"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

бъркаш се с блока, който построиха върху основите на виетнамското общежитие. Тези са си нормални блокове, имам и роднини в същия вход, които живеят там от построяването им. В района всички блокове са строени от КЕЧ на времето.

Барем, кажи ..." присъстващите правят изключение" ...

Има изключения разбира се, и обикновенно те опират пешкира...
Брокерката с която гледах днес ми каза "няма да си деля комисионната с никой!!!" А аз имам брокер и той и се обажда да видим имота, тя го излъгала че не става...а като и се обадих директно го видяхме.Жилището не струва, както и да е, въпросът е че в гилдията може би 5 -10% си разбират от работата и са коректни  и с 2 те страни.
Томева винаги е помагала в темата, така че заслужава едно голямо благодаря, както и Не се сърди човече.

Да,това е нов номер:обаждам се по обява,казва ми се,че имота е продаден.Обаждам се в друга фирма,която предлага същия апартамент-"кога искате да отидем на оглед".Затова си запазвам по няколко оферти за един и същ  имот,все едната фирма ще ме заведе 
А също и гаранцията за "сериозност",варираща между 500 и 2000 лв.Т.е.даваш ги на брокера,попълвате документи,че ги даваш за този и този имот,който се задължаваш да закупиш на тази цена,ако продавачът се съгласи.Брокерът пита продавача за цена,продавачът отказва,тъй като му се вижда малко,и се започват кандърмите да ти върнат "гаранцията".Колкото по-мазно са ти обяснявали с едни големи невинни очи как в момента,в който си поискаш парите,те ти ги връщат,толкова по-твърдо чуваш,че няма да стане и ти ги задържат за да си закупиш нещо чрез тях.Реално е гаранция да не идеш при друг брокер или да не ти хрумне да се договориш с продавача сам.Което няма да стане,ако редуцират комисионната според услугата.Да си намеря аз апартамент,да отидем на оглед,адвокатът ми да огледа договора за по-сигурно  и после брокерът да ми вземе 2700 евро просто няма как да стане.И вече е факт.
Нямах късмета да попадна на читав брокер,но съм сигурна,че ги има   .Като във всяка професия.

Момичета имам нужда от съвет 
Днес бяхме на оглед на апартамент. Харесахме го много.НО това , което ме притесни (понеже са ми много неясни тези неща) беше следното: съпрузите се развели, ипотекирали апартамента и жената, взела своята част и прехвърлила  на мъжа апартамента да е едноличен собственик. Той си бил редовен платец на ипотеката. Според брокерката това мен не трябва да ме притеснява, защото в деня на сделката съм щяла да отида в банката да изплатя ипотеката а останалата част да дам на него.... Дано да към ви обяснила правилно, но наистина ли е така? Ще имам ле проблеми ?

По принцип сделките с ипотека са тромави, но не и невъзможни...някои хора дори ги предпочитат.
Ако имате доверен брокер не би трябвало да е проблем.

Не е проблем. Правилно са ви обяснили. Изплащате си ипотеката, банката сваля тежестта, човека си получава неговото, а вие апартамент без тежести и задължания.Просто звучи по-сложно,но не е.

Тези сделки вече не са толкова рядко срещани и почти се превърнаха в рутина. Само трябва добър адвокат и нотариус. + От брокер имам информацията, че става по-лесно ако кредитът се изтегли в банката на продаващия жилището (т.е. където е ипотеката). Но пак зависи от лихви, условия и пр.

А това кога се случва-преди или след подписването?
И изобщо,кога плащате-преди подписа или след?

zinaida ние бяхме така, като разликата между ипотеката и цената беше много малка.В договора бяхме включили условие да се създаде специална банкова сметка.По нея преведохме капарото и после остатъка от цялата сума.Банката беше задължена да погаси от нея вземането си по ипотеката и веднага да преведе по сметката на продавача остатъка.Всичко стана с одобрението на банката.

Томева съдейки от Вашите постове, Вие сте наистина изключение. Простете ми крайното изказване, но колегите Ви наистина са такива Изключение е и Не се сърди човече, която не знам дали е брокер или не, май е в тази сфера, но също е много готина. И за нея не се отнася! А Вие да сте жива и здрава, наистина сте изключително полезна в темата и компетентна! Разбира се, епитетът ми не се отнася до Вас

Номерът е стар колкото и професията, но в случая се оказало, че имотът наистина не става...нали..
Когато трябва да гледам имот на други колеги, аз си избирам на кого да звъня, много добре знам кой, как работи и къде биха се появили проблеми. Случвало се в периода на отпуските да чакам даден колега да се върне и тогава да гледам с него имота...
Относно Договора за гаранция аз смятам, че е много полезен за всички:
 1. За купувача: това е първата проверка наистина ли иска този имот при определени условия и параметри. Ако в него има колебания те излизат на повърхността веднага;
 2. За продавача: как мислите кое би било по-успешно при него да види, че наистина има срещу себе си, сериозен интерес от купувач, които предлага в писмен вид и подплатени с парична гаранция условия и параметри на сделка? Над кое би се замислил повече и порасъждавал, над така представеното предложение или над хвърлената ей така във въздуха цена  от поредния човек минал през имота му и не се обадил повече? 3. За брокера: и той е участник на пазара/това е положението/,  кому е нужно да влизаш в преговори, да стиковаш страни, да обясняваш какъв модел на сделка предлагаш и защо, да договаряш 7-8 параметра, след което  да се подготви предварителен договор, при което се извършава 99% от цялата работа по сделка: Обследване на имота, събиране на документи, ровене в архиви, за да се набавят предходни нотариални актове, юридически анализ, обследване на продавач... стиковане на банка, ако има кредит.... Ако купувачът не е убеден, че това е неговият имот, защо по дяволите да се хвърля целия този труд на толкова хора?
 
В цялата си практика имам само един случай, при който клентката ми се отказа, от сделка след като беше платила 2000лв. по договор за гаранция, въпреки че договорих всички параметри и условия, но тук грешката беше и моя. Тя/ 35 годишна жена/ много искаше този имот, но родителите и не я подкрепиха, не го одобриха  и въпреки, че няколко пъти я питах " Еми, сигурна ли си...и т.н ? " и отложих с 3 дни подписването, за да и дам време да обмисли нещата. Грешката е и моя, защото аз съм " старо куче" и имах вътрешно усещане, че тук нещата ще се провалят... но го игнорирах/ за първи и последен път/ Така и стана след 7 дни и след всичко договорено, тя буквално ми проплака по телефона..." Моля, те искам да се откажа..."  разбира се беше съчинила някаква причина/ съшита с бели конци/.  Върнах и парите.... , макар че не бяхме длъжни...но моя бизнес не е да печеля от "гаранции" ... нали разбирате. Помолих я само за препоръки... познайте дали ми е пратила клиент. НЕ естествено. А познайте дали не се изложих пред  продавача - строителна фирма, с която много добре работих до момента. Добре, че с тях нямах финансови взаимоотношения, защото винаги представлявам само едната страна, така че те не ми бяха клиенти в буквалния смисъл на думата, но как ще ме посрещнат следващия път с друг купувач...,така че ощетените са много в едно такова необмислено действие.

Процедурата е следната:
 1. Преди да предприемеш каквото и да е трябва да поискате "Писмо референция" /различните банки, по различен начин го наричат/ , в което писмо банка официално казва - какъв е дълга към момента и при какви условия биха дигнали и заличили ипотека. Обикновено цитират и банкова сметка по която трябва да се преведат парите. Това писмо е много важно.
2. В предварителния договор трябва да бъде отбелязано как ще стане плащането и че вашата кредитираща банка, че преведе парите по сметка на продавача, след като бъде вписана 2-ра по ред ипотека в нейна полза. Продавачът трябва да поеме ангажимент да предприеме всички действия свързани със предсрочното погасяване на кредита си и после със самото заличаване на ипотеката/ подава се заявление в банката/. Тези ангажименти присъстват и в самия НА.
3. Съобразете изискванията и на двете банки, те ще бъдат фактор в сделката.

Да, ако банките на продавач и купувач съвпаднат, може би е една идея по-лесно, но аз не виждам голямо преимущество, много по важно е банката да отговаря на вашите критерии, защото вие ще поемете дългогодишен ангажимент към нея.
С една дума процедурата вече е рутинна и всички имат достатъчно опит с такива сделки. Просто трябва да се стиковат нещата между повече страни.

 

Тази Гаранция ми се иска преди  да започнат каквито и да е преговори с Продавача,които се състоят-както вече видях-в елементарен въпрос  по телефона "би ли свалил цената с 2 000 евро" ,"не","а с колко си склонен","цената ми е окончателна","ок,ще се чуем".Затваря и към мен "цената е окончателна.Той наистина свали,преди искаше ......евро".За какво да плащам гаранция,за да ми връща брокерът после парите или по-точно да не иска?Да,Продавачът може и да свали цената...някога.Аз дотогава да го чакам ли??
Що се отнася до документите,те трябва да са налични и актуални от обявата до сделката.Брокерката ми обяснява,че хората не можели постоянно да си вадят скици и данъчни,което е смешно.Нито струват стотици,нито се вадят всеки ден.Имат валидност 6 месеца.Собственикът е длъжен да си ги поддържа в готовност,след като чака пари за имота си.Аз ли да му изкарвам личните документи?!
Договор за Гаранция има някаква логика за мен,ако страните вече са се разбрали и пристъпват към сделка.Аз не знам дали Продавачът също внася такава сума,както и Купувачът,тъй като рискът да се откаже в последния момент да продава е точно толкова,колкото и да се откаже Купувачът.Ако всичко е точно,Гаранцията се приспада от комисионната на брокера.
Вярвам на брокери,които ми казват,че след сделката просто не са им платили комисионната.Има и една известна агенция,която ме задължава писмено "Комисионната се дължи след като е осъществена първа среща между КЛИЕНТА и продавача на имота, дори когато на нея не е сключен никакъв договор" .Виждам,че брокерите се опитват да се подсигурят,но понякога постигат обратното.