"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

Сигурно постът ми е за "Днес съм много щастлива,защото..." предотвратих имотна измама,която щеше да ни съсипе финансово.Ще споделя,пък дано помогна на някого с опит.
Исках да купя земя.Обажда ми се по телефона жена,която ми предлага имот на нейни роднини.Виждам го на картата,одобрявам го,предлагам цена,тя отказва-било малко.След половин час звъни,съгласни били.Тя е от Хасково,собственикът от София,ще пътуват до моя град за да си оправят документите(скица и данъчна оценка) и искат същия ден да стане сделката,тъй като мъжът на другия ден е на работа в София.
Тя:представя се като брокерка и излезе,че разполага с имоти по всеки вкус и джоб.Говори много,без да я питам обрисува образцовото си семейство с деца и внуче.Започнах да я хващам в противоречия и това не ми хареса,но го отдадох на напрежението на всеки брокер дали ще си получи комисионната.Изрусена,сини очи или лещи,около 40г.
Той:държавен служител,женен за учителка с дъщеря на 13,която пътува с него,че нямало на кого да я остави-по негови думи.Силно мургав,нисък.Говори само при нужда,силен шопски акцент.35г.
Документите:преди 6г.почива баба му.Бащата на продавача,единствен син на бабата,бил извънбрачен и тя е била натисната от баща си и брат си да го остави в дом за осиновяване.Заради натиска,тя скъсала отношения със семейството си.След години издирила сина си,бащата на нашия продавач.Тя била неженена,без деца и макар да не са водили дело за припознаване,тя пише завещание,в което оставя този имот на своя внук.Бабата и бащата са починали,няма кого да питаш.Завещанието е писано на ръка от някого,има печат на нотариус.Нашият нотариус каза,че според него си е валидно и са минали 5г.,откакто е съставено,т.е.изтекъл е срока за възражение.А да го обявяват за нищожно,шансът е малък при починала собственичка.Аз съм виждала фалшиви документи,направени по-добре от истинските и не се доверих.Поисках от нотариуса да влезе в регистъра,което той направи и констатира единствено,че продавачът не е правил нищо с имота,който не му е вписан.Продавача каза,че откакто баба му е починала,не е ходил в кооперацията да получава рента.Бабата имала починал брат с двама сина,които биха се явили законни нейни наследници.С тях продавачът не поддържал връзка и смята,че те нямат нищо общо с бабините му имоти.
Според нотариуса проблем нямало.Всички вкупом ме натиснаха да приключим сделката в последния работен час и на нотариуса и на банката-т.е.да преведа парите на продавача.
Не ми хареса тази работа и заявих,че сделка ще има едва когато проверя имотите в Службата по вписванията.Аз не съм юрист и много трудно се ориентирам в материята,но пък имам (отрицателен)опит и логика.
Днес:имотите се оказват собственост на племенниците на бабата,т.е.на брат й децата.Нашият продавач,който уж никога не бил ходил в кооперацията да взима рента,се оказа,че е ходил,но кооперацията го е уведомила,че има копия от нотариалния акт на "братовчедите" му и не му е платила нищо.
Нормално би било той веднага да заведе дело,че са му отнели бащинията.Той просто си тръгнал и нищо.А на нас каза,че никога не бил ходил в кооперацията!
Затова го смятам за измамник.Дори и "братовчедите" да са го прецакали,той се опита да прецака нас на свой ред.
Бъбривата "брокерка" се канеше с пълномощно да продава имота на някаква жена,пак бързо,че имала нужда от лечение(защо ли не съм учудена).
Много,много внимавайте с документните измами.Проверявайте до дупка и то сами.Ей го нотариуса как щеше да ме закопае,уж работата му е да провери чистотата на сделката.Абе какво да говорим...черпя ви виртуално за късмета,който изкарах

Живяла съм в тухлен блок - строен малко преди 70-те. Разпределението беше Кухня + Трапезария, дневна, спалня, отделна стая, баня и отделна тоалетна. Не знам как е в панелите, но мисля, че в по-новото строителство - може би след 80-та са почнали да правят и мокри.

Бони-81, браво! Браво на теб, че си се организирала и мислила логично - с такива нотариуси... Ако сделката се беше осъществила, и тези хора са измамници, както изглежда, какви биха били последствията за нотариуса? Вие си плащате, евентуално губите, а той? Осъден заради некомпетентност или незнание? Или следва приказката "битият - бит, ......... (продължението го знаете)

Точно това и мен ме интересува.Той каза,че само  давал мнение,а страните решавали дали да сключат сделката.Аз не съм много съгласна,защото когато изповядва сделка,той винаги пита  продавача дали си е получил парите,а интересите на купувача кой ги гарантира?За какво тогава се плащат няколко стотака нотариална такса?
Мисля си,че човек с документи за собственост или пълномощно за продажба,без проблем може да продаде един  имот два пъти в рамките на един ден(примерно).Като се изповяда сделката,нотариусът внася документите по нея в Службата по вписванията и чак като се обработят,имотът вече излиза на името на новия собственик.През това време много измами могат да се случат.Аз ли не разбирам,или е тъпо направено,че нотариусът не може да "резервира" дадения имот в регистъра в момента на плащането.Така ако собственикът се готви повторно да продаде имота,той вече да е със статус "продаден на...".Това ще алармира втория по време нотариус,че се готви измама.
Изобщо,за какви регистри става въпрос,като нотариусите нямат достъп до това,заради което работят-имота,сделката.Нашият н. влезе в досието на продавача,свери му личните документи,активността:не е купувал или продавал имот,роднините.Ние не сме се събрали заради родата му,а заради имота.И точно  имота не може да бъде проверен и плащането по него-вписано????
После,как измамникът се сдоби с данъчна оценка и скица-би трябвало веднага да лъсне ,че имотът е чужда собственост и да му откажат издаването(както кооперацията му е отказала рента)?Обяснявям си го с поредната бюрократщина.Купувачът при сделката  плаща сериозна сума на нотариуса за всякакви държавни такси,данъци и пр.Тя обаче не включва вписване на имота в съответната селска община.Там ти лично трябва да изприпкаш,да ръснеш двайсетачка и да го регистририраш на свое име.В противен случай имотът се води на името на стария собственик.За чий се прави това-ясна работата.Редно е това вписване да става автоматично,но...А колко хора не го знаят!
Ако някой може да ми обясни тези неща,ще съм благодарна.Живеем в държава,която съществува само да взима,но не и да си защитава данъкоплатците,така че да се учим от грешките си.

Скица, мисля, че може да поиска всеки, който се интересува от даден имот, стига да си плати таксата за издаването й. Ако си инвеститор например............За данъчна оценка незнам..... Знам, че за ваденето й изискват актуална скица. А в случая след като е имало починали роднини, от който е завещан/наследен имота според мен за сделката е било необходимо и Удостоверение за наследници. 

Не винаги. Ние сме в старо строителство и нямаме килер/мокро. С две спални, баня с тоалетна и отделна тоалетна. При майка ми (също старо) пък с две спални има само една баня с тоалетна и то малка, но има килер. С една баня с тоалетна и две деца навремето беше жив ужас докто се приготвим и излезем за работа и училище всички.

Да де,но когато има завещание,то би трябвало да измести кръвните наследници.
Реално,ти би могла да завещаеш имот на чужд човек,лишавайки роднините си.
В един момент излизат чужд човек със завещание и наследници по удостоверение.
Кой печели нотариален акт?По-бързият.Другият трябва да обжалва,ако се смята за прав, и то веднага.След 5 години я камилата,я камиларя...
Аз лично съм виждала завещание,наистина написано от собственик на имот,но печата от нотариуса е сръчно "добавен".Това завещание мина през един нотариус и един адвокат и съвсем малко се искаше,за да се узакони.Оттогава чуя ли завещание си имам едно наум,а сега вече и пълномощно  
Освен това в конкретния случай вкарвам "неюридическо" мислене:защо бабата не е дарила  внука си с клауза да ползва рентата до живот?Още повече,че дарение се разваля от дарителя,в случай,че реши.Но пък така актът е законен и предпазва дарения от всякакви роднински мераци.

Едва ли........Вероятно има законово решение. Според моето мислене би трябвало да е човекът със завещанието, но.......реално незнам как е - не съм юрист. Но скоро и ние купувахме имот от пълномощник та доста се порових да не стане някой фал..............Изисках им всички видове документи, за който се сетих и за които прочетох в Интернет........И въпреки това преди две седмици като ходих да подавам док-ти, за да ми извадят нова скица ми казаха, че в/у имота ни има вещно право на ползване от реалните бивши собственици на имота /не пълномощниците/. Мъжът беше починал по време на сделката, а жената беше на легло затова и продажбата беше с пълномощно. Но жената беше подписала Декларация за отказ от вещно право. Обаче в АВ по район кой ти гледа приложените док-ти към Акта - Декларация и Удостоверение за наследници от починалия.........Писали ни нас собственици и оставили вещното право......... Та плащахме допълнително такси и пак представях док-ти /добре, че пазех копия/, за да направят корекция в Общината.
А само да попитам, че не съм съвсем сигурна как беше - покупко - продажба на имот ставаше пред нотариус по местонахождение на имота, нали? 

Да 

Да,по местонахождение на имота.
Вещното право е правото на дарителя да разполага с имота си до живот,това ли представлява?И всъщност възпрепятства дарения да продаде или заложи имота без съгласие на дарителя?Но след като така или иначе продават имота,те би трябвало автоматично да загубят това вещно право или?
Никога не ми е идвало на ум и за това да следя  Ето какво намерих в Интернет:отказ от вещно право

На покупко-продажба как се разплащате?Повечето хора искат парите в брой,което крие риска от фалш.банкноти,а и по закон не се позволява над 10 000лв.
По банков път обаче възниква проблем кога да плати купувачът-преди или след сделката.Скоро купувахме микробус и понеже е фирмен,плащането задължително  по банков път.Продавачът настоя да прехвърлим парите и когато си ги видел на сметката,щял да мине покрай нотариуса да подпише.Я мине,я не.И аз се закучих,настоявайки да ми подпише първо,тъй като нотариусът може да спре сделката при сигнал за нередност,но веднъж преведени парите,никой не може да накара купувача да "мине" през нотариуса да подпише.В крайна сметка първо подписахме документите,после аз и счетоводителката на продавача изприпкахме до банката,а продавачът и купувачът(мъжа ми) останаха при нотариуса.Жената се увери,че пари по сметката има и те тръгват и с копие от платежното се върнахме при нотариуса да освободим заложниците  .Всичко беше точно.
Чудя се кой е най-сигурния начин за плащане.Нотариусът казва само,че "единият трябвало да отстъпи".Бе не ми ги приказвай тия с отстъпките,когато става дума за хиляди.Та затова питам тук.

Скица/схема на имота и данъчна оценка може да искат само собствениците или трети лица, но с нотариално заверено пълномощно. То по тази логика всеки ще си вади оригинални документи и кво става ...............

Плащането става като в нормалните държави- през доверителна банкова сметка. Повечето банки предлагат такава услуга срещу не повече от 50 лева. Средствата могат да се усвояват на зададени предварително етапи, като финалния е срещу удостоверение от агенцията по вписванията, че имотът вече е на името на купувача. Ама финансовата култура на брокери, адвокати и нотариуси е доста ниска в повечето случаи и не предлагат такъв вариант.

Незнам точно какво значи. Знам, че трябваше да я има тази Декларация за сделката. Случая при нас беше такъв: имотът, който купувахме е дарен от баба и дядо на внук /да речем - да ни оплитам в роднински подробности/, когато внукът е бил дете. Сега вече е пълнолетен, но не беше в България. Имотът се продаваше от майка му с пълномощно от сина й/внука. Дядото беше починал. Бабата беше много болна на легло. Но имаме подписана Декларация за отказ от вещно право, нотариално заверена. Казаха ни, че нотариусът е ходил в къщи. Това беше.
А сега като подавах док-ти за нова скица имената на бабата и дядото седяха като ползватели на вещно право. Казаха ни, че това ограничава нашите права. Естествено платихме допълнително, за да направят корекцията. Незнам кога ще имам път натам, за да си взема скицата, но ще искам да проверят пак в компютрите им как седят нещата.

Всъщност работата на брокера е именно да провери имота, който е предмет на сделката. Обаче вяра на брокер аз нямам. Също така съм винаги подозрителна и предпочитам 10 пъти да проверя, отколкото да ме измамят.
В момента сме пред подписване на предварителен договор за покупка на жилище. Въпреки, че можеше още преди 2 дни да подпишем този договор, ние пожелахме да се консултираме с адвокат. Адвокатът първо направи промени по договора, които хич не са маловажни, второ - допълни списъка с документи, които продавачът е длъжен да представи, преди сделката да се състои (например удостоверение за тежести от имотния регистър), трето - направи проверки върху имота и собственика.
В случаите, когато се ползва ипотечен кредит за закупуване, Банката също много добре проверява имота, защото дефакто собственик става тя, а няма интерес да купува проблемен имот.
Преди години попаднахме на имотна измама - мъж продава етаж от къща. Сваля цената, но не много, защото имотът е ценен. Започва да препира да се остави капаро, защото му звънели още няколко желаещи. В последния момент мъжът ми отказва, синът на собственикът дори го заплашва да плаща по-бързо. капарото е в размер на 10 % от стойността на имота, хич не малка сума. Мъжът ми на следващия ден отива при близка приятелка адвокат, тя прави проверки и се оказва, че срещу собственикът има заведени около 10 дела от хора, които са дали капаро, но сделката не се състояла. А това не е станало, защото бившата жена на собственика има право на половината от имота и оспорва продажбата му. Така прибират капарото и не го връщат след това.

Иначе жилището, което избрахме е с тоалетна + баня с тоалетна. Няма килер или мокро помещение. Искам всичко, но ако трябва да избирам между тоалетна  и килер,  предпочитам 2 тоалетни. Три жени сме в къщата и е важно да има 2 тоалетни. Ще измисля някакъв шкаф, в който да слагам прахосмукачката, кофата, моповете.

Аз пък си мисля,че удостоверението за тежест върху имота има стойност само,ако се издаде непосредствено преди сделката.В повечето случаи то се изкарва няколко дена преди сделката и за тези дни-ако ще разсъждаваме като измамници-могат да се случат много неща.Освен ако нотариусът преди да изповяда сделката,провери в регистъра собствениците дали са правили нещо с имота си-пълномощни,продажби,ипотеки.Доколкото вдянах,н.няма достъп до досието на имота(това само в АВ),а до хората.И оттам ако излезе нещо,излезе-което хич не ми вдъхва доверие.
Най-правилното,според мен,е доверителната сметка,за която за първи път научавам от  margarithen.Нормално е да се плаща след като получиш стоката,нали?А не дълговете на бившия й собственик.За съжаление,не работи в България.
И най-вече здрав закон.Какво значи "срещу собственикът има заведени около 10 дела"?Този собственик вече трябваше да е осъден и платил, или осъден и в затвора,ако не може да върне парите.Измамниците си разиграват коня както искат,защото стигне ли се до съд,делата едно,че ги точат с години,после-на тяхно име те нямат ни пари,ни имоти,всичко е прехвърлено.Я да влезат за няколко часа в затвора,пари ще намерят и за лихвите,и за пропуснати ползи.
Между другото научих,че моята хасковско-софийска двойка тарикати е предлагала имотите и на други хора.Дано някой не изгори.