Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем!-2

БРАВО! На вас мнооого честито! Живи и здрави   

Райфайзен имат странна клауза в договора: имат право да продадат дълга ви на трети лица, без да ви уведомяват. Нас това ни спря да теглим от тях, иначе преди 5-6 месеца ни прелагаха лихва за първата година 5.8%, а след това - 6.4%.

Явно има доста противоречиви мнения за РФБ.. За финансирането се оказа, че е все пак 85%, но ММ по телефона нищо не разбираше какво му говорят, и просто се уговори за среща в петък. За да съм подготвена сериозно за тази среща исках да ви питам някой неща.

1. Как точно стават нещата с оценката? До колкото разбрах от писаното тук първо имотът се оценява от независим човек/фирма и неговото решение не зависи изобщо от това дали имате предварителен договор със строителя/продавача и каква сума е написана в този предварителен договор. На база оценката, и само на нея, банката ще даде 85% от сумата, и какво там се договаряте с продавача също не е от значение. Така ли е?

2. Възможно ли е договаряне с оценителя за сумата на която ще оцени имота, за да имаме съответно по-голямо финансиране. Както отново тук разбрах тези които са си поискали такава услуга - не са им отказали. Предполагам оценителя ще ни каже каква е сумата преди да я обяви на банката?

3. Какви са основните неща и въпроси, на които трябва да обърна внимание при срещата с банката? Ето какво съм набелязала (не са подредени по никакъв начин, съжалявам за което)

- нужна ли е застраховка живот? За чия сметка е тя (наша или на банката)? За целият период на ипотеката ли е нужна? Нужни ли са някакви допълнителни застраховки (напр. на имуществото), отново за чия сметка?
- освен погасителен план да ни дадат и общите условия на банката, за да можем предварително да се запознаем с тях, както и предварителен договор. (това на този етап ли става, или след оценката на имота?)
- списък на необходимите за банката документи (отново сега, или след като се подаде молба за кредит и получим съгласието им да ни дадат парите?)
- въпрос към банката: на каква стойност се изповядва сделката: данъчна оценка или реалната цена? Това важно ли е за тях изобщо?
- Малко ще се повторя може би: Банката отпуска кредите въз основа на предварителен договор или реален договор за покупко-продажба? Има ли значение дали се различават сумите по двата тези договора, ако пари се дават въз основа на оценката?  (тук ми е малко мътна цялата история)
- Да потвърдят начина на образуване на лихвата (Софибор + надбавка)
- Да дадат варианти на погасителен план и за равни и за намаляващи вноски.
- Може ли да се калкулират всички такси по кредита в началото и да се изплатят примерно в началото (до колкото разбрах тези такси също зависят от лихвата; в случай, че тя се вдигне тов да не се отрази и на таксите по-нататък)
- Необходимо ли им е допълнително обезпечение, или имота, който купуваме е достатъчен?
- Неустойката за просрочено плащане се начислява върху остатъка от кредита или върху просрочената вноска?
- Кога дават проекто-договор?
- Имат ли наистина клауза за продаване на дълга към трети лица? Какво означава това? (дали е колекторска компания като при gsm операторите - как точно това е формулирано в договора, ако го има)

Моля кажете дали всички тези неща мога да обсъждам при първа среща с банката и дали не изпускам нещо важно. Благодаря ви предварително 

KOTE , благодаря! И бързо да се отървем от кредита !

1 Зависи от банката, доколкото помня, дали ще искат техен или независим оценител. (Това важи и за нотариуса, който в последствие ще изповядва сделката.)
2 Оценката обикновено се съобразява с желанието на купувача, доколкото това е възможно.
3 Като отидете на място ще ви кажат условията си, а като подадете заявление ще доуточнявате нещата. Хубаво е въпросите, които имаш да си ги запишеш, защото на място човек забравя някои неща. Ние попаднахме на компетентен консултант и не се налагаше с ченгел да и вадим думите от устата. Имаше банки, в които консултантките бяха само за красота. А в Уникредит беше върхът, като не можа да ми каже формулата, по която си смятат ГПР-то  .

Относно продаването на дълга на трети лица е в краен, краен случай, ако не плащате вноски и отказвате комуникации.

plesure, според мен са изчерпателни въпросите и ще се радвам да прочета и какво са ти отговорили. Дано случите на читав кредитен, който да може да отговори. Ние навремето като теглихме бяхме избрали банката (пощенска), но обиколихме три офиса докато намерим точния кредитен. Оценител ни дойде на подписан предварителен договор и платени 10% (заеми от познати). Оценката, която даде беше малко повече от 1/4 от пазарната цена. Представяш си какво ни коства на нервната система. Веднага се обадих на кредитната и не знам как, но тя успя да смени оценителя и оценката без да плащаме втори път. Оцениха го на по-висока от пазарната с 10% (както ни беше предварителната уговорка) и ни отпуснаха 90% от тяхната оценка, т.е. получихме 100% финансиране.
Споделям всичко това, за да сте подготвени за всякакви ситуации и да знаете, че от кредитния зависят доста неща и той може да помогне при нужда, така че е важен изборът.
Желая ви успех!

Нека внеса малко яснота по повод продаването на дълг. Нямам представа защо са го написали РББ.
По закон всеки кредитор има право да продаде дълг без да иска одобрение /потвърждение/ от кредитоискателя, но основонто му задължение е да уведоми длъжника за цесията и новия кредитор след подписването ѝ.  Без уведомление цесията не предизвиква правни последствия.

Но ако мислите, че банката ще ви иска разрешение дали да ви продаде кредита, грешите - няма да иска без значение какво пише в договора. Всеки кредитор може да продае вземането си когато и на когото пожелае.

И за да не се стряскате, нека ви кажа кога банките продават кредитите си.
1. На свързани лица, когато иска да диверсифицира някакъв риск или е дала прекалено много кредити. Обикновено кредита е редовен.
2. на свързано лице, когато кредитът е лош - за да не го държи по баланса на банката, която е обект на регулации
3. на 3то лице, когато кредитът е съдебен и третото лице има шанс да събере повече пари или има нерви да чака повече време от банката. Или по друга причина (но това е рядко срещано и не става дума за ИК).

На нас не ни беше нужна повече яснота.  Клаузата ни притесни сериозно и предпочетохме банка, при която това не беше вписано.

Иначе Райфайзен дават договора за в къщи преди подписването, в други банки не го дават.

Здравейте ! Ние сме с ипотечен кредит в ДСК от декември 2006 г. , сега подадохме молба за предоговаряне на договора от лева в евро . В новите условия на банката се включват да внасяме вноската + минимум 100 лв. и да плащаме минимум 2 битови сметки. Притесняваме това , че уж заема ще се намали с около 3 % лихва , а в същото време ни задължават да внасяме поне още 100 лв. . Уверяват ни , че парите са си наши и можем да разполагаме по всяко време с тях  Та искам да ви попитам предоговаряли ли сте ипотечен договор и има ли някъде уловка ?

Трбява точно да се цитира клаузата. Но аз предполагам, че искат да имате пари по сметка, защото това предполага използването им (някакво разплащане, прехвърляне), което пък предполага такси. Фирмените кредити, много често са вързани с минимален оборот, за да си гарантират банките не-лихвен, приход.


Грета Ей, не го казвам за теб, казвам го за останалите. Всяка банка ИМА право да продаде кредита без да пита, но НЯМА право СЛЕД това да не ви уведоми. Просто да си знаете.

До 85% финансират със сигурност. Има обаче някакви варианти. Само че лихвата е 5.85 за първата година, ако наистина съпругът ви се осигурява на максимума. Мога да ви помогна с консултация, ако искате. 

Финансирането е до 85 % , но се гледа и пазарната оценка, и предварителния договор за покупка. Взима се по ниската стойност от двете и на тази база се определя колко ще ви финансират. Пазарната оценка се прави от лицензиран оценител. Колко процента ще ви финансират можете да разберете ако кандидатствате за предварително одобрение на база доходи, също така зависи и от вида на имота -тухла, ЕПК, панел...
Застраховката Живот не е задължителна, но ползването и ще ви даде най-добрите лихви. Ако не я желаете, ще ви бъде по-висока лихвата.  Трябва да знаете, че застраховката е валидна за срок от 5 години.
Лихвата е Софибор + фиксирана надбавка, ако кредитът е в лева.
Списъкът с документи трябва да вземете сега, за да ги подготвите. За окончателно одобрение ви трябват всички документи.
Проекто-договор не винаги дават, но вие настоявайте.
Допълнително обезпечение рядко се изисква.  
Ще ви дадат всякакви варианти на погасителни планове.
Желая успех!
От понеделник обаче е възможно да има нови условия по кредити, настоящите са валидни до 15.02. Може и да останат същите.

Забравих да спомена, че застраховката е за ваша сметка, но банката ви я отпуска под формата на кредит и е включена в месечната ви вноска.

mimata67, благодаря ти от сърце за отговорите ти, много ми помогнаха!

Срещата вчера мина доста добре, доволна съм общо взето - момичето беше адекватно и си разбираше от нещата, отговори ни на всички въпроси. Имаше 1-2, на които нямаше готов отговор, но без притеснение каза, че ще уточни, за да е сигурна и ще ни напише отговорите. Единият от тях беше за оценителите - те имат списък, но тя каза, че по принцип може да ползваме който и да било независим оценител. Което е добре де, но нямахме 100% гаранция, че, ако ползваме някого банката после няма да каже, че тази оценка не важи. Та изрично я помолихме това да го уточни. Нямаше мрънкане, увъртане или да се опитва по някакъв начин да избегне някой въпрос. Общо взето професионално. За мен беше важно как ще се държи като цяло. Получихме и списък с необходимите документи, както и преддоговорна информация. Иначе каза, че преди самото подписване на реалният договор - ще ни го изпратят предварително за да се запознаем с него.

Следващата седмица имаме още една среща, вече с управителя, на която се надяваме да получим по-изгодни условия. Тук вече ММ ще води разговорите. Надявам се да измислят начин да смъкнем вноските малко. И, от друга страна, ще си направим и среща с представителката на строителя, да видим дали и от там може да получим някакво намаление на цената.

Това е за сега по нашата епопея (която едва тепърва започва). Като има нещо ново, или се сетя да питам нещо - ще пиша. И, мерси, че ви има   

И ние си харесахме апартамент,имаме по-голямата част от парите,не ни стигат към 15 000лв и тях трябва да ги теглим с някакъв кредит.Ходих и говорих в една банка,където работи моя приятелка.
Предложиха ми или потребителски на мъжа ми с поръчител (имаме предвид такъв) за 10000 обаче защото той е самоосигуряващ се и няма превод на работна заплата ,а и дохода му е нисък,и затова потребителския можело само до 5 г и макс 10000.Другите 5000 в този случай друг роднина ще ги изтегли пак с потребителски.
Другия вариант е с ипотечен за 15 000 лв,за 10 години ми го сметна.Без поръчител вече,нищо че е с много нисък доход.Даже може и 20000 да ни дадат.
И се чудя сега -за потребителския е по-лесно и бързо всичко,а за ипотечния са много документи и неща.А и ние ще погасяваме предсрочно ,най-много за 2 години и ще ги върнем.
За толкова малка сума струва ли си да се занимавам с ипотека?
При предсрочно погасяване ,нали се спестяват лихвите за годините напред?питам защото този момент не ми е ясен,т.е. за 10000 лв лихвите за 5 години ми са към 4500лв.Ако погася предсрочно края на първата година още,нали няма да върнем 14500,а по-малко?

budiko - проучете  потребителските - в никакъв случай, не ви е изгодно, да теглите ипотечен за такава сума. Много са таксите.
За ПК  -разпитай в повече банки - на някои за самоосигуряващи лица има добри условия.
+ това превод може да си прави и той към банката - какъв самоосиг. се е?