Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем! - тема 6

Г-жа Шантал, щом такива условия дават е хубаво. Проучете си добре въпроса с третия съдлъжник по кредита.
И аз не съм ОК за ДСК, но обстоятелствата ни притискат. Здраве да е, както дойде.

Тук нещо грешите, освен ако не ползвате намаляващи вноски, но пък при тях лихвата си е същата за целия период.
В началото, при анюитетните/равните вноски, винаги се плаща голяма лихва и малка главница, така че има смисъл да погасите колкото можете предсрочно. Ако внесете сега 10 000 лева и кредитът ви е за 20 години, то ще си спестите 3 000 при ГПР 3 %, а ако годините са повече , например 30, то ще си спестите 5 000 лева.

Признавам, че не ми е ясно как точно се преизчислява кредита. Аз друго си мислех. По принцип искам да намаля срока, но се чудя, ако гледам в краткосрочен период (1 година), дали няма да ми е по-изгодно с първото погасяване да намаля вноската, с идеята да плащам по малко лихва през втората година и вече следващия път да намалявам срока. Вероятно ще искам два примерни плана, ще ги сравня за краткосрочен период и ще преценя как да процедирам.

Подходите са много, но те зависят от много условия. Според мен е важно да прецените какви са перспективите пред вас в малко по-дълъг срок. Ако ме устройва оскъпяването на кредита, т.е ГПР, аз не бих намалявала срока, а по-скоро вноската. Щом имате възможност за по-високи вноски, значи бихте могли да спестявате разликата в добри времена, които спестявания да ви служат за буфер в трудни времена или за времена, в които трябва да правите по-големи разходи(ремонт, кола, безработица, заболяване, не дай си боже). Ако не ви устройва оскъпяването, първо бих проверила как стоят нещата с рефинансирането. Бих дала един груб пример - например имам 100 000лв кредит за 10 години. Ако лихвата ме устройва и сега плащам по 1000лв и смятам, че мога да си позволя 1500лв вноска, аз бих продължила да си плащам 1000лв и да си спестявам всеки месец по 500лв. Така грубо казано след 2 години ще съм спестила около 10 000лв. Ако се наложи някакъв ремонт или искам да си купя кола за 10 000лв, аз бих го направила със спестените пари и ще продължа да плащам по 1000лв за ипотечния кредит. Защото ако не съм спестявала и съм плащала по 1500лв за тези 2 години, то за да си купя кола за 10 000лв, би трябвало да търся потребителски кредит, а там лихвите са със сигурност по-големи от ипотеката. Ако нямам някакви нужди след 2-3 години, няма големи шансове да остана безработна, или пък банките започнат да вдигат лихвите, то тогава нищо не ми пречи да  погася спестената сума. С две думи при наличие на ипотека за по-спокоен живот е нужно човек да има някакъв буфер за извънредни събития в средно голям хоризонт от 3-4 години. Доста приятели си изпатиха като изтеглиха ипотечни кредити 2007-2008г. Тогава имаха добри доходи и смятаха, че ще са така цял живот. След 1-2 години като се разрази кризата или останаха без работа, или доходите им силно намаляха, вноските станаха непосилни и доста от тях се оказаха с жилища за продан.

Ето тук има кредитен калкулатор, който е съвсем елементарен /няма такси, застраховки и т.н/ и дава само крайни стойности. Можете да сметнете с примерни числа и да видите каква е разликата.

https://www.calculator.bg/1/krediten_kalkulator.html#imgl

Например:
Сума - 200 000; Срок - 30 години/360 м. Годишен лихвен процент - 3%

ГПР-то го пишете в полето "Годишен лихвен процент:" с 0.03 единици по-малко /не знам, какво точно са вкарали като ГПР и защо, но за да ви излезе сметката вярна намалете ГПР с 0.03 или 0,04, впишете го като годишен лихвен % и сравнете с ГПР долу в резултатите/

Резултати:
Месечна вноска: 843.21 лева
Общо изплатено по кредита: 303555.60 лева
Годишен процент на разходите (ГПР): 3.04%

Ако внесете 10 000 лв. след първата година, и запазите срока, то излиза така:
Сума - 190 000 лв. ; Срок - 29 год/348 месеца; Годишен лихвен процент - 3%
Резултати:
Месечна вноска: 818.13 лева
Общо изплатено по кредита: 284709.24 лева
Годишен процент на разходите (ГПР): 3.04%

т.е. месечната вноска намалява с 25 лева, но общата върната сума намалява с 8 846 лв.

Ако за да изплатите кредита от 200 000 при месечна вноска от 843,21 лв. ви трябват 30 години, то за да изплатите кредит с 10 000 лв. по-малък (190 000 лева) и при същата вноска (843,21 лева), ще ви трябват 27 год. и 8 месеца - намалявате срока с 2 години и два месеца.

Тук цифрите са съвсем условни и главницата не е намалена със сумата върната през първата година, но тя така или иначе не е много голяма - около 4 150 - 4 200 лева.

На мен ми е също много трудно с преизчисляването на вече съществуващ кредит . В онлайн банкирането ми показва че оставащата ми сума за плащане е 107 281 лв с лихва 3.25 и сега ако искам да да си изплатя целия заем предсрочно ми е интересно каква сума ще излезе. Уж няколко пъти смятах и все различни числа ми излизат...

Най-лесно е да се отиде в банката и да се пита. Поне аз направих. Питах, колко години ще ми се намали заема, ако внеса 10 000 лв напрамер. В моя случай беше 2 години. Питах и колко ще ми се намали вноската, ако внеса определена сума. Жената беше много внимателна и разиграхме няколко варианта, за да се ориентирам. Става въпрос за РББ.

И какво избра накрая?

Наистина питайте в банката. На мен всеки път ми разиграваха сценарии колко ще падне срокът, вноската, ако вкарам еди колко си. Това  им е работата

Аз избрах да намаля срока.

голям риск поемаш. Може да има някакви проблеми и сградата да не се завърши дълго време. Мой познат чака дълго време за съдбен процес (10 год).
Банките ще те предпазят като не ти отпуснат кредит за такова нещо.

Здравейте И аз все чета и ето ме на прага на покупката реших да пиша.
Знаете ли с коя фирма работи банка ДСК за направата на оценка на имот?
Интересувам се за град Бургас.
На вас каква оценка ви дадоха? Близка ли беше до продажната цена или не? Някакви насоки дали има шанс да сложат някой лев отгоре, как мислите на тях дали им е изгодно да правят по-високи оценки?

Едва ли в Бургас работят само с един оценител, та да знаете кой ще ви се падне на вас. Ако работите с агенция, има шанс брокерите да познават оценителите, все пак са колеги. На нас ни дадоха около 15% над продажната цена без да сме искали това, защото самоучастието ни беше 50%, така че за нас беше почти без значение каква ще е оценката.

Оценката зависи от самия апартамент, а дали банката ще е склонна да отпусне повече зависи най-вече от доходите ви. Ние бяхме с много малко самоучастие, оценката на апартамента беше доста висока, защото беше с добри показатели (район, етаж, година на постояване, материал, асансьор - всичко това влияе) и реално можехме да получим и 100% от цената на жилишето. Буквално ме питаха колко пари искам последно и аз закръглих сумата, даже не знам колко % от цената на жилището се получи, не сме го смятали така.

Според мен би било полезно всеки да коментира с името на банката.