След сключване на договор за кредит, банката да не може да променя методологията.


Три месеца по-късно можем да проверим как на практика се реализира “защитата на потребителя” и какви са “преките положителни последствия за живота на българите”. Това правим като сравняваме методологиите за определяне на референтен лихвен процент, публикувани от някои банки у нас. Сравненията са в приложената таблица. Банките се разделят в четири групи: зелена, жълта, червена и черна.


1.В зелената група влизат МКБ “Юнинонбанк”, Прокредит банк и Тексимбанк. Те използват пазарен лихвен индекс за свой референтен лихвен процент. Така покриват четирите теста за равноправно третиране на клиентите си: ясно правило, банката не влияе на лихвата след отпускане на кредита, само лихвени фактори променят лихвата по кредита и клиентът може сам да провери и пресметне всяка промяна на лихвата по кредита си като се информира за стойността на пазарния лихвен индекс и го събере с договорената надбавка. Тези банки не се възползват от възможността сами да определят референтния си лихвен процент по собствена методология. Т.е. резултатът е не поради, а въпреки Закона за потребителския кредит.

2.В жълтата група влизат такива банки като ДСК банк, Райфайзенбанк, Сосиете женерал Експрес банк и други. Те са изброили, изглежда, изчерпателно факторите, които ще влияят на техния “референтен лихвен процент”, наричан най-често “базов лихвен процент”. При тях се отчитат или лихвени разходи, специфични за банката или специфични нелихвени фактори. Това прави техните “методологии” неясни и несравними. Освен това формулировката на факторите е обща и нееднозначна. Например, дори когато използват пазарен лихвен индекс като СОФИБОР, не е ясно той 3-месечен, 6-месечен или 12-месечен е, така че лихвата по кредита може да бъде променена без промяна на методологията, а чрез промяна в спесификацията на факторите. Не се посочват тегла на различните фактори. Така че лихвата може да бъде променена след отпускане на заема чрез манипулация на теглата по решение на банката след отпускане на кредита. Сред факторите, които влияят на лихвата по кредита на българския гражданин са и такива, които са разход за банката, но не са лихвени и следователно трябва да бъдат отразени в надбавката, а не в “референтния лихвен процент”. Сред тях са валутни курсове, регулаторни нормативи на БНБ, кредитен рейтинг на страната. С включването на тези и подобни фактори в “референтния си лихвен процент”, банките прехвърлят валутния, регулаторния и политическия риск директно върху “защитения” потребител, който като правило нито може да прецени нито има капацитета да носи тези рискове. Жълтата група банки не покрива нито един от четирите теста за равноправно третиране на клиента. Освен това, постановката за неизменност на методологията след отпускане на кредита става лесна за заобикаляне, защото банките могат да променят лихвите като променят специфичните фактори, които вземат предвид (и които са описани само общо в методологиите им) или теглата на факторите.


3.В червената група банки Уникредит Булбанк, Сибанк, Алианц, ПИБ, Пощенска банка и ЦКБ. Те се възползват от всички трикове, прилагани от колегите им от жълтите банки като добавят още един - неизчерпателно изброяване на факторите, от които зависи “референтния им лихвен процент”. Това постигат като добавят към списъка на фактори изрази като “и други” (Пощенска банка) или “При промяна на нормативната база и/или условията на финансовите пазари и/или възникване на други обективни обстоятелства, водещи до съществено повишаване разходите на Банката по привлечения ресурс, включително, но не само при промяна на...(Уникредит Булбанк). Тези банки не покриват нито един от четирите теста за равноправно третиране на клиентите си. Задължението да не променят методологията си могат да заобиколят както с описаните по-горе похвати, така и с добавяне на нови фактори, възползвайки се от компонетна “и други” на методологиите си.

4.В черната група влизат Банка Пиреос и Търговска банка “Д”. Не заради методологиите си - те не се отличават с особена оригиналност. Банка Пиреос, например, може да спечели приза за прозрачност с постановка в Общите си условия: “Клиентът се съгласява че Банката има право да промени едностранно приложимия към съответния договор за кредит лихвен процент в неговата цялост и/или всеки един от неговите компоненти, независимо от техния вид и наименование (например индекс, база, надбавка и т. н.)...” Това, в случай, че някой не е доразбрал. Търговска банка “Д” също дава ясно да се разбере, че когато прилагането на нейната методология води до намаляване на “референтния лихвен процент”, банката може и да не го намалява.



Това е положението към днешна дата и методологиите са прозрачни, лихвите са прозрачни и през прозрачността се вижда, че потребителят е напълно защитен от необходимостта да сравнява и избира лихвени проценти на банките, той е напълно свободен да плаща толкова, колкото и когато му каже банката.


Честит празник!

Добре де, а какво може да се направи, ако има подвеждане в текста?
Както ние например сме подписали на едни лихви и за около 6 месеца вноската ни нарастна от 230 лева на 285  /говорим за малка сума кредит- 25 хиляди лева/. По спомен тогава го изтеглихме на преференциална лихва около 9 процента годишна, първите две години без лихва, а в момента гони 12 процента лихвата 

mini, за старите заеми условията са оспорваеми в съда, но за новите поради законовите промени вече е напълно законно да не ти кажат всички условия по формиране на лихвата и да те кундят както си искат.
Според официален отговор от БНБ от Банков надзор се надяват пазара да направи банките по лоялни към клиентите си, а единственото, което можем да направим (ние клиентите) е да не теглим заеми от банки с подобна методология. Именно заради това съвета ми е да се взимат заеми от тези в зелената група.
http://media.snimka.bg/7876/022007024-big.jpg?r=0

http://www.24chasa.bg/Article.asp?ArticleId=738061
Eто един човек, който е осъдил банката.

Да макар и само на първа инстанция и с възможност за обжалване от страна на банката.. но все пак е интересно да прочетете и становището на съдията : http://www.justice-ruse.org/rcourt/2011/01/g/06634510/900c1510.htm

Забележете, че едно от основанията му е, че кредита е сключен преди 12.05.2010  и си задайте пак въпроса защо трябва да внимаваме при какви условия се взимат кредити.

Здравейте,виждам че скоро не  е писано по темата.Дано все пак някой я следи и може да ми помогне.За всички минали по този път е ясно колко ценен е съвета на хората с опит!
Ситуацията при нас е следната : искаме да ипотекитаме апартамента на росителите ми и да купим друго жилище.От банката ни казаха,че няма проблем да ни отпуснат сумата- необходими са ни 30 000ев.Изчетох темата и имам няколко въпроса:
   1.Колебаем се между ДСК ( имаме познат човек там,но това не значи ,че му имаме 100% доверие ) и Прокредит банк.Прочетох приложената статия и разделянето на банките в сектори.....Прокредит попада в зеления, ДСК в жълтия.Проверих в сайтовете на банките и наистина образуването на лихвения % е както е опоменато в таблицата.Но пък ДСК имат : без такса предсрочно погасяване след 3-та година ( имаме желание да погасим предсрочно,като разбира се не е 100% сигурно).
    
 Ако не успеем да ипотекираме апартамента на родителите ми мислим да теглим ипотечен кредит с ипотека на новото жилище.Тогава ще ни отпуснат 20 000ев и ни трябват още 10 000ев.Обмисляме вариянт за ипотечен + потребителски кредит.Притеснява ме само дали вноската ще е по-висока с 2 кредита ( в сравнение с горният вариянт - ипотекирано друго жилище и 100% финансиране) ?

Ето и условията на банките: ДСК - https://dskbank.bg/Page/default.aspx?xml_id=/bg-BG/Individuals/credits/housing/  
( на работа съм и не мога да отворя линка с инфо как се определя лихвата,но е по базов лихвен % )

Прокредит: http://www.procreditbank.bg/main/bg/private.php?here=92

Ако можете да ми дадете съвет и за други надеждни банки ще съм благодарна! Не искам всеки месец да качват лихвата и да си играят с живота на хората! Интересува ме и МКБ Юнионбанк ( също в зелената зона),но в Про кредит ни казаха,че имаме добра кредитна история (фирмените сметки са там,а и имаме 2 погасени кредита към тази банка)

аз да се похваля, че вчера подписахме нямаше подвеждащи клаузи, само упоменат по-ниския порцент и това, че не дължим нищо за преразглеждането. Вноската ни пада с малко над 20 лева месечно