Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-14

Аз в Люлин дойдох от Изток, преди това съм живяла на Дондуков срещу Дарик радио, ММ пък е от Дианабад. Имаме нова тухла в Люлин, сега купуваме китен панел наблизо. Мнооого сме на зор...

Здравейте,включвам се с молба за съвет. Ще купувам апартамент от строител, 10 % на предварителен договор, останалите 10 % на две по 5% и 80% на акт 16. Тези 80 % ще бъдат с ипотека. Искам да попитам за какво трябва да се внимава на предварителен договор, какво е добре да се проучи, какви документи да се изискат? Нужен ли ми е непременно адвокат? Макар и малък процент и уж надеждна фирма, искам да знам, че всичко е точно?

И аз да се включа И да поздравя  създателите на сайта (регистрирах се скоро) Евала! Бях чувал само за този сайт, но ми ссе струваше, че е некво тъпо комплексарско сборище на бг мами е оказа се, че съм грешал! Чета от около месец и ми прави впечатление,че няма скандали и обиди (освен някои леки искрици, но те бързо отшумяват) . за което благодаря и на модераторите! Успех на всички!

Комплексарките ги изнасяме за чужбина, тук сме само пичове

Успешни сделки на всички!!!

Мерси, ама собствениците не се съгласиха да свалят от цената, само се навили да минем на данъчна оценка, което ми спестява 1000лв.
Аз предложих цена с 1500 евро под исканата, казаха не. На мен обаче в момента парите са ми необходими, и нямам намерение да им отстъпвам.

Лъки, значи това не е твоят имот.
Сандо, не ме разбра.
Учудих се, че при такава разлика в заплатите, цените на имотите в Германия са сходни.
Сега по-ясно ли звучи?

chiana2003, ще разкажа и за Хиподрума, но искам да приключи. И понеже постоянно си говорим за сигурност на сделките и рисковете при тях някой, който иска днес на момента да подпише предварителен договор и да плати 50% от цената на имота, без да е видял дори крайчето на НА, да не говорим за обследване е камикадзе. Още доста наивни хора, които са лесни мишени видях, разбирате ли ме просто ги видях...Двама от тях имат интерес. Препоръчах им да се свържат с адвокат и да заповядат. С моите клиенти сме на мнение, че не е без значение, с когото ще правим сделката и ако имаме избор, предпочитаме да някой, който знае какво прави в процеса на сделката, ако не знае да наеме някой да му помага.
И не, не вземам комисиона от купувача, моят клиент в случая е продавача, купувачът не ме интересува. Все ми е тая дали ще е с брокер или сам.
chiana2003, понякога  спирам  да коментирам и защото за някои неща, когато се пишат/ а не говорят/ е възможно да се правят интерпретации и някои хора пишещи тук  почват после да ми обяснява, какво всъщност съм искала да кажа, ама не съм го казала. ...Не ми се влиза в такива дебати, особено с хора, който за да си дигнат акциите трябва непременно да принизят някой друг. Или пък ако не виждам да има  някаква конкретна полза написаното от мен за потребителите на форума, също така много внимавам и за правилата.
И с риск да ги наруша/ да ме прощавате/ ще кажа, че генерирахме такъв интерес към имота, не защото е подценен, както веднага заключихте, а защото направихме масирана кампания. Не съм чакала само на имот.бг, от там дойдоха на оглед 10 купувача и офертите не са подадени от тях.

П.С. За протокола: концентрирано се нагледах и на "брокери" страшна работа...

Благодаря за отговора, Томева, ще правя дуплика  
Искам да уточня няколко точки защо вашата гилдия отнася толкова критики.
1. Вие пишете "не вземам комисиона от купувача, моят клиент в случая е продавача, купувачът не ме интересува. Все ми е тая дали ще е с брокер или сам.", обаче съгласете се, че в по-голямата си част вашите колеги искат да направят двойна сделка и отказват да покажат имот на потенциален купувач, ако не е вързан предварително  
2. Вие, за разлика от болшинството ви колеги "направихме масирана кампания. Не съм чакала само на имот.бг, от там дойдоха на оглед 10 купувача и офертите не са подадени от тях", докато работата за тях е да направят няколко аматьорски снимки или да откраднат обява от частник и да пуснат в описанието в имот.бг "ексклузивни права, ключ в агенцията, само за частни лица". Впоследствие се опитват да пробутат този имот на всичките си потенциални клиенти, независимо от техните специфични изисквания.   
3. Специално за госпожата, което искала да дава 50% - "който иска днес на момента да подпише предварителен договор и да плати 50% от цената на имота, без да е видял дори крайчето на НА, да не говорим за обследване е камикадзе. Още доста наивни хора, които са лесни мишени", колко от вашите колеги не биха затворили сделката? Убедена съм, че това е мечтата на болшинството брокери  

Абсолютно точно!

Задължително читав адвокат, който да пази вашите интереси, да пише договора, с клаузи във ваша полза при забавяне, неустоики и прочие. И задължително да провери цялата документация около имота и строежа.

Има много наивни купувачи, както и недобросъвестни брокери. Т.е. в случая на Томева, купувачът /ако е била без брокер/ може да не е знаела какви са последващите стъпки при вадене на документи, изповядване на сделка, преводи на суми, и.... разни такива неща. Аз, ако съм брокер, в подобна ситуация, и видя, че трябва да обяснявам 100 неща на някого, разбира се, че ще предпочета да работя с този купувач, но, ако има с него и по-компетентно лице.

Разбира се, ако си недобросъвестен и те е грижа само да приключиш сделката и да си вземеше парите от твоя клиент - няма проблем.

Но, това са просто хипотетични разсъждения по този конкретен случай.

Колкото до комисионните на брокерите, мисля че трябва законово да се градуират по някакъв начин - "от - до", материален интерес, изготвяне на документи.... Както е при адвокатите. Трябва да има и някакви изисквания за ценз, образование, а не - 1 месечен курс /или каквото и да е/ - и ставаш брокер. Както с езиците - можеш да изкараш и 10 курса, но, когато си търсиш работа не искат документ за ниво от школа еди-коя си, а от официално сертифицирана организация.

Вече на повечето строителни фирми договорите са що-годе изпипани и равноправни, но не бих си и помислила да подпиша без юрист да е проверил собствеността. Хонорарите им са ниски в сравнение с тези на брокерите, но според мен е задължително да го провери юрист с опит в имотни казуси.

tomeva, имам  няколко сделки с недвижими имоти зад гърба си, в различни времена. През цялото това време съм се срещала с десетки брокери и никога досега не съм виждала брокер, който да не иска комисионна от купувача. 
Ама никога...пресен случай - една от най-старите агенции и уж най-реномирани - взимат по 3,6% от продавача, пишейки,че е обявата е само за частни лица. При оглед задължават кандидат купувача да подпише протокол и взимат 3,6% от купувача. Тотал 7,2% от сделката. За да е пълна картинката, комисионната се плаща на 100% и от двете страни на предварителен (!) договор.
Изключая обяви, в които цената на частното лице е повишена с 2-3%, след което в обявата допотопно пише "без комисионна за купувача".
Та в този ред на мисли, би ми било любопитно, как така при установената практика вие се отказвате от доход,който пазара и конкуренцията ви поднасят на тепсия?

Ако е възможно, може ли да ми пуснете линк към обявите, които предлагате, може и на лично.

despereta, в бранша има много установени практики, някои са направо зловредни, някои са добри. Каква политика и модел на бизнес ще следва дадена агенция решава собственикът. Брокерът само следва зададения модел. Браншът е такъв, каквито са участниците на пазара, а те са купувачи/ с родата/, продавачи/ с родата/, брокери и "брокери", адвокати, кредитни инспектори, всички които повече или по-малко имат влияние с действията си или с бездействията си.
Всеки работи за пари, за себе си съм убедена, че представлявайки едната страна в сделката, която ме е наела и към която съм поела ангажимент,  аз ще изкарам много  повече пари от препоръките, които ще получа. Така че в едната ръка държа 3000 Евро комисионата на частното лице/ не вземайки ги те отиват в джоба на клиента ми той прави най-добрата сделка/  в другата ръка държа 30000 Евро комисиони от препоръки, които ще получа през следващите месеци и от моя клиент и много често и от частното лице. Нямам дилема, нали...
Ако при равни условия насреща си имам частно лице представляващо се само и частно лице с брокер и моят клиент ми поиска мнението, ще препоръчам частното лице с брокер, особено ако е добър брокер. Пък продавачът да си решава. Огромна част от купувачите не знаят въобще, какво правят. Само знаят, че искат да купят имот. Ама как, какво е необходимо, какви са стъпките...то не е само да гледаш обяви в интернет и да обикаляш някакви апартаменти.

П.С. Всеки има избор да си плати на личен брокер или да си плати, на който попадне и както стане...
Комисионите по цял свят са 6-7%. В Америка ги плаща продавача. Като брокера на продавача споделя половината с брокера на купувача. В Европа са по 3% за всяка страна. И ако случайно влезе сам купувач в Агенция и поиска да купи имот, който продават ще си плати на тях 3%.