Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално? -Тема 54

bashtatko

man_darin_ka

Стара Загора не е уникално явление, напротив. Същото се случва с всички големи градове, като освен в София, Варна, Пловдив и Бургас вътрешната миграия, доколкото знам, е в посока селата към града. А в изброените се местят и хора от други големи градове. Селата пък се заемат от роми.
Това, което предстои на Стара Загора с мините, в Сливен се случи в моето много ранно детство - индустриалната зона умря и повече не се съживи, без значение, че може да чуете от време на време за Миролио или Домейн бойар. Знам, че в друи градове е сходно положението. Затова и аз лично вярвам, че ако се инвестира в жилищни имоти, следва да се купува в София, Пловдив и двата морски града - там има още някое десетилетие на вътрешна миграция. И затова не съм от седналите да берат кахърите на Танграта и другите наемодатели в София

Типична грешка, която всеки допуска е фокусирането върху търсене т.е. че София е перспективна и се търсят квартири, но почти винаги се забравя другата част на уравнението а именно предлагане. А цената на нещо се определя и от двете. Когато всички отидат в едната част на лодката, тя се накланя, когато предлагането стане много голямо, това смъква цените и ако инвестицията е била в пиков период (както сега) и е скъпа, сметката няма да излезе за много от тарикат инвеститорите. И то се вижда, наемите са надолу. Ако все повече и повече хора стават собственици на имоти, ще има все по малко наематели и все повече наемодатели. Много хора които не са си направили сметката ще изгърмят при едно вдигане на лихвите и увеличаване на разходите за живот и паралелно свиване на наемите. Няма как да има корекция на наемите нагоре, ако предлагането е голямо, докато не се разпродадат имотите за жилищни нужди.
Та смешно е да гледате само търсенето без да се гледа предлагането. Изумявам се от мантрата, как в днешно време всеки мисли, че трябва да е инвеститор. И малко офф свързан с тази нагласа. За последните 12 дена бтк и другите крипто активи се сринаха с 50%, като вчера бтк падна от 40к до 30к и се възстанови обратно до 40к за часове. Какво трябва да се е случило за такъв невероятен плонж? Много дребни рибки са се закачили на кукичката на цена от 50-60к и в даден момент китовете са изяли планктона, и после са заложили кукичките на ново. Вчера милиони хора изгоряха с милиярди долари и всичките тези долари отидоха в банката на няколко големи риби. И се питам дали тези милярди долари сега ще имат money velocity и ще предизвикат инфлация. Скептичен сам. Точно това се случва с всички активи и ще доведе до дефлация, която никой не очаква.

Добре, де, Гого, разбрахме; честно - разбрахме! Иде страшното, предрекъл си го, предупредил си всички. Айде, престани вече, а?
И не, всъщност истински типичното е форумни философи, за които не е ясно дали изобщо някога в нещо са инвестирали (ето, аз си казвам, че не съм) да раздават прогнози като все едно това им е професията (аз не раздавам такива). А жалкото е, когато дори лаик като мен може да хване дупка в логиката им. Да, по принцип се гледа освен търсене, и предлагане - в исторически план обаче, пазарът на имоти в София се е доказал като добра инвестиционна алтернатива точно защото има и от двете. А конкретно в момента цените на наемите не са показателни за следващите 10 години например - пандемия, нали помниш, че все ще свърши. И ако ще смесваш общи принципи с моментна конкретика, моля ти се, гледай да го направиш така, че лаиците да не те хващат в липса на логика.
То бива, бива, ама вече няколко теми слушаме само черни прогнози и последните страници темата за пазара на имоти я обърнахте няколко човека в тема за финансови инвестиции. Ма направете си ваша и си пишете там, тука вече не остана кой да пита за имоти, защото превзехте сцената и отказвате да слезете от нея! Аман, честно - разбрахме и айде стига вече

То по принцип, "ако някой не си е направил сметката ще изгърми" Ама това важи за всичко, не само за покупка на имот.  За покупка на кола, даже на скъпа почивка да идеш с пари,  които не можеш да си позволиш, пак ще изгърмиш и ще гладуваш после половин година
Моето мнение е , че ако не си си направил сметката и си загубиш работата например като си купил нещо, което няма кой да ти помага да плащаш или ти е много над стандарта, тогава и без криза ще закъсаш.  Пък ако се разболее човек съвсем... та винаги има едно "Ами ако"? Аз живях 10 години под наем преди да купя първият си имот и не, мерси, не ми беше по- спокойно

Нека да пишат прогнозите за апокалипсис, хубавото е, че написаното си стои.
Преди да се регистрирам прочетох абсолютно всички имотни теми тук за НИ - общата, за кмарталите и добрите места за живеене, всичко, което имаше общо с имоти. И видях, че това с чакането цените да паднат, обещанията за светло бъдеще, в което всички са собственици на евтини имоти, и клетвите към купилите " на скъпото" ги е имало и тогава. Просто никовете са други.

Парадоксалното е, че точно обвиняващите другите, че купуват, че има търсене и интерес, също искат самите те да купят. Но искат само те да са желаещи и търсещи, а всички останали, не. Съответно цените да паднат специално за тях.
А другият парадокс е, че хем се оплакват от високите цени, хем са и най-големите пророци, че цените ще паднат.

Но нищо, де. Лаф да става.

Ако визирате мен, аз за 12 години съм купил 3 ап и трите са изплатени. Така че не си говоря ей така за лаф. Не съм видял и да се оплаквам от високи цени. Но със сигурност се възмущвам на “инвеститорите”, които помпат балон но възвращаемостта им е никаква. Нямам против от инвестиции когато има смисъл т.е до 2017, даже 2018 имаше смисъл, но сега смисъла е нулев, а всички скочиха да купуват. Възмущавам се че хора които не разбират, инвестират и заради тях страдат всички, включително и хората, които имат нужда от дом и са спестявали, вклюлително и инвеститори, които разбират. Но нищо, нека е записано. Аз пак казвам, човечеството е на кръстопът, и в двата случая резултата няма да е приятен. Няма от какво да се притесняваме, защото музиката е свирена, просто не го знаят хората. Печатането на пари и раздаването на стимули като уж временна ще остане постоянна. И QE уж беше временно, но ето вече 12 години временно не решава проблема.

Както казва един известен американски икономист Милтън Фрийман
Nothing is so permanent as temporally government measure.

Хубаво се прави паралел между недвижими имоти и финансови инструменти, но нека не забравяме, че за повечето хора жилището е средство за удовлетворяване на основна човешка потребност и чак тогава инвестиция.
А и малка част от сериозните инвеститори, предполагам, четат бг-мамма. Тук (пак предположение)сме събрани хора, които се интересуват от пазара с цел удовлетворяване на тази базисна човешка потребност, като само някаква част са превърнали покупко-продажбата на жилища в инвестиционна дейност, но дори и в този случай не е в някакви колосални размери.
Та, човек, който няма покрив над главата си или на 30 г. живее в детска, деляща го с гипсокартон от спалнята на мама и тате, едва ли го вълнува, че тия 100К за панелката в Люлин, след 10-20 години, ще се умножат х5, ако са вложени в акции. В крайна сметка на старини и милионер да станеш, нищо не може да ти остойности загубата от непълноценно изживян живот.
Та, такива ще стоят по форумите и ще чакат аргументи как цените на имоти ще паднат, лихвите няма да мръднат, а доходите прогресивно се се увеличават. Да, ама не. Практиката показва друго.
Най-малкото защото нашият лирически герой е на същия пазар, на който са и играчите, които действително инвестират в имоти, "чудят се какво да си правят парите" и дори в селищата с намаляващо население могат да действат в посока вдигане на цените. Нищо че на онзи свят нищо няма да си занесат, в настоящия могат да си трупат без ограничения.
Горното на мене също не ми харесва, даже въобще, но е факт. Дори нямам интерес да го пиша и да надувам балона в момент, когато и ние започнахме да се оглеждаме за нещо по-просторно.
Преди две вечери наши приятели ни запознаха с жена, която смятала да продава свободното си жилище за сума от 45-50К в евро, но не била го обявила още.
Снощи отидохме на оглед. Апартамент с хубаво разположение, но за тотален ремонт. Цената след огледа стана 60К евро. Емиии... разбирам я жената.
От друга страна има страхотен скок на строителните материали. Някои правят ръст като криптовалута във фаза на подем Това означава, че ремонтът, респ. окончателната стойност на жилището, ще се оскъпи много. Т.е. тези, които купиха апартаменти за ремонт в началото на извънредното положение, спечелиха дори само от този ефект. А пък ако са попаднали на някой предприел паническа продажба - супер.
Признавам, че не предвидих всички аспекти на развитието на пазара.

Интересно ми е какво ще стане със закупилите на зелено. Няма представа какви са договорите със строителите
и има ли клауза за индексация на цените при поскъпване на строителните материали. Прекалено хубаво ми се вижда за клиентите тези колебания да не се отразят.
Товава строителите ще трябва да поемат разликата, някои може и "малко" да фалират или да забавят изпълнението.

П.П. Гого е писал, докато публикувам. Съгласен съм с него

Те имотите са като криптото, с тая разлика, че все пак имаш някакъв фундамент (за разлика от пирамидалния характер на първите). Като гръмне балона, гръмва за часове при виртуалните истории. При имотите е по-бавно, има инерция. Иначе, то е ясно като бял ден, че има балон с цените на имотите, но тоя балон е глобален, не е само у нас. И предвид необичайната обстановка с управлението на финансите на държавни нива - дали, кога и как ще гърми никой не може да предвиди (малко като хазарата е). Според мен известно отрезвяване ще има като мине еуфорията, дори да не доведе до драматичен спад. Тая еуфория ще премине някой ден, все пак всичко има граници, дори и броят на хората, които са готови да купуват надценени имоти.

Предлагам колективно да изготвим подписка до Мъск да пусне един туит и за имотите, че всички да успеят да си купят и да се приключи с това плашене за ненаправени сметки и апокалипсиси.

няма д агръмне балона така както си го мислите ... да паднат цените . Той в момента е гръмнал , Я си вижте сметките за парното и за пазара и за какво ли не.

явно "балонът" е всеобхватен, като почнем от луканката, минем през автомобили (ламарина за над 70-100000 лева) , и накрая стигнем до нашата си тема НИ...
взимам си пуканките и сядам да чакам, кога ще "гръмне" и нивата ще станат поносими.... щото няма логика едното да е скъпо, пък другото не....