Пазарът на недвижими имоти във ВАРНА-какво се случва реално? - 10-та тема

За кой обект става дума, извинявайте, не съм запозната?

За Фемили  Гардън

Мда, и на мен ми ми харесват изобщо.Доколкото съм запозната,комплексът е имал идея да обслужи жилищните нужди на медици и здравен персонал.
Имам вътрешно инфо, че част от апартаментите са закупени от преподаватели и студенти от Медицинския у-тет, заради близостта до 'Св. Марина'.
Като включим и друга част от комплекса с апартаменти, купени с цел инвестиция, и става мазАло голямо.Но най ме подразниха терасите и мен,една саксия може да се сложи и толкоз.

Точно относно улици и инфраструктура чета в една фб група специализирана по ЗУТ, че промените в ЗУТ, които вече са в сила от края на февруари, реално ще възпрепятстват издаването на разрешително за строеж. От друга страна един депутат от комисията се оправдава, че в следващия НС ще презицират законите. Проблемни се оказват тези членове: "новите ал.16 чл.148 и чл. 178, ал. 3, т. 5 са взаимосвързани (отчуждаване на улицата и реализиране) как си представяте един частник да проектира и реализира обект от трета и четвърта категория, каквито са улиците? Това е голяма административна и финансова тежест."
Явно с тези промени се цели охлаждане на пазара. Хората се насочиха извън града и доста се оживи пазара на парцели. Варна по покрайнините също се застроява ударно. Да видим какво ще стане в крайна сметка. Но тези промени в ЗУТ изобщо не ми харесват.

Това как може да се тълкува? Че вече вила няма как да си построиш?

Нещата тръгнаха от това, че общините дължат огромни пари за очуждаване. Първо изнудиха строителите да изграждат инфраструктурата край обектите, сега принуждават и да се дарят квадратите земя за инфраструктура.
За вилите изобщо не са мислили,  как се проектира улица например. Че аз ще искам да вземат 5 м от комшията и само 1м от моето място за улица, той ще иска обратното и проектиране на улица по 20м, по 20м колко ще е ефективно.

Аз не съм чел закона, но под инфраструктура не се ли разбира улица, ток, вода, отходен канал?

И аз не мога още да се ориентирам напълно, но така както е записано едва ли не изградена вече инфраструктура, отчуждаването да е приключило и т.н. Питаха в тази група по ЗУТ как се тълкува чл. 148, ал. 16 на ЗУТ и един от комисията отговори, че се отнасяло за конкретния имот. Обаче това реално не е уточнено в закона, пише си по принцип. И е каша май в момента.
Това е фб групата за ЗУТ - явно пишат специалисти там: https://www.facebook.com/groups/111947385642629/

Иначе текстът на чл. 148, ал. 16 (част от раздел Разрешаване на строителството) е:
(16) (Нова - ДВ, бр. 16 от 2021 г.) Разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот се издава само при приложен подробен устройствен план по отношение на регулацията, в т.ч. уличната регулация, свързваща обекта с уличната или пътна мрежа и осигуряваща достъп до съответния поземлен имот. При урегулиран поземлен имот с лице на повече от една улица е достатъчно уличната регулация да е приложена по улицата, по която се осъществява достъпът до строежа.

А текстът на чл. 178, ал. 3, т. 5 е:
Първо ал. 3: (3) Строежите не се въвеждат в експлоатация, когато:
т. 5. (нова - ДВ, бр. 103 от 2005 г., предишна т. 4 - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г., изм. - ДВ, бр. 16 от 2021 г.) не са изпълнени мероприятията по изграждане на улици, пътища или алеи в териториите със средно и високо застрояване, както и в курортите, ваканционните селища, голф селищата, аквапарковете и в другите територии за рекреационни дейности, свързващи обекта с уличната или пътната мрежа и осигуряващи нормален достъп до съответния поземлен имот;

Значи вилите в случая отпадат - според мен - без да съм специалист.

Не касае къщи и вили според мен! Целта е държавата да не се харчи за очуждаване!
Нашата кооперация е на ъгъл и само на нас дължат около 60 хил лв за взетите кв. В последния момент решиха, че ще се прави пробив за да може да се строи и на два вътрешни парцела

Гледахте ли какво има в сега строяща се сграда на бул. Сливница точно до Пожарната? Мисля че Flame Lily се казва.

Аз всеки ден минавам от там с кола сутрин. Строежа върви, обаче там колко ще е шумно. Доста прах ще има от Сливница, натоварен булевард. И са основно северни жилища, юга е запушен към мола.

И аз уж го разбирам така, че за "ниско застрояване", т.е. до 10 м. горните разпоредби не се прилагат, но продължавам да чета в тази фб група за ЗУТ, където пишат архитекти и конструктори и изобщо хора, които постоянно работят със ЗУТ и техните коментари са категорични, например от един архитект:
"Ще се стигне до пълно блокиране на строителството в селата и малките населени места със стари планове. Там, където е възможно, ще се правят частични изменения на улична регулация "на парче", финансирани от заинтересовани лица, които са притиснати от нуждата да строят и имат финансова възможност за това. "

Относно София друг архитект пише това: "Арх.Здравков изглежда само изпълнява,вярно с ентусиазъм и задоволство,плана за орязване на възможността за строителство в някои квартали на София,за сметка на други,чиито терени са узрели,както бившите Погреби узряха.Някои дори имат и инфраструктура,а за други се залага и метро дори.Целта прозира,ако навържем дребни детайли.За прехвърляне на задължения към гражданите,под формата на плаващ Кинт,или сега формулирани по друг начин,се пише цяла година.Няма кой да обясни на прост и достъпен за разбиране език,че ефекта ще е оскъпяване на строителния продукт и така да се поднесе на зрителя или слушателя,неангажиран в процеса.Това е и целта- да се отсее строителството в нежелани зони,като стане неконкурентно.И зад цялата идея е впримчена вся и всьо- и кмет на СО и Гл.арх. и депутати.Има едно "но" и "дали". Неизбежно е да се реши по съдебен път. В желанието си да насочат строителството другаде и с други участници и променяйки генерално,чрез ЗУТ,а не локално-чрез ЗУЗСО,шанса да мине номера рязко намалява."

А относно това, че горните разпоредби се отнасяли само за конкретния имот, т.е. инфраструктура САМО за него - попиляха Шишков. Една друга архитекта му писа в прав текст, че няма как специалисти, които работят със ЗУТ да повярват на тези твърдения, че така трябва да се тълкува закона и че това е напълно несериозно.

Слагам си и това тук, да ми е на лесно: "Г-н Шишков, Вие извадка от селски план виждал ли сте? Знаете ли че сигурно поне 30% от плановете в страната са на по 50-60г? Кметът решил, че големият терен отреден преди 50 години за стадион в село "Х" не му трябва, направили едно "служебно изменение" на плана през 95г- 4 квартала, с имоти по 1000кв.м, няколко улици и т.н. Общината продава имоти и до там. Всичко остава само на хартията-няма проведени улици, няма приложена регулация, нищо...И ако за някой мастит инвеститор, който ще строи кооперация за милиони, все някак може и да му се получи сметката(много е съмнително как), то как ще се оправи човекът, който ще строи селска къща, подчертавам в парцел урегулиран много отдавна? България не е само големите градове, а ЗУТ важи за администрацията на цялата страна."

Ммм, да, потвърдено от Шишков: "Но посоката е тази – без приложена регулация, да не се разрешава строителството. ", т.е. аз до колкото разбрах нещата, без да съм специалист, ако не са отчуждени от/дарени на общината всички съответни части на имотите по улицата, чрез която е достъпът до съответното УПИ, то разрешение за строеж няма да се получи. Не мога точно да разбера дали терминът "приложена регулация" включва и изграждането на улици и на другата инфраструктура. Със сигурност включва подробен план за улицата, нещо като ПУП, но за улицата - има специален термин.

Точно охлаждат сега пазара и дават пеимущество на определени парцели.

Голама каша!!!
Какво излиза сега....,ако имаш закупено дворно място, парцел в някое от близките села,около Варна, няма да можеш да си построиш къща или вила???

Опитвам се и аз да се ориентирам. Със сигурност ще трябва консултация с архитект или подобни специалисти по ЗУТ. Като цяло, това което разбрах, без да претендирам, че съм права е:
- включително и за ниско застрояване, до 10 м. - няма да може да се издаде разрешение за строеж, ако няма "приложен подробен устройствен план по отношение на регулацията, в т.ч. уличната регулация", т.е. всички части от съответните имоти да са отчуждени/дарени за улица, както и да има този ПУП за улица.
- относно въвеждането в експлоатация (т.нар. Акт 16) - вече за средно и високо и ваканционни и т.н. - изискват и изграждане на улиците (като не се уточнава кой, кога, няма крайни срокове). Това как ще стане - не зная. Реално така задължават строителите на големи кооперации да направят и път и улица. Но инфраструктурата - не зная. Не мога да кажа.
От мен като неспециалист - толкова. Явно консултации със специалисти трябва да се прави за всеки отделен парцел, УПИ и т.н. при покупка от тук на сетне.

За моя конкретен случай - сега гледах пак кадастралната карта - има други имоти, които не са със сменен статут и реално в моя случай гризвам дръвцето. Дори и да сменим статута на тази нива, която си попада в регулация и от едната страна и от другата страна има ниви, които не са със сменен статут и за които не е прехвърлена собствеността на общината, т.е. разрешение за строеж - точно никога. Наистина тези текстове са противоконституционни - бях мярнала такъв коментар, но ми се стори пресилен. Май не е. В моя случай - ще трябва да издирвам собственици на другите имоти, че да им се сменя статута и т.н. Наистина се получава пълно блокиране така - в моя случай.

То излиза така, че и тези имоти, които са крайни за селото също гризват дървото, защото когато другата страна граничи с ниви - тогава какво? Трябва да се гледа дали съответният път е с "приложена регулация", т.е. дали и от другата страна са дарени/отчуждени?!? Луда работа.

Принципно, относно отчуждаване/дарение за улици на общината, май така стоят нещата:
- ако от зем. земя се смена статута на УПИ, то автоматично се отнема за улица. НО ако не всички земи по редицата са със сменен статус - зле.
- ако е много стар плана както при селата, то може да има УПИ по старите правила, но за този или съседни имоти да не е отчуждено за улица, тогава пак зле. Може да няма приложена регулация (ПУП за улицата) - пак зле.

Изобщо консултация със специалист по ЗУТ и със съответната община е задължителна!!!

Ако не бях сигурен, че е с цел далавери, щях да кажа, че е за добро. Може би има логика,  реално сега всеки взема, маже, прави и накрая и тоя дето може да си позволи и тоя дето не може живеят в калта до колената, а така поне ще има условия и ако някой може да си го позволи ще бъде с улица, даже според мен трябва да обвържат нещата и с ВиК и Ел, но и да задължат тия дружества при определени условия да съдействат.

Вероятно всичко ще бъде както винаги крайно подкупно и опорочено.

Сега като се нагушат от това, ще измислят нещо и за панелките, там отдавна дават разни заявки за паспорти, изисквания и.т.н.