"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

Аз от опит-цената се дискутира ,но обикновено нагоре.Всеки си иска каквото реши-логика няма(не че някой му го дава де)В центъра преди няколко години почти нямаше реално предлагане-сега мож да са се променили нещата."Ремонтиран или обазаведен-не значат всъщност нищо.Това,което пише в обявите,около 90% не е истина.една и съща обява е на много агенции, с различни данни вътре и с различни цени.Има и много "зарибяващи" обяви.
Та-като походиш малко по огледи ще започнеш да отсяваш плявата още докато четеш обявите.

Преди 1 година купихме апартамент в абсолютния център на София-карето НДК и ул. Граф Игнатиев, и положението беше следното: в обявата бяха обявили една цена за апартамент, който беше за тотален ремонт - нямаше дори мивка в кухнята, казахме нашата цена и собственичката мисли известно време, след което прие нашата цена, но при условие, че поемем всички разходи по прехвърлянето. В крайна сметка цената излезе същата на обявената в обявата. Всеки знае какви пари може да даде за даден апартамент. Успех в търсенето. Ако Ви хареса някое жилище кажете Вашата цена и ако Вие писано то ще стане Ваше, не гледайте каква цена е обявена в обявата.

Така, ние подписахме  и идвам да ви споделя.
Овча купел, старата част, с/у украинското посолство, 90 квадрата, 98 година тухла, сега по критерия за ремонт, де да знам, аз понеже съм мързелива, не ми се вижда за повече от боя  и смяна на 1 прозорец дограма (в другите стаи има нова). 4 от 6 етажа, спалня, хол, кухня, баня и тоалетна, тераса. Холът е огромен и ще го делим по някое време. Инсталирано газово нещо за отопление и печката за готвене и тя е на газ. Със старите мебели и уреди (пералня, печка, миялна, хладилник) го спазарихме, за да не влизаме на съвсем голо, малко по-малко ще заменяме, като се чупят. 42 000 евро за апартамента и 500 за мебели и уреди. Данъчната му оценка е много повече

Стелфи, докато подписвахме, нотариусът и брокерката си говореха за 2-3 сделки в центъра, едната споменаха на Неофит Рилски, другите май не казаха къде, по 100-110 квадрата апартаменти, за по около 100 000 евро, т.е. около 1000 евро на квадрат. Стари строителства, но не споменаха в какво състояние са били самите апартаменти.

Честито Еовин добра сделка сте направили.

Това 90 квадрата чиста застроена площ ли е или с общите части?

Чиста площ, частите ги пише отделно като някакъв процент, но не го запомних.

Здравейте!
Включвам се тук, тъй като също предлагам апартамент (и имот) за продажба, като съответно търся да закупя други два...
Нашият апартамент е в идеалния център на София и честно да ви кажа много се чудехме каква цена да му сложим. Срещахме се с брокери, обикаляхме в квартала, обяви, проучвания... Апартаментът е тристаен, около 80 квадрата, с 15 квадрата мазе и малък килер на етажната площадка. Малка кооперация на тиха улица, идеална локация. Хич не ми се продава, но големият апартамент също започва да теснее в едно място и няма как. Е, оказа се, че може да бъде златна мина, въпреки че има нужда от ремонт. Не само заради локацията, а и заради това че има хубав двор, където паркираме колите (а става дума за Зелена Зона - до Пирогов, която в този случай отпада), голямо мазе, достатъчно разстояние между кооперациите, не много хора в блока - 4 етажен е с по два апартамента на етаж. Два балкона, а по-голямата стая има един страхотен перваз, пред който се извива огромна липа, и там съм прекарвала години в четене на книги на сянка, гледайки към улицата. Също така роля играе и изложението. Но да не се залисвам. Ако някой има интерес между другото - може да пише, тъй като предпочитам частни лица, а не агенции.
Но още нещо по темата - тъй като родителите ми живеят в апартамента в момента, а аз съм под наем, мога да споделя и за новото строителство. Има си своите предимства, но и недостатъци. Едното хубаво е, че има много млади хора в тези кооперации и откакто съм в такъв блок първо се чувствам на адски луксозно място (хубав асансьор, коридори, заключващи системи, охрана, невероятна гледка, голям балкон), тихо ми е, защото в новите комплекси не е много нагъчкано и претъпкано, в същото време всички живущи са амбицирани да творят и да поправят и направят мястото хубаво за живеене. Домоуправителят е модерен човек, всичко се прави по електронен път, има гаранция от строителя за повечето неща, ако има проблем. Кофтито обаче е, катто вече казахте, че трябва много добре да провериш с какво е строено. Ние чуваме комшиите под нас - вярно че са с бебе де, ще видим по-натам Също така мазилката - успях да издраскам стената с нокът:)

Иначе имам и друг въпрос - някой да има представа и да може да помогне по слединя въпрос - продажба на земя на строител...?

Много благодаря на всички за отговорите Супер полезни неща ми казвате!!

Аз междувременно стигнах до нови въпроси

Банката дава 80% от стойността на имота според техния оценител, но какво ако тяхната оценка се разминава с тази на продавача - получава се разлика, която с какви средства би се покрила, ако ние разполагаме единствено с първоначалната вноска 20% и приключват финансовите средства? (Всъщност, за да става по-ясно имаме 25000Е и търсим апартамент 90-100 квадрата за нещо от порядъка на 90-100000Е ориентировъчно)

Отделно от това има допълнителни разходи, които някак до сега не ги бях слагала в сметката сериозно, а те са доста сериозни неща... Например такси по прехвърлянето - това процент от общата сума ли е или тарифите са фиксирани? Дори не знам какви са всички съпътстващи разходи и колко сумарно биха могли да бъдат?

Апартамента ще трябва да се ремонтира и обзаведе за (грубо изчислено) около 25000евро. От което произлиза въпроса - може ли паралелно с ипотечен кредит да се тегли и потребителски? И изобщо има ли потребителски кредит 25000евро?

Това, че трябва да плащаме едновременно наем и погасителна вноска по кредита, докато тече ремонта дори не го споменавам

Общо взето обединяващото всичко отгоре е: ако човек разполага с 20% от кредита и банката му даде останалите 80% (които дори са по-малко от реалната цена на апартамента) от къде се предполага, че трябва да се намери сумата, която да покрие всички останали разходи (бих искала да избегна работата с брокери, но не зная дали ще е възможно, което тутакси прибавя 3% към сметката).

Още нещо (Еовин спомена в предишния пост, но не съм сигурна дали е частен случай или такава е практиката) - в обявите да кажем пише "апартамент с площ 90кв.м", към него таван/мазе, ид. части от двора и т.н. Това значи ли, че към 90те квадрата са всички останали екстри, мазета и чудесии, или апартамента е едва ли не 45квадрата, ако от общата квадратура се извади тази на тавана да кажем? Да разбирам ли, че за обявената цена се получава всичко, или допълнителните помещения се заплащат отделно?

Благодаря предварително на който би се наел да отговори на толкова въпроси  

Еовин-браво на вас.На мене  ми се стррува супер сделка.Както и 100 евро за Неофит Рилски-за мене дори и да е за ремонт ще го лапнат като топъл хляб,колкото и да е странно апартаменти в идеалния център наистина се търсят.
 Стелфи
В обявента цена всички кв метри са на една цена-т.е пише 100 кв,а чистат площ е промерно 80.
Има ремонти и ремонти-25 000 евро са доста пари. По повод откъде се взима разликата която не ти достига-от където искаш е отговора.Едва ли някой ще ти даде висок потребителски кредит ако имаш ипотечен

Парите за такси и разлики от ипотеката до цената трябва ти да си ги осигуриш. Чувала съм, че хората теглят потребителски заем за това, ако не им стигат, но не знам точно как се прави, аз си бях сметнала като махна за такси едно 3000 лв, останалото да са 10%. На нас ни дадоха 90%, ама защо и как не знам, ние имахме кредитен консултант да договаря вместо нас. Таксите ни излязоха около 2700 общо с нотариалната такса, учредяването на ипотека, някакви други такси за нотариуса и парите за документи.За агенцията отделно около 2000 лв дадохме. При нас 90 квадрата е апартаментът, а мазето и общите части са описани извън тях в нотариалния акт. При по-новото строителство май не е така и всичко се пише към апартамента.
Аз за това търсех нещо, което да може да мине без особен ремонт, че ипотека и наем щяха да ми дойдат в множко

Stelfy, вие си знаете... но не е ли много рисковано при 25000евро самоучастие и 90-100 000 цена на апартамента, да теглите 65-75 хил евро кредит. Не ви знам възможностите, но това е огромен кредит и съответно голям риск, според мен поне.

Еовин, честито! Ние като че ли скоро няма да намерим мечтаното, но не се отказваме!

Еовин, честито  
Стелфи, и аз не ви знам възможностите (заплати, сигурност на работното място и месечни разходи), но за мен е доста голяма разликата м/у наличните пари и заема. Преди кризата бих теглила спокойно около 100хил. евро, но сега да си призная честно, се замислям. И аз си харесах имот (доста скъп, но и много хубав), за който трябваше да теглим разлика около 115 хил. евро и с мъжът ми още обмисляме тази стъпка Ще ти кажа, защо съм разколебана. Всеки случай е индивидуален, но около нас доста познати изтеглиха по 100-150 хил лева кредити (преди кризата), имаха стабилни доходи, уж сигурност на раб. място и т.н. и изведнъж се оказаха изненадани. Сега се чудят, какво да правят. Страх ме е, че уж имаме сигурност на доходите за момента (и то доста голяма), ама да не ме изненада нещо, знам ли  В днешно време вяра да нямаш на никого 

Че то и мен ме е страх, въпреки че нашият не е никак голям, ама какво да се прави. Страх ме е и че някоя хазяйка може да ме натири сред зима с бебето, щото синът и ще се жени, примерно. Ни така, ни иначе 

Тук говорим за разлика м/у собствени средства и заем, а не да не се купува собствено жилище. Едно е да купиш имот за 40-50хил евро, дори и да нямаш собствен капитал, това е много прилична сума и се изплаща сравнително бързичко /по-безпроблемно/ (при доходите в БГ е много премерен риск). Ние говорим за имоти по 100-150хил евро и налични 25хил евро т.е. дали си струва да се тегли кредит 100хил евро, ако имаш 25хил евро налични. Това е дилемата, а не дали да си купиш имот   (цитирам цифрите на Стелфи като примерни)
Поне нашата дилема е такава. Дали да се тегли креди от 115-120хил евро и да се дадат всички спестявания. Ако всичко си остане така т.е. на тези работи сме, с тези доходи (поне), е ок или да се вземе по-малък кредит, да направиш компромис с имота, но да имаш спокойствието, че ще го изплатиш без много зор или поне без да се отрази съществено на ежедневието  

Еовин, браво на вас, мисля, че сте цената е много евтина, затова и според мен са ви дали 90% заем.

Стелфи, обичайно при старото строителство когато пишат 100 кв.м. в нот. акт, те са реалните, отделно са общите площи, докато при новото е обратното - при написани към 80 кв. м. при нас реалната площ е около 65 кв.ч.

Да, наистина разликата в съотношението самофинансиране/кредит е значителна и започвам да преосмислям или по-скоро да подреждам нещата по-реално в главата си

Мисля, че трябва да се тръгне отзад напред (всъщност вероятно това е нормалната последователност) и в един екселски файл да опишем всички очаквани разходи - от такси, данъци и т.н., до подробно отчитане на разходите за ремонта (настилки, дограма, стени, врати, обзавеждане т.н.). Ето така: http://whata.org/images/1339.jpg
След това да съпоставим с 1000та лева, които можем да отделим на месец за вноска и това да ни даде сумата, на кредита, който трябва да изтеглим (вкл. потребителския).

В момента плащаме 500лв. наем. 1000лв. вноска за ипотечен и потребителски кредит общо ни е абсолютния максимум, иначе както казва missence би ни се отразило съществено на ежедневието

... И без да съм описала разходите във файл виждам, че апартамент за 100 000Е ще се окаже мираж, особено в комплект с ремонт за 25 000Е...

Вероятно трябва да не изключвам и офертите за апартаменти 85кв. (вместо желаните 90/100+). В момента сме в толкова - точно 85кв. лично премерени, двустаен, но с преустройство не е нереалистично да се направи стая на мястото на кухнята която би могла бъде преместена в хола...

Но. Дали цената за преустройство и/или ремонт на супер разбит апартамент (+ наем през това време) е по-изгодна спрямо цената на що-годе читав апартамент... Трябва да се разследва

В крайна сметка и от ремонта има как да се спести - само от запазването на дървените настилки (с реновация) биха се спестили доста средства, вероятно има и други неща, с които може да се направи разумен компромис, който да работи в наша полза...

Във всеки случай, ако се стигне до купуване и ремонт бих използвала като пътеводна светлина цялата рубрика от този блог: http://whata.org/blog/?c=remont (препоръчвам да се отиде най-долу на страницата и да се скролва нагоре, за да се запази хронологията на постовете). Споделям го, в случай че на някой друг би му бил от полза също

P.S. Пак благодаря за отговорите по въпроса за квадратурата и всичко останало!!