Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-16

Е да ама курника за 1000евро е на реална квадратура, а новото с общи части.

Курникът е амортизиран, бе хора. Бетонът се рони. Не можеш да вкараш дюбел корниз да си сложиш. За общите части и аз се дразня, но тва е. За поддръжката на тия общи части също Все пак новото си е ново. Голяма гнусотия са тия курници, май ще се откажа от тях, пфуу.

На мен ми хареса показаният от Бел Ами на България. Почти е като нашия /мъничко по-голям - едната ни спалня е по-малка/. За мен е с добро разпределение, големината на 2-та спалня е подходяща за семейство с 2 деца. Е, по-добре е всяко дете да си има отделна стая, макар и по-малка, но....

Повечето строители предлагат на шпакловка и замазка, с входна метална врата от тях, има някакви прости интериорни врати /ние се отказахме от тях и май ни приспаднаха по 80 лв. на врата/, на балконите беше предвиден гранитогрес, ние запазихме техния само на единия, за другия се отказахме, купихме по наш избор.  За радиаторите не си спомням, май ние им ги поръчахме и ги платихме отделно. Освен това за дограмата си казахме каква конфигурация искаме, как да се отварят, какви да бъдат самите стъкла - поръчахме нещо с някакъв коефициент за нещо си - не помня, все пак беше преди 15 години.

Договорихме се с фирмата, която строеше блока да ни извърши и довършителните работи /срещу допълнително заплащане/. Ние си избирахме подовите покрития /т.е. купихме, доставихме, но без паркета, той беше отделно/, плочките за баните, килера, кухнята, санитарията - те извършиха поставянето и монтажа, отделно си усилихме ел.инсталацията, изкарахме допълнителни ел.точки - повече ключове, контакти и осветителни тела, латекса също ние си избрахме и купихме. Ако си спомням - това за труд тогава ни излезе около 10 000 лв. /може би прозорците - разликата от стандартните, вратите, които не са нещо особено, но ги поръчахме чрез тях, са включени в тази цена, предполагам също и радиаторите/. Имам ги записани разходите, но са на друг компютър,  но си спомням, че тогава майсторите ни казваха - за довършителни работи /като нашите/, слагайте по 100 евро на кв.м.

Ми ужасна набутвация си е това новото, като им платиш и довършителните работи и въобще излиза космическа цена за едни кутийки с неправилна форма в нагъчкани една до друга сгради със съмнително качество.

Показаните апартаменти на бул. България ми харесаха много.   И съвсем не са кутийки с неправилна форма. Ако Татко Мецан си беше направил труда да разгледа разпределението на различните апартаменти, щеше да види, че всички стаи са с прави ъгли и четириъгълна форма.
Не съм изненадана, че повечето жилища са отбелязани като продадени. Но пък сте прави за цената на довършителните работи. Един от малките двустайни - 89 кв. - излиза грубо около 98 хил. евро (при цена 1100/кв.) Ще бъде със заготовка на отоплителна инсталация, но котле и радиатори няма. Това е едното перо. Теракотът, паркет/ламинат - другото. Довършване на мокрите помещения и килери - трето. Та, крайната цена ще е съвсем, съвсем друга.

Здравейте , в чуденка съм и моля за консултация относно апартамент на тиха уличка в близост до 5-те кьошета, състои се от голяма спалня ,малка баня и холче с кухня / преустроена тераса / общо 44 кв. ,има мазе и таван общо 10 кв. има нужда от ремонт на баня смяна на дограма може и да се преустрои спалнята , етаж 4 от 5 , от едната страна гледката е към чудесен вътрешен двор,старо строителство тухла,без асансьор ,ТЕЦ.Та въпросът ми е  удачен ли е момента за продаване и каква ориентировъчна цена бих могла да търся или да освежа и дам под наем 

Ако го пуснете под наем в дългосрочен план ще сте по-доволни

Много интересна и актуална статия.




Арх. Здравко Здравков: Опитвам да подредя процесите, за да се спазват сроковете
Според главния архитект на София назрява моментът, в който строителният пазар в столицата ще се претовари



Има ли забавяне в издаването на разрешения на строеж в последната година?

Нямаме причини да забавяме. Единственото, което въведох като правило и изискване, е бъде отчуждена улицата [към съответния имот]. Иначе попадаме в хипотезата на дългогодишно неспазване на изискванията от ЗУТ за приложена улична регулация. Целите "Витоша - ВЕЦ Симеоново", "Кръстова вада", "Манастирски ливади" - голяма част от улиците са изградени върху частна собственост. В момента ние се опитваме всички тези парченца с ограничения ни финансов ресурс да ги освободим и да не се създават предпоставки да се затварят подходи към домовете на хората.



Когато предприемачът закупи един имот в такава територия, не му е приятно, защото не мога да му издам разрешение за строеж, защото така подвеждаме хората. От един латвийски фонд искат да инвестират в "Изгрев", до КАТ, но преминават през два терена, които са собственост на НСО и на Министерството на отбраната. Вие си закупувате там жилище, плащате по 1000 евро/кв.м. В утрешния ден предприемачът си тръгва от обекта и идва някой, който иска да му плащате право на преминаване, достъп до имота, бариери.

Голям проблем е, че улиците не са отчуждени и в момента е трудно да се разрешава строителство, защото поставяме на строителите условие да е приложена регулацията. Това условие трябва да се изисква, когато се въвежда сградата в експлоатация, но очевидно, когато в целия процес някой си затваря очите, подвеждаме хората.

По думите на някои строители законовите срокове за издаване на виза са две седмици, а те чакат по пет месеца. Как ще го коментирате?

Битката със сроковете е много тежка. Опитвам всички възможни начини да променим нещата в посока да предоставяме информацията по електронен път. Следващата стъпка е да дам справка с влезлите в сила Подробни устройствени планове за всяка една територия. Не само с визите, а и с градоустройствените процедури има проблеми със забавянето, защото са създадени прекалено много стъпки по отношение на съгласуването вътре в самото направление "Архитектура и градоустройство". Опитвам да подредя процесите по такъв начин, че да започнат да се спазват сроковете.

Има ли умишлено забавяне на проекти заради гражданските протести?

Категорично не. Във времето има доста ПУП-ове, които са предвидени за застрояване в комплексите, но в такива терени, които общината поддържа, коси и озеленява, а всъщност са частна собственост. Създава се погрешно впечатление, че тези терени са квартални градинки, а те в плановете са предвидени за застрояване. Комуникацията ми с районните кметове е на добро ниво и за всякакви терени, които смятам, че биха създали напрежение, търся тяхното становище. Може би инвеститорите считат, че има забавяне. Но в ПУП-овете има терени, предвидени за застрояване, които са под прозорците на хората и в крайна сметка искаме становището и на районните кметове, които са пряко избрани от хората.

Има ли подробни данни за квадратура и брой разрешения за строеж в София в последните години?

Не се прави такава статистика. В момента въвеждаме софтуер, който да подготви такива данни. Поддържаме статистика за броя разрешения, но не и за квадратури. От този месец започнахме със система, която обвързва разрешенията за строеж с географска информационна система. Цялата информация към определен имот ще се трупа на едно място и ще могат да се вадят справки. В момента 24-те района раздават по различен начин разрешенията за строеж и идеята беше да създам унифициране на актовете, но и да ги обвържа в една единна система.

Започнахме да публикуваме визите за строеж, ще направим масива с подробните устройствени планове, сега проучваме възможността да ги визуализираме на платформа, подобна на Google Maps. Идеята е да избегнем липсата на комуникация, че ПУП-овете са направени по такъв начин, че хората не ги разбират. Идеята ми е да създадем достатъчно четим продукт.

Търсенето на жилища в София се увеличава.

Според мен търсенето не е обусловено от увеличаване на населението. В момента то се обуславя единствено на факта, че само няколко големи града в България запазиха стабилен ръст на цените - София, Пловдив, Бургас и Варна. В София дори по време на кризата не се получи огромен срив в цените. В повечето малки градове сривът беше почти двоен.

Много от натиска в момента е заради добрите условия на банките. Ти в какво би инвестирал - в град, в който не би си изгубил парите.

Откакто съм главен архитект, не съм одобрил проект за някаква сериозна административна сграда. Няма голямо търсене на офис площи. Може би 80% от проектите са за жилищно строителство. Търсенето е основно на жилищни площи.

Основният въпрос е дали има необходимост, и в момента тя е доколкото хората искат да си подобрят социалния статус и да си сменят жилището и да се преместят от по-евтин квартал в по-скъп. Другият процент са хората, които не искат да си държат парите в банка.

Има ли недостатъчно предлагане на жилища в София?

Когато бръснарят започне да говори за акции, си продаваш акциите. В момента във всяко кафе в София се показват скици и визи за проектиране. Започва да назрява моментът, в който пазарът ще се претовари с жилища.

А има ли София жилищна политика - в кои райони ще се развива, общината да регулира и продава парцели?

Общината провежда такава политика с Интегрирания план за възстановяване и развитие. Там бяха посочени по-слабо развити райони, за да се насочат инвестициите натам в следващите години.

Когато инвестираш публични средства в дадена територия, ти постепенно подобряваш нейния стандарт. Не случайно протестите са в "Младост", защото там в момента има пет метростанции. Няма протести в "Левски-Г" и "Обеля". А проблемите са идентични, и там има ПУП-ове с реституирани имоти, с предвидено застрояване.

Сега например има голям интерес в "Дружба", след изграждането на ул."Обиколна". Проявява се инвестиционен интерес към територия, която дълги години изглеждаше безинтересна.

Към кои територии Столична община ще концентрира повече ресурси? Ще има ли развитие на северната част на града?

Развитието на север ще дойде от трите приоритетни транспортни връзки. Трябва да успеем да направим връзката с бул. "Рожен". За голям късмет там съдебните дела приключиха и в момента сме в процес на инвестиционно проектиране. С това трябва да разплетем възела около тунела, който извежда целия трафик на север, и да изградим бул. "Рожен" до истинския пътен възел, който се намира на 200 метра от този тунел.

Другата връзка е да закачим Източната тангента до квартал "Левски Г", защото това парче от пътя също е изпълнено само донякъде и колите преминават по черен път.
Най-неясна е перспективата за отливане на ул."Илиянско шосе" към Северна скоростна тангента, което трябва да мине през имоти, които са частна собственост. В момента водим преговори за изработване на ПУП.

Погледът на общината е насочен изцяло към развиване на северните територии и такова е становището и на кмета Фандъкова.

Другото е довършването на "Околовръстен път" от "Младост" до автомагистрала "Тракия", имаше такъв ангажимент от Агенция "Пътна инфраструктура".

Възможно ли е в София да има диференциация на данъци и някои квартали да се оскъпят, така че да се гарантират зелени площи или гледки към Витоша?

За мен сериозният проблем идва най-вече от неотчуждените улици. Трябва да се намери формата, под която придадената стойност на имота ти идва с конкретни ангажименти към обществото. Ако ти си имал бивша нива, а тя се превръща в урегулиран поземлен имот, и не прехвърлиш на общината определен процент, а я натоварваш с очаквания тя да извърши цялото отчуждаване, не може да се възползваш веднъж от повишената стойност на имота си, и да искаш още средства за парченцето, което е останало под улицата. Трябва да се намери формата за отчитане на придадената стойност на тези имоти.

Диференциацията е въпрос на данъчна политика на СО. Навремето в ЗУТ имаше член за общински фонд "благоустройство на територията", но той беше отменен още с първите редакции през 2001 г. Идеята беше да може да се заделят средства за подобряване на инфраструктурата.

Трябва да имаме приоритети по отношение на даване на разрешение за строеж, когато има изградена техническа инфраструктура. Очакванията са общината да застане с публични средства зад всеки един строеж. Според мен правилно е да се дават приоритети на проекти, към които има изградена техническа инфраструктура.
Не може всяка една сграда да бъде преследвана с публични средства. Най-голямото богатство на града е инженерната инфраструктура. Тук идва сериозният проблем, че хората остават с очаквания, че трябва да бъдат изградени всички улици, а пък публичните средства не са толкова много.

От близо 10 години Столична община е задължена да приеме Рамкова инвестиционна програма във връзка с Общия устройствен план, но не го прави. Защо?

Рамковата програма е трябвало да бъде приета в шестмесечен срок след изработването на Закона за устройство и застрояване на Столичната община. Но тя се застъпва с други планови документи. Нашето предложение беше с промяната на ЗУЗСО да отпадне това изискване, тъй като ние имаме Общински план за развитие и Интегриран план за градско възстановяване и развитие.

Насочването на публични средства наистина трябва да бъде определено въз основа на ОУП. Затова възнамерявам да върна аналитичната част към Софпроект, който до 2009 г. е работил като аналитично звено към Столична община. Идеята е на база анализ да се дават конкретни предложения за годишни насоки за инвестициите.

Сега интегрираният план ни е дал териториите, които са най-слабо развити, и там се насочват публичните средства. Все по-интересни ще стават и Овча купел, и Горна баня. Ще се търси място на буферен паркинг на Околовръстен път там.

Идвам с новина, здравейте. Дебна един курник от година. До снощи беше на 79 000, днес е на 72 000, как ще коментирате В общи линии по сайтовете присъстват само крайно нежелани имоти. Всичко читаво се продава преди да влезе там.

Аз бих го пооправила и - под наем.
Но само след строг кастинг на кандидат-наемателите.

Аз пък не вярвам, че на този пазар в момента нещо е паднало от 79 на 72...освен ако не е такова, че поначало цената му на сегашния пазар да е 69, ми пробвали са с 10 бона нагоре и не им се е получило и сега пак го дават с 3 бона отгоре на сегашните високи цени...та който си има имот, си е добре. Който търси да купува, е прецакан в момента. И като цяло, имотът никога не губи, в момента даже и купилите на пика 2008 година могат да излязат от инвестицията без загуби.

Мецане, аз мисля същото.
Освен ако продавачите не са някакви шушляци, на зор за пари.
Няма лошо - търсене и предлагане да има.

Зависи от случая, но щом е седял година е бил със завишена цена. Въпроса е сега накъде е. Аз като търсих гледах един на 45000, седя няколко месеца, даже не направих опит да преговарям, защото не очаквах да намалят много, изведнъж падна на 40000 и изчезна.
Само в София ли търсил курници, знам един във Варна на 70000 стара тухла, последен 6ти, 100 кв.чисти, хубав квартал, че и без брокер  

Здравейте отново,
харесахме си апартамент, договорихме се за цената и условията, но още не сме подписали предварителния договор (чакаме да ни го изпратят). Въпросът ми е относно нотариуса. Брокерът държи на нейния нотариус и каза, че такси и т.н. ще се разделят между нас и продавача. Казаха ми, че е възможно тази такса да стане значително по-ниска, ако банката ни отпусне една част за апартамента и една част за ремонт (реално всичко е за апартамента) и при нотариуса плащаме на база данъчна основа.
Може ли някой да ми обясни по-подробно, защото не разбирам как точно става това и има ли нещо нелегално в цялата история?
Благодаря предварително.

Не са курници, ами кимизарници:)