"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

Защо да е невъзможно?

Ако купиш един не много добър тристаен апартамент за 70 000 евро и примем че разходите ти по този апартамент няма да са повече от 1400 евро годишно (данъци, ремонти - първоначален и освежителни) и апартамента ти е нает през цялото време излиза че за да се възвърне инвестицията за 10 години би трябвало да се дава под наем за 700 Евро месечно. А това е невъзможно

То и за едностаен е невъзможно.
А те уж са с най-бърза възвращаемост.
Теорията е едно, но практиката сочи друго.

Защото има много скрити разходи, за които разбираш впоследствие.

1. Годишен данък върху имота и боклука /той варира в зависимост от локацията, вида, големината, кое поред жилище и т.н./

2. Данък върху наема /разбира се, ако се декларира, но това дава известно успокоение, защото, ако те завлекат със сметки, обзавеждане - има такива случаи - и тръгнеш да си търсиш правата по съдебен ред, недекларирането се вижда, следва внасяне на дължимото, може да има лихви, глоба/.

3. Здравни осигуровки - ако собственика не работи и се осигурява само на минималната сума, при годишния данък върху дохода се довнасят здравни осигуровки - 8 %.

4. При напускане на наематели, особено за София, по средата на отоплителния сезон /при парно/ - трябва да чакаш да излезе изравнителната сметка, а това окончателно става към юли, август. Предварително е трудно да се предвиди каква ще бъде сумата, защото зависи от консумацията на топлина от целия блок плюс сградна инсталация и... Само за сградна инсталация, без никой да живее в апартамента, съм плащала около 300 лв. на година, но това пак е индивидуално за собствеността.

5. Ако се случи да няма наематели през една част от отоплителния сезон, а дойдат нови, за следващата година ще им идват по-малки сметки /съгласно Наредбата за калкулиране на разходите/ и ако те напуснат пак преди изравняването, разходите могат да останат за вас.

6. Колкото и да се пише в договорите, че депозита се връща след изплащането на сметките, обичайна практика на наемателите е да ти кажат - о, това ще бъде като последен наем, а пък за сметките - лесно. Това "лесно" - винаги ти струва някакви пари.

7. Когато си приемаш апартамента - не можеш да видиш и провериш всичко - например изгорял котлон, реотан на фурна, пукнато чекмедже на хладилник, дупка от цигара на перде, нещо счупено, но замаскирано - тези неща ги виждаш, когато започнеш да чистиш и подготвяш апартамента за следващите наематели.

За останалите неща е писано - дупка при наемателите, освежителен ремонт, обзавеждане поне на кухня....

За мен купуването на апартамент с цел инвестиция се оправдава само, ако имаш всичките пари, и възможност да покриваш останалите разходи /малки или големи/ без това да се отразява на бюджета ти, и с идеята, че след това ще бъде жилище за някое от децата. Или пък с надеждата, че сега купуваш на 700 евро, а след 10 г. можеш да го продадеш на 1000 и повече.

Другото е, ако имаш наследствен имот, т.е. с наема да покриваш само направените разходи. Но, и за това отиват години и то при положение, че все пак попадаш на добри наематели.

За апартамент е изключително рядко да има такъв перфектен имот, но не и невъзможно.
Един партер 15м2 за 12000лв. би могъл да се отдаде под наем за 150лв. и е много подходящ за фризьор, козметик и други услуги. Кап рейт излиза 11% и би се изплатил за 10 години.

Ева, те гаражите в София са повече пари, какъв е тоя имот за 12 хил лева... данъкът на такъв имот също не е за пренебрегване, защото не е жилищен.
Сметката ама изобщо не излиза.

А този гараж да се превърне в нещо друго - вода, канализация, разрешителни.... Освен това мисля, че вече е забранено.

Момичета, дайте мнение за Делар, ако имате такива. Сигурен строител ли са, качествени ли са сградите им, спазват ли срокове и т.н.

Ходихме да разгледаме апартаменти в строяща се тяхна сграда в Младост 4 и сега трябва да си го помислим.

3% от продавача и 3% от купувача.На мен тези 6% ми се видяха много,най-вече моите 3%,при положение,че сама си търся имот по обяви и се свързвам с брокера.
Веднъж ги дадох(3те %),но имотът беше ексклузив на една агенция,перфектен и нереално изгоден.Не се пазарих за цена и комисионна и съм мн.доволна,че действах още на огледа.За друг имот-нищо особено,свалих комисионната на 1,5% и цената също.
Процентът може да варира според града,който те интересува,но не зависи от квартала и квадратурата.

ЕВА,данъкът на нежилищен имот ти гълта минимум 3 наема.Освен това предлагането на офиси-ателиета-салони и пр.е огромно,което сваля цени и държи помещението празно месеци наред,че и повече.Добре работещите фирми бързо се сдобиват със собствен офис,другите пък създават само ядове.Не казвам,че е невъзможно да се печели,но зависи от страшно много неща.Най-вече мястото да е търговско.Там пък цените са други,доста по-високи и т.н.

Инвестицията в имот,не е като закупуването на имот за живеене, защото не си ограничен от личните си нужди и изисквания.
За мен, когато търся имот, най-важна е цената в съотношение с дохода/разходите,които може да генерира. За инвестиране трябва много дебнене и познаване на пазара, търпение и умение да се използва момента-не е за всеки.

Браво, това е идеалният апартамент. 

В Лас Вегас пък съвсем няма гаражи за по 12000, в Бургас има и под 10000лв, в Разград може и за 2000лв. да има, но не е това важното. Доста са нещата, липсващи в сметките, но и такава сметка си е несериозна. Явно гаражчето ще стигне само да покрие месечните осигуровки  
За такъв тип гараж говоря, може би трябваше да покажа.
Според мен може да се инвестира в имот и да носи доходност по-голяма от депозит в банка. Въпрос на време и средства е. Също и за перфектен имот.

Io_io, браво!!!

Между другото, както и Ева спомена, гаражът за мен е СУПЕР инвестиция и много хора я подценяват. А точно хора които имат 10-15 000лв. и искат да ги инвестират, трябва да помислят по въпроса.
Друг пример-има вече квартали в София, където хората дават мило и драго да си наемат гараж.
Такъв един гараж, без почти НИКАКВИ разходи /нямаш консумативи, ремонти, обзавеждания и последния да затвори вратата/, се изплаща лесно за 10г. максимум.

Е, никой не е казал,че инвестицията в имот е лесна работа, но и при депозитите в банките може да не е "лесна" ( за справка КТБ ).

Относно отдаването под наем, по-добре е да се отдава под наем жилище БЕЗ мебели. По този начин ако има разходи те ще са за освежаване ( циклене паркет + боядисване ). Разбира се, не говорим ако има наводнение или спукани тръби, НО българина забравя за ЗАСТРАХОВКИТЕ. Майка ми има застраховка на жилището. Когато протече покрива над тях я обезщетиха, а допълнително на това от блока се събраха пари за да оправят покрива. Тя хем има нов покрив, хем си оправи жилището,че и допълнителни неща си направи с тези пари.

Така,че човек ако инвестира 150 лева в една застраховка имущество, ще е спокоен ако има такива проблеми.

Иначе и преди го коментирахме това,че трябва да се смятат грубо 10 месеца от годината за реален наем, защото другите 2, дори да е пълно с хора, трябва да си стоят като резерв за проблемни ситуации.

Относно депозитите и неплатените сметки - аз живея под наем и съм платила капаро един наем + още един наем ( тоест 2 наема ), като единият наем ми покрива наема, а другият наем сметките. Направила съм такива подобрения в къщата, за които хазайката не си мръдна пръста нито да се поинтересува ( добре,че мъжа ми има добър вкус ), нито да даде пари. Иска само да взима парички и това е. Това,че дограмата е за смяна,че има нужда от саниране, че мокета е стар и трябва да се прави нова кухня и нови 2 бани, нея не я интересува. Тя не иска да инвестира, иска само да взима. И ми каза,че ако направела ремонти, трябвало да ми вдигне наема - е по каква логика? По тая логика, аз да си ремонтирам за моя сметка и тя утре да ме изгони за да взима по-висок наем????

Томева, всъщност ти не можеш ли да ме посъветваш какво се прави в такъв случаи? Аз искам да инвестирам и да направя хубав ремонт, но тя не иска да дава пари, а ако правела ремонт, щяла да ми вдигне наема. Не е ли логично, че този имот има амортизация и има нужда от ремонт, защо ние трябва да го поемаме?

Предложихме й дори да купим къщата, а тя ми обяви някаква цена, за която ще си купя 2 къщи, нещо не разбирам? . Едно време й били предлагали 1 милион евро, но виждате ли, тя отказала  . Ебати и мисленето значи....

Не вярвам да си купила двустаен за 27К в южните квартали. За 394 евро на квадрат - абсурд. То сигурно и в Каспичан цената е по-висока.