Пазарът на недвижими имоти във ВАРНА- какво се случва реално? 8- ма тема

Приятелю с римско име на път, и друг път си се изказвал така ама тоя път ще ти го кажа направо. Мисля, че не си имал поглед на бизнес как реално работи и каква е динамиката на парите в един частен бизнес. Не е задължително да вземе и от двете страни брокера. В много от случаите продавача си има един брокер, купувача друг. Тежести се проверяват за левче и няма нужда адвокат, това можеш да си го направиш сам. НО най-важното е, че това, че на теб 2000лв ти се струват много, това не значи нищо. Дори най-мизерния частен бизнес, който няма офис разхода му за месеца е поне 300лв за осигуровки, банкова сметка, счетоводител, телефон и интернет. Тоест почваш месеца от минус 300лв. После може и да нямаш всеки месец сделка, така че както ти казах и предния път остави пазара сам да си определя правилата и не гледай така в паницата на другия.

Имай предвид, че един бизнес за да се развива и да расте има нужда от така наречената "здравословна печалба", която не значи да печели само толкова, че да оцелява, а доста повече. Ако си мислиш, че всички бизнеси работят на 10% надцека си в грешка. Хората се възмущават, ама не си дават сметка, че най-големите фирми, тези с които са свикнали и им ползват продуктите всекидневно съвсем не печелят само от оборот ами и от сериозна надцека, която да им поддържа цялата структура.

Аве давате за айфони по 1000лв дето стойността му е в пъти под това, давате и за модни часовници дето са абсолютни боклуци по 200лв, те са същите като тия от Алито от 5 долара, давате и за хапове за отслабване пари...ама за опредлен тип неща пари на всеки му се свидят,  което е странно имайки предвид често лъжливата природа и липсата на стойност в дадените от мен примери за които всички дори заеми вземат, че да дадат пари. Изобщо света е потънал в пълна лъжа и заблуда. Трябва да почнат да преподават в училище как да се разпознава истинска стойност в продукт и услуга и как да се договарят въпросните.

Остава и да защитиш тезата, че услугата предлагана от брокерите е качествена и има стойност. Те разходите на всяка агенция са много повече, ни и сделката не е една. Да не говорим, че повечето им практики са копирани от криминалния контингент.

Мисля че разсъждаваш неправилно. 2000 лева не са малка сума за услугите които повечето брокери предлагат. И понеже както сам казваш имат фиксирани месечни разходи на тях не им коства почти нищо да вземат клиент на 1% комисион. Предполагам избора пред тях ще е 0 или 1% а не 1 или 3%. Защото ако не се съгласи на 1% аз няма да му кажа окей на ти 3% ами ще му кажа довиждане и успех и ще си намеря друг който ще е доволен да върши работа за 1%. Има един тънък момент който хората пропускат че тази обява особено ако е сравнително добър имот на справедлива цена ще даде възможност на брокера да набере още клиенти. Аз например в Уса съм продавал и купувал два пъти. При продажбата единия път комисионната беше 1% а втория около 1.5%. И в двата случая брокерите си намериха още клиенти докато се опитваха да продадат моята къща. А като купувах бях договорил 1% да дойде за мен от 3% които плаща продавача. Даже веднъж присъствах на телефонен разговор на мойта брокерка като някой й се обади и поиска 2% за него като купувач от 3% които тя щеше да заработи. Там цялата комисионна се плаща от продавача като обикновено 2.5-3% отиват за агента на купувача и 1-3% за агента на продавача като един агент не може да представлява и двете части без изрично писмено съгласие и мисля че пак го дават на друг агент от същата фирма понеже има голям конфликт на интереси.

Следя темата, но не съм писала досега. Понеже се съпоставя продажбата на апартамент със собствени сили или агенция, искам да попитам, според вас какъв е шансът да продам имота си сама и какви стъпки е най- логично да предприема? Имотът няма никакви тежести и скрити особености. Сега ми узрява идеята да го продам и се информирам.

Шанс винаги има.
Първо си купувате една предплатена карта, която след това спокойно да може да махнете. Да звънят на нея, че след това месеци наред ще ви притесняват.
Пускате си обява в сайтовете, имот бг, хоумс бг, олх, може по фейсбук групи - има доста такива. Направете си прилични снимки, които все пак не лъжат окото и си опишете реалното състояние на имота, Ориентирайте се за цената, която може  да му искате, да се гледат цените на подобни имоти в същия район, не знам колко е правилно за реална оценка. Напишете, че не желаете брокери и агенции да ви занимават и, че няма да плащате комисионна, ако са съгласни да си вземат само от техните клиенти - окей, ако не - много им здраве. И въпреки това очаквайте много позвънявания точно от такива индивиди.

Благодаря, до тук описаното е сравнително ясно. След публикуването на въпросната обява, адекватно ли е да уговоря един час за оглед на всички агенции, или да съм на разположение за оглед на всяка една агенция поотделно?
Чисто статистически, какъв марж в цената е адекватно да заложа, в какъв срок би следвало да очаквам финализиране и колко често подобни инициативи като моята завършват с успех?
Въпросът е, че все още се колебая, дали да възложа продажбата на агенция, като предварително фиксирам сумата, под която няма да падна, или да се занимавам сама?
Лошо впепатление ми прави обявата на един и същи имот от десет агенции на пет различни суми, за да го избегна може би трябва дя си избера една- две агенции и да го дам само на тях да го продават? Но така не се ли ограничава аудиторията, до която ще достигне обявата?

Приятели, аз не коментирам работата на агенциите в поста си. Даже специално за Стаматко моля да се върне да прочете първите изречения пак. Аз коментирам специално за младия ни приятел по-горе, който за втори път залита да коментира цените на частния бизнес, като ме оставя с усещането, че е правителствен чиновник от роман на Айн Ранд. Той е умно момче, но явно нито в семейството, нито в живота се е срещал с частната инициатива и аз чувствам като мой дълг под формата на диалог да му помогна да доразвие мисленето си за да стане напълно балансирана личност.


п.с. Колега Via Pontica, ако греша в предлоложенята си относно вашият житейски и професионален път считайте, че си посипвам главата с пепел и фърлям една шепа вода отгоре даже, както и се извинявам.

Здравей,
аз успях да продам сама 2 наследствени имота, единият за месец, другият за по-дълго време (предвид местоположението - вилна зона) и трябва да ви кажа, че не е кой знае каква философия, още повече, че вие продавате сигурен имот и няма от какво да се притеснявате. Пуснете обява в олх, като изтъкнете предимствата на имота, но не пишете лъжи - местоположение (никога точен адрес), тухла ли е, ако е за ремонт - пишете, че е за ремонт, освежаване или частично такова. Не е задължително да оставяте телефон (аз не бях), който се интересува пише на лични. Така ще знаете и кой пише - агенция или частно лице (пак не е сигурно).
В никакъв случай не събирайте агенции (сама казахте, че е очевадно, когато един имот се върти на 100 места), когато имах запитване от такава, казвах , че за момента не работя с агенции, но нямам против, ако имат конкретен клиент за моя имот да го доведат, без да предоставяте снимки или да качват обявата на техния сайт. В крайна сметка вас ви интересува да продадете имота, независимо как.
Относно цената, обявете с 1000 евро над това, което искате да получите. Така, че имате възможност и вие да смъкнете мъничко, при поява на сериозен интерес. Също цена се коментира само след оглед и сериозен интерес. Някои още по телефона искат да се пазарят за нещо, което не са видяли. Разгледайте ценовия пазар - ако бързате пуснете го на реална/ една идея по-ниска цена. Ако не - може малко да се изхвърлите (2-3К отгоре)
Пригответе си копия на документи, които да "успокоят" клиента, че всичко е наред - копие от нотариален акт, удостоверение за наследници и др.
Ако пускате обява във фейс групите, изключете коментарите, някои хора са там само, за да се заяждат.
Желая ви успех, надявам се да съм била полезна.

Правилно тук се разглежда фактора - имота ти се продава от много агенции. Четох наскоро една автобиографична книга на брокер и там той обясняваше, че това е лоша практика защото първо, че агенциите си пускат каквито цени им скимне и после клиентите си мислят, че ги лъжеш защото някъде някой си позволил без разрешение да напише по-ниска цена са сметка на комисионната си или пък понеже имота е на много места и се продава от много агенции пък обявите са в един сайт то имота има проблем и не може да се продаде. Аз винаги съм работил само с една агенция. Ако продавам сам не бих работил с агенция или пък първо бих пробвал да продам сам известно време и след това ще го дам на една агенция и вече ако и там не стане 3-6-12 месеца ще карам през просото. Ама го има и фактора, че някои лакоми от агенции нарочно не го продават активно дори и да има интерес защото чакат купувачи които са пак техни за да могат да вземат комисионна и от двете страни затова работете със срокове и проверени хора.

Точно фактора "проверени хора" ме принуди да помисля за самостоятелна продажба. Преди време ползвах услугите на стар мой познат, от дълги години в бранша, е, не получих качеството на услугата, което очаквах....

Ако се стигне до агенция, от кои сте с добри впечатления?

Аз лично имам забележки към всеки един, с който съм работил и не мога с чисто сърце да препоръчам някой. Тези които са добри нямат време за всеки, а другите не са много полезни. Всички обаче поставят продажбата пред обслужването, което е пътя към клиентското недоволство защото винаги се усеща.

Б*си ма*ката !

Мерси за обръщението. Аз вярвам, че отношенията трябва да са приятелски - без значение от формата на комуникация. Затова искам да знаеш, че дори да не сме на едно и също мнение нямам нищо против теб или някой друг и най-малкото в "спорът се ражда истината".

Разбирам много добре гледната ти точка. Забележи, че:

    1. Казвам, че ще взема 2 000 лв да разгледам имота, да направя снимки, да пусна обяви и да отварям на хората.  Не съм се ангажирал, че ще платя неустойка ако не го продам за 3 месеца. Не виждам причина защо да не се опитам - в най-лошия случай, ще изгубя малко време.

   2. Далеч съм от мисълта, че да имаш фирма е лесно имам роднинa с фирмa, имах и такъв с малко преприятие, което вече не функционира. Знам добре колко бюрюкрация има и как може да те смаже държания апарат, заради някой външен фактор.
   
   3. Не знам дали е обида, понеже не съм чел въпросния роман/авторка - ако питаш какво работя, не съм държавен служител/чиновник. Занимавам се с програмиране. Ако ти е интересно на следващото събиране на форума (ако правите такива) ще ти разкажа

   4. Аз също ползвам брокер. Знам, че не винаги/всички вземат винаги % от двете страни - за мен е важно да не вземат от мен.

Така, че не си ме разбрал и дори съм съгласен с теб. Не съм тръгнал да откривам брокерска фирма - просто си предложих услугите и не мисля, че бих се справил много по-зле.

Moят опит показва, че услугата, която предлагат в много случаи не си заслужава парите.

И аз продадох два апартамента,без фирма.За първия -клиентите си бяха наели адвокат,а за втория платих 1,5 % комисионна на фирмата.До колкото разбрах  от купувача-и от него са взели 1,5 % .
Аз лично ,не бих ползвала услугите на брокери.Един адвокат ,ще ми свърши много по-бързо и качествено работата по сделката!

Какви са тези 3,6 % комисионна от продавача и 3,6 % от купувача.Съответния имот се натоварва излишно и става непродаваем.Продавача губи в този случай-трябва да намали цената,за да плати комисионна на фирмата и да вземе по-малко за себе си!

Вземи прочети за какво се говори в Атлас изправи рамене и ще разбереш какво имам предвид. И не е обида, и аз като теб съм диалогичен човек, забележи че казвам "като", което не значи "че, си". Като цяло в книгата чиновниците се отнасяха с пренебрежение към бизнеса и индустриалците и ги цедяха и тормозиха и накрая всички избягаха, страната изпадна в колапс и.т.н. Интересно четиво е, нещо като 1984-та е, писано е от бежанка от комунистическа Русия след октомврийската революция.