Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 42

Каквото и сега - Ковид-19 е все едно метеорит. Та не знам защо се радваш на падането на метеорита, ама хора всякакви. 1997-ма беше локална криза, сега е глобална, ако за теб разлика няма, ок, радвай се   Бъдещето ще покаже дали е имало повод за радост за теб.

Вярно е, с няколко малки уточнения.
Докато Х/У си пестят от закуските/фитнесите, за да си купят жилище или да купят имот за инвестиция, едни други хора определят цената, на която да го купят. И то не на база някакви икономически закони, а "на око" - "има 84 млрд по банките", "емигрантите си идват с кеша", "овцете за стригане да вземат кредит за 20-30 год", "шараните с нивите да се отпуснат повечко", "чужденците идват за по-евтинко, няма да ги жалим". Инвеститорите/строителите също се съобразяват с това "ценообразуване". Може себестойността на строеж да е 200-350 е/м2, ама при цени на 50год (и нагоре) панелки от 900, да не са луди да продават с някакви "мижави" надценки от само 100%...
И не, не са "лошите банки". Кризата 08-09 беше ужасна, обаче ги вкара в определени рамки. Не че те са цвете, но поне при тях действат вече  някакви закони (правни/икономически/логически).
За "брокерите" ми е думата. Цените основно се определят от тях. И онези - спестените левчета - отиват не само за комисион (с мед да я намажеш), ами за едни 40-50% ръст на цените на НИ за няколко год. И на какъв % от работещите/осигурените/пенсионерите доходите са се увеличили с поне 40% за същия период?
***
За "поведението на потребителите" съм съвсем съгласна. Но народопсихология трудно и бавно се сменя. За това си трябва време. Или обстоятелства. Като сегашното. И пак - здравето на първо място, тухлите все ще ги наредим/купим.
***
Примерът нещо не го разбрах. Адидас и НМ се сравняват с кои от Вашите наематели?

П.С. Може ли някой да даде обяснение за ценоопределянето на НИ в България, в идеалния случай - с някаква, макар и елементарна, икономическа обосновка. Ще черпя

Аз се радвам на падането на цените на имотите,  не на кризата!  Има разлика.

Аз. Обосновката е най-елементарната, но за сметка на това е повсеместно използвана от всички производители и търговци. Най-опростено изглежда така - себестойността на изделието е 100, следователно цената трябва да е 100 +Х%. А колко да е Х зависи от пазара - колко е готова да преглътне за оптимална печалба. Оптималната печалба е вид оптимизационна задача, зависеща от два параметъра - цена и оборот. При нулева цена и печалбата нулева. И от там нататък с нарастване на цената расте и печалбата и при безкрайна цена печалбата е безкрайна. Да де, ама при безкрайна цена никой няма да купи и оборотът ще е нула, от там печалбата пак ще е нула. И от там нататък с намаляване на цената расте пък оборотът. И ако представим двете зависимости графично там, където се пресичат двете криви, е оптималната цена. На практика не знам дали всеки решава толкова теоретично нещата, може нещата да са и чисто интуитивни, или отделният продавач да се води по масата, но общо взето нещата са там някъде. Големите си имат отдели, които следят пазара и изчисляват цените, малките по неволя се водят по тях.  И така е във всички пазарни икономики.  Само в непазарните икономики има твърда цена и твърдо определен размер на надценката Х (от примера горе). Но в тези държави вместо всеобщо благоденствие за купувачите, незнайно защо, има остър дефицит

partizan407, едното го получаваш в комплект с другото. По отделно не се продава.

, това е илюзия. Цените се определят от всички участници на пазара: купувачи, продавачи, банки...банките са свързани с купувача.

Пазарът не е толкова замръзнал явно, има нови сделки, ясно е, че са далеч от до преди 3 седмици, но само аз знам за 6 такива. Мислих си, че ще са "0" , при толкова неясноти в този момент.
TafTaf, Адрес нито са закъсали, нито ще закъсат. Ако се абстрахираме, че са от съсловието на така омразните брокери, ще с съгласиш ли, че така се прави всъщност. Търсиш бизнес и си активен, а не седиш да люпиш семки и да чакаш "нещото" си да мине. Ти си звъняла преди 3 години, но днес, ако 1 брокер прозвъни 50 контакта, 49 ще му кажат да си гледа работата, но 1 ще каже, че все още иска да купи имот, защото неговата лична ситуация го налага, въпреки глобалната ситуация. А Адрес има огромна база данни от всеки звъннал, някога по обява, всичко от години минава през колцентър.

3 имота е минимум като гледам, това от заплатката е спестено и е така без ходи по кръчми е успял, а гледам че има много хора с по 5-6 и те горките честни и почтени и с много труд да ги изплащали

Спестяването не е чак толкова сложно нещо, но иска дисциплина, постоянство и време. Естествено все пак и някакви доходи, позволяващи заделянето на излишък за спестяване. В началото е трудно и бавно, човек се радва ако успее да спести 10 000 за година. Ама с времето парите не само се трупат, ами и почват да работят сами за себе си. В близкото минало влагане на парите с около 7% лихва не беше трудно и рисковано. Та ако човек има дисциплината и времето нещата се случват. Например ако всяка година човек заделя 10 000 и инвестира все при 7%, на единадесетата година ще има спестявания от около 158 000 лева.  След 15 парите ще бъдат към 280 000, а след 20 години към 450 000. Вярно, това е идеализиран пример, неизбежно ще има и спадове, ама и върхове, а и след 20 години се предполага, че ще са нараснали и доходите и ще може да се спестява по 20 000, а не по 10 000.
Та така става то, обаче околните, които не са имали дисциплината и търпението, а са купували коли, телефони, парцалки, екскурзийки, коли и прочее, след 20 години викат "Как събра този човек толкова пари, беее. Това без да краде и прави далавери не става".

Аз съм държавен служител и преди 2 години щяха да ме врътнат много яко от банките. Нося им бележка за заплатите и там нето 1000 лева. "Нямааа проблем"
Няма, няма, ама в тези 1000 лева 100 лева бонус, 200 лева за храна, а кредит отпускат по брутна заплата.

Tomeva, каква е вероятността контакт отпреди 3 г. да търси отново жилище? И как така през последните 2 години и половина не съм чула ни кост, ни вест от тях, ако е просто ежедневна практика да звънят на толкова стари случайни клиенти? Да не говорим, че още тогава ми позвъниха няколко пъти и помолих за заличаване на контактите ми от базата им данни. Ама явно не е излишно да се подаде един иск по GDPR. Нека не се лъжем - ситуацията ще е доста тежка за пазара на имоти и не вярвам брокерите да не го знаете. Няма абсолютно никаква вероятност в големите агенции да се мине без съкращения. Или ти си на друго мнение? Сега се финализират някои сделки, но съвсем скоро това ще свърши и следващите минимум 2 месеца, броят им ще клони към 0. Това е реалността за много бизнеси, дори и за някои по-слабо засегнати. Банките, например, също ще го отнесат. Вече затварят клонове и може би няма да ги отворят отново скоро. Както Попея е написала, тази криза е метеорит и 2008-ма беше едно лееко "друсване" по пътя в сравнение с предстоящото.

Теоретично, както и на развити пазари, ЧС го е обяснила как става ценообразуването. Истината е, че в България поне аз доколкото си спомням от зората на демокрацията досега никога не е имало истинско, близко до описаното от нея ценообразуване. В България се гони надценка, не оборот. Няма да споменавам колко примери има на западните вериги, продаващи по-скъпо тук, отколкото там. И не е само заради транспортните разходи, те и там ги имат, защото стоките масово се произвеждат навсякъде, не само близо до магазина. И не е само заради оборота - малък тук, голям там. Просто са разбрали, че тук културата на купувачите е никаква - ще купуват на каквато цена им сложиш.
Много чужденци са се чудили на цените на едно и също нещо тук и там. В началото на 90-те един американец само цъкаше, като гледаше цената на голяма плазма. Според него, ако си го купи в щатите и плати транспорта до тук (за единичната бройка), пак ще му излезе поне с 1/3 по-евтино. Един и същ телевизор преди 20 г. струвал 2 пъти по-скъпо тук, отколкото в Германия. Ролф Бенц, докато имаха шоурум в сегашния Ремедиум на Денкоглу, били пак с поне 50% по-скъпи в България в сравнение с Германия. Надценка му е майката - продаваш 2-3 бройки месечно на двойна цена, вместо 10 бройки на по-ниска цена. К`во ти пука, печалбата е една и съща.
И при имотите, говоря за НС, е отчасти така, но там може би е по-сложно. Предполагам, че има по-голяма несигурност, риск за самия инвеститор да не завърши строежа. Кой каза наскоро - вари го, печи го, под 450 евро на квадрат строителството не можеш да докараш. И зависиш от страшно много фактори - някои получават разрешение за строеж, акт 16 бързо, други никога няма да получат. И то не защото нещо чак толкова крупно са съгрешили при строежа, а защото нямат "опита", "подхода" как се получават тези разрешения безпроблемно. Та си мисля, че този бизнес не е за всеки, дори да е добър бизнесмен. То и от бизнес до бизнес си има разлики.
В никакъв случай не ги оправдавам, да не ми се нахвърлите, ама към обективните фактори като добавим и субективното - че българинът преглъща всяка цена, само му трябва малко време, и нещата стоят така.

Цените се определят от всички участници на пазара: купувачи, продавачи, банки...банките са свързани с купувача

Нека да не се залъгваме, цените се определят от банките и волята им да отдават кредити или не. Справка 2008 година. Специално за София важна роля играе и това, че половин България живее там. Честно казано София е един коптор и аз по-скоро бих живял в някое село около София.

Това не противоречи с моята теория, просто е частен случай - едната крива не се развива нормално, а е изкривена (нееластичен пазар му се вика). И тогава оптималната печалба зависи повече от цената и по-малко от оборота. Но причината за това са хората, а продавачите само се възползват.

А банките влияят косвено - целта им е да дават кредити, не да вдигат цените, нали?

Къде е разликата? Както и Томева каза, това е комплект, ако нямаше Ковид и цените нямаше да паднат. Тя затова е криза, защото пада цялата икономика с всички последици от това за всички хора, и вследствие на това падат цените на имотите. Аз лично, ако имам избор, предпочитам високи цени без Ковид-19, ама явно ти не си така. Хора всякакви.

Как точно си представяхте срив на цените на НИ, без икономическа криза, която да засегне всички - вас, роднините, приятелите ви?...

TafTaf, не твърдя обратното за пазара, естествено, че в момента е замръзнал, но пазар е имало и ще има. Не знам за Адрес,  защо звънят на контакти от преди 3 г., и да, може и някой да не е купил, може и да е купил. Говорим за милиони контакти най-вероятно.
И пак казвам,  криза е и по-добре да правя нещо, за бизнеса си, без значение в коя сфера е,   от колкото да медитирм на дивана.
А съкращения ще има навсякъде,  ще останат тези, които са продуктивни.